商品房買賣合同模板解讀

1、1 / 84商品房買賣合同解讀第一條 項目建設(shè)依據(jù)出賣人以 方式取得位于 、編號為 的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。 載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文 件 或 合 同 是。 該 地 塊 總 土 地 面 積為。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房， 【建設(shè)項目名稱】 【現(xiàn) 定 名】【暫 定名】。建設(shè) 工程規(guī) 劃許 可證號為 ，施工許可證號為 。要緊變化1、舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)” ， 相應(yīng)將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來源 的批準(zhǔn)文件或合同” ；2、舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第2 / 84三條“買受人所購商品房的差不多情況”中。分析1

2、、因中華人民共和國物權(quán)法頒行之前的中華人民共 和國土地治理法 等相關(guān)法律、 法規(guī)中并無建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī) 定，此處將 “土地使用權(quán)” 改為 “建設(shè)用地使用權(quán)” ，系響應(yīng)物 權(quán)法 第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定， 以追求法律用語的 精準(zhǔn)，并為適用物權(quán)法解決相關(guān)糾紛提供援引可能。2、舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第 一條“項目建設(shè)依據(jù)”的內(nèi)容，在邏輯上認(rèn)為該部分內(nèi)容僅涉及 行政機(jī)關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系， 從而否定了買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開 發(fā)行為提起民事訴訟的可能性。新版合同將 “土地規(guī)劃用途” 與“土地使用年限” 移至第三條“買

3、 受人所購商品房的差不多情況” ，則不僅確信該部分內(nèi)容僅涉及 行政機(jī)關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系， 同時為買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行 為提起民事訴訟提供了一條便捷的通道。對策/建議 合法建設(shè)，如實填寫。第二條 商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售】 【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批 準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，預(yù)售許可證號為;或者,現(xiàn)售商品 房備案機(jī)關(guān)為 ，備案號為 。3 / 84要緊變化 明確現(xiàn)售商品房的備案機(jī)關(guān)與備案號。分析該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。 通常的交易程序是： 確定合同 內(nèi)容f簽訂合同f合同備案， 在合同未簽訂之前如何知曉備案號 碼？新、舊版合同均約

4、定出賣人承擔(dān)合同備案義務(wù)， 若此處先行填寫 的備案號碼與實際備案號碼不一致的， 開發(fā)商可能面臨一定程度 的違約風(fēng)險。對策/建議 暫不填寫，或留待相關(guān)機(jī)關(guān)修訂。第三條 買受人所購商品房的差不多情況買受人購買的商品房 （以下簡稱該商品房， 其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項目中的：月 日。該商品房有陽該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息講 明：該商品房【合同約定】 【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 方米。其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?面積 平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單 見本合同附件二） 。除上述商品房買賣外，有出售（或贈送、出租等）車位、車4 / 84庫

5、、綠地或其他物業(yè)的， 有關(guān)該物業(yè)買賣、 贈與、租賃合同事項， 雙方另行約定于本合同附件三。要緊變化地上單元號房，或。建筑層數(shù)層，地下該商品房位于第層。該商品房土地使用權(quán)年限自年月日至該商品房的設(shè)計用途為，屬結(jié)構(gòu)，層個，其建筑樣式封閉式、非封閉式或其他）1、舊版中有“房號以附件一上表示為準(zhǔn)” ，新版此處不再專 門強(qiáng)調(diào)房號；2、新版增加“該商品房位于第層”；3、新版增加“該商品房有陽臺個”；4、新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息 講明： ”；5、舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”在新版 中改為“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e” ，舊版附件二中須講明“公共 部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ?/p>

6、面積的構(gòu)成” ，新版附件二中須明確 “應(yīng) 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單” ；6、新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（或贈與、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈與、租賃 合同事項，雙方另行約定于本合同附件三” 。風(fēng)險提示1、關(guān)于房號 預(yù)售商品房的房號是如何樣確定的？實踐中， 應(yīng)由開發(fā)商于預(yù)售5 / 84前將經(jīng)規(guī)劃確定的圖紙向當(dāng)?shù)卣聦俚牡孛k報批，經(jīng)核準(zhǔn)后 方可在使用。因此， 圖紙上確定的房號與地名辦核準(zhǔn)的房號一般 差不多上一致的。然而， 開發(fā)過程中， 因圖紙發(fā)生設(shè)計變更導(dǎo)致房號變更的現(xiàn)象也 并非偶然，即使該類變更是通過合法程序在相關(guān)部門進(jìn)行的， 行政程序上并無瑕疵

7、， 但 在中國那個講究吉利數(shù)字的社會里， 不難想象， 假如買受人訂的 是帶有8或6的樓號、房號，交付的房號里卻沒有了那個“發(fā)” 或“順”字，更甚的是， 難道是有4、14、13如此不吉利的數(shù)字， 則極有可能引發(fā)一場比較嚴(yán)峻的民事糾紛。 不使用阿拉伯?dāng)?shù)字表示房號因此能夠幸免這類糾紛， 國內(nèi)一些酒 店就把小包間命名為“聚賢廳” 、“聽松軒”或者“富春江” 、“普 陀山”之類的，這種做法一定程度上能夠借鑒，把小區(qū)里的樓名 都叫做寶、富、貴、財、喜什么的，應(yīng)該比較好賣一點。然而， 小區(qū)規(guī)模若大了， 里面有幾十甚至上百幢樓， 漢語里這些吉利的 詞可能就不夠用了，再講，樓名能夠如此叫，樓層總得用阿拉伯 數(shù)字

8、吧，每一層從左到右排下去也得用數(shù)字吧。實際上，使用阿 拉伯?dāng)?shù)字要緊是為了治理上的便利， 只是中國人凡事都喜愛討個 彩頭，沒聽講過美國帶8或6的車牌號、手機(jī)號能賣出個天價6 / 84正是因為治理的必要， 新版合同做不到干脆取消房號， 只能是取 消舊版中有的 “房號以附件一上表示為準(zhǔn)” 那個事實上沒有多大 意義的講法，但仍需標(biāo)明“第 幢 單元 號房”以建立買賣 標(biāo)的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白 “或 ”，這種選擇性做法體現(xiàn)了新版合同撰寫者不再把房 號變更作為一種違約事由的意圖。那個修改， 對買賣雙方并無任何實質(zhì)阻礙， 但體現(xiàn)了一種社會進(jìn) 步。2、關(guān)于樓層舊版合同里全然就沒有提起

9、那個問題， 大概在那個簡單問題上買 賣雙方發(fā)生爭議的可能性微小。然而實踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓盤銷售時為幸免因13、14層數(shù)字不吉利，12層上面直接就叫15層了，有戶人家買的是2301號房子，交的時候門牌上寫的也是2301，但他們認(rèn)為從下往上數(shù)，明明是在第21樓嘛，如何會是2301呢？因此就找媒體投訴， 講開發(fā)商違約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報道幫著起哄，最 后開發(fā)商無奈賠了一筆鈔票了事。那個情況其 實放在法院處理的話會專門清晰的， 只需要調(diào)查一下這幢樓在預(yù) 售時究竟有沒有13、14層就能夠了，假如起初圖紙和按公示的7 / 848 / 84規(guī)劃方案制作的沙盤模型、效果圖上就全然沒有13、1

10、4層，就 不能講開發(fā)商存在欺詐有意，也不能講買受人對樓層存在誤解， 約定的那個2301本來確實是事實上的2101。但實踐中有意挑刺 的客戶大差不多上明白人， 他們咨詢過律師， 明白這種情況找法 院處理自己要敗訴的， 找媒體鬧一鬧成本又低，對開發(fā)商的殺傷 力度又大，解決問題還要快得多。事后想想，要是當(dāng)時的合同中 有“該商品房位于第21層”這句話，媒體想起哄也沒招啊。 據(jù)律師了解， 地產(chǎn)行業(yè)里大概有這種一種誤解： 合同里約定得越 多，回旋的余地就越小，解釋的講辭也越少，因此合同里能講的 模糊點的盡量模糊點。對此，律師的看法恰好相反。商品房買賣 合同的履行周期長、金額大，特不是履行過程中的變數(shù)較多，該 特點與建設(shè)工程施工合同相同， 差不多上典型的誠信合同， 凡合 同里未明確約定之處均需要買賣雙方的相互諒解與支