房地產(chǎn)實戰(zhàn)沙盤推演指南

1、、/、.刖百本實戰(zhàn)沙盤旨在通過對房地產(chǎn)公司經(jīng)營實戰(zhàn)的模擬，幫助你一一職業(yè)經(jīng)理人，在兩天的時間內(nèi)學(xué)到管理的知識精髓，了解到公司的經(jīng)營成果是如何通過運(yùn)營與管理來實現(xiàn)，幫助你知道自身的工作如何體現(xiàn)在公司的經(jīng)營成果中，從而有針對性的改進(jìn)你的工作。通過本課程的學(xué)習(xí)，能夠加強(qiáng)你對經(jīng)營計劃、開發(fā)計劃、資金計劃、成本計劃、公司戰(zhàn)略等工作的理解，加強(qiáng)溝通，實現(xiàn)公司整體利益的最大化。推演過程第一篇初涉商海關(guān)注經(jīng)營計劃第二篇牛刀小試現(xiàn)金為王第三篇狹路相逢利潤至上第四篇風(fēng)云再起提升運(yùn)營效率第五篇巔峰對決勝者為王第2頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃表內(nèi)容年份財務(wù)規(guī)劃（財務(wù)指標(biāo)和市場占有）市場與客戶規(guī)劃（

2、目標(biāo)客戶研發(fā)）內(nèi)部管理規(guī)劃（流程研發(fā)）綜合能力規(guī)劃（綜合能力水平提升）第3頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：成本測算表（金額單位：萬元，除可售單位成本數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)，以下均相同）年度成本項目第一年度計算成本第二年度計算成本第三年度計算成本第四年度計算成本土地成本前期成本工程成本建安成本社區(qū)管網(wǎng)園林環(huán)境配套設(shè)施小計開發(fā)間接費(fèi)合計第4頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：銷售收入及銷售回款計算表（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)，以下均相同）目第一年第二年第三年第四年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度銷售銷

3、售單價銷售收入回款比例實際回款第5頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：資金需求計劃第一年度資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）第6頁共20頁類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn)金流入注入資本銀行借款銷售回款小計現(xiàn)金支付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤支付地價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費(fèi)支付管理費(fèi)用支付銷售費(fèi)用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第二年度資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn)金流入注入資本銀行借款銷售回款小計現(xiàn)金支付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤

4、支付低價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費(fèi)支付管理費(fèi)用支付銷售費(fèi)用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第7頁共20頁第三年度資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn)注入資本金流入銀行借款銷售回款小計現(xiàn)金支付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費(fèi)支付管理費(fèi)用支付銷售費(fèi)用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第8頁共20頁第四年度資金需求計劃（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現(xiàn)金余額現(xiàn)注入資本金流銀

5、行借款入銷售回款小計現(xiàn)金支付購入固定資產(chǎn)償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發(fā)間接費(fèi)支付管理費(fèi)用支付銷售費(fèi)用支付利息支付營業(yè)稅支付所得稅其他支付小計期末現(xiàn)金余額第9頁共20頁沙盤推演戰(zhàn)略規(guī)劃平臺：沙盤模擬經(jīng)營步驟核對表公司名稱：經(jīng)營步驟第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度年初：1、收回應(yīng)收賬款2、分配利潤3、購買土地4、新增臨時借款5、支付地價款季度：1、償還臨時借款利息2、新增臨時借款3、支付地價款4、土地投入開發(fā)5、更新進(jìn)行中項目開發(fā)進(jìn)度6、收回銷售回款7、支付銷售費(fèi)用8、支付前期費(fèi)用9、支付工程款10、支付開發(fā)間接費(fèi)11、支付管理費(fèi)12、項目竣工驗收年末：1、提取折舊

6、2、中長期借款還本付息3、計算、確認(rèn)應(yīng)收賬款4、編制利潤表，審核確認(rèn)未分配利潤，審核確認(rèn)應(yīng)交所得稅5、繳納營業(yè)稅6、繳納企業(yè)所得稅7、編制資產(chǎn)負(fù)債表注：沒操作完成一個步驟后打“第10頁共20頁沙盤推演財務(wù)管理平臺：利潤表（金額單位：萬元，數(shù)據(jù)結(jié)果四舍五入保留100萬元整數(shù)）項目第一年第二年第三年第匹年第五年主營業(yè)務(wù)收入減：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加主營業(yè)務(wù)利潤減：期間費(fèi)用一管理費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出利潤總額減：所得稅凈利潤一、資產(chǎn)負(fù)債表項目第一年第二年第三年第四年第五年貨幣資金應(yīng)收賬款存貨流動資產(chǎn)小計固定資產(chǎn)長期投資無形資產(chǎn)T銀行借款等預(yù)收賬款應(yīng)交稅金負(fù)債小計實收資本（

7、股本）未分配利潤所有者權(quán)益小計負(fù)債及所有者權(quán)益合計J第11頁共20頁沙盤推演通用規(guī)則一、銀行貸款規(guī)則1、沙盤模擬中資金不足部分可通過銀行年度借款的方式解決；2、銀行正常借款期限分一年和兩年兩種，借款年利率均為10%年初借款，年末還本付息，不得提前還款或展期還款；如上一年末資產(chǎn)負(fù)債率超過65%則下年度借款的年利率上調(diào)至20%（上年度獲得的未到期正常借款不受此影響）；3、正常借款總額不得高于年初凈資產(chǎn)（若年初得到股東增資，則為增資后凈資產(chǎn)）的3倍；4、正常借款至少為2000萬元和2000萬元的整數(shù)倍；5各公司之間不得相互拆借資金。二、資金支付時限規(guī)則（時間節(jié)點規(guī)則見五表）1、拿地當(dāng)季支付地價；2、

8、開工支付前期費(fèi)用；3、從開工到竣工平均支付工程成本（按開竣工時間，算頭算尾，最后一期倒計）,工程成本包括建安成本、管網(wǎng)成本、園林環(huán)境、配套設(shè)施成本四項；4、從項目開工到竣工每季度按項目支付開發(fā)間接費(fèi)（項目管理費(fèi)用），每季度每項目100萬元；5、實現(xiàn)銷售時，按當(dāng)期銷售面積支付銷售費(fèi)用，最后一期倒計；銷售費(fèi)用須在銷售回款前支付；6、除固定資產(chǎn)折舊外，每季度支付公司管理費(fèi)用100萬元。三、項目成本費(fèi)用規(guī)則1、主體建安成本（以總建筑面積計算，己考慮配套成本因素的影響）產(chǎn)品類型標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品多層產(chǎn)品2000元/平米2400元/平米2800元/平米高層產(chǎn)品2400元/平米2800元/平米320

9、0元/平米2、社區(qū)管網(wǎng)成本100元/平米（總建筑面積）1、園林環(huán)境成本：軟景觀按綠化面積100元/平米，硬景觀按施工面積150元/平米（占地面積=建筑覆蓋面積+硬景觀面積第12頁共20頁2、配套設(shè)施：2000元/平米（非經(jīng)營公建面積）3、前期成本：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品10元/平米，常規(guī)產(chǎn)品30元/平米，創(chuàng)新產(chǎn)品50元/平米C按總建筑面積4、開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）：100萬/季（從項目啟動至竣工的經(jīng)營期間，算頭尾）5、利息費(fèi)用按實際發(fā)生計算，全部列A當(dāng)期財務(wù)費(fèi)用6、銷售費(fèi)用50元/平米（銷售面積）7、管理費(fèi)用100萬/季四、稅收規(guī)則1、為方便操作，模擬企業(yè)僅繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；2、營業(yè)稅率為銷售額的5

10、%在產(chǎn)品結(jié)算當(dāng)季繳納并入賬；3、所得稅率為利潤總額的33%年末繳納；本年虧損可在以后五個年度所得稅前進(jìn)行抵扣。五、各類產(chǎn)品時間節(jié)點（時間均自項目啟動開始計算）：項目節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品高層啟動第1季度第1季度第1季度開工第1季度第2季度第2季度開盤第2季度第3季度第3季度竣工第3季度第4季度第4季度多層啟動第1季度第1季度第1季度開工第1季度第1季度第1季度開盤第1季度第2季度第2季度竣工第2季度第3季度第4季度以上為自項目啟動開始計算的時間節(jié)點，而不是拿地開始計算的時間節(jié)點。為規(guī)避市場風(fēng)險，各公司在獲取土地后可以推遲啟動，推遲啟動項目后，開工、開盤、竣工及計算節(jié)點相應(yīng)后延。項目啟動

11、時間最多可推遲1年。六、其他1、每小組在拿到土地后按要求確定產(chǎn)品開發(fā)策略；土地在獲取后開盤前可退地，罰金為土地價格的10%所退土地不再進(jìn)入市場；各公司之間不得轉(zhuǎn)讓土地。2、銷售收入實現(xiàn)的確認(rèn)以竣工時間為準(zhǔn)，若編制報表時項目還沒有竣工，則不結(jié)轉(zhuǎn)收入，預(yù)售的房款作為“預(yù)收賬款”掛賬反映。第13頁共20頁3、固定資產(chǎn)屬企業(yè)經(jīng)營管輝所用，按直線法分5年折舊，無殘值，折舊計入當(dāng)期管理費(fèi)用。4、各公司可進(jìn)行多項目經(jīng)營。5、模擬經(jīng)營期間五年，從第一年度開始至第五年度結(jié)束。其中第四年度將加入市場定價機(jī)制（當(dāng)年開盤超過60%勺產(chǎn)品類別降價10%低于20%勺產(chǎn)品類別漲價10%此處不分高層和多層）。.6、數(shù)據(jù)計算中

12、，除銷售單價外均按四舍五入保留100萬元整數(shù)。7、游戲結(jié)束評定最有價值公司獎（三家），并據(jù)此分配獎金，評定依據(jù)為5年累計凈利潤。此外還將評定安居工程獎（累計開發(fā)面積）、最佳公司治理獎（團(tuán)隊配合和協(xié)作）。第14頁共20頁經(jīng)營模擬（第一年）項目及市場信息模擬經(jīng)營背景：各公司進(jìn)入一城市，通過土地市場拍到一地塊，該項目占地10萬平米，各公司進(jìn)行經(jīng)營，并在第一年度初給予每個公司注冊資金8000萬元。成立時各公司須購置固定資產(chǎn)1000萬元。項目情況：1、項目占地面積10萬平米，容積率，多層常規(guī)產(chǎn)品，建筑覆蓋率20%小區(qū)綠化率為40%；可售比90%,非經(jīng)營公建為建筑面積的10%，其余均為可售住宅。2、開工、

13、開盤及結(jié)算要求：土地取得日期為第一年度1月1日，按集團(tuán)加速項目考慮，項目于第一年度2季度開工，第一年度3季度開盤，第一年度4季度竣工結(jié)算。3、項目地價：拍賣價8000萬元人民幣，一次性支付。4、項目成本費(fèi)用：主體建安成本2400元/平米（總建筑面積）社區(qū)管網(wǎng)成本100元/平米（總建筑面積）園林環(huán)境成本：軟景觀按綠化面積100元/平米，硬景觀按施工面積150元/平米（占地面積=建筑覆蓋面積+綠化面積+硬景觀面積）配套設(shè)施:2000元/平米（非經(jīng)營公建面積）前期成本：30元/平米（按總建筑面積）開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）：100萬/季（開工至竣工結(jié)算）利息費(fèi)用按實際發(fā)生計算，全部列入當(dāng)期財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)

14、用50元/平米（銷售面積）管理費(fèi)用100萬/季5、銷售和回款：項目銷售均價5000元/平米；開盤即售磬，當(dāng)季收到銷售回款50%，下一季度收到50%。第15頁共20頁經(jīng)營模擬（第二年度）土地及市場信息 本年競拍規(guī)則：本年土地以競價形式競拍，各公司可自由報價，每次報價至少超出當(dāng)前價格500萬元，報價最高者獲得土地；未獲得土地的公司可在本年其他季度參加拍賣。 土地信息：根據(jù)市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地6塊，占地面積54萬平米，基本情況下（土地推出時間及順序不定）：地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6土地類型編碼201DB201DS201DX201GB201GS201GX交地時間

15、第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度產(chǎn)品類別多層標(biāo)準(zhǔn)化多層常規(guī)多層創(chuàng)新高層標(biāo)準(zhǔn)化高層常規(guī)高層創(chuàng)新土地面積平米100,000100,000100,00080,00080,00080,000容積率%起拍價力兀20,00020,00020,00020,00020,00020,000建筑覆蓋率20%20%20%15%15%15%小區(qū)綠化率40%40%40%40%40%40%非經(jīng)營公建比10%10%10%10%10%10%銷售均價元/平米700075008000750080008500銷售及回款節(jié)奏開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤

16、當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%第16頁共20頁經(jīng)營模擬（第三年度）土地及市場信息 本年競拍規(guī)則：各公司可自由競拍，報價最高者獲得土地 土地信息：根據(jù)市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地12塊，占地面積134萬平米，基本情況下:地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6土地類型編碼301D*302D*303G*304G*305G*306G*交地時間第三年度

17、1季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度2季度第三年度2季度產(chǎn)品類別多層(DBDSDX)多層(DBDSDX)高層(GBGSGX)高層(GBGSGX)多層(DBDSDX)多層(DBDSDX)土地面積平米120,000200,000120,00050,00080,000250,000容積率1.0起拍價力兀10,00025,00012,00020,00015,00020,000建筑覆蓋率30%20%15%30%40%30%小區(qū)綠化率40%40%40%30%30%30%非經(jīng)營公建比10%10%10%15%10%10%銷售均價元/平米6600（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7200（常規(guī)產(chǎn)品）7800（創(chuàng)

18、新產(chǎn)品）6700（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7300（常規(guī)產(chǎn)品）7800（創(chuàng)新產(chǎn)品）6800（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7000（常規(guī)產(chǎn)品）7500（創(chuàng)新產(chǎn)品）7200（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7800（常規(guī)產(chǎn)品）8300（創(chuàng)新產(chǎn)品）6600（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7200（常規(guī)產(chǎn)品）7800（創(chuàng)新產(chǎn)品）6200（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）6800（常規(guī)產(chǎn)品）7400（創(chuàng)新產(chǎn)品）銷售及回款節(jié)奏開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100

19、%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%第17頁共20頁地塊編號單位地塊7地塊8地塊9地塊10地塊11地塊12土地類型編碼307D*308D*309G*310G*311G*312G*交地時間第三年度1季度第三年度1季度第三年度2季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度產(chǎn)品類別高層(GBGSGX)高層(GBGSGX)多層(DBDSDX)高層(GBGSGX)多層(DBDSDX)高層(GBGSGX)土地面積平米160,00080,00060,000100,00080,00040,000容積率起拍價力兀25,00032,0005,00012,00012,0006,000建筑覆蓋率

20、20%20%20%20%20%20%小區(qū)綠化率40%30%40%40%40%40%非經(jīng)營公建比15%10%10%10%10%10%銷售均價元/平米6200（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）6800（常規(guī)產(chǎn)品）7400（創(chuàng)新產(chǎn)品）7000（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7500（常規(guī)產(chǎn)品）8000（創(chuàng)新產(chǎn)品）6900（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7500（常規(guī)產(chǎn)品）8200（創(chuàng)新產(chǎn)品）6800（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7400（常規(guī)產(chǎn)品）8000（創(chuàng)新產(chǎn)品）6800（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7300（常規(guī)產(chǎn)品）7800（創(chuàng)新產(chǎn)品）7000（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7500（常規(guī)產(chǎn)品）8000（創(chuàng)新產(chǎn)品）銷售及回款節(jié)奏開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售5

21、0%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%第18頁共20頁經(jīng)營模擬（第四年度）土地及市場信息 本年競拍規(guī)則:本年土地以競價形式競拍，各公司可自由報價，每次報價至少超出當(dāng)前價格500萬元，報價最高者獲得土地；未獲得土地的公司可在本年其他季度參加拍賣。 土地信息：根據(jù)市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地12塊，占地面積144萬平米，基本情況下（土地推出時間及順序不定）：地塊編號單位地塊

22、1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6土地類型編碼401D*402D*403G*404G*405G*406G*交地時間第四年度1季度第四年度1季度第四年度2季度第四年度1季度第四年度1季度第四年度1季度產(chǎn)品類別多層(DBDSDX)高層(GBGSGX)多層(DBDSDX)高層(GBGSGX)多層(DBDSDX)高層(GBGSGX)土地面積平米300,000100,000100,00080,000120,000100,000容積率起拍價力兀22,00028,00022,00018,00018,00020,000建筑覆蓋率20%20%20%20%30%20%小區(qū)綠化率40%40%50%40%30%40%非

23、經(jīng)營公建比10%10%10%10%10%10%銷售均價元/平米6800（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7500（常規(guī)產(chǎn)品）8000（創(chuàng)新產(chǎn)品）7500（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）8000（常規(guī)產(chǎn)品）8500（創(chuàng)新產(chǎn)品）10500（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）10300（常規(guī)產(chǎn)品）12500（創(chuàng)新產(chǎn)品）7800（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）8200（常規(guī)產(chǎn)品）8800（創(chuàng)新產(chǎn)品）7300（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7800（常規(guī)產(chǎn)品）8500（創(chuàng)新產(chǎn)品）7600（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）8100（常規(guī)產(chǎn)品）8600（創(chuàng)新產(chǎn)品）銷售及回款節(jié)奏開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%開盤當(dāng)季銷售50%下季度銷售50%銷售當(dāng)季回款100%