中國宏觀經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1、中國宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)調(diào)控中國社會科學(xué)院城市開展研究中心主任 牛鳳瑞 對中國宏觀經(jīng)濟形勢判斷與房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控有密切聯(lián)系。政府部門、學(xué)界和企業(yè)界判斷問題有不同的邏輯。由于學(xué)科背景不同，知識結(jié)構(gòu)和把握的信息不同，學(xué)界對同一問題也會有不同的認(rèn)識。即使是有相同的學(xué)科背景、知識結(jié)構(gòu)和信息把握，由于價值取向不同，不同學(xué)者對同一影響變量也會賦予不同的權(quán)重。這里筆者對中國目前宏觀經(jīng)濟形勢和與其密切相關(guān)的的房地產(chǎn)業(yè)開展作一分析。 一、中國經(jīng)濟較快開展不等于過熱中國經(jīng)濟總體狀況良好，已有連續(xù)5年的10以上的增長，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)企業(yè)利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等亦有好的表現(xiàn)。中國經(jīng)濟并非不

2、存在問題，增強危機防范意識，警惕經(jīng)濟過熱或過冷均屬必要，但對中國目前的經(jīng)濟作出已經(jīng)“過熱的判斷不能令人信服。首先，判斷中國經(jīng)濟是否過熱極為困難。一個國家地區(qū)的經(jīng)濟開展實質(zhì)是一個自然歷史的過程，其開展速度主要取決于該國地區(qū)的復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟學(xué)家們的方案或預(yù)期。目前的知識水平和技術(shù)手段還缺乏以使我們對影響一個國家地區(qū)經(jīng)濟開展的所有因素，特別是一些不確定因素進行全面的把握，因而也就缺乏以對一個國家地區(qū)適合的經(jīng)濟開展速度作出準(zhǔn)確的預(yù)見。所以，適合的開展速度主要表現(xiàn)為事后的認(rèn)知，而不是事前的預(yù)見。斷言中國經(jīng)濟目前開展

3、過熱以什么為參照系？為什么說兩位數(shù)增長是過熱，8左右是適宜？興旺國家沒有出現(xiàn)過，中國就應(yīng)不出現(xiàn)；某一興旺國家曾經(jīng)發(fā)生過的經(jīng)濟泡沫和金融危機，中國一定會重復(fù)發(fā)生；中國歷史上沒有過，當(dāng)代中國就不會有，這樣的邏輯推理是不成立的。縱觀世界開展的歷史，不平衡開展、差異化開展是常態(tài)。表現(xiàn)為在一個時期內(nèi)，一個或某些國家地區(qū)開展較快，其他國家地區(qū)開展較慢。各國、各地區(qū)齊步走的開展從來沒有發(fā)生過。在中國經(jīng)濟較快增長的現(xiàn)階段，年度之間的增長速度相差一、二個百分點；或者在開展到一定水平以后，增長速度降下來，均屬正常現(xiàn)象。其次，國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟較快開展提供了可能。社會主義市場經(jīng)濟體制的建立與逐步完善為中國經(jīng)濟開展

4、潛力變現(xiàn)提供了制度保證。以信息化為代表的當(dāng)代科學(xué)技術(shù)進步，為中國較少支付試錯本錢，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，推動經(jīng)濟較快開展提供了支持條件。日益開展的經(jīng)濟全球化，為中國發(fā)揮勞動力數(shù)量充裕、價格低廉的比擬優(yōu)勢，保持一個較快經(jīng)濟開展提供了兩個市場和兩種資源空間。正在完成的工業(yè)化、加速的城市化進程和居民生活水平的日益提高對中國經(jīng)濟較快開展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高投資提供了前提條件，從而成為中國經(jīng)濟較快開展的重要動力源泉。中央提出科學(xué)開展、和諧開展、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)開展那么是中國經(jīng)濟保持較快開展的思想保證。日益改良的宏觀調(diào)控為中國經(jīng)濟穩(wěn)定較快開展增加了保障條件。這就是通常所說的中國戰(zhàn)略機遇期。用好這一

5、戰(zhàn)略機遇期是中國實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的要求。第三，在現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快開展具有必然性。經(jīng)濟開展的存量、基數(shù)、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經(jīng)濟增速即使到達兩位數(shù)，增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經(jīng)濟增速即使僅有3，經(jīng)濟增量亦達四千億美元之巨，人均增量那么達1000美元以上。黨的十七大報告指出，科學(xué)開展觀第一要義是開展，必須堅持把開展作為黨執(zhí)政興國的第一要務(wù)，以經(jīng)濟建設(shè)為中心是興國之要，是我們黨、我們國家興旺興旺和長治久安的根本要求。中國是一個開展中的大國，當(dāng)代中國主要矛盾的主要方面是生產(chǎn)力開展水平相對滯后。中國要建設(shè)惠及13億人口的全面小康社會，一

6、切錯綜復(fù)雜矛盾的解決均有賴于一個又好又快的經(jīng)濟開展。這是十七大報告有關(guān)開展的真締所在。第四，中國經(jīng)濟較快開展面臨的資源供應(yīng)和環(huán)境容量兩大約束，是可以通過調(diào)整開展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進步逐步得到解決的。對此中國政府和人民有這樣的智慧和能力。目前中國的人均能耗水平只有歐盟的1/3，美國的1/7。據(jù)中國社科院城市中心潘家華等計算，2006年中國制成品出口相當(dāng)于折合凈出口能源6.3億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占全部能源消耗的1/4。中國以自己較低的人均能源耗用已經(jīng)為全球環(huán)境保護作出了巨大奉獻。節(jié)能減排、保護環(huán)境是中國實現(xiàn)低本錢開展、可持續(xù)開展的必由之路，也是對國際社會作出的莊嚴(yán)承諾，與較快的經(jīng)濟開展并不存在非此即彼的

7、關(guān)系。中國經(jīng)濟的又好又快開展既是中國和諧開展、可持續(xù)開展的必然要求，也是世界，特別是興旺國家的福音。興旺國家較高的生活水平，較低的單位GDP能耗，在一定程度上是以包括中國在內(nèi)的開展中國家較高的能耗為條件的。這是經(jīng)濟全球化的結(jié)果。中國經(jīng)濟的較快開展有風(fēng)險，但較快開展的風(fēng)險并非不可防止，又好又快的開展可以把風(fēng)險減少到最低；相反，假設(shè)中國經(jīng)濟開展速度慢下來那么會面臨更大的風(fēng)險，支付更高的社會本錢。借用社會學(xué)家孫正平先生分析社會問題的思維方式， 孫正平：?穩(wěn)定問題新思維?，經(jīng)濟觀察報，2007.11.7。當(dāng)代中國經(jīng)濟有相當(dāng)脆弱的一面，但作為大國經(jīng)濟又有其相當(dāng)彈性的一面。這種彈性使得中國經(jīng)濟能夠在面臨嚴(yán)

8、重變數(shù)的時刻因為擁有較大的調(diào)整空間而化險為夷。經(jīng)濟體制改革的深入和經(jīng)濟的快速開展更進一步增強了這種抗風(fēng)險能力。警惕中國經(jīng)濟“過熱風(fēng)險是必要的，但過份高估這種風(fēng)險將支付極高的現(xiàn)代化建設(shè)本錢。二、較高投資率是中國現(xiàn)階段經(jīng)濟又好又快開展的重要保證學(xué)界通常把高投資率、固定資產(chǎn)投資快速增長作為經(jīng)濟過熱的重要依據(jù)，把擴大消費作為中國調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要方面。其實，較高的固定資產(chǎn)投資在中國現(xiàn)階段有必然性和合理性。首先，較高的儲蓄率決定了中國現(xiàn)階段較高的投資率具有必然性。較高的儲蓄率既源于中國國民文化傳統(tǒng)，也是中國作為開展中國家特殊的歷史開展階段和相應(yīng)的社會保障制度缺失之然。國民收入消費+儲蓄，而儲蓄投資+順差

9、。消費是當(dāng)前的消費，儲蓄那么是未來的消費。順差是國民儲蓄中暫時讓度給外國居民的消費，投資是暫時出讓的用于國內(nèi)固定資產(chǎn)投資的局部國民儲蓄，是為了未來更多、更好地消費。在今后一個較長的開展階段，中國較高的儲蓄率要求有較高的投資率來消納，中國較高的儲蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。其次，中國經(jīng)濟社會又好又快開展有賴于一個較高的投資率。中國是一個開展中的大國，開展缺乏是當(dāng)代中國社會主要矛盾的主要方面。開展中國家的根本特征不僅表現(xiàn)為物質(zhì)生產(chǎn)供應(yīng)相對缺乏，而且表現(xiàn)為提高居民生活品質(zhì)提供效勞的根底設(shè)施的嚴(yán)重短缺。有一個較長時期的較高的投資率才能為中國建設(shè)全面小康社會，進而實現(xiàn)現(xiàn)代化逐步奠定物質(zhì)根底，有一個

10、較長時期的較高的投資率才能從根本上解決物質(zhì)條件缺乏這一當(dāng)代中國社會的主要矛盾。再次，較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟過熱，主要取決于投資結(jié)構(gòu)的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的上下。固定資產(chǎn)投資既包括增加物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力的投資，也包括為提高廣闊居民生活水平提供效勞的根底設(shè)施投資；既包括生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，也包括非生產(chǎn)性、消費性的固定資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資中，既有擴大生產(chǎn)資料再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資，也有擴大最終消費品再生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資。城鄉(xiāng)公用根底設(shè)施、交通運輸根底設(shè)施、居民住宅、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護、旅游休閑、公共平安以及城市綜合承載力的增強等非生產(chǎn)性和最終生活消費品擴大再生產(chǎn)的固

11、定資產(chǎn)投資為社會經(jīng)濟運行和城市的運行提供物質(zhì)支撐，為居民物質(zhì)文化生活提供物質(zhì)保障，與產(chǎn)能過剩假設(shè)有過剩應(yīng)通過市場優(yōu)勝劣汰、經(jīng)濟過熱沒有必然的因果關(guān)系。有需求、有效益的固定資產(chǎn)投資是中國國民經(jīng)濟又好又快開展的重要保證，也是加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的物質(zhì)根底。三、中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有較快開展中國目前房地產(chǎn)投資約占社會固定資產(chǎn)投資的近20。房地產(chǎn)投資快速增長是中國社會固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資那么值得商榷。中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費性的固定資產(chǎn)投資。在城市化加速和工業(yè)

12、化階段，房地產(chǎn)業(yè)首先滿足的是住房的根本需求和改善性需求；投資性和投機性的住房需求最終要出租、要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為滿足現(xiàn)實的住房需求。假設(shè)把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，那么中國目前的投資率將下降67個百分點。宏觀調(diào)控的目的是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有保有壓，區(qū)別對待，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會需求的變化。大規(guī)模進城農(nóng)民的根本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來幾十年內(nèi)中國城市房屋供應(yīng)不能滿足需求的根本態(tài)勢。持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速

13、度開展具有必然性，決定了一定歷史時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長幅度在是合理的、正常的。今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬，2021年前后中國的城市化率將超過50，2021年中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)根底的部門，也是為全面建設(shè)小康社會提供物質(zhì)根底的產(chǎn)業(yè)?？焖俚某鞘谢匈囉诜康禺a(chǎn)的快速開展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康開展。2006年末中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積175億，比2000年增長了130。2006年中國房地產(chǎn)投資達1.9萬億人民幣，比2000年增長2.9倍；房地產(chǎn)開工面積7.9億，比2000年增長了1.6倍；商品房銷售

14、額達2.05萬億人民幣，是2000年的5.2倍。2000年以來中國城鎮(zhèn)人均住房面積以每年1.0平方米左右的速度增加，2006年末已達27平方米 資料來源：?中國統(tǒng)計年鑒2007?，中國統(tǒng)計出版社，2007.10。對于推進住有所居，改善民生發(fā)揮了重要作用。據(jù)測算，2021年中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積將達400億，年均需要增加房屋建筑面積16億。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)那么是確定無疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40左右，而合理的城市化用地是更集約的用地，與農(nóng)村居民占用地理論上存在著此消彼長的置換關(guān)系，不會對中國的農(nóng)業(yè)平安構(gòu)成威脅。適度松動土地和資金兩個閘

15、門，特別是土地閘門，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)滿足住房需求，不僅是抑制房價過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內(nèi)需，消化“過剩產(chǎn)能如果有“過剩，降低過高的存貸差，增加就業(yè)，推動國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速開展等等具有重要現(xiàn)實意義。美國的“次貸風(fēng)險的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過度夸大美國次貸對中國房地產(chǎn)市場的影響，于中國房地產(chǎn)市場健康開展是有害的。中美兩國國情、開展階段不同，中國的房貸對象也完全不同于美國?；谥袊抠J結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟社會開展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險的主陣地和主防線應(yīng)是金融機構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。四、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供應(yīng)年終歲尾，幾個城市商品房價出現(xiàn)下降，或市場交

16、易量銳減，有價無市,這是事實。但作出中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點的判斷為時尚早。2007年全國房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長30.2；商品房竣工面積4.78億，同比增長5.0；商品房銷售面積6.91億，同比增長24.7；70個大中城市房價同比上升7.6，年末商品房空置面積6756萬，同比下降16.6。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，說明影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的根本面沒有發(fā)生根本性變化。商品房價漲漲落落是市場發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源根底作用的根本形式。鑒于中國各地開展極不平衡和房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，2007年末幾個城市商品房價的變化，與其說是中國房市拐點的到來，莫如視為這幾個城市相對以

17、往房價高速上漲的某種正?；貧w，或者是這幾個城市對以往較高房價的一段時間的消化。住房有效供應(yīng)缺乏仍將是今后幾十年中國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要矛盾的主要方面。中國住房的滿足是一個首先滿足局部社會群體的需求到滿足絕大多數(shù)人需求，由較低水平的滿足到較高水平滿足的長期漸進的過程。中國房地產(chǎn)業(yè)開展有一個逐步完善、提高的過程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供應(yīng)應(yīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場問題的根底。中國要建設(shè)市場發(fā)揮根底作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛，同時也不能奢望市場化能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)開展關(guān)系國

18、民經(jīng)濟又好又快開展，關(guān)系民生改善，核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開發(fā)商、被征地農(nóng)民拆遷市民之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承當(dāng)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的三個方面的責(zé)任：一是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。如前所述，主導(dǎo)方向是增加有效供應(yīng)，任何有利于增加住房供應(yīng)的方案都值得一試，任何防礙增加供應(yīng)的政策都應(yīng)慎之又慎，綜合權(quán)衡利弊。二是房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，強化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用，對房地產(chǎn)市場實施正確的管理，包括標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、囤房囤地、哄抬房價，加強房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強制披露房地產(chǎn)信息等；三是根據(jù)公共財力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的根本住房需求。2007年國家房地產(chǎn)政