房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)相關(guān)行業(yè)知識(shí)第一版

1、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)相關(guān)行業(yè)知識(shí)內(nèi)容提示：1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，與成本系統(tǒng)各模塊的應(yīng)用環(huán)節(jié)，適用崗位，對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)流程緊密相關(guān)；2、 房屋建筑物構(gòu)造、建筑設(shè)備與目標(biāo)成本的構(gòu)成、編制，材料設(shè)備管理相關(guān)；3、 成本管控與房地產(chǎn)成本核算的口徑及稅法規(guī)定開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用口徑存在區(qū)別，需區(qū)分；4、 動(dòng)態(tài)成本與制造成本有相似性，也存在較大差異，可對(duì)比吸收；5、 工程結(jié)算與付款，兩個(gè)緊密關(guān)聯(lián)、又相異的業(yè)務(wù)。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段一般基本建設(shè)項(xiàng)目分為四個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段。按房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，我們可分為以下6階段：一、 拿地（土地獲取階段，對(duì)應(yīng)系統(tǒng)流程測(cè)算管理/估算）找地、可研、拿地

2、；1、 找地，土地信息收集；2、 可研，出具可行性研究報(bào)告；1） 市場(chǎng)分析；2） 費(fèi)用測(cè)算；3） 投資評(píng)價(jià)，靜態(tài)、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法；4） 風(fēng)險(xiǎn)分析；3、 拿地，競(jìng)標(biāo)；二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)（對(duì)應(yīng)系統(tǒng)流程-目標(biāo)成本編制、修訂）三階段或兩階段設(shè)計(jì)；兩階段：初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；三階段：初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；三、 招標(biāo)（招投標(biāo)系統(tǒng)）1、 勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)2、 施工招標(biāo)3、 材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)，甲供料4、 工程監(jiān)理招標(biāo)四、 項(xiàng)目管理（對(duì)應(yīng)系統(tǒng)流程-合同管理、動(dòng)態(tài)成本、進(jìn)度管理系統(tǒng)；質(zhì)量、安全、環(huán)境管理系統(tǒng)外實(shí)現(xiàn)）1、合同管理1）合同談判2) 合同訂立3）合同歸檔2、投資控制1）結(jié)算：按月結(jié)算；分段結(jié)算；

3、竣工結(jié)算；2）變更3）偏差分析3、進(jìn)度控制4、質(zhì)量控制5、安全、環(huán)境管理五、 銷售（CRM）六、 物業(yè)管理（物業(yè)管理軟件）具體可參考行業(yè)專門文檔：。二、房屋建筑構(gòu)造及建筑設(shè)備構(gòu)件分類：垂直構(gòu)件、水平構(gòu)件、聯(lián)系構(gòu)件；構(gòu)件組成：一、 基礎(chǔ)1、 基礎(chǔ)基礎(chǔ)之下是地基，地基不屬建筑物構(gòu)件；地基分為天然地基、人工地基；需要人工加固的是人工地基；地基允許承載力：每平米地基所能承受的最大壓力；沉降變形：壓力超過(guò)允許承載力，地基下陷變形；2、 基礎(chǔ)1、 基礎(chǔ)分類：條形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)等；2、 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)因素：1) 承載能力；2) 經(jīng)濟(jì)考慮，基礎(chǔ)約占總造價(jià)的10%；二、 墻體、柱1、墻體分類：外墻、內(nèi)墻；外墻

4、：位于建筑物四周，起到分割室內(nèi)室外作用；內(nèi)墻：位于建筑物內(nèi)，分割室內(nèi)空間；三、 樓地層1、 樓地層分類：地面、結(jié)構(gòu)層、頂棚；地面：人、家具直接基礎(chǔ)部位；頂棚：天花板；結(jié)構(gòu)層：樓板；四、 屋頂構(gòu)成：地面、隔熱、防水；五、 樓梯分類：鋼筋混凝土樓梯、電梯；六、 門窗門分類：門型根據(jù)使用功能可分為主戶門、廳門、臥室門、書房門、衛(wèi)生間門、儲(chǔ)藏室門、陽(yáng)臺(tái)門；建筑設(shè)備-一、 給排水系統(tǒng)室內(nèi)給水、室外給水、消防給水、排水系統(tǒng)；二、 供暖、燃?xì)庀到y(tǒng)三、 通風(fēng)排煙四、 空調(diào)空氣調(diào)節(jié)五、 電氣供配電、照明；六、 其他施工工程分類-單項(xiàng)工程：可獨(dú)立使用工程；單位工程：可獨(dú)立施工工程；分部工程：分部工程是指按照單位工

5、程的各個(gè)部位和工種而劃分的工程。如房屋土建工程中由下向上可分為：基礎(chǔ)工程、樓地面工程、墻體工程、屋面工程等和土方工程、鋼筋混凝土工程、裝飾工程等。它是單位工程的組成部分，前者按部位劃分，后者按工種劃分；分項(xiàng)工程：指將分部工程按不同的施工方法和不同的規(guī)格而劃分的基本細(xì)部工程。它是分部工程的組成都分。如分部工程中的基礎(chǔ)工程可劃分為：基槽挖土、灰土墊層、基礎(chǔ)砌筑、防潮層等，墻體工程可劃分為外墻、內(nèi)墻、空斗墻、半磚墻等。三、房地產(chǎn)成本核算口徑一、 投資計(jì)價(jià)（成本核算）特點(diǎn)1、 單批計(jì)價(jià)針對(duì)特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)價(jià)；2、 多次計(jì)價(jià)從投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工結(jié)算價(jià)；由粗到細(xì)，前者約束后

6、者，后者補(bǔ)充前者；3、 按用途、構(gòu)成組合計(jì)價(jià)二、 核算口徑1、 產(chǎn)品分類1） 是否可售：可售產(chǎn)品、不可售產(chǎn)品；2） 是否可有償轉(zhuǎn)讓：可有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品、不可有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品；3） 外形、用途分類：系統(tǒng)分類，比如多層、高層、商鋪、別墅；2、 公建配套設(shè)施分類1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開(kāi)發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。3、

7、 期間費(fèi)用：企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益；4、 預(yù)提費(fèi)用：計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；預(yù)提項(xiàng)目包括：應(yīng)付福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)；財(cái)政部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開(kāi)發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用.

8、采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓?！?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行?！?、 核算口徑問(wèn)答問(wèn)：房企成本控制表，把成本項(xiàng)目分為前期費(fèi)用，社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費(fèi)這和現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度分類不同，實(shí)際操作中這樣分合理否？稅務(wù)的口徑也是以企業(yè)會(huì)計(jì)制度為準(zhǔn)的？另外這個(gè)成本控制表怎么和目前賬務(wù)系統(tǒng)做到對(duì)接做到信息口徑一致方便開(kāi)展管理工作？答：可以解釋的是，該

9、分類只是企業(yè)的一種選擇，有些公司將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中比較重要、控制難度大的項(xiàng)目單獨(dú)提升為一級(jí)子目，這是會(huì)計(jì)制度所允許的，象這里的社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費(fèi)均是從基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中單列出來(lái)；再有將建安工程費(fèi)分解為多個(gè)一級(jí)子目（主體建安工程費(fèi)、室外裝修工程費(fèi)、室內(nèi)裝飾工程費(fèi)等）也是可以的。萬(wàn)科成本監(jiān)控成本科目與行業(yè)會(huì)計(jì)科目比較：。6、 會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目使用規(guī)范舉例(說(shuō)明：企業(yè)會(huì)計(jì)制度頒布后，原行業(yè)會(huì)計(jì)制度已失效作廢，此處列出僅做進(jìn)一步理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算參考用)第401號(hào)科目 開(kāi)發(fā)成本一、本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租

10、房工程支出，也在本科目核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計(jì)入“經(jīng)營(yíng)成本”科目，不通過(guò)本科目核算。企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目(有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中)；應(yīng)由

11、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目(有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中)，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”科目。企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目(有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中)，借記本科目，貸記“庫(kù)存材料”、“銀行存款”等科目。如果企業(yè)自營(yíng)施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等科目，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程

12、建筑安裝費(fèi)用，月末，按實(shí)際成本轉(zhuǎn)入本科目。企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“庫(kù)存設(shè)備”科目。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)提費(fèi)用”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。三、企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)

13、設(shè)施工程完工，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。四、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。五、本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。六、本科目的期末余額為在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。 第407號(hào)科目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)

14、作為期問(wèn)費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。二、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、 “應(yīng)付福利費(fèi)”、 “累計(jì)折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等科目。三、開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目。四、本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬。五、本科目期末應(yīng)無(wú)余額。第135號(hào)科目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一、本科目核算企業(yè)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品。二、企業(yè)開(kāi)發(fā)的

15、產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目。月份終了，企業(yè)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記本科目。采用分期收款結(jié)算方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)，在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，將分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，自本科目轉(zhuǎn)入“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，借記“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)和將開(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于簽定合同、協(xié)議和移交使用時(shí)，將土地和房屋的實(shí)際成本，自本科目轉(zhuǎn)入“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”科目，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”科目，貸記本科目(土地、房

16、屋)。企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于(本企業(yè))從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同自用固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，并將營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施的實(shí)際成本，自本科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記本科目(配套設(shè)施)。企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷戶，應(yīng)按實(shí)際安置面積進(jìn)行實(shí)物量管理和結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)于已經(jīng)交付使用或辦理銷售和結(jié)轉(zhuǎn)等手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如商品房、安置房和配套設(shè)施等，應(yīng)由企業(yè)設(shè)置”代管房產(chǎn)備查簿”，進(jìn)行實(shí)物管理。企業(yè)不得將這部分財(cái)產(chǎn)人賬，也不得計(jì)提折舊和攤銷，企業(yè)在代管房產(chǎn)過(guò)程中取得的收入和發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)作為“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)支出”處理，不在本科目核算。三、本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種

17、類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)科目，并在明細(xì)科目下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)進(jìn)行明細(xì)核算。四、本科目的期末余額為尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。第503號(hào)科目 銷售費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。二、企業(yè)發(fā)生的銷售費(fèi)用，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目。三、期末，應(yīng)將本科目的金額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無(wú)余額。四、本科目應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬

18、。 第521號(hào)科目 管理費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)等。二、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“待攤費(fèi)用”、“遞延資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“應(yīng)交稅金”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“壞賬準(zhǔn)備”等科目。 三、期末，應(yīng)將本科目的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無(wú)余額。 四、本科目應(yīng)按管理費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬

19、。四、動(dòng)態(tài)成本與制造成本的比較一、 成本的概念為達(dá)到特定目的所失去或放棄的資源。失去，是指資源被消耗，如物料消耗、設(shè)備磨損；放棄，是指將資源交給其他人，如支付工資等；二、 什么是制造成本1、 成本的分類1） 按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類分為：外購(gòu)材料、外購(gòu)燃料、外購(gòu)動(dòng)力、工資、折舊、稅金、保險(xiǎn)等，即要素費(fèi)用；2） 按照轉(zhuǎn)換為費(fèi)用的方式分為：產(chǎn)品成本、期間成本；產(chǎn)品成本按照經(jīng)濟(jì)用途分為：料、工、費(fèi)；期間成本按照性質(zhì)分為：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用一般被認(rèn)為是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的一部分，財(cái)務(wù)費(fèi)用一般歸入企業(yè)籌資活動(dòng)的成本；3） 按照計(jì)入成本對(duì)象的方式分類分為：直接成本、間接成本；直接成本，指能

20、直接計(jì)入成本對(duì)象的成本；間接成本，指不能經(jīng)濟(jì)、合理的追溯到成本對(duì)象的成本；后者區(qū)分不能合理追溯和不能經(jīng)濟(jì)的追溯；2、 成本計(jì)算制度的分類1） 實(shí)際成本計(jì)算制度、標(biāo)準(zhǔn)成本計(jì)算制度；前者屬財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)范疇；后者屬管理會(huì)計(jì)范疇，標(biāo)準(zhǔn)成本與成本差異一起可實(shí)現(xiàn)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的結(jié)合；2） 全部成本計(jì)算制度、變動(dòng)成本計(jì)算制度；后者僅包括變動(dòng)成本，不含固定成本，將固定成本作為期間費(fèi)用管理；前者含變動(dòng)、固定成本，即生產(chǎn)制造過(guò)程中的全部成本；3） 產(chǎn)量基礎(chǔ)成本計(jì)算制度、作業(yè)基礎(chǔ)成本作業(yè)制度按照間接費(fèi)用的分配方法不同，作此區(qū)分：前者為傳統(tǒng)成本核算制度，即將間接人工、制造費(fèi)用按照產(chǎn)品數(shù)量或工時(shí)分配；后者建立眾多間接成本集合；

21、這些集合具有同質(zhì)性，即受同一成本動(dòng)因驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)成本集合的分配以成本動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)；3、 歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)歸集：按照既定的核算口徑將相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行指定、匯總；分配：按照一定的受益原則將相關(guān)費(fèi)用或歸集的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?；結(jié)轉(zhuǎn)：如半成品結(jié)轉(zhuǎn)、產(chǎn)成品結(jié)轉(zhuǎn)，將已核算成本轉(zhuǎn)入另一成本對(duì)象承擔(dān)的活動(dòng)，包括轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出；4、 成本計(jì)算的方法1） 品種法，適用大批大量的單步驟生產(chǎn)；2） 分批法，單件小批生產(chǎn)，又稱訂單法；3） 分步法，適用大批大量的多步驟生成；三、 什么是動(dòng)態(tài)成本1、 動(dòng)態(tài)成本是跟目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期的預(yù)期總成本；2、 動(dòng)態(tài)成本的特點(diǎn)：1） 完整性包括已發(fā)生成本和待發(fā)生成本，所以講它是

22、完整的；房地產(chǎn)傳統(tǒng)核算只核算已發(fā)生成本，待發(fā)生成本難以估算、管理；2） 實(shí)時(shí)性動(dòng)態(tài)成本可實(shí)時(shí)取得，不像制造成本要定期進(jìn)行專門的成本分配、結(jié)轉(zhuǎn)才能取得；3） 時(shí)點(diǎn)性各個(gè)不同階段、時(shí)點(diǎn)有不同的動(dòng)態(tài)成本，越到后期動(dòng)態(tài)成本越準(zhǔn)確，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)動(dòng)態(tài)成本等于已發(fā)生成本；3、 動(dòng)態(tài)成本的計(jì)算方法動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)成本調(diào)整成本；目標(biāo)成本，是企業(yè)預(yù)先設(shè)定的、通過(guò)控制所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；因目標(biāo)成本是既定的，因此動(dòng)態(tài)成本的發(fā)生多少取決于調(diào)整成本的發(fā)生多少；故調(diào)整成本的管理成為動(dòng)態(tài)成本日常管理之關(guān)鍵；四、 動(dòng)態(tài)成本與制造成本的比較1、 動(dòng)態(tài)成本也可算作制造成本的范疇，都是針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)象的成本集合；2、 核算對(duì)象，一個(gè)是存貨

23、、一個(gè)是房產(chǎn)，后者也是前者的一種形態(tài)；3、 成本核算方法基于核算對(duì)象的特征，動(dòng)態(tài)成本與分批法相近：小批、單件，不屬大批大量、不需進(jìn)行多步驟成本核算；4、 成本分類（構(gòu)成）先可按照經(jīng)濟(jì)用途，對(duì)成本進(jìn)行一級(jí)分類，如土地款、前期費(fèi)、主體施工費(fèi)等；在一級(jí)分類下按照，經(jīng)濟(jì)用途、工程量種類進(jìn)行細(xì)分；一般不按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分，如工資、機(jī)械費(fèi)、外購(gòu)燃料、折舊等，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分通常是施工企業(yè)的做法；區(qū)分產(chǎn)品成本、期間費(fèi)用，一并計(jì)入項(xiàng)目總成本；動(dòng)態(tài)成本不是實(shí)際成本、也不是標(biāo)準(zhǔn)成本，目標(biāo)成本與標(biāo)準(zhǔn)成本概念相近，動(dòng)態(tài)成本是預(yù)期的實(shí)際成本；動(dòng)態(tài)成本不僅包括產(chǎn)品成本，有時(shí)還包括期間費(fèi)用，故比制造成本范疇大，是傳統(tǒng)的完全成本，即產(chǎn)

24、品在生產(chǎn)、銷售過(guò)程中、現(xiàn)金收回前發(fā)生的全部成本費(fèi)用；因動(dòng)態(tài)成本不涉及間接費(fèi)用分配故不作產(chǎn)品基礎(chǔ)、作業(yè)基礎(chǔ)區(qū)分；5、 歸集與分配、結(jié)轉(zhuǎn)合同管理的重點(diǎn)工作之一是費(fèi)用拆分、歸集；一般不做分配、結(jié)轉(zhuǎn)；但存在一個(gè)特殊的成本結(jié)轉(zhuǎn)，即公建配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)，與半成品轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本結(jié)轉(zhuǎn)方式類似，分為分項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)和綜合結(jié)轉(zhuǎn)；6、 核算單據(jù)制造成本核算單據(jù)主要是各種出入庫(kù)單據(jù)、費(fèi)用分配表；動(dòng)態(tài)成本核算單據(jù)主要是合同，變更及結(jié)算單；五、差異總結(jié)制造成本是一種注重結(jié)果的成本核算、管理體系；動(dòng)態(tài)成本是一種面向?qū)ο?、注重過(guò)程的成本監(jiān)控體系。五、工程結(jié)算與付款一、 什么是工程結(jié)算及其分類結(jié)算是指按照工程進(jìn)度、施工合同施工監(jiān)理情況辦

25、理的工程價(jià)款結(jié)算，以及根據(jù)工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的超過(guò)施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價(jià)格，確定工程項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)位的竣工結(jié)算文件.1、 進(jìn)度結(jié)算1）按月結(jié)算，即實(shí)行按月支付進(jìn)度款，竣工后清算的辦法。合同工期在兩個(gè)年度以上的工程，在年終進(jìn)行工程盤點(diǎn)，辦理年度結(jié)算；2）分段結(jié)算，即當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年不能竣工的工程按照工程形象進(jìn)度，劃分不同階段支付工程進(jìn)度款。具體劃分在合同中明確；2、 竣工結(jié)算分為單位工程竣工結(jié)算、單項(xiàng)工程竣工結(jié)算和建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算；(一)工程竣工結(jié)算編審 1、單位工程竣工結(jié)算由承包人編制，發(fā)包人審查；實(shí)行總承包的工程，由具體承包人編制，在總包人審查的基礎(chǔ)上，發(fā)包人審查。 2

26、、單項(xiàng)工程竣工結(jié)算或建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算由總（承）包人編制，發(fā)包人可直接進(jìn)行審查，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。政府投資項(xiàng)目，由同級(jí)財(cái)政部門審查。單項(xiàng)工程竣工結(jié)算或建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算經(jīng)發(fā)、承包人簽字蓋章后有效。 承包人應(yīng)在合同約定期限內(nèi)完成項(xiàng)目竣工結(jié)算編制工作，未在規(guī)定期限內(nèi)完成的并且提不出正當(dāng)理由延期的，責(zé)任自負(fù)。 （二）工程竣工結(jié)算審查期限 單項(xiàng)工程竣工后，承包人應(yīng)在提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的同時(shí)，向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，發(fā)包人應(yīng)按以下規(guī)定時(shí)限進(jìn)行核對(duì)（審查）并提出審查意見(jiàn)。 建設(shè)項(xiàng)目竣工總結(jié)算在最后一個(gè)單項(xiàng)工程竣工結(jié)算審查確認(rèn)后15天內(nèi)匯總，送發(fā)包人后30天內(nèi)審查完成。 （三）工程竣工價(jià)款結(jié)算 發(fā)包人收到承包人遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料后，應(yīng)按本辦法規(guī)定的期限（合同約定有期限的，從其約定）進(jìn)行核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。3、 工程量計(jì)算1、承包人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的