廣東省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：城市規(guī)劃管理系統(tǒng)考試試題

1、廣東省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：城市規(guī)劃管理系統(tǒng)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意) 1、政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是_. A轉(zhuǎn)讓利潤 B市場(chǎng)影響 C產(chǎn)權(quán)是否清晰 D被拆遷人的利益 2、某年1月30日購買某房地產(chǎn)價(jià)格為1000美元,首付款為20%,余款半年末一次性支付,月利率為06.當(dāng)年,該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價(jià)格平均每月比上月上漲1,人民幣兌換美元的匯率1月30日為659：1，9月30日為646：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的是. A：該房

2、地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元 B：該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元 C：該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元 D：該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1% E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期肯定大于_。 A基準(zhǔn)回收期 B靜態(tài)投資回收期 C項(xiàng)目開發(fā)期 D項(xiàng)目銷售期 4、償債備付率可用于還本付息資金與_之比. A當(dāng)期應(yīng)還本付息資金 B當(dāng)期已付利息費(fèi)用 C當(dāng)期本金 D當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用5、在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各種地價(jià)修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是_。 A宏觀區(qū)位 B中觀區(qū)位 C微觀區(qū)位 D

3、其他區(qū)位 6、收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的來求取其價(jià)值的方法. A:資本化率 B：收益率 C：收益乘數(shù) D：利息率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、為評(píng)估某住宅2004年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1。087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%,則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于元。 A:3790 B：4238 C：4658 D:4663 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、享

4、有在保險(xiǎn)事故發(fā)生后向保險(xiǎn)人請(qǐng)求取得保險(xiǎn)金權(quán)利的是。 A:投保人 B：被保險(xiǎn)人 C:被保險(xiǎn)人和受益人 D：投保人、被保險(xiǎn)人和受益人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍【2005年考題】 A：使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格 B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格 C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格 D：依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、_和投資決策三部分工作。 A價(jià)格分析 B項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) C產(chǎn)品分析 D成本分析11、關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說法，錯(cuò)誤的是。 A：任何

5、估價(jià)項(xiàng)目,估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘 B:對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 C:實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D：拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可 E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、I regret _ harder at office。 Anot to have worked Bnot having worked Cnot have worked Dhaving not worked 13、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是_。 A擔(dān)保能確保貸款得以足額償還 B金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)

6、險(xiǎn) C最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押 D貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)14、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用求取。 A：市場(chǎng)法 B:成本法 C：收益法 D：長期趨勢(shì)法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、下列說法不屬于重新購建價(jià)格的求取思路的是。 A：房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的求取思路 B：土地重新購建價(jià)格的求取思路 C：具體價(jià)格重新購建價(jià)格的求取思路 D:建筑物重新購建價(jià)格的求取思路 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命

7、為22年,殘值率為4，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（). A43。2% B50 C56。8% D70% 17、若引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用的是_。 A建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 B建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率 C一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 D房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 18、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，假設(shè)某建筑安裝工程中,直接費(fèi)為6000萬元，間接費(fèi)為1500萬元，利潤為500萬元，稅金為300萬元，該建筑安裝工程費(fèi)為萬元. A：7500 B：8000 C:8300 D:9000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末才能退出生

8、產(chǎn)和流通,以貨幣資金形式被收回的是_。 A置業(yè)投資 B無形資產(chǎn) C開發(fā)投資 D流動(dòng)資金 20、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積,所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。 A統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B統(tǒng)一付款方式 C統(tǒng)一價(jià)格單位 D統(tǒng)一市場(chǎng)狀況 21、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元。若按折現(xiàn)率10和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元計(jì),計(jì)算該期房目前的價(jià)格應(yīng)為。 A：4400元 B：4409元 C：4445元 D：4455元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受

9、償權(quán)利下的價(jià)值為600萬元,法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為_萬元。 A370 B385 C420 D55023、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤通常是物業(yè)_的一個(gè)百分比。 A有效毛租金收入 B凈經(jīng)營收入 C潛在毛租金收入 D稅后現(xiàn)金流 24、王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同,房屋總價(jià)款為300萬元，并交付定金75萬元.如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同,則應(yīng)返還王某_萬元。 A75 B120 C135 D15025、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅

10、后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為。 A：10。0% B：14.0 C：25。0 D：35。0% E:借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同,若采用直線法計(jì)算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D難以判斷 2、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱. A：市場(chǎng)潛量 B：市場(chǎng)預(yù)測(cè)

11、量 C：市場(chǎng)最低量 D：市場(chǎng)最高量 E：借款合同3、下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中,正確的有 A：能為投資者帶來經(jīng)營性的收入現(xiàn)金流 B：分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式 C:適合于長期投資 D：需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E：位置對(duì)其有著特殊的重要性 4、從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是。(2005年試題） A：確定調(diào)查方式 B:設(shè)計(jì)問卷 C：收集信息 D：定義市場(chǎng)區(qū)域 E:借款合同5、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司）擬通過競(jìng)標(biāo)取得一項(xiàng)目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）達(dá)成協(xié)議,由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析、項(xiàng)目融資、營銷計(jì)劃以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等

12、內(nèi)容的咨詢報(bào)告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房.雙方協(xié)定,根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分款項(xiàng),余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。（2007年試題)下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是。 A：雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同 B：雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告 C：甲公司是乙公司的被代理人 D：甲公司開始支付的款項(xiàng)是一種定金 E:停止侵害 6、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。 A：條形基礎(chǔ) B:單獨(dú)基礎(chǔ) C:聯(lián)合基礎(chǔ) D:一般基礎(chǔ) E:特殊基礎(chǔ) 7、以單純的土地使用權(quán)抵押的,設(shè)定抵押的前提條件是，要求

13、土地必須是以_方式取得的. A劃撥 B出讓 C轉(zhuǎn)讓 D出租 8、房地產(chǎn)存在的形態(tài)有。 A：土地 B：房地 C:耕地 D：草地 E:建筑物 9、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括. A:開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批 B：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批 C：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批 D：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 E：核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 10、主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑施工圖是。 A：建筑立面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑詳圖 D：建筑平面圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列不屬于擔(dān)保物權(quán)特征的是。 A：擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的 B：擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種自物權(quán) C:擔(dān)保物權(quán)是

14、以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的,是以對(duì)所有人的處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的 D：擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、進(jìn)入市場(chǎng)的第一家可以選擇差異性營銷，也可以選擇集中性營銷或無差異性營銷的市場(chǎng)細(xì)分模式是. A：同質(zhì)偏好 B：分散偏好 C：集群偏好 D:集中偏好 E:借款合同 13、房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金類型是_。 A支付土地出讓金的貸款 B支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金或“建設(shè)貸款” C用于土地儲(chǔ)備的貸款 D項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款" E住房抵押貸款14、某類房地產(chǎn)2005年2009年的價(jià)格見下表，各年增長量

15、的權(quán)重分別為0。1、0.2、0。2、0。5,則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（）元. A8460 B8500 C8790 D8838 15、法的分類中，按法設(shè)立和適用范圍分為。 A：國內(nèi)法 B：國際法 C：實(shí)體法 D:程序法 E：普通法 16、2009年1月，A市B擔(dān)保公司以國家規(guī)定最低實(shí)有資本成立，2009年5月，開展了第一筆擔(dān)保業(yè)務(wù)，其擔(dān)保貸款總額，不得超過萬元人民幣。 A：1000 B:3000 C:10000 D：30000 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于_。 A周圍環(huán)境狀況、安寧程度 B位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸 C交通是否便捷及離市

16、中心的遠(yuǎn)近 D繁華程度、臨街狀況 18、拍賣人應(yīng)當(dāng)于拍賣日_日前發(fā)布拍賣公告. A3 B5 C7 D11 19、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地,超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未開工的，按地價(jià)款的_以下征收土地閑置費(fèi)。 A10 B15 C20 D25% 20、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2006年10月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到 2006年10月16日.如果預(yù)測(cè)該宗土地2009年10月15日開發(fā)完成后的房價(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房價(jià)實(shí)際為_萬元. A2526 B2241 C2135 D2985 21、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有（）。 A吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金 B建成房地產(chǎn)抵押貸款 C土地儲(chǔ)備貸款 D增發(fā)新股 E房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 22、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格的確定不考慮被拆遷房屋的. A：區(qū)位 B：用途 C:搬遷補(bǔ)助費(fèi) D：建筑面積 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、W省某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目,需征收A市B縣集體土地30公頃,為保證該項(xiàng)目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃.那么，這一項(xiàng)目的