助理房地產(chǎn)策劃師考試試題

1、歷屆助理房地產(chǎn)策劃師考試試題（三級(jí)）一單項(xiàng)選則1、（）是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售出租的房屋。A 經(jīng)濟(jì)適用房B 廉租房C 商品房D 信貸房2、（）的創(chuàng)新首先是在開(kāi)發(fā)理念上的創(chuàng)新。A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目B 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 C.房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目 D 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目3、 發(fā)展規(guī)劃是政府對(duì)（）的綜合部署和調(diào)整，是一種法律的行為。A .農(nóng)村土地、空間布局、農(nóng)村性質(zhì)B .城市土地、城市布局、城市性質(zhì)C .城市土地、空間布局、城市性質(zhì)D .農(nóng)村土地、農(nóng)村布局、農(nóng)村性質(zhì)4、 策劃是按特定（）的系統(tǒng)工程A. 程序運(yùn)作 B .目的C .機(jī)構(gòu)D .規(guī)劃5、 （）是為了更好地了解市場(chǎng)，明確項(xiàng)目成敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定

2、性。A 問(wèn)卷調(diào)查B消費(fèi)者調(diào)查 C 項(xiàng)目調(diào)查 D 市場(chǎng)調(diào)查6、 項(xiàng)目的（）調(diào)研又稱為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析。A .宏觀環(huán)境 B .市場(chǎng)環(huán)境 C.自然環(huán)境 D .微觀環(huán)境7、（）的目的是為了滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需要和欲望。A 市場(chǎng)調(diào)查 B 市場(chǎng)營(yíng)銷 C.品牌營(yíng)銷 D 市場(chǎng)評(píng)估8、 房地產(chǎn)市場(chǎng)（）數(shù)據(jù)處理中最常用的方法是頻數(shù)分析及列連分析。A .調(diào)查問(wèn)卷 B .策劃C .網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 D .調(diào)查數(shù)據(jù)9、 一般來(lái)講，（）以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)。A .非定向研究 B .定向研究C .非可行性研究 D .可行性研究10、在房市場(chǎng)中，（）對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有不同的欲望和需求，這是構(gòu)成房市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。A .需求者或銷售者 B .購(gòu)

3、買者或租賃者 C .購(gòu)買者或求租者 D .租賃者或銷售者11、 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是一個(gè)從市場(chǎng)到市場(chǎng)的過(guò)程：（）A .市場(chǎng)需求一一研發(fā)產(chǎn)品一一銷售產(chǎn)品B .市場(chǎng)調(diào)查 生產(chǎn)產(chǎn)品 銷售產(chǎn)品C .市場(chǎng)調(diào)查一一研發(fā)產(chǎn)品一一銷售產(chǎn)品D .市場(chǎng)需求 生產(chǎn)產(chǎn)品 銷售產(chǎn)品12、 （）是對(duì)已經(jīng)找出的問(wèn)題作如實(shí)的反應(yīng)和具體的回答。A .探索性調(diào)查B .描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D .預(yù)測(cè)性調(diào)查13、（）是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，然后向被調(diào)查者以提問(wèn)回問(wèn)卷的方式請(qǐng)他們回答，在被調(diào)查者的回答中收集所需資料。A. 實(shí)驗(yàn)法B .觀察法C.訪問(wèn)法D .問(wèn)卷法14、市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)常采用的抽樣方法主要是（ b

4、）。A .簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、判斷抽樣B 簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、重點(diǎn)抽樣、非隨機(jī)抽樣C 分層抽樣、重點(diǎn)抽樣、非隨機(jī)抽樣D 重點(diǎn)抽樣、判斷抽樣、簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣15、 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成主要是由三方面組成：（b ）A 地租年數(shù)總額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與利潤(rùn)、房地產(chǎn)稅B 土地開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與利潤(rùn)、房地產(chǎn)稅C. 土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與利潤(rùn)、房地產(chǎn)稅D. 土地價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與利潤(rùn)、房地產(chǎn)稅16、 對(duì)于樓盤來(lái)說(shuō)質(zhì)量的特征包括：（）A 樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì)E. 樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì)、綠化率C. 樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì)、美化率和四周環(huán)境D.

5、樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境17、 市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的（）的有效手段A. 營(yíng)銷計(jì)劃B.目標(biāo)市場(chǎng)C.營(yíng)銷方案D.市場(chǎng)機(jī)會(huì)18、（）的人力、物力、財(cái)力和信息資源有限，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和較大的分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 缺乏優(yōu)勢(shì)。A. 小型房地產(chǎn)企業(yè) B.中型房地產(chǎn)企業(yè) C .大型房地產(chǎn)企業(yè) D.中、小型房地產(chǎn)企業(yè)19、 購(gòu)房的敏感點(diǎn)和動(dòng)機(jī)在于：對(duì)（）要求很高。則其為為休閑度假購(gòu)買。A .交通和配套 B .環(huán)境和交通 C .環(huán)境和經(jīng)濟(jì) D .環(huán)境和配套20、蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各變量的變化（）。A .范圍及概率B .區(qū)別及概率C .數(shù)量及機(jī)率D .范圍及數(shù)量21、房

6、地產(chǎn)定位不是對(duì)（）本身作實(shí)質(zhì)性的改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)。A .消費(fèi)者B .樓盤C .環(huán)境D .經(jīng)濟(jì)22、 房地產(chǎn)（）的構(gòu)成主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面質(zhì)”和用”A.產(chǎn)品營(yíng)銷B .經(jīng)營(yíng)規(guī)劃C.策劃 D .產(chǎn)品規(guī)劃23、（）的最后一步是尋找最佳切入點(diǎn)。A .市場(chǎng)定位準(zhǔn)則 B .市場(chǎng)定位目標(biāo) C.市場(chǎng)定位流程 D .市場(chǎng)定位策略24、 項(xiàng)目的（）是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中的核心問(wèn)題之一。要進(jìn)行項(xiàng)目成本調(diào)查，必須了解 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。A .成本調(diào)查B .問(wèn)卷調(diào)查C .收益調(diào)查D .費(fèi)用調(diào)查25、形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品的（）是形象定位。A.房地產(chǎn)流程定位E.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位C.房地產(chǎn)價(jià)格定位D.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位26、 發(fā)展

7、規(guī)劃是政府對(duì)城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整，是一種（） 行為。A.行政的 B.經(jīng)濟(jì)的 C.人為的 D.法律的27、在物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)中，介紹（）屬于說(shuō)明性設(shè)計(jì)。A 景點(diǎn)與景物 B 景區(qū)C 戶型D 設(shè)計(jì)風(fēng)格28、 建筑是（）的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。A .內(nèi)容和設(shè)計(jì)B.內(nèi)容和形式C.設(shè)計(jì)和形式D.風(fēng)格和形式29、 在景觀設(shè)計(jì)準(zhǔn)則中，（）是住區(qū)的主體，（）而是住區(qū)的基礎(chǔ)。A .住宅、環(huán)境B .環(huán)境、經(jīng)濟(jì)C .住宅、經(jīng)濟(jì)D .環(huán)境、住宅30、 （）又稱數(shù)學(xué)分析法，是在占有多種有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測(cè)的目的、要求選擇合適的數(shù)學(xué)模式進(jìn)行預(yù)測(cè)，然后根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和外部變化加以

8、分析，以取得預(yù)測(cè)值的方法。A .可進(jìn)入性預(yù)測(cè)方法 B .可行性預(yù)測(cè)方法 C .定性預(yù)測(cè)方法 D .定量預(yù)測(cè)方法 多選題1、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新可以從（）等方面加以體現(xiàn)A .建筑風(fēng)格、B.景觀設(shè)計(jì)C .會(huì)所與配套設(shè)施 D.戶型設(shè)計(jì)2、 政策限制包括（）A .價(jià)格限制B.物價(jià)水平限制3、開(kāi)發(fā)上獲得土地的主要途徑有（A .劃撥B .轉(zhuǎn)讓 C .買賣4、物業(yè)管理包括：（）A .物業(yè)管理的內(nèi)容C .稅收限制D .土地限制）D .招標(biāo)B .管理情況C .管理費(fèi)D .管理公司5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀包括（）A. 土地的成熟度 B.地塊附著物C.市政配套情況 D.項(xiàng)目的進(jìn)展6、對(duì)于樓盤來(lái)說(shuō)質(zhì)量的特征包括（）A.樓宇質(zhì)量B.建

9、筑風(fēng)格C.周圍環(huán)境D.綠化率7. 房地產(chǎn)的區(qū)位環(huán)境具有（A.交通環(huán)境B.自然地理環(huán)境8、定量預(yù)測(cè)的常用方法有（A.時(shí)間序列法B.顧客意見(jiàn)法）性質(zhì)。C.人文環(huán)境D.經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境）。C.統(tǒng)計(jì)需求分析法D德?tīng)柗欠?9、下列采用頭腦風(fēng)暴法的又（）A.客戶定位的方法B.形象定位的方法 C.主題定位的方法 D.功能定位的方法10、進(jìn)行價(jià)格定位的方法主要有（）。A.市場(chǎng)比較法B.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法C.未來(lái)收益法D.成本定價(jià)法11、一般按照影響置業(yè)需求因素來(lái)細(xì)化市場(chǎng)的變數(shù)，主要可以概括為（）。A.地理變數(shù)B.人口變數(shù)C.心理變數(shù)D.行動(dòng)變數(shù)12、 建筑方案研究與解決項(xiàng)目的技術(shù)程序分為（）。A.局部規(guī)劃B.總體規(guī)劃C.

10、建筑設(shè)計(jì)D.施工建造13、成本定價(jià)法的主要類型有（）。A.收益成本定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.競(jìng)爭(zhēng)成本定價(jià)法D.目標(biāo)成本定價(jià)法14、 小區(qū)用地按功能性質(zhì)劃分為：（）A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.綠化用地15、下列建筑風(fēng)格屬于現(xiàn)代風(fēng)格的事（）A.中海名都B.東風(fēng)廣場(chǎng)C.江南世家D.錦城花園16、投資行為的基本要素包括（）。A 投資主體B 投資客體C 投資目標(biāo)D 投資方式17、 按投資客體的性質(zhì)不同，可分為（）。A 實(shí)物資產(chǎn)B 固定資產(chǎn)C.流動(dòng)資產(chǎn) D 金融資產(chǎn)E 無(wú)形資產(chǎn)18、社會(huì)環(huán)境要素包括（）。A.社會(huì)制度B社會(huì)保障.C社會(huì)服務(wù).D .社會(huì)信譽(yù)E.社會(huì)制度19、下列屬于文化要素的是

11、（）。A.風(fēng)俗習(xí)慣 B .語(yǔ)言文字 C.宗教信仰D .價(jià)值觀念 E.文化傳統(tǒng)F.教育水平20、財(cái)務(wù)比率包括（)A .資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C .速動(dòng)比率D.負(fù)債經(jīng)營(yíng)率20、財(cái)務(wù)比率包括（)A .資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C .速動(dòng)比率D.負(fù)債經(jīng)營(yíng)率21、一般應(yīng)小企業(yè)易犯的營(yíng)銷近視癥”主要有()A.價(jià)格近視癥B.節(jié)奏近視癥C.效應(yīng)近視癥D.效力近視癥22、廣告時(shí)限策略包括廣告（）策略。A.時(shí)序B.時(shí)效C.時(shí)機(jī)D.時(shí)點(diǎn)23、下列屬于報(bào)紙傳媒的優(yōu)點(diǎn)的事（）。A. 有廣泛地域性B. 有較高可信度C. 有快速的時(shí)效性D. 高質(zhì)量再現(xiàn)畫(huà)面24、下列符合產(chǎn)品自身的特征的具體表現(xiàn)時(shí)（）。A.產(chǎn)品品牌B.生產(chǎn)資料C

12、.消費(fèi)品D.服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)25、下列屬于媒體選擇相關(guān)的人文素質(zhì)是（）。A.文化程度B.人口密度C生活水平.D.審美觀念26、 廣告?zhèn)鞑シ秶梢詫V告區(qū)域分為（）。A.地方型B.地區(qū)型C.全國(guó)型D.世界型27、展覽（銷）會(huì)按性質(zhì)劃分，可分為（A.單一展覽（銷）會(huì) B.貿(mào)易展覽（銷）會(huì)28、對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的評(píng)估一般采用（A. 經(jīng)濟(jì)性B. 市場(chǎng)性C. 控制性D. 適應(yīng)性29、 下列屬于銷售推廣的缺點(diǎn)是（）A. 銷售推廣的應(yīng)用和實(shí)施是局限性的B. 損害樓盤自身形象C. 被競(jìng)爭(zhēng)者模仿D. 傷害老顧客30、下列不屬于低價(jià)開(kāi)盤策略的優(yōu)點(diǎn)是（A. 便于市場(chǎng)滲透B. 便于日后的價(jià)格控制）。C. 專題展覽（銷）

13、會(huì) D.混合展覽（銷）會(huì)）個(gè)方面來(lái)評(píng)估。C. 便于加快資金回籠D. 便于樓盤形象的提升判斷題：1、 一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的策劃都是從拿地的那一刻開(kāi)始的。（）2、土地承載力越小，越容易進(jìn)行地基處理，建設(shè)費(fèi)用越省，所以土地承載力越小，越應(yīng)作為好的投資地段來(lái)對(duì)待。（）3、拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給與補(bǔ)償所需 的費(fèi)用。（）4、 行為參數(shù)是指人們對(duì)住宅的知識(shí)、態(tài)度、使用或反應(yīng)。（）5、 可營(yíng)利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的分市場(chǎng)的程度。（）6、 形象定位內(nèi)容主要包括對(duì)產(chǎn)品與客戶的訴求。（）7、 建筑策劃流程一般包括尋求目標(biāo)、調(diào)查分析、方案構(gòu)想、產(chǎn)品定位等四個(gè)程序。

14、（8、 按投資主體分類分為直接投資和間接投資。（）9、市場(chǎng)機(jī)制就是價(jià)值規(guī)律作用的機(jī)制，即市場(chǎng)機(jī)體內(nèi)的價(jià)格、供給、需求與競(jìng)爭(zhēng)等要素互為因果、互相影響的過(guò)程和結(jié)果。（）10、房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格完全依賴于地產(chǎn)價(jià)格和生產(chǎn)成本。11、在我國(guó)，所謂房地產(chǎn)，是指土地建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附 著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。（）12、房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮調(diào)整一一衰退一一調(diào)整復(fù)蘇一一繁榮。13、階段性是社會(huì)組織的任何一種戰(zhàn)略策劃的基本特征。14、利潤(rùn)分析法是商業(yè)項(xiàng)目操盤慣用手法，通過(guò)緊緊抓住消費(fèi)者的最關(guān)鍵的利益點(diǎn)（合法性、投資性）進(jìn)行操盤。（

15、）15、 營(yíng)銷目標(biāo)評(píng)估模式的重點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)營(yíng)銷組織完成計(jì)劃目標(biāo)的能力。（）16、 銷售利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/銷售收入水平（）17、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推廣的基本出發(fā)點(diǎn)，也是該項(xiàng)目能否取得成功的 關(guān)鍵所在。（）18、培訓(xùn)步驟主要是：制定培訓(xùn)計(jì)劃 一一組織銷售講習(xí) 一一實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)以強(qiáng)帶弱、以老帶新培訓(xùn)效果調(diào)查（）19、承接驗(yàn)收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。（）20、 物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)就是對(duì)物業(yè)驚醒日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作。（）技能題一、問(wèn)答題3 -10分/題1 某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)的銷售量下降，公司一時(shí)無(wú)法弄清

16、楚是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的原因，還是廣告支出減少、銷售代理效率低的原因，抑或是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變等原因。在這種情況下，可以采用哪種市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)？它與另一種市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)的主要區(qū)別是什么？2.某公司財(cái)務(wù)資料如表6 5所示，試據(jù)此分析其財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。表:XXX公司財(cái)務(wù)資料表項(xiàng)目數(shù) 額備注普通股數(shù)量120萬(wàn)股債券金額1200.00 萬(wàn)元10元/股資本總額2400.00 萬(wàn)元利率8%稅前利潤(rùn)360.00萬(wàn)元利率8%支付債券利息96.00力兀稅率33%繳納所得稅87.12力兀凈利潤(rùn)176.88萬(wàn)元項(xiàng)目數(shù) 額備注稅前利潤(rùn)增長(zhǎng)率20%增長(zhǎng)后稅前利潤(rùn)432.00萬(wàn)元利率8%支付債券利息96.00力兀稅率33%繳納所得稅

17、110.88萬(wàn)元凈利潤(rùn)225.12萬(wàn)元3 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造并出售了一幢寫(xiě)字樓，取得了1200萬(wàn)元人民幣的銷售收入。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的綜合稅率為 6.43%。該公司為建造寫(xiě)字樓支付了 100萬(wàn)元地價(jià)款, 建造此樓是又投入了 500萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。由于種種原因該公司不能提供出準(zhǔn)確的利 息支出情況。試計(jì)算轉(zhuǎn)讓此寫(xiě)字樓的土地增值稅。（假設(shè)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)局確定的費(fèi)用扣除比例為10% ;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為開(kāi)發(fā) 成本的20%）4嘉和苑，其發(fā)展商一一香港嘉華集團(tuán)本著 在最好的地方建最好的房子”的原則，選擇了 廣州市得天獨(dú)厚的流花湖畔開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)物業(yè)。

18、他們了解到：隨著香港與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)往來(lái)的不斷加強(qiáng)，越來(lái)越多的香港公司和香港市民會(huì)到廣州市置業(yè)。于是，其首期的目標(biāo)便定位于這一群購(gòu)買者，并從他們的需求角度進(jìn)行物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)。結(jié)果，其商業(yè)中心很快 便整棟賣給了香港匯豐銀行作為地區(qū)總部。其首期推出的高檔豪宅也迅即售馨，其中的 80% 以上賣給了香港客戶。這一案例印證了房地產(chǎn)營(yíng)銷的哪個(gè)戰(zhàn)略？簡(jiǎn)要說(shuō)明這一戰(zhàn)略的 思路和風(fēng)險(xiǎn)分析。二、簡(jiǎn)答題3 -10分/題1 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系。就其性質(zhì)而言，城市規(guī)劃也是政府行為；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 承擔(dān)，就其性質(zhì)是企業(yè)行為。前者，要以人為本，反映城市公眾的意愿，保障市民的合法權(quán)益，堅(jiān)持社

19、會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展；后者，主要是追求最大的 利潤(rùn)，并克服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)、投資大的不利因素，縮小風(fēng)險(xiǎn)因素，以 期獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵不同，在編制城市規(guī)劃和 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，各自考慮問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)也不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面 看，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向， 而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時(shí)間上看，城市規(guī)劃側(cè)重考 慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更注重近期的效 果；從空間上看，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇；從效益看

20、，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一， 側(cè)重研究降低社會(huì)邊際成本，提高整體 綜合效益，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更關(guān)心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、 開(kāi)發(fā)土地或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息 反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)， 滿足大多數(shù)市民的需要，而房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。歸納以上分析，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期 的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系；但是，不能否 認(rèn)，因兩者的側(cè)重點(diǎn)不同，必然會(huì)產(chǎn)生矛盾的一面，若處理不當(dāng)，就會(huì)給城市建 設(shè)與發(fā)展帶來(lái)問(wèn)題。2 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資中按資金來(lái)源渠道分類的籌資方式。（一）負(fù)債融資尋求金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行貸款。（二）項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)融資將房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分解，對(duì)有營(yíng)運(yùn)能力和充足凈現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易 與配置，通過(guò)該部分房權(quán)嫁接進(jìn)行融資。（三）租賃融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)備與裝置，對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際的租賃公司的融資性租賃方式進(jìn)行獲 取并盡早投入營(yíng)運(yùn)。（四 ）項(xiàng)目融資對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中有充足凈現(xiàn)金流量的資產(chǎn)，構(gòu)成一個(gè)資產(chǎn)池（Assets pool ）采用資產(chǎn)證券化（Asset-backed securitization ） 進(jìn)行融資。3 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的機(jī)會(huì)分