住宅小區(qū)機動車輛管理問題淺析

1、住宅小區(qū)機動車輛管理問題淺析 近期，筆者對南京市多個住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況進行調(diào)研。在與物管企業(yè)的座談中，筆者發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)的物管企業(yè)已經(jīng)建立起對住宅小區(qū)機動車輛管理的規(guī)章制度，但還是存在或多或少的問題。而以筆者的律師角度來看待這些問題，物管企業(yè)在這一環(huán)節(jié)的任何疏漏，都將可能給企業(yè)造成巨大的管理風險，進而面臨高額的索賠訴訟。     在小區(qū)車輛管理環(huán)節(jié)存在的主要問題有：    一、機動車輛管理程序設置不合理    主要表現(xiàn)為，物管企業(yè)除了制作部分標識牌，按月收取管理費用外，幾乎沒有對絕大多數(shù)的小區(qū)車主進行

2、合同化約束與管理。由于物管企業(yè)與業(yè)主之間沒有詳盡的停車管理服務合同，物管企業(yè)難以對車輛碰撞、違章停車、拖欠停車費用、車輛和車內(nèi)財物被盜等情況下的責任進行提示與區(qū)分，造成業(yè)主向物管企業(yè)主張索賠的情況屢有發(fā)生，而物管企業(yè)對業(yè)主車輛管理缺乏條款約定支持，由此不但增加了物管企業(yè)的管理成本，也容易造成業(yè)主與物管企業(yè)間的誤解與矛盾。    筆者認為，在住宅小區(qū)，外來人員與車輛相對有限，物管企業(yè)在車輛管理中的主要服務對象仍然是是小區(qū)業(yè)主。為確保對小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的規(guī)范管理，有必要建立完整的契約制度，通過合同約定明確業(yè)主的權利與義務，部分物管企業(yè)以往認為簽訂合同后物管企業(yè)責任將加大

3、，這是一種片面的理解。而建立這一完整的車輛管理契約制度，應當包括以下幾個方面：    1、業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）增加相應的約束性條款。物管企業(yè)可以在業(yè)主委員會或開發(fā)商的協(xié)調(diào)下，將有關業(yè)主停車管理的權利與義務納入到小區(qū)公約中，這是一種較為理想化的結(jié)果。業(yè)主公約具有較高的約束力與實際影響力，且其條款內(nèi)容有效性往往毋庸置疑。    2、物管企業(yè)與業(yè)主簽訂車輛停放管理服務合同，明確車輛停放的收費標準、繳款方式、滯納金與其他違約責任，界定物管企業(yè)的管理責任范圍，明確提示業(yè)主應當承擔的責任等。通過這種約定形式，物管公司不僅可以將物管規(guī)則以書面的

4、形式傳遞給業(yè)主，達到了固定證據(jù)并進行宣傳的效果，也使得業(yè)主對車輛管理的規(guī)則認識更加重視，減輕車輛管理中的難度。    而對小區(qū)內(nèi)的外來車輛管理，物管企業(yè)也應予以重視，特別是處理車輛停放位置、停車收費等問題?？紤]到外來小區(qū)對小區(qū)內(nèi)道路、規(guī)劃等往往不盡熟悉，隨意允許其停放車輛，不僅影響小區(qū)管理面貌、擾亂業(yè)主生活，也往往遭遇高空墜物、車輛劃痕等事件，引發(fā)物管企業(yè)的管理責任。因此，雖難以對外來車輛進行合同式管理，但仍可以通過完善小區(qū)內(nèi)機動車輛停放點的通知或公告等提示標志，對外來車輛車主進行提醒，引導其規(guī)范停車或提供專用停車位等手段，減少管理中的爭議發(fā)生，也為可能發(fā)生的風險

5、進行自我防護。    二、機動車輛管理制度體系不健全    在小區(qū)車輛管理中，存在的另外一大隱憂是，物管企業(yè)重收費而忽視風險預防，特別是缺乏風險防范措施，對車輛停放進行管理與服務的環(huán)節(jié)存在諸多疏漏。例如，小區(qū)車輛出入口未設立電子監(jiān)控探頭或車輛進出登記制度，車輛進出通道未能獨立劃分（部分小區(qū)受限于小區(qū)道路規(guī)劃）、未設立車輛限速、禁鳴標志等。有關判例顯示，小區(qū)車輛超速致其他業(yè)主損害、小區(qū)業(yè)主車輛被盜而物管單位無法出示車輛停放記錄等糾紛已經(jīng)相當普遍。    實踐中，這類車輛管理細節(jié)往往與物管企業(yè)的管理風險息息相

6、關。所謂“防微杜漸”，小區(qū)車輛管理中的車輛事故，往往可能是由物管人員的管理疏忽造成，而這種疏忽的過錯，可能使微利的物管企業(yè)面臨高額的賠償風險。近年來各地眾多的物管訴訟案例也以表明，隨著業(yè)主維權能力的提升，物管企業(yè)已經(jīng)處于管理風險的高發(fā)期，因此，強化對小區(qū)車輛停放管理的制度建設，關注引發(fā)物管企業(yè)責任的各個細節(jié)，成為物管企業(yè)無法回避的問題。    筆者建議，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)可以定期或不定期對車輛停放管理中的設施設備（尤其是機械式停車場的設備）、消防系統(tǒng)、監(jiān)視和報警系統(tǒng)、排灌系統(tǒng)（應對特大暴雨等災害性天氣）等進行檢修，確保設備效能完好。同時，對物管人員進行風險意識培訓，

7、結(jié)合小區(qū)車輛停放布局，對車輛停放的整個流程、細節(jié)等進行檢查，主動查找安全隱患和管理疏漏，從而在源頭上防范與控制風險發(fā)生，樹立規(guī)范、細致的物業(yè)管理服務形象。    三、機動車輛管理執(zhí)行與監(jiān)管不力    在調(diào)查中，筆者還發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)雖然從深圳等地的物管企業(yè)中借鑒較為先進的管理模式與制度，但普遍存在著制度執(zhí)行松懈、物管企業(yè)對員工的績效考核、監(jiān)管等不力的情況，特別是對停車場保安的管理問題。    這一方面比較突出的問題是，物管規(guī)則執(zhí)行不嚴格，保安允許車主隨意停車、私自收費等。這類問題的長期存在，將使得車輛業(yè)

8、主對物管企業(yè)的認識與評價大幅降低，小區(qū)其他業(yè)主則對小區(qū)物管企業(yè)的管理能力等產(chǎn)生懷疑與反感，而這些最終都將影響到物管企業(yè)的收費績效，甚至于無法繼續(xù)獲得小區(qū)物業(yè)管理權。    筆者認為，雖然保安行業(yè)的準入門檻低、保安管理素質(zhì)較差、保安流動性大，但物管企業(yè)通過崗位培訓、責任落實和績效考核等手段，仍可以在很大程度上改觀現(xiàn)有的機動車輛管理局面。例如，在保安招聘與考核中，適當提升考核標準，注重對保安的崗位培訓與教育，具有條件的物管企業(yè)也可以引導保安人員向物業(yè)管理的其他專職化方向進修學習或參加職業(yè)考試，提升其對物業(yè)管理工作的忠誠度。而針對違規(guī)亂收費等情況，有條件的住宅小區(qū)，可以

9、通過車輛進出登記（登記車牌、出入時間等），測算收費情況等，抑制保安損害企業(yè)利益、違規(guī)收費的情況發(fā)生。    此外，近來筆者參與處理的部分糾紛案例也值得物業(yè)管企業(yè)警醒。    1、車輛劃痕糾紛。由于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾、業(yè)主與業(yè)主間的矛盾等，小區(qū)業(yè)主停放車輛遭受不法人員侵害，車身被劃等糾紛日益增多。對此，物管企業(yè)應合理安排車輛停放區(qū)域，通過嚴格管理，盡可能降低車輛通行產(chǎn)生的噪音、尾氣等因素，給相鄰業(yè)主的干擾。同時對小區(qū)駛?cè)胲囕v的車身狀況予以注意，避免車輛“帶傷”進場，引發(fā)索賠或“套瓷”事件。    2

10、、外來車輛監(jiān)控。在小區(qū)停車位日益緊張的情況下，為爭搶停車位而產(chǎn)生的糾紛越來越多。物管企業(yè)應對駛?cè)胄^(qū)的外來車輛進行停放引導，盡量避免停放于業(yè)主固定車位而產(chǎn)生沖突。在車輛駛出小區(qū)時予以必要注意和檢查。同時，小區(qū)出入口門崗，應對車輛駛?cè)肴藛T進行詢問，并作詳細登記，車容車貌不佳、沒有車牌或可疑車牌車輛，禮貌拒絕其駛?cè)胪７?。近年來，小區(qū)內(nèi)盜竊等治安事件屢屢發(fā)生，往往與小區(qū)門崗與保安對外來車輛及人員監(jiān)控管理疏漏有關。由于外來車輛的權屬狀況往往無法調(diào)查核實，一旦發(fā)生小區(qū)內(nèi)肇事等事故，物管企業(yè)因管理疏忽而承擔賠償責任幾乎無法避免。        結(jié)語：機動車輛的高價值屬性往往意味著