房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的探討

1、一、內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳政策的歷史對比在企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例頒布實(shí)施前即2008年1月1日前，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅政策具有明顯差異，總體表現(xiàn)為“內(nèi)外有別，內(nèi)緊外松”。其中就房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳（本文僅探討企業(yè)所得稅預(yù)繳及相關(guān)問題）規(guī)定也存在一定的差異。具體可以通過下列對比表來說明。二、國稅函2008299號文件產(chǎn)生的變化六個(gè)統(tǒng)一由于企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例頒布實(shí)施，從2008年1月1日起，企業(yè)所得稅政策不再區(qū)分內(nèi)外資企業(yè)即執(zhí)行統(tǒng)一的所得稅政策，特別是國稅函2008299號文的出臺，又明確規(guī)定所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2008年1月1日起執(zhí)行統(tǒng)一的企業(yè)所得稅預(yù)繳政策。由此，對房地產(chǎn)開發(fā)企

2、業(yè)所得稅的預(yù)繳產(chǎn)生了變化。（一）變化之一統(tǒng)一了納稅人文件明確規(guī)定“為貫徹落實(shí)新的企業(yè)所得稅法”，僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的居民納稅人，一般包括內(nèi)資、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。這意味著內(nèi)資、外資的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都要按照此文件規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅，需要注意的是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的非居民納稅人不適用此文件。（二）變化之二納稅人適用范圍的統(tǒng)一國稅函2008299號第一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對其在開發(fā)產(chǎn)品未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，要按此文件規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。即該文件僅適用于：“按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）”這種方式預(yù)繳企業(yè)所

3、得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第一百二十八條的規(guī)定，企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳的方式主要有三種：1 、按照月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳;2 、按照月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳;3 、按照月度或者季度的實(shí)際利潤額預(yù)繳有困難的，可以按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。由此可見，不實(shí)行按實(shí)預(yù)繳所得稅的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的居民納稅人不適用此文件。4 三）變化之三計(jì)算方法的統(tǒng)一從上述對比表可以看出，原來內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面的計(jì)算存在一定的差異，而國稅函2008299號文件的出臺標(biāo)志著內(nèi)、外

4、資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式、計(jì)算方法也得到了統(tǒng)一。國稅函2008299號規(guī)定采取據(jù)實(shí)預(yù)繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤總額基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金，因此，國稅函2008299號文件對于“預(yù)計(jì)利潤率”與國稅發(fā)200631號文件對于“預(yù)計(jì)毛利率”概念上規(guī)定是一致的。具體可以分為下列幾種情況：5 、純預(yù)售階段。當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=本期開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入楸計(jì)利J潤率-期間費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加2、銷售與預(yù)售并存階段。當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本+其他業(yè)務(wù)利潤+投資收益（減投資損失）+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入楸計(jì)利潤率+本期開

5、發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入X計(jì)利J潤率-期間費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加（四）變化之四預(yù)繳申報(bào)表類型（或格式）統(tǒng)一將原來據(jù)實(shí)預(yù)繳的內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)分別適用的企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)表和外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅季度申報(bào)表（A類AA1），統(tǒng)一適用于企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）。（五）變化之五經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一將原適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)內(nèi)資納稅人的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一適用于內(nèi)外資從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)納稅人。國稅函2008299號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的

6、規(guī)定執(zhí)行。（六）變化之六“預(yù)計(jì)利潤率”的統(tǒng)一新政策將原適用于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”，改為統(tǒng)一適用于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)計(jì)利潤率”，外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額。同時(shí)明確各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤率。其一，對非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%;位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%;位于其他地區(qū)的，不得低于10%.其二，對于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%.三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳產(chǎn)生的新問題從2008年1月1日起，房地產(chǎn)

7、開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表是根據(jù)國稅函2008第044號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表等報(bào)表的通知規(guī)定進(jìn)行計(jì)算填列，即應(yīng)納稅所得額=利潤總額（含預(yù)計(jì)利潤）=營業(yè)收入營業(yè)成本。其中“營業(yè)收入”根據(jù)會計(jì)制度核算的營業(yè)收入填報(bào)：“營業(yè)成本”根據(jù)會計(jì)制度核算的營業(yè)成本填報(bào)：“利潤總額”根據(jù)會計(jì)制度核算的利潤總額填報(bào)。其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤等。而填列說明中未提及在預(yù)繳時(shí)是否可以彌補(bǔ)以前年度（必須符合規(guī)定）或季度虧損。實(shí)際上，在企業(yè)所得稅法實(shí)施以前，內(nèi)、外資企業(yè)在所得稅預(yù)繳時(shí)均可彌補(bǔ)以前年度虧損。內(nèi)資企業(yè)的依據(jù)是國稅發(fā)

8、2004第082號關(guān)于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項(xiàng)目后續(xù)管理工作的通知規(guī)定：納稅人在納稅申報(bào)時(shí)（包括預(yù)繳申報(bào)和年度申報(bào)）可自行計(jì)算并彌補(bǔ)以前年度符合條件的虧損，主要依據(jù)國稅發(fā)2006第056號國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知規(guī)定進(jìn)行如下計(jì)算：應(yīng)納稅所得額=利潤總額+納稅調(diào)整增加額納稅調(diào)整減少額彌補(bǔ)以前年度虧損外資企業(yè)根據(jù)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅季度申報(bào)表（A類AA1）進(jìn)行如下計(jì)算：本季度應(yīng)納稅所得額=本季利潤（虧損）額按規(guī)定可彌補(bǔ)的以前季度虧損額按規(guī)定可彌補(bǔ)的以前年度虧損額另企業(yè)所得稅法第五條規(guī)定：應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-扣除額-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)應(yīng)該可以彌補(bǔ)以前年度（必須符