關(guān)于鄞州新城區(qū)住宅入住率情況的調(diào)研

1、關(guān)于鄞州新城區(qū)住宅入住率情況的調(diào)研今年 3月, 新城區(qū)管委會(huì)組織力量對(duì)新城區(qū)樓盤情況進(jìn)行了調(diào)研。 通過走訪社區(qū), 發(fā)放居民 調(diào)查問卷等形式,基本摸清了新城區(qū)住宅的面積入住率。小區(qū)生活設(shè)施配套及人口等情況。 現(xiàn)就其中小區(qū)入住率情況作一研討:一、新城區(qū)住宅小區(qū)入住率統(tǒng)計(jì)我們將新城區(qū)住宅小區(qū)大致分為四個(gè)類型:一是老小區(qū),二是拆遷安置小 區(qū),三是次新小區(qū)(2002年至 2005年交付的商品房,四是新小區(qū)(2006年以 后至今交付的商品房。根據(jù)上述分類,小區(qū)的入住率情況分別是:1. 老小區(qū):調(diào)查包括飛虹新村、小朱家、甬興新村、大朱家新村、鳳凰新 村、彩虹新村、四明小區(qū)、北路一村、北路二村、北路三村、東方

2、苑、東方閣、 汽運(yùn)小區(qū)、楓景公寓、雅渡小區(qū)、江南人家以及零星住宅,共計(jì)套數(shù) 16781戶, 目前空置數(shù)為 813套,平均入住率為 95.1%2. 拆遷安置小區(qū):調(diào)查包括桑菊小區(qū)、新龍橋、后廟新村、興裕小區(qū)、鐘 盈小區(qū)、汪董小區(qū)、南裕新村、繁裕新村、東裕新村、雅渡新村,共計(jì)住宅套數(shù) 為 11494戶,目前空置套數(shù)為 531套,平均入住率為 95.3%。3. 次新小區(qū)(2002年 -2005年交付:調(diào)查包括永達(dá)花園、桑菊家園、永 泰花園、半島名邸、新都美地、碧云天、金庭家園、格蘭云天一期、劍橋一期、 劍橋二期、東湖花園、香梅家園、南江綠苑,共計(jì)住宅套數(shù)為 15868戶,目前空 置數(shù)為 2788套,

3、平均入住率為 82.4%。4. 新小區(qū)(2006年后交付:調(diào)查包括中萃家園、小城花園、萬達(dá)公寓、 格蘭云天二期、 南苑國(guó)際公寓、 格林生活廣場(chǎng)、 劍橋三期、 東湖馨園、 春江花城、 四明春曉、東城水岸、雍景苑,共計(jì) 11462戶,空置數(shù)為 6714套,平均入住率 為 41.4% 。以上范圍總住宅套數(shù)為 55605套,目前空置數(shù)為 10846套,總平均入住率為 80.5%。 二、影響新城區(qū)入住率的因素考量從統(tǒng)計(jì)及調(diào)查情況分析,影響新城區(qū)住宅入住率的因素有:1. 住宅交付時(shí)間。入住率隨小區(qū)交付后的時(shí)間延長(zhǎng)而提高,這從新老小區(qū) 的平均入住率變化可以明顯看出, 原因也比較簡(jiǎn)單:房子交付越早, 價(jià)格優(yōu)勢(shì)

4、和 市場(chǎng)配置機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)明顯增加。2. 住宅周邊商業(yè)配套。小區(qū)周邊的商業(yè)配套程度與入住率成正比關(guān)系。從 個(gè)小區(qū)的入住率情況看, 老小區(qū)由于長(zhǎng)時(shí)間地進(jìn)行市場(chǎng)配置與磨合, 小區(qū)居民與 周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)形成互動(dòng), 形成宜居環(huán)境, 因此居民入住率明顯提升; 而從新小區(qū) 之間比較看, 麥德龍、 三江超市、 萬達(dá)廣場(chǎng)周邊的小區(qū)其入住率相對(duì)高于同期交 付的其它小區(qū)。3. 購(gòu)房居民類型。購(gòu)房居民的構(gòu)成對(duì)入住率具有直接的影響。從調(diào)查統(tǒng)計(jì) 中分析, 老小區(qū)和拆遷安置房的入住率明顯高于新商品房, 這可以從入住者的構(gòu)第 1 頁(yè) 共 3 頁(yè)成中得到解釋。據(jù)調(diào)查了解 , 老小區(qū)入住者大都是以中老年居民家庭為主,穩(wěn)定 性高;拆遷安

5、置小區(qū)大都是安置戶,剛性需求強(qiáng);而相對(duì)新商品房,購(gòu)者除了一 部分適婚青年和附近上班族的剛性需求以外,還有相當(dāng)部分是二套以上購(gòu)房者, 他們或?yàn)橥顿Y,或?yàn)閷碜宰?因而使住房暫時(shí)空置,入住率相對(duì)較低。4. 住房的套型與價(jià)格。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看:入住率與住房的套型面積呈現(xiàn)出兩 頭低、中間高的形態(tài)關(guān)系, 80-110平方米的住宅入住率較高;而從價(jià)格因素看, 絕對(duì)價(jià)格與入住率成反比關(guān)系。 以上兩點(diǎn)其實(shí)也綜合反映了自住購(gòu)房者的購(gòu)買力 水平。5. 租房群體:從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,在調(diào)查范圍共計(jì) 55038套住宅中,租房居住 的有 8297戶,占 15% 。就是說暫住戶為新城區(qū)住宅入住率的提高貢獻(xiàn)了 15個(gè) 百分點(diǎn)。 從租

6、房戶分布看, 大多集中在價(jià)格較低的安置小區(qū), 如潘一小區(qū)租房率 為 40%,繁裕、興裕等小區(qū)租房率也在 30%以上。三、對(duì)新城區(qū)住宅入住率狀況的幾點(diǎn)思考我們認(rèn)為,新城區(qū)作為一個(gè)新興的城市,在目前還處于發(fā)展的起步階段中,現(xiàn)有住宅 總體的入住率還算是正常的,保持一定空置率則可以起到 “ 蓄水池 ” 的作用。 但是, 住宅空置 率過高, 從投資利用率看是一種浪費(fèi), 從促進(jìn)三產(chǎn)角度看會(huì)起到稀釋拉動(dòng)力的作用。 隨著以 后兩年新城區(qū)住宅小區(qū)的竣工交付, 將有約 220萬平方米的住宅(含商品房、安置房, 高教 園區(qū)除外投放,體量接近于目前新城區(qū)住宅總量的 1/2;而今后一個(gè)時(shí)期內(nèi),在國(guó)家宏觀 調(diào)控尤其是對(duì)房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策保持偏緊的情況下, 居民購(gòu)房心態(tài)將趨謹(jǐn)慎。 因此, 如不 及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施, 新城區(qū)居民入住率將被大幅拉低, 影響人氣的聚集, 延緩第三產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。從調(diào)研情況分析,我們認(rèn)為可采取以下三點(diǎn)對(duì)策:1. 大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì),增加住宅的剛性需求。在城市發(fā)展 中, 住宅和城市的其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展是相輔相成的, 二者發(fā)展速度如能保持相對(duì)均衡, 則能起到互動(dòng)共振發(fā)展。 而從新城區(qū)目前的情形看, 城市三產(chǎn)相對(duì)于住宅的發(fā)展 稍顯滯后, 因此必須補(bǔ)上城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展這一課。 作為新興城市, 新城區(qū)三產(chǎn)發(fā)展 潛力十分巨大, 加上南部商務(wù)區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好, 這將在以后產(chǎn)生大量 的就業(yè)崗位。

8、 就業(yè)者為了方便工作, 大多會(huì)在就近安家, 成為新城區(qū)較為穩(wěn)定的 居住者, 從而形成一股由自住而購(gòu)房的剛性需求。 從這次調(diào)研情況反映, 其中有 許多居民就是把“方便上班”作為購(gòu)房的主要考慮因素之一。2. 實(shí)施策略調(diào)控,引導(dǎo)住宅供需協(xié)調(diào)均衡發(fā)展。在對(duì)住宅供需情況進(jìn)行動(dòng) 態(tài)分析的基礎(chǔ)上, 通過把握規(guī)劃及土地供應(yīng)兩個(gè)閘門, 調(diào)控住宅的發(fā)展規(guī)模與套 型結(jié)構(gòu)。 近幾年, 應(yīng)適當(dāng)控制住宅發(fā)展規(guī)模, 在保持總量需求相對(duì)均衡的前提下, 擴(kuò)大自住需求較高的 90平方米左右套型的住宅比例,最大程度地實(shí)現(xiàn)“居者有 其屋”。3. 有針對(duì)性地解決小區(qū)居民生活設(shè)施配套。在這次調(diào)查中了解到,目前有 許多社區(qū)委員會(huì)同志和小區(qū)

9、居民集中反映了一些問題,如老小區(qū)的下水道問題、 活動(dòng)場(chǎng)地問題和外墻粉刷問題; 新小區(qū)反映的菜場(chǎng)配套問題; 還有許多居民反映第 2 頁(yè) 共 3 頁(yè)的水質(zhì)和交通問題等等, 有些問題直接影響到新城區(qū)居住的質(zhì)量與環(huán)境, 應(yīng)該引 起政府相關(guān)部門的重視,并分類分步加以解決。鄞州新城區(qū)房地產(chǎn)形式分析一、新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)狀況根據(jù)區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計(jì),新城區(qū)自開發(fā)建設(shè)以來,截至 2007年底,完成商品房開發(fā)面積 604.2萬平方米, 其中住宅 523.1萬平方米, 非住宅 81.1萬平方米。今年截至 7月, 新城區(qū)共完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 31.8億元;商品房施工面積 369.58萬平方米;新開工面積 101.59萬

10、平方米 (未計(jì)入南部商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 ; 共對(duì) 11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì) 78.5萬平方米建筑面積的商品房 (其 中住宅 53.4萬平方米進(jìn)行了綜合驗(yàn)收備案并交付使用。二、新城區(qū)未來開發(fā)情況截至目前, 已經(jīng)納入規(guī)劃的新城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目約 120萬平方米 (其中住宅約 76萬方 , 另外南部商務(wù)區(qū)約 100萬方的商務(wù)樓正在如火如荼的開發(fā)中。三、新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)目前數(shù)據(jù)分析,從住宅看,今后一、二年內(nèi)住宅的開發(fā)量基本能保持施工面積在 3 50萬平方米左右,竣工面積在 100萬平方米左右;從商務(wù)樓來看,隨著南部商務(wù)區(qū)的啟動(dòng), 今后二、 三年商務(wù)樓的開發(fā)量將大幅度上升, 預(yù)計(jì)每年平均開發(fā)量將達(dá)到 30萬平方米左右; 從市場(chǎng)角度看,隨著“ 9070”政策的深入,推向市場(chǎng)的中小套戶型多了起來,但在目前比較 疲軟的市場(chǎng)環(huán)境下也跟大戶型住宅一樣, 處于一個(gè)弱市狀態(tài)。 市場(chǎng)如此表現(xiàn)主要有以下幾個(gè) 原因:(1宏觀調(diào)控已經(jīng)全面展開,保障性住房列入國(guó)家意志,房貸新政從嚴(yán)要求,這將 在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)影響樓市格局;(2樓市經(jīng)過前段時(shí)間瘋狂的成交透支了較大的購(gòu)買力 之后,目前進(jìn)入一個(gè)低迷的首尾期,導(dǎo)致成交迅速萎靡,市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了拐點(diǎn)的爭(zhēng)論; (3 購(gòu)房者心理的微妙變化,當(dāng)房?jī)r(jià)漲到一個(gè)級(jí)數(shù)時(shí),被購(gòu)房者接受需要一個(gè)過程, 07年中心 區(qū)房?jī)r(jià)從 7000元 /m2的級(jí)數(shù)直接越上萬元 /m2級(jí)數(shù),顯然市場(chǎng)有點(diǎn)消化不