資產評估復習題及答案

1、資產評估基本原理1被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產了，已經被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年，預計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據所給條件（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；（2）估算該機組的成新率；（3）估算該機組的評估值。解：（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：3080%=24（萬元）（2）該機組的成新率=8(5+8) 100%=61.54%（3）該機組的評估值=2461.54

2、%=14.77（萬元）2 某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調試費0.1萬元，已服役2年。經市場調查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40%，調試費用上漲了15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。解：現(xiàn)時采購價=5（1+20%）=6（萬元）現(xiàn)時運輸費=0.1（1+1）=0.2（萬元）安裝、調試費=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（萬元）被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735（萬元）3 現(xiàn)有一臺與評估資產X設

3、備生產能力相同的新設備Y，使用Y設備比X設備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等約60萬元。X設備的尚可使用年限為6年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設備的超額運營成本。解：年凈超額運營成本為=60（1-40%）=36（萬元）X設備的超額運營成本=361-（1+10%）-5/10%=136.47（萬元）4 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經營，預計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅

4、率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：（55/10%）/（1+10%）5=341.51（萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.98（1-40%）=313.79（萬元）5有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關對比資料如下表所示：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據調查，該市此類

5、用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。要求：（1）計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數（2）計算參照物修正系數：交易情況修正系數、交易時間修正系數、區(qū)域因素修正系數、個別因素修正系數、容積率修正系數。（3）計算參照物修正后的地價解：（1）A宗地容積率地價相關系數為105，甲宗地的容積率地價相關系數為110（2）交易情況修正系數為或者0.99交易時間修正系數為或者1.06區(qū)域因素修正系數為或者1.02個別因素修正系數為或者1容積率修正系數為或者0.95（3）參照物修正后地價=（萬元）機器設備評估1 機器設備1臺，3年前購置，據了解，該設備尚無替代產品。該設備的賬

6、面原值為10萬元，其中買價為8萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1萬元，調試費用為0.6萬元。經調查，該設備的現(xiàn)行價格為9.5萬元，運輸費、安裝費、調試費分別比3年前上漲了40、30、20。求該設備的重置成本。（保留兩位小數）解：重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（萬元）22015年1月評估設備一臺，該設備于2011年12月購建，賬面原值為20萬元，2013年進行一次技術改造，改造費用（包括增加設備）為2萬元。若定基物價指數2011年1.05，2013年為1.20，2015年為1.32，求該設備的重置成本。解：重置成本=20

7、+2=27.34（萬元）3 評估資產為一臺年產量為8萬件甲產品的生產線。經調查，市場上現(xiàn)有的類似生產線成本為24萬元，年產量為12萬件。如果規(guī)模經濟規(guī)模指數為0.8，求該資產的重置全價。解：重置全價=24（8/12）0.8=17.35（萬元）4 被評估機組購建于1999年3月，主要由主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機占70，輔助裝置占20，工藝管道占10。至評估基準日，機組主機價格下降2，輔助裝置價格上升1，工藝管道價格上升了5。求該機組評估基準日的重置成本。解：重置成本=6070%（1-2%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=59.58(萬元)5

8、某評估機構采用統(tǒng)計分析法對某企業(yè)的100臺某類設備進行評估，其賬面原值共計1000萬元，評估人員經抽樣選擇了10臺具有的代表性的設備進行評估，其賬面原值共計150萬元，經估算其重置成本之各為180萬元，則該企業(yè)被評估設備的重置成本是多少？解：重置成本=1000=1200(萬元)6 現(xiàn)有一臺與評估資產A設備生產能力相同的新設備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等40萬元。A設備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8，該企業(yè)的所得稅稅率為33，求A設備的超額運營成本。解：年凈超額運營成本=40(1-33%)=26.8(萬元)A設備的超額運營成本=26.8(P/A，8%，5)=107（萬元）7被

9、評估設備為1989年從德國引進的設備，進口合同中的FOB價是20萬馬克。1994年評估時德國生產廠家已不再生產這種設備了，其替代產品的FOB報價為35萬馬克，而國內其他企業(yè)1994年從德國進口設備的CIF價格為30萬馬克。按照通常情況，設備的實際成交價應為報價的70%90%，境外運雜費約占FOB價格的5%，保險費約占FOB價格的0.5%，被評估設備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進口關稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8%計，國內運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3%計算，安裝調試費含在設備價格中不再另行計算，被評估設備尚可使用5年，評估時馬克與美元的匯率為1.51，人民

10、幣與美元的匯率為81。根據上述數據估測該進口設備的續(xù)用價值。8被評估生產線年設計生產能力為10000噸，評估時，由于受政策調整因素影響，產品銷售市場不景氣，如不降價銷售產品，企業(yè)必須減產至年產7000噸，或每噸降價100元保持設備設計生產能力的正常發(fā)揮。政策調整預計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%，生產線的規(guī)模經濟指數X為0.6，試根據所給的條件估算經濟性貶值率和經濟性貶值額。9被評估機組為3年前購置，帳面價值為20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產，被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組因功能落后其貶值

11、額約占新型機組取得價格的20%，被評估機組尚可使用7年，預計每年超額運營成本為1萬元，假定其他費用可以忽略不計，試根據所給條件估測該生產線的續(xù)用價值。10被評估設備購建于1985年，帳面價值30000元，1990年和1993年進行兩次技術改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為3000元和2000元，1995年該設備進行評估，假設從1985年至1995年每年價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限為8年，試根據所給條件估測被評估設備的成新率。7解：根據題意有：（1）被評估設備的CIF價格取其他企業(yè)從德國進口更新?lián)Q代型設備的CIF價格最為合理，即被評估設備的CIF價格為30萬馬克，或2

12、0萬美元。（2）被評估設備的重置成本為：（設備的CIF價格+銀行手續(xù)費）（1+國內運雜費率）銀行手續(xù)費=2080.8%=1.28（萬元人民幣）國內運雜費=（160+1.28）3%=4.84（萬元人民幣）進口設備重置成本=160+1.28+4.84=166（萬元人民幣）（3）設備的成新率=5（5+5）100%=50%（4）進口設備的評估值為：16650%=83（萬元人民幣）8解：根據題意計算如下：（1）經濟性貶值率=1-（7000/10000）0.6 100%=19%（2）經濟性貶值額=10010000（1-33%） （P/A，10%，3）=6700002.4869=1666223（元）9解：根

13、據題意計算如下：（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為：30（120%）=24（萬元）（2）設備的成新率為：7（3+7） 100%=70%（3）設備的評估值為：2470%=16.8（萬元）10解：據題意計算如下：（1）評估時設備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：（帳面原值價格變動率）所以，300002.6+30001.61+20001.21=85250（元）（2）評估時設備的加權更新成本為：更新成本已使用年限所以，300002.610+30001.615+20001.212=808990（元）（3）設備的加權投資年限=（加權更新成本）（更新成本）=80899085250=9.5（年）（4） 設備的

14、成新率=8（9.5+8） 100%=45.7%房地產評估1待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數據如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當地銀行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權收益為土地成本的10%，試估算該地產的市場價值。2某商業(yè)用房地產，按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年，現(xiàn)該房地產擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年按等比級數遞增，每年遞增比率為2

15、%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據，該房地產10年租期內的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計算并寫出公式，其中后5年預期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結論。1解：（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：5000066775元平方米其他費用：3000066745元平方米土地開發(fā)費用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150270元平方米（2）計算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：27014910.53.0375（元）每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應承擔的利息費用為23.29元。（注:由于第一年投入總投資的34，開發(fā)期為2年，利率10，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）計算利潤：2701027（元）（4）計算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）計算待估土地公平市場價