房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃四技巧

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃四技巧一、利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，存在下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的；因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率的條件是：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。 如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20這個臨界點(diǎn)上，可通過適當(dāng)控制出售價(jià)格以避免繳納土地增

2、值稅。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。這里的“其他扣除項(xiàng)目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本之和的20。下面舉例說明。 【例1】某房地產(chǎn)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1 000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元，該批住宅以2 410萬元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用，還可以加扣320萬元（

3、500+100+1 000）×20。該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20.5（2 410-500-100-1 00080320）÷（500+100+1 000+80+320）×100。根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30的稅率繳納土地增值稅123萬元（2 410-500-100-1 000-80-320）×30。企業(yè)稅后利潤為287萬元（2 410-500-100-1 000-80-320-123）。 如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2 400萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20（2 400-500-1001 00080320）÷（500+100+

4、1 000+80+320）×100。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為400萬元（2 400-500-100-1 000-80-320）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出113萬元（400-287）。 二、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃 土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相應(yīng)的稅率累進(jìn)計(jì)算的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使企業(yè)適用較低的稅率，從而達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。 稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20。其中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息費(fèi)用的計(jì)算，土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則作出了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地

6、產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以做不同選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，則可以計(jì)算分?jǐn)偟睦⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)扣除；反之，如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低，則可以不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。下面舉例說明。 【例2】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+（300+500）×5=利息費(fèi)用+40萬元；如

7、果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅驘o法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（300+500）×10=80（萬元）。 對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑷〉糜嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額；反之，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低予40萬元，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊槐靥峁┯嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額的目的。 三、利用控制增值率進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增

8、值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時，稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20以內(nèi)，以獲得免稅待遇。降低增值率的關(guān)鍵是降低增值額。下面舉例說明。 【例3】某房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷售收入5 000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3 000萬元，豪華住宅銷售額為2 000萬元?？鄢?xiàng)目金額為3 200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住

9、宅的扣除項(xiàng)目金額為2 200萬元，豪華住宅扣除項(xiàng)目金額為1 000萬元。 銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：營業(yè)稅金及附加=3 000×5×（1+7+3）=165（萬元）；合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2 200+165=2 365（萬元）；增值額=3 000-2 365=635（萬元）；增值率=635/2 365×100=27；適用30的稅率，因此繳納的土地增值稅=635×30=190.5（萬元）。銷售豪華住宅：營業(yè)稅金及附加=2 000× 5×（1+7%+3）=110（萬元）；合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=1 000+110=1 110（萬元）；增值額=2 000-1

10、110=890（萬元）；增值率=890+1 110×100=80；適用40的稅率，因此繳納的土地增值稅=890×40一1 110×5=300.5（萬元）。該房地產(chǎn)企業(yè)共繳納土地增值稅491萬元（190.5+300.5）。 通過上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為27，超過了20，無法享受免稅待遇，只有將增值率控制在20以內(nèi)才能獲得免稅待遇，其籌劃方法有以下兩種： （1）增加扣除項(xiàng)目金額。假定例3其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，假設(shè)其為X，則一合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=X+165；增值額=3 000-（X+165）=2 835-X； 增值率=（2

11、835一X）+（X+165）×100。由“（2 835-X）÷（X+165）×100=20”解得：X=2 335（萬元），即當(dāng)扣除項(xiàng)目金額增加到2 335萬元時普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以免稅，企業(yè)繳納的總的土地增值稅僅為銷售豪華住宅應(yīng)納稅額即300.5萬元。 （2）降低銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會使增值率降低，但也會導(dǎo)致銷售收入減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理要在比較了減少的收入和少繳納的稅金后再作決定。仍假定例3其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格發(fā)生變化，假定其為Y，則：營業(yè)稅金及附加=Y×5×（1+7+3）=5.5Y；合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2

12、 200+5.5Y；增值額=Y-（2 200+5.5Y）=Y-2 200-5.5Y；增值率=（Y-2 200-5.5Y）÷（2 200+5.5Y）×100。由“（Y-2 200-5.5Y）÷（2 200+5.5Y）×100=20”解得：Y=2 827（萬元），即當(dāng)銷售價(jià)格降低至2 827萬元時普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以免稅，企業(yè)繳納的總的土地增值稅仍為銷售豪華住宅應(yīng)納稅額即300.5萬元。此時，銷售收入減少了173萬元（3 0002 827），少納稅190.5萬元，企業(yè)仍獲益17.5萬元（190.5-173）。 四、選擇合適的建房方式進(jìn)行納稅籌劃 大部分房地產(chǎn)企業(yè)

13、傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式建房則籌劃空間較大。 （1）房地產(chǎn)代建方式。房地產(chǎn)代建是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售時繳納土地增值稅。 （2）合作建房方式。合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

14、建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可以充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。 【例4】某房地產(chǎn)公司由幾個股東合資成立，其“一致行為人”實(shí)際為股東A和股東B，準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫字樓及配套商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。 一般的操作模式應(yīng)是五星級酒店建成后，如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓，則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，繳納相應(yīng)稅金，但這樣需要繳納巨額稅金。因此可以考慮在審

15、批報(bào)建酒店時，特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建立項(xiàng)申請，其中特別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣，酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià)，并進(jìn)行裝修后經(jīng)營，定向轉(zhuǎn)讓酒店時僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn)，并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金，可大幅減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東的共贏。同樣，寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時，預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)，待實(shí)現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品投入使用結(jié)算計(jì)稅成本的注意事項(xiàng)2009年6月26日國家稅務(wù)總局對海南省國家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使

16、用問題的請示批復(fù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國稅函2009342號）再次對于該問題進(jìn)行了明確，該文批復(fù)如下：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。雖然自200

17、8年1月1日起，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）文件已經(jīng)因新企業(yè)所得稅的實(shí)施而廢止了，取而代之的是國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知（國稅發(fā)200931號）文件。但是海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司偷稅案發(fā)生在2005年，所以總局批復(fù)的國稅函2009342號文件仍適用舊的國稅發(fā)200631號文件。一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工條件的稅法規(guī)定國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）對于除土地開發(fā)之外的其他開發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一

18、）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知（國稅發(fā)200931號）對此內(nèi)容的規(guī)定，沿用了國稅發(fā)200631號文件的三個條件，因此對于此內(nèi)容新舊稅法的規(guī)定沒有區(qū)別。沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，遵循時點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個時點(diǎn)確定開發(fā)產(chǎn)品完工時點(diǎn)。開發(fā)產(chǎn)品完工前后企業(yè)所得稅的計(jì)稅處理，根據(jù)國稅發(fā)200631號文第九條的規(guī)定是不一樣的，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納

19、稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。對于開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利率高于國稅發(fā)200631號規(guī)定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)算計(jì)稅成本，必然需要在年度納稅申報(bào)中將實(shí)際毛利額與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額且在當(dāng)年產(chǎn)生較大稅負(fù)的企業(yè)所得稅，這是企業(yè)不情愿的，也就存在著部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付業(yè)主使用但仍以種種理由將開發(fā)項(xiàng)目長期掛賬，不進(jìn)行完工項(xiàng)目的結(jié)算，或者竣工驗(yàn)收手續(xù)不全不進(jìn)行備案，不辦理初始產(chǎn)權(quán)證明等

20、，這些情況都是有的，所以根據(jù)國稅發(fā)200631號文的規(guī)定，企業(yè)必須按照三個時點(diǎn)孰先的原則進(jìn)行企業(yè)所得稅的計(jì)稅處理。二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工條件的相關(guān)文件規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的交付使用，散見的法律規(guī)定有：1、建筑法第六十一條：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條第二款：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

21、目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十七條第一款：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。4、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。5、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定第七條：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；第九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部

22、門備案。從以上規(guī)定可知，工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，并在法定的時間內(nèi)交房地產(chǎn)主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗(yàn)收合格。但是未備案的經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品不影響交付使用，實(shí)務(wù)中關(guān)于商品房交付的條件通常在商品房買賣合同第八條作出約定，開發(fā)商作為出賣方通常統(tǒng)一選擇交付條件為選項(xiàng)1“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”或在選項(xiàng)5注明“經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收合格并取得竣工驗(yàn)收報(bào)告”，購房者通常只能接受此約定。以上兩種情形約定的交付條件實(shí)際為，商品房買賣合同約定的房屋施工工程竣工后，經(jīng)過建設(shè)單位（即開發(fā)商）組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。換言之，商品房取得

23、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，即具備了合同約定的房屋交付條件。三、舉例說明國稅函2009342號文件的規(guī)定一般情況下，國稅發(fā)200631號所確定的三個時點(diǎn)以交付使用時點(diǎn)為早，盡管未經(jīng)竣工驗(yàn)收的完工開發(fā)產(chǎn)品法律要件不完備，但實(shí)務(wù)中仍存在交付業(yè)主使用的情況存在，這種情況下根據(jù)國稅發(fā)200631號文的精神和國稅函2009342號文的具體規(guī)定，則無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。完工的開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其

24、對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。實(shí)務(wù)中存在開發(fā)產(chǎn)品完工后，工程的結(jié)算成本仍然無法最終確定的情況，開發(fā)企業(yè)可以按照國稅發(fā)200631號第三十二條規(guī)定預(yù)提成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提

25、。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。例如，A公司出包給B建筑公司的高層住宅樓，雙方簽訂的合同價(jià)款為3000萬元，截至2009年12月31日，該住宅樓已經(jīng)開始交付使用，但雙方因故仍未最終辦理結(jié)算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000萬元的建筑業(yè)發(fā)票。在這種情況下，A公司2009年必須計(jì)算完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，盡管該企業(yè)會計(jì)核算中預(yù)提了1000萬元的B公司建安成本且有充分的相關(guān)證明資料，但是在計(jì)算已完工高層住宅樓計(jì)稅成本時，只能按照2000+300（3000×10%）

26、=2300萬元計(jì)算，完工開發(fā)成本700萬元是不能計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)所得稅匯算清繳計(jì)稅成本中的。如果企業(yè)據(jù)此或其他原因不進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的結(jié)算，根據(jù)國稅發(fā)200631號第三十五條的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入涉稅的會計(jì)處理作者：陳士章國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）已經(jīng)于2009年3月份發(fā)布，自2008年1月1日實(shí)施。由于此前內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)適用的關(guān)于企業(yè)所得稅的文件不同，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)適用國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得

27、稅問題的通知（國稅發(fā)200631號），而外資房地產(chǎn)企業(yè)適用國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號），國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）統(tǒng)一了此前的這兩個文件，使得內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收地位趨于平等。新文件（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并

28、計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。但是，此前房地產(chǎn)企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為33%，而2008年以后適用的企業(yè)所得稅稅率為25%，那么企業(yè)預(yù)售收入按原稅率預(yù)繳的企業(yè)所得稅，在2008年及以后預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)銷售時應(yīng)當(dāng)如何轉(zhuǎn)回呢？下面，舉例分析解決。ABC房地產(chǎn)有限公司2007及以前年度預(yù)售房收入10，000，000.00元，適用企業(yè)所得稅稅率33%，適用預(yù)計(jì)毛利率10%。2008年該部分房屋全部實(shí)現(xiàn)收入，實(shí)際毛利率25%.忽略其他稅金及附加，請根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文要求，分析ABC房地產(chǎn)

29、有限公司企業(yè)所得稅相關(guān)情況。1、ABC房地產(chǎn)有限公司2007及以前年度預(yù)售房收入應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅情況。2007及以前年度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅 =10,000,000.00×10%×33%=330,000.00元，會計(jì)處理如下：借：其他應(yīng)收款330,000.00貸：銀行存款330,000.00注：也有的企業(yè)這樣做會計(jì)處理：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交企業(yè)所得稅330,000.00貸：銀行存款330,000.00 2、2008年應(yīng)交企業(yè)所得稅。2008年實(shí)現(xiàn)收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=10，000，000.00×25%×25%=625,000.00元，2008年度應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得

30、稅=10,000,000.00×（25%-10%）×25%=375，000.00元，會計(jì)處理如下：（1）借：所得稅625，000.00貸：應(yīng)交稅金企業(yè)所得稅625，000.00（2）借：應(yīng)交稅金企業(yè)所得稅375，000.00貸：銀行存款375，000.00 3、結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。會計(jì)處理如下：借：應(yīng)交稅金企業(yè)所得稅250，000.00（62500.00-37500.00）貸：其他應(yīng)收款250，000.00這樣，矛盾就出來了，原來預(yù)繳的330，000.00元企業(yè)所得稅中，有80，000.00元轉(zhuǎn)不回來了，這正是原企業(yè)所得稅稅率與新企業(yè)所得稅稅率的差異造成的，即10，000，

31、000.00×10%×（33%-25%）=80，000.00元。那么，這80，000.00元預(yù)繳的企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)如何處理呢？由于按照2007年及以前年度預(yù)售房收入預(yù)計(jì)毛利額預(yù)繳了企業(yè)所得稅，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法立法精神中的實(shí)體從舊的原則，應(yīng)當(dāng)追溯為這是預(yù)售房當(dāng)時的納稅義務(wù)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入2007年及以前年度的當(dāng)期損益。這樣的話，原企業(yè)所得稅稅率與新企業(yè)所得稅稅率造成的差異額80，000.00元，應(yīng)當(dāng)追溯確認(rèn)為2007年及以前年度的損益，調(diào)整以前年度未分配利潤。會計(jì)處理如下：（1）借：以前年度損益調(diào)整2007年及以前年度所得稅80，000.00 貸：其他應(yīng)收款80，00

32、0.00（2）借：未分配利潤2007年及以前年度80，000.00 貸：以前年度損益調(diào)整所得稅80，000.00這樣，由于新舊企業(yè)所得稅稅率差異造成的預(yù)繳企業(yè)所得稅未能轉(zhuǎn)回部分金額，追溯為預(yù)售房當(dāng)時的納稅義務(wù)，調(diào)整2008年年初的未分配利潤。上述問題也就解決了。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的涉稅問題，多年來各方意見并沒有完全統(tǒng)一。尤其是預(yù)計(jì)利潤是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額以及預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅可以稅前扣除等兩方面的問題，雖然國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）以及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)20093

33、1號）已經(jīng)明確規(guī)定了預(yù)售房屋所預(yù)收的收入按照相關(guān)毛利率計(jì)算的毛利額并入預(yù)收款當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但是，不同說法仍然比較多。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第一條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。按照該文分析，預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時，允許扣除“相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加”。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開

34、發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表三“納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表”第52行“五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤”，把房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款預(yù)計(jì)利潤

35、率作為應(yīng)納稅所得額的調(diào)整項(xiàng)目，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。根據(jù)實(shí)際情況，在這里我想談?wù)剛€人的看法。我的看法是，按照當(dāng)期預(yù)售收入和預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤不應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，同時預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅也不可以在當(dāng)期所得稅前扣除。預(yù)收收入只是作為當(dāng)期預(yù)繳營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)稅基數(shù)，并非當(dāng)期實(shí)際的損益。關(guān)于稅金在什么期間扣除問題，企業(yè)所得稅法強(qiáng)調(diào)的是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則處理。中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付

36、，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。第三十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。因此，稅金是否屬于當(dāng)期的費(fèi)用，應(yīng)該以納稅義務(wù)發(fā)生時間為依據(jù)判斷，即：納稅義務(wù)時間發(fā)生，則屬于發(fā)生期費(fèi)用；納稅義務(wù)時間尚未發(fā)生，則不屬于繳納當(dāng)期費(fèi)用。從國家稅收方面考慮按照預(yù)售收入預(yù)收相關(guān)稅金是必要的。但是，預(yù)繳的理由是防止稅收流失或者是防止稅金延遲入庫。而且在實(shí)際工作中，如果將預(yù)售收入和預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，就會涉及這部分預(yù)計(jì)的利潤彌補(bǔ)以前年度虧損的問題，涉及到當(dāng)期廣告費(fèi)、招待費(fèi)的扣除基數(shù)的問題。并且長時間以來我國房地產(chǎn)的會計(jì)和稅務(wù)

37、核算中，尤其是外資房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)收收入只是作為當(dāng)期預(yù)繳營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)稅基數(shù)，在2008年度結(jié)轉(zhuǎn)收入時涉及到以前多個年度的數(shù)據(jù)，這也增加了會計(jì)核算和稅收征管的工作量和準(zhǔn)確性。所以，我認(rèn)為預(yù)收收入只是作為當(dāng)期預(yù)繳營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)稅基數(shù)，到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入時按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算各項(xiàng)稅金及附加以及匯算企業(yè)所得稅的時候，把預(yù)繳的各項(xiàng)稅金作為預(yù)繳數(shù)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)（退）稅額即可。上述對于預(yù)計(jì)利潤是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額以及預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅可以稅前扣除的問題，在2008年的房地產(chǎn)業(yè)所得稅匯算清繳期間，稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司對于

38、此項(xiàng)會有體會，國家稅務(wù)總局是否會對此出臺相關(guān)文件，我們拭目以待。房地產(chǎn)業(yè)公司預(yù)計(jì)與實(shí)際利潤率差額應(yīng)如何處理  根據(jù)國稅發(fā)200931號文規(guī)定：第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。2008年之前我司均為預(yù)售并在2008年所得稅匯算時在納稅調(diào)整表三中按預(yù)計(jì)利潤率調(diào)增了應(yīng)納稅所得額，在2009年度我司完工并結(jié)轉(zhuǎn)了收入、成本。請問：

39、1、應(yīng)在何時進(jìn)行差額利潤率的調(diào)整？2、應(yīng)如何調(diào)整？3、在2009年所得稅匯算時是否應(yīng)已將結(jié)轉(zhuǎn)部分進(jìn)行調(diào)減？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)

40、資料。國稅發(fā)200931號規(guī)定，自2008年1月1日起執(zhí)行，2008年之前的預(yù)收帳款對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品如果2008年末仍未完工，這部分預(yù)收帳款原預(yù)計(jì)毛利率下的預(yù)計(jì)毛利不需要調(diào)整；如果已經(jīng)完工，那應(yīng)該按上述規(guī)定，按實(shí)際實(shí)現(xiàn)的毛利對原預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行調(diào)整計(jì)入完工年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。具體到您所述事項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工年度為2009年，結(jié)算完工產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，這部分工作應(yīng)該是企業(yè)的常規(guī)性核算，在進(jìn)行年度納稅申報(bào)時，需要做的就是對開發(fā)產(chǎn)品完工前全部的預(yù)售收入按照稅法規(guī)定計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，填入附表三（納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表）第52行第4列“調(diào)減金額”

41、，實(shí)現(xiàn)實(shí)際毛利額對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額對完工年度的應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。搜索更多相關(guān)主題的帖子: 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理一、基本規(guī)定1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。2、企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。3、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品

42、的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本4、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。5、企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。二、特殊規(guī)定1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定

43、進(jìn)行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。2、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為

44、費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。4、企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。5、企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。（2）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。6、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)

45、而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。7、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。8、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時間累計(jì)未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。搜索更多相關(guān)主題的帖子: 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)一覽表稅種計(jì)稅方法1、房產(chǎn)稅計(jì)稅余值房產(chǎn)原值減除20%（長沙規(guī)定）后的余值2、城鎮(zhèn)土地使用稅大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元3、印花稅稅率千分之一：財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同萬分之五：加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)

46、合同、貨物運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同、資金賬簿萬分之三：購銷合同、建安合同、技術(shù)合同萬分之零點(diǎn)五：借款合同千分之二：股票買賣、繼承、贈與所書立的A股B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)4、契稅3%-5%5、土地增值稅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%6、土地增值稅清算條件房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的已竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面

47、積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況7、利息處理開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企來的，關(guān)聯(lián)方借入資金

48、金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除8、新辦企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠9、稅前扣除廣告費(fèi)支出不超過銷售收入2%的，可據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出須符合以下條件：1、廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；2、已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票的；通過一定的媒體傳播。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，在不超過銷售營業(yè)收入5范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)，全年銷售收入凈額在1500萬元以下的，不超過銷售收入凈額的5；

49、全年銷售收入凈額超過1500萬元的，不超過該部分的3搜索更多相關(guān)主題的帖子: 房地產(chǎn) 會計(jì) 序號環(huán)節(jié)權(quán)利許可證照、其他有效證明涉及主要稅費(fèi)、稅率納稅主體征收部門1轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用證1、營業(yè)稅：按轉(zhuǎn)讓收入及預(yù)收賬款金額的5%轉(zhuǎn)讓企業(yè)地稅部門（國土代征）2、城建稅：按1項(xiàng)稅額的7%3、教育費(fèi)附加：按1項(xiàng)的3%4、印花稅：按合同所載金額萬分之五貼花。土地使用權(quán)證按件貼花五元5、土地增值稅：按轉(zhuǎn)讓收入的1%預(yù)征，納稅人于土地過戶后三十日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅款清算手續(xù)6、個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能提供取得土地使用權(quán)支付價(jià)款發(fā)票或合法有效憑證的，在征收營業(yè)稅的同時，按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時取得的

50、價(jià)款總額扣除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，按20%的稅率計(jì)算繳納個人所得稅；對不能提供的，在征收營業(yè)稅的同時，按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時取得的價(jià)款總額，按2%附征率計(jì)算繳納個人所得稅2開發(fā)建設(shè)、裝飾裝潢項(xiàng)目立項(xiàng)備案、建設(shè)許可證、施工許可證、規(guī)劃許可、招投標(biāo)書、裝飾裝潢工程招投標(biāo)合同1、營業(yè)稅：按工程結(jié)算收入的3%繳納建筑工程承包企業(yè)地稅部門2、城建稅：按1項(xiàng)稅額的7%3、教育費(fèi)附加：按1項(xiàng)的3%4、印花稅：按工程合同的萬分之三繳納5、企業(yè)所得稅：對賬務(wù)健全的納稅人按照查賬征收方式由納稅人自行申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。對賬務(wù)不健全的納稅人按核定征收方式征收企業(yè)所得稅，核定征收率、征收方式的確定按相關(guān)文件辦理。

51、6、個人所得稅：對賬務(wù)健全的納稅人按查賬征收方式由納稅人自行向工程項(xiàng)目所在地申報(bào)繳納個人所得稅。對賬務(wù)不健全的納稅人在工程項(xiàng)目所在地按核定征收方式征收個人所得稅，核定征收率為2%，征收方式的確定按長地稅發(fā)20066號文件執(zhí)行3商品房銷售1、商品房銷售面積明細(xì)表；2、商品房銷售許可證；3、國有土地使用權(quán)變更登記轉(zhuǎn)讓證明書；4、房屋所有權(quán)證書1、營業(yè)稅：按銷售收入及預(yù)收賬款金額的5%繳納房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地稅部門2、城建稅：按1項(xiàng)稅額的7%3、教育費(fèi)附加：按1項(xiàng)的3%4、土地增值稅：按銷售收入及預(yù)收賬款金額的1%預(yù)征，納稅人于項(xiàng)目竣工后三十日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅款清算手續(xù)5、印花稅：按商品房購銷合同

52、金額的萬分之三繳納。土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證按件貼花五元6、房產(chǎn)稅：按房產(chǎn)計(jì)稅余值的1.2%繳納；按房屋租金收入的12%繳納3商品房銷售7、城市房產(chǎn)稅（外商投資企業(yè)）：按房產(chǎn)計(jì)稅余值的1.2%繳納；按房屋租金收入的12%繳納房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地稅部門8、城鎮(zhèn)土地使用稅：從取得紅線圖次月起，按實(shí)際占用的土地面積和定額稅率計(jì)算繳納。9、企業(yè)所得稅：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)期間費(fèi)用、營業(yè)稅及附加后計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計(jì)算征收企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成

53、本后再行調(diào)整。（1）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不午低于3%（2）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：A、開發(fā)項(xiàng)目位于市區(qū)的，不得低于20%。B、開發(fā)項(xiàng)目位于縣區(qū)的，不得低于10%。2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）文件第九條第（二）款情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收。核定征收應(yīng)納稅所得率長沙市統(tǒng)一為15%4使用房產(chǎn)土地信息1、營業(yè)稅：按房屋租金收入的5%繳納2、城建稅：按1項(xiàng)稅額的7% 3、教育費(fèi)附加：按1項(xiàng)的3% 4、城鎮(zhèn)土地使用稅：按實(shí)際占用面積和定額稅率計(jì)算繳

54、納 5、房產(chǎn)稅：按房產(chǎn)計(jì)稅計(jì)算余值的1.2%繳納；按房屋租金收入的12%繳納 6、印花稅：按房屋出租合同的千分之一繳納 7、企業(yè)所得稅：按應(yīng)納稅所得額的33%繳納 8、城市房地產(chǎn)稅（外商投資企業(yè)）：按房產(chǎn)計(jì)稅余值的1.2%繳納；按房屋租金收入的12%繳納 產(chǎn)權(quán)所有人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房企業(yè)）地稅部門稅知了】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理新規(guī)詳解 近日國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）。為了便于關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)稅收的同仁及時深入學(xué)習(xí)此文，筆者下面試結(jié)合房地產(chǎn)

55、行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策做簡要解讀。 一、整體框架 熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的同仁看過國稅發(fā)200931號文后應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)，國稅發(fā)200931號文是在國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號，注：2008年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。國稅發(fā)200931號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)200631號文的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國稅發(fā)2001142號文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整

56、。 二、重要變化 對照國稅發(fā)2001142號、國稅發(fā)200631號兩文，筆者關(guān)注到國稅發(fā)200931號文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。 （一）“核定征收”需慎用 文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時就事先核定應(yīng)稅所得率，再按其實(shí)現(xiàn)的銷售收入征收企業(yè)所得稅?？磥?，國稅發(fā)200931號文對此種行為劃上了“休止符”。 （二）計(jì)稅毛利率“重生” 國稅發(fā)20093

57、1號文第八條對于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率規(guī)定了最低幅度，與國稅發(fā)200631號規(guī)定相比，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率分別下降了5個百分點(diǎn)（除經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目外）。 值得特別關(guān)注的是，與國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號，2008年4月11日發(fā)布）規(guī)定相比又另有明顯不同。國稅函2008299號規(guī)定：企業(yè)在（除經(jīng)濟(jì)適用房等外）未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額預(yù)交企業(yè)所得稅，且預(yù)計(jì)利潤率分別高于國稅發(fā)200631號中相同項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率5個百分點(diǎn)。 這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅預(yù)繳方法改變了，且預(yù)繳率也下降了。這應(yīng)該是“雙重政策利好”吧！ （三）委“外”銷售 傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 國稅發(fā)200931號文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）