房地產(chǎn)會(huì)計(jì)知識(shí)講座

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座一 第一講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1土地的開發(fā)與經(jīng)營。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為

2、商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4代建工程的開發(fā)。 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)

3、格或市場價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。 3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。 所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面： (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。 4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程

4、等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。 5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。 開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成

5、本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 (一)開發(fā)成本 共有八項(xiàng)： 1土地使用權(quán)出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍

6、環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原 用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位

7、應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3前期工程費(fèi)。 前期工程費(fèi)主要包括： (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4建安工程費(fèi)。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)?/p>

8、管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 6公共配套設(shè)施費(fèi)。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。 7不可預(yù)見費(fèi)。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一5計(jì)算。 8開發(fā)期間稅費(fèi)。 開發(fā)項(xiàng)目投

9、資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。 (二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用。 可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。 2銷售費(fèi)用。 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2一3； (2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的15一2； (3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的05一1。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約

10、占銷售收人的4一6。 3財(cái)務(wù)費(fèi)用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 (三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)； (2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) 由于其經(jīng)營活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況： 1產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 2

11、產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。 3經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座（二） 第二講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類： 1原材料類存貨。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2設(shè)備類存貨。 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。 3在產(chǎn)品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。 4產(chǎn)成品類存貨。 指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租

12、開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 5開發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。 注意：臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。 一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。 設(shè)備的采購、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)備的采購成本并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫存設(shè)備”賬

13、戶。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實(shí)際采購成本和所有庫存設(shè)備的實(shí)際成本。 例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺(tái)，買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購設(shè)備 820000 貸：銀行存款 820000 假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費(fèi)的計(jì)劃分配率為2，則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費(fèi)為16400元。 借：物資采購設(shè)備 16400 貸：采購保管費(fèi) 16400 電梯驗(yàn)收入庫，計(jì)算電梯的實(shí)際成本為836400元。 借：庫存設(shè)備 836400 貸：物資采購設(shè)備 836400 二、開發(fā)產(chǎn)品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成

14、全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場地)、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本

15、核算對(duì)象設(shè)置賬頁。 1開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 例2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗(yàn)收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本為3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設(shè)施150萬元。 借：開發(fā)產(chǎn)品土地 650000 房屋 25 900000 代建工程 5000000 配套設(shè)施 1 500000 貸：開發(fā)成本 33050000 2開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對(duì)于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終

16、了時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品土地(或房屋)”賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶

17、。 三、出租開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。其中： “出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。 “出租產(chǎn)品攤銷”二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對(duì)外銷售出租產(chǎn)品

18、時(shí)沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。 對(duì)于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號(hào)、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。 1出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 2出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)

19、值，并按月攤銷計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計(jì)攤銷年限×100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。 3出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)成本出租

20、產(chǎn)品”賬戶。 4出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售”賬戶；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶。 例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對(duì)外銷售，雙方協(xié)議作價(jià)為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計(jì)已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 收到房屋銷售款時(shí)： 借：銀行存款

21、 1 200000 貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售 1 200 000 房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)： 借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售 1 000000 出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷 1000000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 2000000 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座（三） 第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上） 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品

22、成本中，有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑?jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1土地開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各

23、種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3配套設(shè)施開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4代建工程開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象： 1一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為

24、成本核算對(duì)象。 2同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 3對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他

25、因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。 2前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集。 4建筑安裝工程費(fèi)： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。 5配套設(shè)施費(fèi)： 指為開發(fā)項(xiàng)目服

26、務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目內(nèi)。 6開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)

27、除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。 四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 (一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： 1“4301開發(fā)成本”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際

28、成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。 2“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。 (二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地

29、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是： 1歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。 (1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。 通過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。 2

30、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。 計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 3按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。 即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座（四） 五、土地開發(fā)的成本核算 土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商

31、品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。 (一)土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。 這些費(fèi)用，一般能分清受益對(duì)象，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行

32、存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。 2，配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。 配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況： (1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。 (2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而

33、配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。 3開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶

34、內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目內(nèi)。 (二)完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法： 1為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。 開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。 2開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。 應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 (1)分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用，按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項(xiàng)目

35、內(nèi)。其會(huì)計(jì)分錄是： 借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 配套設(shè)施費(fèi) a5 開發(fā)間接費(fèi)用 a6 貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 配套設(shè)施費(fèi) a5 開發(fā)間接費(fèi)用 a6 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樵虡I(yè)性建設(shè)場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費(fèi)用。 (2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目

36、。 借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費(fèi) al 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a2+ a3+ a4 貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樽杂媒ㄔO(shè)場地一般不歸集配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。 企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。 下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。 例4 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000企業(yè)自行開發(fā)商品房。假

37、設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 25000000 貸：銀行存款 25000000 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本土地梁園(前期工程費(fèi)) 210000 貸：銀行存款 210000 支付土石方費(fèi)用5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本土地一梁園(前期工程費(fèi))5 500000 貸：銀行存款 5 500000 由某

38、施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1 500000元： 借：開發(fā)成本土地梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1 500000 貸：應(yīng)付賬款X施工企業(yè) 1 500000 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本土地開發(fā)梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品土地(梁園) 9427 500 主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本土地梁園 37710000 例5 續(xù)前例，若自用的10000土地在開發(fā)完成后立即投入房屋

39、開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本； 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)： 借：開發(fā)成本房屋梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7 625 000 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 1 802 500 貸：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7625 000 梁園(前期工程費(fèi)) 1 427 500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375 000 采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)： 借：開發(fā)成本房屋梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7 625000 梁園(前期工程費(fèi)) 1 427 500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375000 貸：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7 625 000 梁園(前期工程費(fèi)) 1 427

40、500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375 000 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)核算方法的探討 根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。這一規(guī)定有利于稅收的均衡入庫，但也增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。它是企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的一項(xiàng)新內(nèi)容。由于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額并入、抵減預(yù)計(jì)營業(yè)利潤后與當(dāng)期利潤總額（虧損）的反差很大，出現(xiàn)了有些企業(yè)即使虧損金額很大，卻仍要繳納較高企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。因此，如何使企業(yè)的所得稅費(fèi)用與企業(yè)盈利配比，并使預(yù)計(jì)營業(yè)利潤在開發(fā)產(chǎn)品完

41、工結(jié)算期得到正確抵減；如何在增加核算工作量的同時(shí)采用簡便易行的核算方法，做好預(yù)計(jì)營業(yè)利潤的計(jì)提、抵減核算工作，并確保核算的準(zhǔn)確性；如何從科目間找出勾稽關(guān)系，方便自查稅費(fèi)提繳情況等，是一個(gè)值得探討的問題。根據(jù)筆者在工作實(shí)踐中的體會(huì)，采用同步登記法在“遞延稅款”歸集或轉(zhuǎn)回預(yù)繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務(wù)問題，而且簡便易行。 “同步登記法”一是指預(yù)繳的企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費(fèi)皆在“遞延稅款”核算，兩者的明細(xì)賬合并在同一賬頁中登記。雖然在“遞延稅款”核算營業(yè)稅費(fèi)目前尚有爭議，但由于企業(yè)會(huì)計(jì)制度只明確營業(yè)稅費(fèi)的提繳過程，未進(jìn)一步明確應(yīng)在什么科目歸集、結(jié)算轉(zhuǎn)回，故筆者認(rèn)為在“遞延稅款”科目核

42、算較合理、可行。 二是指工程項(xiàng)目自開工至竣工銷售，發(fā)生的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容均在同一賬頁中登記。實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)在同一賬頁反映，便于預(yù)計(jì)數(shù)的轉(zhuǎn)回，實(shí)際數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)的對(duì)比，企業(yè)對(duì)稅費(fèi)提繳情況的自查等工作。具體做法及運(yùn)用如下。 預(yù)繳企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費(fèi)的同步登記及有關(guān)科目間的勾稽關(guān)系的核對(duì)。 為使企業(yè)繳納的所得稅費(fèi)與企業(yè)盈利配比，其預(yù)繳歸集或轉(zhuǎn)回的企業(yè)所得稅在“遞延稅款”核算，借方核算由預(yù)計(jì)營業(yè)利潤部分得出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉(zhuǎn)回已計(jì)提的企業(yè)所得稅，須結(jié)算，余額應(yīng)為零。預(yù)繳的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅費(fèi)統(tǒng)一登記在七欄式明細(xì)賬頁上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營業(yè)稅費(fèi)、企業(yè)所得稅，藍(lán)字登記預(yù)提金額，紅字登

43、記轉(zhuǎn)回金額。銷售結(jié)算后，該明細(xì)賬余額為零。 例：某企業(yè)幢號(hào)年預(yù)收賬款萬元。年月日止累計(jì)預(yù)收賬款萬元（其中二季度末止累計(jì)萬元），累計(jì)預(yù)提營業(yè)稅費(fèi)萬元，企業(yè)所得稅萬元，月份預(yù)收賬款萬元。經(jīng)計(jì)算月份應(yīng)交營業(yè)稅費(fèi)為萬元，二季度應(yīng)在“遞延稅款”歸集的企業(yè)所得稅為萬元；銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回營業(yè)稅費(fèi)萬元，企業(yè)所得稅萬元。據(jù)此登記明細(xì)賬如下： 明細(xì)賬 會(huì)計(jì)科目：遞延稅款 明細(xì)科目：營業(yè)稅費(fèi) 企業(yè)所得稅 戶名：幢號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳納哪些稅（費(fèi)）？一、 營業(yè)稅（一）、應(yīng)稅范圍： 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用

44、者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。 （1）銷售建筑物或構(gòu)筑物 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （2）銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的

45、不動(dòng)產(chǎn)。 單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。（二） 涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。 1、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：（1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實(shí)

46、施細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。 （3）營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格： 計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 2、其他具體規(guī)定如下： （1） 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)

47、企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)?代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 （2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）規(guī)定： _ 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹

48、的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如

49、果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)?租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條

50、的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行

51、為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天

52、?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（3）根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)規(guī)定： 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建

53、成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。 關(guān)于中方取得的前

54、期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題 :外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。 對(duì)中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計(jì)算公式=營業(yè)額×5% 二、城市維護(hù)建設(shè)稅 根據(jù)中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國發(fā)1985第19號(hào)）規(guī)定：（一）計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。（二）稅率

55、：分別為7%、5%、1%。 計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 1、納稅義務(wù)人所在地在城市內(nèi)的，稅率為7%； 2、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%； 3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%； 三、教育費(fèi)附加 （一）計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額 （二）稅率為3%。 計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額×費(fèi)率。 四、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國發(fā) 1993 138 號(hào)）規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值

56、稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。具體講： （一）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 （二）轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 （三）附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 （四）取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （五）土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) ) 計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所