房地產(chǎn)經(jīng)紀人基本素質(20頁)

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本素質 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)性較強，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的經(jīng)紀人應具備一定的基本素質和基本技能，才能在這個行業(yè)內生存下去，否則容易被淘汰。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人基本素質（一）生理素質房地產(chǎn)經(jīng)紀人要有健康的身體和充沛的精力，頭腦清醒，反應靈活，否則難以勝任此項工作。（二）心理素質房地產(chǎn)經(jīng)紀人要具有一定的情商（EI），包括善于與人交際和溝通的能力，面對各種不同環(huán)境，不同客戶和不同情況的應變能力等。房地產(chǎn)經(jīng)紀人還要有健康的心理，包括心理平衡性、心理承受能力、心理適應能力、心理調節(jié)性等等。平和的心態(tài)，積極進取的精神，良好的人際關系，開朗豁達的心胸，穩(wěn)定飽滿的情緒，堅韌不拔的意志，這些都是房地產(chǎn)經(jīng)

2、紀人應當具備的心理素質。（三）職業(yè)修養(yǎng)作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人，良好的修養(yǎng)是幫助你走向成功的一步。1、職業(yè)形象與公關意識 房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當注意包裝自己，具有良好的社會公眾形象，不斷宣傳自己，表現(xiàn)自己，一方面隨時注意自己的職業(yè)形象，在儀表、舉止、禮儀、服務態(tài)度和社交藝術等方面給顧客以視覺上和感觀上的好感。另一方面要具有較強的公關意識，以真誠互惠、優(yōu)質服務、精湛的專業(yè)水準，良好的信譽去展示自己的優(yōu)勢，取得客戶的信任，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人走向成功的第一步。2、市場意識 房地產(chǎn)經(jīng)紀面對的是一人具有開放性、區(qū)域性和特殊性的市場，處處都有商機，但并非唾手可得。房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須具有不斷拓展市場，隨時捕捉商機，營造市場和經(jīng)

3、營市場的意識。3、信息意識 有效信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的財源，如何收集、整理、篩選、傳播和利用有效信息、是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的一項重要工作，有效的利用信息，將使你事倍功半。4、服務意識 商品經(jīng)濟的口號是：顧客就是上帝。房地產(chǎn)經(jīng)紀是一個服務性行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于商檔商品，請以優(yōu)質的服務善待你的上帝。5、協(xié)作意識 現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務需要相互協(xié)作，包括同事之間、同行之間、經(jīng)紀人與客戶之間的協(xié)作，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在充分發(fā)揮個人潛能的同時，應當搞好協(xié)作。6、競爭意識 現(xiàn)代市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須正視行業(yè)的競爭，勇于拼搏，才能生存和發(fā)展，否則將被市場淘汰。（四）職業(yè)道德 在中介行業(yè)中，良好的職業(yè)道德是經(jīng)紀人的

4、無形資產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應具有良好的職業(yè)道德，這是各國經(jīng)紀行業(yè)中對房地產(chǎn)經(jīng)紀人共同的最重要的要求。 主要包括：1、誠實信用 具體表現(xiàn)在給客戶的信息要真實，不欺詐誤導客戶，公平中介。2、有事業(yè)心 要熱愛本職工作，敬業(yè)樂業(yè)，不斷提高個人素質與理論水平，完善自己的知識結構對業(yè)務精益求精是職業(yè)道德的基本要求，否則談職業(yè)道德只是一句空話。3、有責任感 經(jīng)紀人人忠于自己的客戶，認真為客戶負責辦好委托的業(yè)務，完全認真地履行合同，善始善終。4、加強自律 作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人要加強自律，自覺遵紀守法，遵守行規(guī)及公司管理規(guī)定，維護職業(yè)形象，不損害客戶利益，同行不相互傾軋。5、為當事人保守秘密 房地產(chǎn)經(jīng)紀人有為當事人保守

5、商業(yè)秘密的義務。（五）職業(yè)準則 各個地區(qū)的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、團體、各個公司一般都會根據(jù)政府的有關法令與規(guī)定，結合本地區(qū)、本行業(yè)與本公司的具體情況，制訂房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)準則或有關規(guī)定 要求執(zhí)業(yè)人員遵守。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀基礎知識與基本技能一、房地產(chǎn)經(jīng)紀基礎知識（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識 由于房地產(chǎn)涉及面廣，作為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀人，掌握一定專業(yè)知識是非常必要的。1、具備一定的文化知識 作為房地產(chǎn)的經(jīng)紀人，應具備高中以上的文化，隨著市場現(xiàn)代化的發(fā)展，還需要會操作電腦。深圳要求要具備大專以上的文化。2、房地產(chǎn)政策法規(guī) 熟悉中央至從業(yè)地區(qū)的有關房地產(chǎn)政策、法規(guī)。3、相關法律知識 商法、民法（有關代理）、合

6、同法及相關的稅法。4、房地產(chǎn)市場基礎知識 房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當熟悉房地產(chǎn)市場體系結構和房地產(chǎn)基礎知識5、房地產(chǎn)估價知識 熟悉房地產(chǎn)價格的構成及影響房地產(chǎn)價格的各種因素。（1） 房地產(chǎn)價格構成的基本要素： 建購成本；經(jīng)營費用；相關稅費；合理利潤。（2） 影響房地產(chǎn)價格的各種因素： 政治形勢；政策、法規(guī)；宏觀經(jīng)濟；地區(qū)經(jīng)濟；市場供求；地理位置；環(huán)境配套；建筑狀況。其中市場供求是決定性因素。6、建筑規(guī)劃設計基本常識 熟悉建筑設計（平面結構、使用率等）、樓層、方位、設備、裝修標準等基本常識以及對消費者的影響。7、市場營銷知識 房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須掌握系統(tǒng)的市場營銷知識，主要包括：（1） 市場調研 市場調研是投

7、資決策與市場營銷的基本需要，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須掌握的基礎知識。（2） 投資分析 運用正確的投資分析，當好投資顧問，幫助客戶避免投資失誤，將投資風險降到最低限度，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲得客戶信任的砝碼。（3） 項目定位 做好房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營一系列的定位，包括項目規(guī)劃設計定位、目標市場定位、價格定位等，避免出現(xiàn)原則性的錯誤，是衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)水準的尺度。（4） 營銷策劃 現(xiàn)代商品市場運作需要營銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要在日趨激烈，千變萬化的市場競爭中，發(fā)揮創(chuàng)造性作用，營銷策劃顯得更為重要。（5）推廣銷售 房地產(chǎn)推廣銷售操作性較強，正確的推廣銷售操作方式，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務成功的關鍵。8、房地產(chǎn)產(chǎn)品知

8、識 隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，消費水平的日益提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品結構、內涵與外延也在不斷地演變，已從單一的建筑物演變?yōu)榻Y構復雜、內涵豐富、外延多元化的綜合性產(chǎn)品。房地產(chǎn)經(jīng)紀人不但要熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本結構，還要了解各個階段、不同區(qū)域、不同用途、不同檔次房地產(chǎn)產(chǎn)品的內涵與外延，做到心中有數(shù)、才能去實現(xiàn)市場營銷。9、房地產(chǎn)金融知識 房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當了解涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)交易，或影響房地產(chǎn)市場波動的，銀行貸款、按揭、保險、證券等方面的房地產(chǎn)金融知識。（三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀輔助知識 各個時期不同區(qū)域的社會、經(jīng)濟、文化、觀念、城市建設、產(chǎn)業(yè)結構、消費群體等等，都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同影響。許多相關的邊緣知

9、識，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說，是很重要的，主要包括：1、經(jīng)濟學與社會經(jīng)濟發(fā)展變化 經(jīng)濟發(fā)展的周期與社會經(jīng)濟發(fā)展變化對房地產(chǎn)市場影響很大，了解這方面的知識，對于房地產(chǎn)市場的運作有一定的指導性。2、消費心理學與消費行為學 消費心理學與消費行為學在房地產(chǎn)市場營銷中的運用，主要用于房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位，價格定位，形象定位，廣告定位，推廣銷售，促成交易與售后服務等方面。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要了解客戶消費心理的需要和購買行為后，才能有的放矢。3、社會文化學與地方特色 房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，都滲透著不同的社會文化與地方特色，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要了解不同的社會文化背景與地方特色，才有可能嬴得市場。4、城市規(guī)

10、劃與建設發(fā)展 城市規(guī)劃與建設發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響很大，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須了解經(jīng)營區(qū)域的城市規(guī)劃與建設發(fā)展，以便順應和推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（四） 房地產(chǎn)經(jīng)紀人基本技能 房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當具備的基本技能，包括基本能力與業(yè)務技能兩個方面；（1） 拓展能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀的工作重心是要嬴得市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須具備一定的市場拓展能力，才能生存和發(fā)展。（2） 表達說服能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀人要與各種各樣的客戶打交道，面對不同的客戶，要善于運用恰當?shù)谋磉_方式與客戶交往，并有效地說服客戶，才能嬴得客戶的認可，最終促成交易。（3） 判斷能力 準確的判斷能夠幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀人有效處理各種信息，抓住市場機遇，洞悉客戶心

11、態(tài)，以便采取相應措施，提高成功率。（4） 協(xié)調能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當具備一定的組織協(xié)調能力，處理好買賣雙方和經(jīng)紀人與客戶的關系，解決好交易過程中出現(xiàn)的各種問題。（5） 經(jīng)營能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務是以盈利為目的的，不懂經(jīng)營之道和缺乏經(jīng)營能力的經(jīng)紀人很難生存和發(fā)展。（6） 創(chuàng)造能力 房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)經(jīng)紀人走在市場的第一線，缺乏創(chuàng)造能力的經(jīng)紀人，是很容易被市場淘汰的。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務技能 房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務技能，是指具體工作的操作中必須掌握的規(guī)定、程序、手續(xù)、情況與技巧等等。（1） 熟悉樓盤所在工域的規(guī)劃與建設發(fā)展變化及前景。（2） 熟悉從業(yè)區(qū)域各個片區(qū)地理位置、環(huán)境、市政配

12、套、生活配套、住宅小區(qū)配套等基本情況。（3） 熟悉從業(yè)地區(qū)的市場管理規(guī)定以及市場運作狀況。（4） 熟悉從業(yè)地區(qū)房地產(chǎn)市場信息、樓市動態(tài)、價格行情等相關情況。（5） 熟悉從業(yè)地區(qū)的有關購房手續(xù)，銀行按揭、保險、稅費、物業(yè)管理等方面的內容、操作程序及相關費用等。（6） 了解從業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)消費水平、消費結構、消費觀念、消費心態(tài)的現(xiàn)狀與趨勢。（7） 熟悉經(jīng)紀或代理的樓盤產(chǎn)品詳細情況，包括位置、環(huán)境交通、建筑物況、配套設施設備、特點、價格，了解產(chǎn)權狀況、業(yè)主或發(fā)展商的信譽，有無法律糾紛、經(jīng)濟糾紛或其他問題；產(chǎn)品設計、生產(chǎn)、流通等各個環(huán)節(jié)的相關單位；熟悉競爭產(chǎn)品和對手；了解從業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)廣告設計、媒體

13、及其預算等情況。（8） 熟練掌握房地產(chǎn)銷售接待、洽談、成交的各種操作技巧。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度與行業(yè)規(guī)范一、管理制度的建立 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在古代就已產(chǎn)生，18世紀40年代以后，有了進一步的發(fā)展，到本世紀民國時期以至50年代初期，北京、上海、廣州、天津等城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場比較活躍，當時雖然政府也制定了一些管理規(guī)定，但市場部仍不規(guī)范，哄抬市價，欺騙行為較多。50年代初以后，政府取締經(jīng)紀人，至80年代末，90年代初，才逐漸放開，允許經(jīng)紀人進入市場。近幾年國家及各省、市陸續(xù)頒布的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)定明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的法律地位，并對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理、條件、資質、經(jīng)營范圍、權利與義務、法律責

14、任等部分別作出了相應的規(guī)定。二、管理原則1、宏觀管理，微觀搞活 宏觀管理，就是要通過制定相應的經(jīng)濟政策，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展方向，確定其發(fā)展方針，同時頒布有關的法律規(guī)定，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人在開展業(yè)務的行為依據(jù)，進行規(guī)范化操作。另一方面，在不違反總原則和方針的前提下，使房地產(chǎn)經(jīng)紀人的行為具有相當?shù)撵`活度，能夠針對市場的變化采取各種應變措施。2、規(guī)范化管理 建立資質審查制度，制定一系列的政策、法規(guī)和制度，采取相應的管理措施，規(guī)范經(jīng)紀人的經(jīng)紀行為，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀活動合法有序。（結合深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例學習）3、監(jiān)督與保護 一方面通過各種管理措施來監(jiān)督經(jīng)紀人是否具有合格的資質，其經(jīng)紀行為是否

15、合法規(guī)范；另一方面通過各種管理手段來保護經(jīng)紀人的合法權益。4、自律性管理 由中介行業(yè)協(xié)會約定和實施對行內的管理措施，進行自治性協(xié)調管理。三、管理形式與手段 目前我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的形式，由以政府主管部門實施管理為主，逐步走向政府主管部門和行業(yè)協(xié)會共同管理。管理的手段從以行政手段為主，逐步改為以法律手段為主，伴以行政手段、經(jīng)濟手段的綜合管理模式。1、行政管理 政府的管理工作主要是法律建設，即通過制定和頒布法律、法規(guī)來進行管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的主管部門是房地產(chǎn)行政管理部門設置的管理機構，管理的主要任務有；（1） 貫徹實施國家有關房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的法律、法規(guī)；（2） 對從事房地產(chǎn)中介服務的機構和人員

16、進行資質審查，核發(fā)資質證書；（3） 依法查處違法犯紀管理規(guī)定的行為；（4） 在管理過程中，涉及到有關房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)營權利處經(jīng)營范圍，應納稅金，交易價格及傭金收取等問題時，房地產(chǎn)經(jīng)紀管理機構協(xié)同工商、稅務、物價等部門共同處理。2、行業(yè)協(xié)會的管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會是行內服務和行內外協(xié)調的自律性社會團體，同時也是政府的助手和參謀，中介行業(yè)協(xié)會的主要任務是：（1） 宣傳、貫徹國家有關房地產(chǎn)中繼管理方面的政策、法規(guī)；（2） 進行行業(yè)調研、理論探討，向政府提出相關建議；（3） 制定行規(guī)和行為守則，規(guī)范行業(yè)行為；（4） 組織專業(yè)培訓，開展交流研究活動，提高從業(yè)人員素質，促進行業(yè)的發(fā)展；（5） 協(xié)調和推動

17、行內外的聯(lián)系與協(xié)作。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀市場運作一、房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營范圍1、目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營活動范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的業(yè)務活動可以貫穿房地產(chǎn)市場，并在各個環(huán)節(jié)不同程度的發(fā)揮其積極的作用。由于各國以及我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的具體狀況和管理制度不一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務經(jīng)營的范圍以及動作方式也有所區(qū)別。 目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀市場還處于初級階段，各省市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的發(fā)育和發(fā)展也參差不齊，在中國各地實際運作的經(jīng)營活動范圍大致歸納如下：（1） 在一級市場中充當政府的參謀，發(fā)展商的投資顧問，進行市場調查分析，提供信息，對政府將要出讓的土地使用權進行項目評價、擬定投資方案，制定投標方案、提出報價建議等；

18、（2） 在二級市場中，為開發(fā)商提供咨詢服務，如房地產(chǎn)政策、法規(guī)、信息咨詢，市場調查研究、可行性研究、項目策劃、建筑規(guī)劃設計建議、營銷策劃等；（3） 經(jīng)紀或代理房地產(chǎn)二級市場中的土地轉讓或租賃；（4） 經(jīng)紀或代理房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓或合作；（5） 經(jīng)紀或代理房地產(chǎn)二級市場的樓花和現(xiàn)樓；（6） 經(jīng)紀或代理房地產(chǎn)三級市場的樓宇轉讓或租賃；（7） 經(jīng)紀或代理互換房屋；（8） 代辦房地產(chǎn)轉讓、贈與等有關事務，如納稅、按揭、辦證等；（9） 為購房者作投資置業(yè)指導；（10）為社會各界人士提供房地產(chǎn)市場供求信息，價格信息等。 上述業(yè)務經(jīng)營范圍，從法律關系和政府規(guī)定來看，有些服務項目是各省市地方管理規(guī)定允許的，

19、有的暫時尚未規(guī)范，也沒有受到限制，有的屬于公開市場，有的屬于隱形市場，有的已經(jīng)超越出了經(jīng)紀人的活動范圍，如代理人、咨詢、策劃等從法律關系上來說，是直接服務而不是居間行為。但由此可見，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務在逐漸向綜合性服務方向發(fā)展。但是在實際運做過程中，還是要注意合法經(jīng)營，尤其是要遵守當?shù)氐男姓ㄒ?guī)，有些違背法律規(guī)定的不能去做。如依據(jù)民法規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理條例就明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構就同一宗業(yè)務，不得同時兼為代理、經(jīng)紀行為；不得同一宗經(jīng)紀業(yè)務所涉及的房地產(chǎn)交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關系。國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營范圍的限定1996年國務院頒布的城市房地產(chǎn)中介服務管

20、理規(guī)定中規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動”。并允許各省、市可以根據(jù)該規(guī)定制定實施細則。2、部分地區(qū)對房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營范圍的規(guī)定 上海規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，是指向進行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人有人償提供居間介紹、代理、咨詢等服務的營業(yè)性活動”。 廣東省規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀人的為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)提供方便的一種經(jīng)營性的中介服務工作。中介服務工作包括房地產(chǎn)投資可行性研究及其策劃、政策資詢、信息提供、物業(yè)代理等”。3、深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營范圍的規(guī)定 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指以促成房地產(chǎn)交易協(xié)議為目的，為房地產(chǎn)交易雙方

21、提供中介服務的有償行為”。并明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構除為房地產(chǎn)轉讓、租賃當事人提供經(jīng)紀服務外，還可以提供代理服務。以營利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉讓、租賃等經(jīng)紀、代理業(yè)務，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行”。二、經(jīng)營模式 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營模式大致分為以下幾類：1、按經(jīng)營主體劃分 按經(jīng)營主體劃分有個人房地產(chǎn)經(jīng)紀人和法人房地產(chǎn)經(jīng)紀人（經(jīng)紀機構）。個人房地產(chǎn)經(jīng)紀人是分散、隱蔽經(jīng)紀，不易管理，法人房地產(chǎn)經(jīng)紀人的集中掛牌，公開經(jīng)營，因此大金數(shù)地區(qū)不允許個人獨立經(jīng)營。深圳市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構注冊，領取執(zhí)業(yè)證書，并在該機構服務，才能從事經(jīng)紀活動。2、按經(jīng)濟性質劃分（1） 政府有關部門設立的下屬

22、房地產(chǎn)經(jīng)紀兼管理機構，如房地產(chǎn)交易中心（或土地交易中心）。（2） 有國營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)投資經(jīng)營，個人合伙經(jīng)營或私營等形式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。（3） 有個體房地產(chǎn)經(jīng)紀人，只有少數(shù)地區(qū)允許，深圳市的個體房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)營都是非法的。3、按經(jīng)營方向劃分（1） 以代理房地產(chǎn)二級市場銷售為主。（2） 以房地產(chǎn)三級市場轉讓、租賃為主。4、按經(jīng)營規(guī)模劃分（1） 小規(guī)模經(jīng)紀機構。主要獨立經(jīng)營房地產(chǎn)三級市場的轉讓、租賃業(yè)務，經(jīng)營方向比較單一。（2） 中等規(guī)模經(jīng)紀機構。獨立從事單項或同時兼幾項業(yè)務的經(jīng)營。（3） 大規(guī)模經(jīng)紀機構。經(jīng)營單項或同時兼幾項的業(yè)務，有的從事全方位的綜合性經(jīng)營服務，有的還設置連鎖經(jīng)營

23、的二級分支機構，分布各區(qū)域。三、經(jīng)營收入 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的收入主要靠收取經(jīng)紀傭金或勞務費、咨詢服務費、信息費、代理費等作為勞務報酬。一般是根據(jù)標的物總成交額，按固定的費率收取。在國際上，根據(jù)業(yè)務的不同情況，一般是成交總額的2-10%。國內因房地產(chǎn)市場尚未完全成熟，房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營觀念、消費者的消費觀念以及政府制定法規(guī)觀念的限定，以致傭金收取的比例只能維持在國際標準的低位處，目前國內房地產(chǎn)經(jīng)紀人傭金費率大致在1-3%。國家計委、建設部規(guī)定的經(jīng)紀人傭金為房屋買賣代理0.5-2.5%，獨家代理最高不超過3%，租賃代理按半月至一日成交租金標準，一次性收取，其他由委托方與經(jīng)紀人協(xié)商；書面咨詢、普通咨詢報

24、告每份收費300-1000元，難度大，情況復雜，工作大約為0.5%以下。各省、市另行規(guī)定的各不一樣，有的地區(qū)政府未作規(guī)定，只是參照行業(yè)慣例收取，或由服務方與委托方根據(jù)業(yè)務量、難度及市場供需情況議定。除居間服務費可向交易雙方收取外，其他的勞務費都是單向收費，即向委托方收取。有時在市場運作不景氣或業(yè)主要急于出手房地產(chǎn)的情況下，業(yè)主愿意讓經(jīng)紀人賺取一定的售房差價作為勞務費，但由于這種收費方式容易導致不良經(jīng)紀人坑害業(yè)主、欺詐顧客的不法行為，引起法律糾紛，有些地方政府禁止這種做法。第六節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中當事人的權利與義務一、委托人的權利與義務 在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，當事人的權利與義務，在委托合同或經(jīng)紀合

25、同中，由當事人的雙方在合同中提前約定。（一） 委托人的權利1、知情權 委托人對委托事務的執(zhí)行情況有知情權。受托人執(zhí)行委托事務過程中，委托人可以要求定時或及時報告事務處理的進展情況、遇到的問題。委托事務執(zhí)行完畢后，委托人也有權要求受托人就事務執(zhí)行情況進行匯報，了解事務執(zhí)行過程。2、決定權 委托人有權決定銷售價格，執(zhí)行委托事務的權限、時間、成義條件，同意成交，或終止交易。3、要求權 要求受托方按照合同規(guī)定的權限和時間處理委托事務的權利。這是委托人最主要的權利，也是委托人簽訂委托合同的根本目的。委托人根據(jù)自己的意思表示指揮受托人處理事務，所獲得的利益由委托人享有。委托事務執(zhí)行完畢，有權要求受托人交付

26、執(zhí)行委托事務獲得的財產(chǎn)或權利憑證。無論受托人以誰的名義進行活動，都是應委托人的要求執(zhí)行委托事務的，那么，由此產(chǎn)生的法律后果也就應由委托人承擔。受托人違背委托人的意愿，委托人有權要求受托人承擔責任或給予賠償。（二）委托人的義務1、告知義務 委托人有義務向受托人提供委托事務相關資料及真實情況。在委托事務的進行當中，委托人有義務協(xié)助受托人向第三人說明和協(xié)同處理委托事務的義務。2、明確委托指示的義務 委托人應向受托人說明受托人事項的具體要求，如果改變要求，應當及時給以指示，如果委托事務已經(jīng)在進行當中，委托人改變要求的指示涉及到受托人或第三人的利益，應當取得對方的同意，否則應當承擔責任賠償承擔責任或給予

27、賠償3、支付委托事務必要的成本費用的義務 委托人有義務提供或補償受托人為辦理委托事務所需支出的必要成費用的義務。合同法第427條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?、向受托人支付報酬的義務 委托人有依照合同約定向受托人支付報酬的義務。如果不是因為受托人的原因致使委托事務不能完成或者解除合同的，委托人也應當就已完成部分，向受托人支付相應報酬。委托人不得無故拒絕受托人合理的報酬支付請求權。5、承擔委托事務結果的義務 委托人有及時接受委托事務結果的義務。這是由委托法律關系的根本性質決定的，受托人依照委托合同約定辦理委托事務，委托人才對

28、其后果承擔。對于受托人超越委托權限輸?shù)姆俏惺聞?，委托人不承擔相應的民事責任；但是，委托人知道而又不否認或予以同意的，則委托人仍應承擔民事責任。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利和義務（一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀人人的權利1、經(jīng)營權利 房地產(chǎn)經(jīng)紀人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證和執(zhí)業(yè)證后，受聘于某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，或該機構領取營業(yè)執(zhí)照后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，均屬合法行為，應當受到國家法律保護。2、知情權 房地產(chǎn)經(jīng)紀人有權要求委托人提供委托事務相關資料及真實情況。3、請求和獲得報酬的權利 房地產(chǎn)經(jīng)紀人所提供的服務是有償服務，當經(jīng)紀人促成房地產(chǎn)買賣有雙方達成了交易，或為顧客提供了咨詢服務等，他便有權要求支付合理的傭金，作為他提供

29、勞務的報酬。經(jīng)紀人在完成受托的任務后，如果委托人拒不支付，受托人還有起訴權和勝訴權。4、請求支付成本費用的權利 房地產(chǎn)經(jīng)紀人在開展經(jīng)紀活動的時候，不可避免地要支出一些費用，如為尋找買主而支付的通訊費、交通費、廣告費，帶客戶看房時所支付的展示費等等。經(jīng)紀人在完成受托的任務后，有權要求支付這一類在經(jīng)紀成本范圍內的有關費用。甚至，即使經(jīng)紀人未完成受托的任務，但確定支付了經(jīng)紀成本費用，也可請求支付。處理委托事務的費用一般應事先取得，有專門約定的依照約定的時間取得，在簽訂經(jīng)紀合同時，最好能在合同的有關條款中說盡的說明。5、要求權 受委托人有權要求委托人及時接受事務處理結果并承擔責任。受托人處理委托事務的

30、行為，是受委托人的委托，為了委托人的利益而進行的，委托人對事務的處理結果要負責，不能無故拒絕委托事務處理結果，也不得故意托延。受托人有權要求委托人清償受托人因處理委托事務產(chǎn)生的債務或造成的損失。合同法第407條規(guī)定：“受托人處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！边@里的損失既包括無意識的財產(chǎn)損失或其他權益損失，也包括因處理委托事務所產(chǎn)生的債務。受托人在處理委托事務過程中所產(chǎn)生的債務實際上是委托人的債務，理應由委托人承擔。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務1、合法經(jīng)營的義務 房地產(chǎn)經(jīng)紀人在開展經(jīng)紀業(yè)務時，必須遵守國家的有關法規(guī)、法令、嚴禁違法經(jīng)營。如不得超越經(jīng)營范圍；

31、不得為國家法律禁止流通的房地產(chǎn)進行中介；不得收取傭金以外的額外報酬或好處費等。2、辦理委托事務的義務 委托人和受托人訂立委托合同的目的，在于通過受托人辦理委托事務來實現(xiàn)委托人所追求的結果，因此，辦理委托事務便成為受托人在委托合同中承擔的首要義務。合同法第399條規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。需要變更委托人指示的，應當經(jīng)委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯(lián)系的，受托人應當妥善處理委托事務，但事后應當將該情況及時報告委托人?！笔芡腥嗽诼男羞@一義務時，應注意：（1） 受托人應當按照委托人的指示和要求忠實地委托權限范圍內辦理委托事務，不得違背、曲解和擅自變更委托人的指示和要求，

32、不得超越委托人委托的權限范圍。要認真維護委托人的合法權益，想方設法盡力去完成委托事務。（2） 受托人應當根據(jù)委托人的指示親自辦理委托事務，以確保委托合同的人身屬性。委托合同的訂立和履行是以當事人雙方之間的相互信任為基礎的，；因此，受托人不得擅自將自己受托的事務轉托他人處理。（3） 受托人應當遵循誠實信用的原則，認真辦理委托事務。3、報告義務 合同法第425條規(guī)定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”為了維護委托人的合法權益，受托人在辦理委托事務的過程中，根據(jù)委托人的請

33、求或認為必要之時，應當及時向委托人報告委托事務處理的進展情況、存在的問題和可能的結果，并征求委托人的合理建議和指示。如果委托合同約定了報告時間的，受約人應當按時進行報告。受托人在辦理委托事務完畢時，應當向委托人全面報告委托事務的辦理經(jīng)過和結果。合同法第401條規(guī)定：“受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應當報告委托事務的結果。4、誠實介紹情況的義務 房地產(chǎn)經(jīng)紀人在進行經(jīng)紀業(yè)務的活動時，有必要將當事人應當知道的事實如實告知當事人，如對于房地產(chǎn)的置業(yè)者，就必須如實詳盡地將有關房屋的質量、年代、位置、真實價格、城市規(guī)劃的情況、權屬情況等問題加以介紹。嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)

34、紀人利用刊登虛假廣告、隱瞞或夸大事實、弄虛作假等手段來欺騙消費者，損害當事人的利益。5、忠于職守公平中介的義務 地產(chǎn)經(jīng)紀人從事居間介紹活動時，居間人應忠實地履行自己的義務，本著誠實信用的原則，按照委托人的要求，進行居間活動。對于雙方當事人，必須保持其公平的地位，不得從各方面施加影響，誘導委托人或第三人在違背真實意思的情況下簽訂合同，不得為了自身利益或與第三人串通起來，損害另一方的利益。否則應負賠償責任。6、交付義務 受托人應當按照委托合同的約定，將辦理委托事務所產(chǎn)生的結果交付給委托人。7、保密義務 居間人因與委托人簽訂合同，接受委托事務，涉及委托人商業(yè)秘密的，或者委托人要求保密的，居間人應負保守秘密的義務。8、接受管理監(jiān)督與納稅的義務房地產(chǎn)經(jīng)紀人應服從當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀主管部門的管理，接受財政及稅務部門的監(jiān)督，依法向國家繳納規(guī)定的稅費。附：與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務相關的合同法基礎知識 在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中涉及的合同，通常有委托代理合同、技術咨詢合同、居間合同、租賃合同、認購書（臨時合