關于土地節(jié)約集約利用的思考

1、由項目重組引發(fā)的思考經(jīng)過 8年的開發(fā)建設,小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已從最初的一片灘涂圍墾地發(fā)展成 為一座初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城。 隨著工業(yè)化和城市化的推進, 發(fā)展空間不足, 土 地供需矛盾日益突出, 如何推進土地節(jié)約集約利用, 為開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展服務, 需要我們及時加以研究和思考。 為了破解難題, 促進小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)又好又快發(fā) 展,在深入調(diào)研的基礎上,就如何推進節(jié)約集約用地談一些想法。一、小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地狀況小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政管轄面積 75平方公里, 轄鄧埠、 雄溪、 玉沙等 9個村, 國務院批準開發(fā)面積為 18平方公里。 截止 2009年底, 未達到供地條件的土地僅 為 公頃,土地開發(fā)率已達

2、 。近年來,開發(fā)區(qū)嚴格土地資源管理,探索建 立了土地節(jié)約集約利用評價考核體系, 制定了高于全省標準控制指標, 嚴把項目 準入關,提高了容積率和建筑高度,嚴格控制綠化率,不斷提高土地開發(fā)強度; 同時積極推進工業(yè)用地“騰籠換鳥”, 著力挖掘存量土地的利用潛力, 土地節(jié)約 集約利用程度不斷提高。1、 土地節(jié)約集約利用程度總體不容樂觀。 截止 2009年底, 小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 土地開發(fā)率、供應率、建成率分別達到 %、 %、 %,土地開發(fā)程度偏低; 工業(yè)用地率、高新技術產(chǎn)業(yè)用地率分別達到 %、 %,用地結構不優(yōu);綜合 容積率、 建筑密度、 工業(yè)綜合容積率、 工業(yè)用地建筑密度分別達到 0.77、 25.7%

3、、 1.04、 35.3%,土地利用強度較差。2、土地節(jié)約集約利用仍存在“短板”。從實際情況來看,小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 雖然目前土地開發(fā)程度不高, 工業(yè)用地的容積率有待進一步提高, 生產(chǎn)型服務業(yè) 比例仍然偏低,這些方面有待進一步挖掘企業(yè)投資潛力,提高土地利用效率。3、存量土地需要進一步優(yōu)用快用。根據(jù)測算,小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)還有未建 成土地 公頃,占總面積的 %。其中,已經(jīng)供應尚未建成土地 公頃,已 達到供應條件未供應土地 公頃, 未達到供地條件的土地 公頃, 總要分布 在銀湖片區(qū)和汽車城區(qū)。 近年來, 開發(fā)區(qū)土地資源不足的矛盾日益突出, 但這些 土地一直未開發(fā), 影響了經(jīng)濟社會的發(fā)展, 開發(fā)區(qū)正著力推

4、進項目重組“騰籠換 鳥”工程。二、面臨的形勢及經(jīng)驗啟示從宏觀和自身情況來看,隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地要素 制約矛盾日益突出, 國土資源管理工作面臨的形勢也越來越嚴峻、 任務越來越重, 主要表現(xiàn)在:一是嚴格的土地管理措施使用地環(huán)境更加嚴竣。近年來,針對突出的用地 供需矛盾, 國務院、 國土資源部及有關部委相繼出臺了一系列嚴格土地管理的政 策措施, 這些非同尋常的措施顯示, 國家已經(jīng)把土地作為宏觀調(diào)控的重要手段之 一, 土地市場治理整頓將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢, 土地供應的閘門會把得更緊, 各項 管理措施會更加嚴格、更加規(guī)范。即使在當前擴內(nèi)需、保增長的形勢下,保障用 地的同時,繼續(xù)堅持強化

5、監(jiān)管,落實兩個最嚴格的土地管理制度,堅守 18億畝 耕地紅線。嚴格防止各類違法用地的產(chǎn)生已成為國土部門重中之重的任務。二是有限的可用土地難以滿足建設用地需求。經(jīng)過前幾年的開發(fā)建設,小 藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)可開發(fā)土地數(shù)量極其有限, 汽車城南拓雖已進入推進階段, 但大部 分已被農(nóng)居、社區(qū) 10%留用地等公共、社會事業(yè)項目布置,留有用地已經(jīng)不多, 供需矛盾依然突出。三是規(guī)范的征地程序一定程度上增加征地難度。國家出臺的關于完善征 地補償安置制度的指導意見 , 對征地工作程序提出了更高的要求, 這無疑會進 一步加大征地難度、 延長征地時間。 而且, 當前被征地農(nóng)民對補償?shù)囊笤絹碓?高,如果處理不好,可能會引發(fā)

6、征地矛盾,帶來不穩(wěn)定因素。在節(jié)約集約用地方面,國內(nèi)有些地區(qū)和城市進行了積極探索,積累了一些寶 貴的經(jīng)驗和做法,給了我們很好的啟示和借鑒。主要有:1、昆山的經(jīng)驗和做法。國土資源管理工作是全國的典范,在土地節(jié)約集 約利用上, 主要做法有:一是堅持以嚴格的土地利用標準來規(guī)范集約用地。 按鄉(xiāng) 鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)、 省級開發(fā)區(qū)、 國家級開發(fā)區(qū)等不同區(qū)域外資項目的投資強度每畝 分別不低于 40萬、 50萬、 60萬美元,民資項目不低于 250萬元 /畝。二是興建 標準化廠房并積極引導工業(yè)項目向園區(qū)集中。 在全市范圍內(nèi)規(guī)劃建設了八大原創(chuàng) 型企業(yè)基地, 統(tǒng)一建設三層以上的標準廠房, 為投資規(guī)模在 500萬美元以下的

7、外 資項目、 2000萬元人民幣以下的民資項目提供生產(chǎn)經(jīng)營場所, 容積率達 1.3, 配 套設施共享, 改變以往小型企業(yè)“麻雀雖小、 五臟俱全”的用地局面, 大大提高 了土地的集約利用水平。 三是以政策為導向, 提高投資強度和土地利用效率。 工 業(yè)廠房建筑在收取基礎實施配套費時,采取對建單層廠房全收、兩層廠房減半、 三層廠房以上全免的方式, 鼓勵節(jié)約用地。 四是采取合理的用地成本促進集約用 地。 規(guī)定工業(yè)用地地價不低于 12萬元 /畝, 同時還在全國率先推出了工業(yè)用地招、 拍、 掛, 以地價桿杠強化集約用地。 五是積極引導農(nóng)民向城鎮(zhèn)和農(nóng)村新型社區(qū)集 中。 將農(nóng)村居民新型社區(qū)建設與農(nóng)民動遷安置、

8、 村莊整理、 小城鎮(zhèn)建設和集約用 地有機結合, 涉及農(nóng)民宅基地動遷和對零星宅基地整理的, 按照“拆一還一”的 政策安置到農(nóng)村居民新型社區(qū)。2、廣東的經(jīng)驗和做法。大力推進節(jié)約集約用地試點示范省建設,主要做 法有:一是開展“三舊”(舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造工作。研究出臺推進 “三舊”改造工作有關政策, 促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級, 優(yōu)化用布局, 提高土地利 用效率。 二是推進利用低效園地山坡地補充耕地工作, 確保耕地占補平衡和耕地 保護任務完成。三是制訂新增建設用地配置政策。開展節(jié)約集約用地評價工作, 制訂不同地區(qū)、 不同項目的供地指南, 對土地利用績效高的項目和地區(qū)實行用地 傾斜政策。四是加大閑置土

9、地處置力度。通過無償收回、限期開發(fā)、異地置換、 掛賬收地、退地還耕、協(xié)議收購或托管等一系列措施,充分盤活使用閑置地,減 少新增建設用地。 五是加大用地批后監(jiān)管力度。 建立用地批后監(jiān)管系統(tǒng), 促進土 地有效利用, 防止土地出現(xiàn)新的閑置和浪費。 六是保持違法違規(guī)用地查處整治高 壓態(tài)勢,嚴肅查處土地違法案件。還有蘇州工業(yè)園區(qū)對投資額低于 1000萬美元的項目推薦進標準廠房,北 京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)則要求入?yún)^(qū)企業(yè)每畝投資在 67萬美元以上、 產(chǎn)值在 800萬元以上、 稅收在 40萬元以上,上海閔行開發(fā)區(qū)不惜倒貼資金動遷了低效企業(yè),嘉興在全 市范圍推行基礎設施建設用地有償使用等等,這些做法都值得學習和借鑒。三、

10、對節(jié)約集約用地的幾點思考與建議當前及今后一個時期,是小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)從“建區(qū)”向“造城”、從 “工業(yè)新城”向“昌南新城”戰(zhàn)略轉變的關鍵時期,也是開發(fā)區(qū)加快轉型升級、 實現(xiàn)跨越發(fā)展的關鍵階段, 對土地利用和管理提出了更高的要求。 節(jié)約集約利用 土地, 是破解資源瓶頸制約難題的根本途徑, 也是今后一個時期開發(fā)區(qū)土地管理 工作的重點, 應正確處理好保護土地資源和保障發(fā)展的關系, 堅持正確的指導方 針,明確主要目標,抓住工作重點,采取堅決有效措施,確保開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會的 可持續(xù)發(fā)展。當前應重點抓好以下幾個方面:1、研究建立土地節(jié)約集約利用評價考核工作機制和體系,將土地節(jié)約集 約利用評價考核工作常態(tài)化。

11、 結合省市開展土地集約利用潛力評價要求, 進一步 加強土地節(jié)約集約利用工作, 研究成立開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用評價考核領導小 組, 實行土地利用全過程評價考核, 完善項目引入決策階段的用地預評價、 項目 建設過程中的跟蹤評價和項目竣工后的驗收評價考核, 嚴格把好供地前的預審關 和批后監(jiān)管關。同時,應借鑒昆山、蘇州等城市的做法,積極研究制定開發(fā)區(qū)土 地集約高效利用的相關激勵、約束辦法。2、全面梳理存量土地資源,挖掘內(nèi)涵式開發(fā)潛力,進一步鼓勵建設項目 拓展地上和地下空間, 破解工業(yè)發(fā)展空間不足的矛盾。 根據(jù)評價分析, 當前開發(fā) 區(qū)工業(yè)用地固定資產(chǎn)投資強度和產(chǎn)出強度還有較大提升空間,園區(qū)綜合容積率、建

12、筑密度、工業(yè)用地綜合容積率和工業(yè)用地建筑密度等也有進一步提升的空間。 下一步, 適當調(diào)整規(guī)劃指標和功能布局, 繼續(xù)鼓勵企業(yè)利用閑置廠房、 預留用地 及改擴建等方式進行增資擴產(chǎn),提高存量土地綜合效益。3、進一步探索“騰籠換鳥”的途徑、管理辦法和措施,為挖掘內(nèi)涵式土 地開發(fā)潛力提供體制和機制保障。 開發(fā)區(qū)不同于一般的城市, 其中一項重要功能 是產(chǎn)業(yè)集聚,應該具有更強的流動性。對一些長期閑置、瀕臨倒閉、產(chǎn)業(yè)轉移等 企業(yè)和用地,通過無償收回、限期開發(fā)、異地置換、協(xié)議收購等一系列措施,積 極盤活低效利用土地, 引進新的項目或調(diào)整土地用途, 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉型升級。 下一 步,應借鑒昆山、上海、廣東的做法,建立

13、健全“騰籠換鳥”工作機制,制定完 善相關管理辦法, 進一步發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營公司、 土地整理中心等主體作用, 繼續(xù)推 進“騰籠換鳥”, 努力挖掘內(nèi)涵式土地開發(fā)潛力, 始終保持開發(fā)區(qū)集聚輻射功能 的生機和活力。4、正確對待擴展能力,對于已達到供地條件而未供應土地和未達到供地 條件的土地做適當保留。在開發(fā)區(qū)基本建成的情況下,土地供需矛盾日益突出, 保留部分尚未開發(fā)的土地有利于開發(fā)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。 應適當預留一定的發(fā)展用 地,借鑒其他城市的做法,建設一批標準廠房,引導中小項目向標準廠房集中, 提高土地的集約利用水平。5、在總結歷史土地利用和管理經(jīng)驗基礎上,大力推進南拓土地節(jié)約集約 利用工作。 汽車城南拓 7平方公里是小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的空間拓展區(qū)域, 目前正處 于啟動開發(fā)階段, 具有較好的土地節(jié)約集約利用基礎和條件。 總結歷史經(jīng)驗并借 鑒其他城市做法, 園區(qū)節(jié)約集約用地工作應著重把握好以下幾點:一要把好規(guī)劃 關。根據(jù)區(qū)塊定位,科學合理布局產(chǎn)業(yè)、公建配套等各類用地。把好準入關,建 立健全招商項目聯(lián)審制度,嚴格項目選址、環(huán)境影響評價、項目