一級(jí)開(kāi)發(fā)成本科目(共3頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、前期費(fèi)用1.立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) 。（測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考國(guó)家計(jì)委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定及地方物價(jià)局、計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2.委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用。2001年國(guó)家計(jì)委關(guān)于放開(kāi)和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知（計(jì)價(jià)格20011218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放開(kāi)了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)

2、了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。 3.工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用。2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格200210號(hào)文發(fā)布了工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)管理規(guī)定，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮宏P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用。 國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題通知（計(jì)價(jià)格2002125號(hào)）5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.52元/平米不等）6.地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)9.招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)

3、10. 工程保險(xiǎn)費(fèi)二、征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 6、其它三、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 1.場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用2.區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用3市政管線建設(shè)費(fèi)用(包 括 雨 水、污 水、中 水、上 水、電 力、天 然氣、電信、熱力等4.市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 5.配套

4、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等 四、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 包括：綠化（花草、木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開(kāi)發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。五、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用;機(jī)動(dòng)車(chē)

5、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。六、工程建設(shè)其他費(fèi)用1. 工程監(jiān)理費(fèi)2. 竣工圖編制費(fèi)3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 5. 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用6.其他七、管理費(fèi) 指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷(xiāo)售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)

6、開(kāi)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦 理 規(guī) 劃 、 項(xiàng) 目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。 八、財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測(cè)算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。九、銷(xiāo)售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開(kāi)發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推 廣 活 動(dòng)，和 因 此 發(fā) 生 的 各 種 廣 告、宣 傳 費(fèi) 用 等。目 前 政 府對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用提取比例沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規(guī)定，而且市場(chǎng)中二級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售，已實(shí)施完成的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測(cè)算。也可以按預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的1%計(jì)取。十、應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教 育 費(fèi) 附 加、印 花 稅、進(jìn) 口 設(shè) 備 關(guān)