七浦路商鋪市場調研2007126

1、七浦路商圈市場調研一、市場概述：七浦路全長1096米，所在的七浦路商圈是目前上海最大的服裝批發(fā)市場， 市場地上、地下總建筑面積約 30萬平方米。商圈位于閘北、虹口、黃浦三區(qū)交界：南隔蘇州河（與黃浦商業(yè)區(qū)相鄰），西近上海新客站，東靠四川北路商業(yè)街。商圈主要以七浦路為東西橫軸向， 沿七 浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路為南北縱向商業(yè)分支，南到 北蘇州路，北到海寧路。ill 山北定位于中低檔服飾零售批發(fā)。七浦路又稱“七車間"、Cheap Road （便宜一 條街），目前是上海最大的服裝批發(fā)市場，主營中低檔服裝的批發(fā)零售，整體定 位較低。這種定位彌補了上海中低檔服裝批發(fā)零售市場

2、的空白。由于交易中間環(huán)節(jié)少，價廉物美，在上海中低收入群體中具有一定認可度。目前，該商圈內的一些新建商鋪都開始進行新的定位嘗試。 例如，興旺二期 的五樓定位為休閑餐飲區(qū)，聯富以及圣和圣定位為精品女裝檔次往高端發(fā)展， 但 市場反映并不理想。商業(yè)價值。七浦路節(jié)假日的平均客流有近 56萬人，其中以興旺國際服飾城最多，每天客流量約1.5萬人次，雙休日2萬人次。商圈目前共有商場12家, 其中新開業(yè)及在建4家，商圈整體購物環(huán)境和各種相關配套趨于完善。租售概況。七浦黃金地段的成熟商鋪的市場認可度較高，租金和售價都較為 可觀。而新開商鋪招商及經營處于相對劣勢。新七浦商場內12平米左右的一樓普通商鋪年租金為 23

3、萬元，商鋪平均日租 金為5070元/平方米。售價為250萬元，即約20萬元/平方米。成熟商場的 商鋪基本滿租，核心地段的熟鋪年投資回報率為 10%。新開商鋪的情況有所遜色。整體出租率維持在92%上下。新建商場開盤一股較低調，白馬大廈均價30000元/平米，七浦路批發(fā)市場均價36000元/平米（最 低10000元/平米）。圣和圣一樓內鋪定價75000元/平米，目前銷售情況一般（銷 售剩余約20%）。2006年前后，白馬、豪浦、七浦路、聯富、圣和圣五家商場的集中推出使 七浦路商鋪供應量放大。商圈內租金價格（新金浦、超飛捷等非核心地段熟鋪） 出現微度回調，目前市場正處于消化吸收階段。地段、交通、客流

4、。七浦路附近有公交 66,929,14,25,17,21,510,573,13,63,502,537,18,19,加上軌道交通，客流到達該商 圈較為便利。七浦路的交通站點位置決定了七浦路商鋪的地段優(yōu)劣和整體商業(yè)價值。進入七浦路的交通站牌集中在七浦路與河南北路的交界口，這一位置是七浦路“金三角”，人流量最密集，商鋪租金也最高。沿著七浦路向浙江北路（項目地塊） 延伸，人流量和商鋪的租售價格逐級遞減（參考下圖）。產品與商戶類型。七浦路的商品大致可以分為如下兩類:商戶類型產品及特點針對客戶群分布經營模式外貿類批零 商外貿時尚服飾（女裝 為主）,包括外貿原 單、跟單、仿單?？?式較新，質量尚佳， 價格實

5、惠。年輕時族， 女性居多興旺、新七浦等 商廈的低層零售為 主，兼做 批發(fā)。綜合類批發(fā) 商國內中低檔非品牌服 飾。質量和款式參差 不齊，價格低廉。中低收入階層新七浦、金浦、超飛捷等早期商 廈的12層。零售為 主，兼做 批發(fā)。品牌總代理 商國內品牌服飾。質量 上佳，但缺乏市場認 可，中間流通環(huán)節(jié)少， 所以價格相對較低。主要是批發(fā)戶和 加盟商。中檔產 品容易被中低收 入階層所接受。聯富等新開商廈 的全部樓層。以 及興旺等早期商 廈的35層。批發(fā)為 主，兼做 零售。部分商廈（如聯富等）開始引入國內高檔品牌，該定位較為尷尬一一七浦商圈的零售消費群更看重價格因素；而要做為高檔品牌展示區(qū)域，七浦路目前環(huán)境

6、發(fā)展尚未成熟，與南京西路等區(qū)域相比缺乏優(yōu)勢。客戶群構成。從客戶群的構成及特點來看，七浦路商戶的大部分批發(fā)生意主要集中在周一至周五，尤其是清晨時分；而雙休日的 9: 00之后，是服裝零售的黃金時段，中午2: 00客流達到高峰客戶群消費時段地區(qū)消費產品消費數量本地消費者主要在雙休日，上午9:00以后，下午2: 00達到 高峰本巾各檔次均啟較少本地批發(fā)戶一周無休，60% 主要集中在清晨 6: 007: 00 左右本巾各檔次均啟。 市區(qū)批發(fā)戶集 中在中檔、中 高檔較多外地批發(fā)戶一周無休，60% 主要集中在清晨 6: 007: 00 左右周邊地區(qū)如泰 興、昆山等地主要集中在中 檔、中高檔和 時尚服飾較多

7、17: 00點之后批發(fā)客流較為稀少，因此，很多商場都將營業(yè)時間定為 5: 3018: 00,即開門時間和打燈時間都比較早。但根據市場的反映情況來看，一些消 費者對較早的打燈時間有所抱怨。租售市場競爭。七浦路商鋪市場正處于消化吸收期，資深商戶成為各商場（尤 其是新開商場）爭奪焦點。據悉，豪浦、七浦路從新金浦，超飛捷等老牌商鋪帶走了部分品牌代理商戶，采用的主要是價格優(yōu)惠策略，另外新開商鋪的格局更適 合做總代與展示。相比之下，零售類商戶的分布變化不大，主要原因仍然是新開商廈的定位與 格局較為高端。其他：山西路、河南北路馬路大修工程也已接近尾聲， 大部分街道都已鋪上 了白色的水泥路面。七浦路還將進行景

8、觀道路工程建設， 在近河南北路口設一個 七浦路主題景觀小品。軌道交通 M10、M11線（已規(guī)劃）將在聯富廣場地下交 匯，據稱M10將于2010年通車。二、主要商廈及相關情況七鋪路的大型服裝批發(fā)市場經歷了兩輪發(fā)展，第一輪是在2001年9月，四家服裝批發(fā)市場建成營業(yè)，即新金浦、新七浦、興旺和超飛捷。第二輪是在 20052006年，白馬、聯富、豪浦、七浦路、圣和圣相繼開盤，七浦路服裝批發(fā) 市場的格局基本確定。接下來，我們將按照地段、商戶資源、硬件環(huán)境等方面對七浦路的各服裝市 場逐一進行針對性分析：1、地段灌 rvl江Ik希ff跳鋁人口在七浦路商圈，判斷地段優(yōu)劣的依據是人流的走向，興旺和新七浦在地段位

9、置上具有優(yōu)勢。進入七鋪路商圈的主要公交站點（7 條）就設在興旺一、二期的正門一側，多數來七浦購物的客流會將興旺作為購物的第一站。馬路對面的新七浦地理位置也比較理想河南北路七鋪路的人行橫道在新七浦一側， 繼續(xù)西行 的客流必然要經過新七浦。處于第二梯隊的豪浦和新金浦同處于山西北路七浦路口，但從人流走向來看， 豪浦占優(yōu)經過新七浦的客流多數會選擇進入同側的豪浦， 而不是過馬路去超飛捷。接下來地段的優(yōu)劣排名為新金浦、七浦路、超飛捷、白馬。聯富、 圣和圣雖然距離交通站牌的直線距離較近，但是根據客流的行走習慣（主干道優(yōu)先，店鋪密集的區(qū)域優(yōu)先），這兩個商場的位置并不理想。我公司項目地塊的地段評級與聯富、圣和圣

10、、白馬基本處于同一水平。導致客流從河南路進入七浦路市場的主要原因是：第一， 七浦路市場最早的幾家店都開在河南路口，已經有了一定時間的客戶積累；第二， 福建路橋的建設、山西路的拓寬和浙江路目前的交通單行道，都影響到了客流從浙江路一側進入七浦路市場。隨著福建路橋建設和山西路拓寬工程于07 年底前完工，且浙江路拓寬成雙行道政府也有了詳細規(guī)劃，相信在07 年底浙江路一側的人流將比現在增加 1 倍以上。2、商戶資源優(yōu)秀的商戶資源可以為商場帶來較高的人氣和營業(yè)額，老商廈在這方面具有一定優(yōu)勢，對這些商戶資源，我們從如下角度進行了劃分：1從批零角度劃分準零售商，重視零售，兼做批發(fā)，給批發(fā)戶的價格優(yōu)惠空間有限。

11、由于成立時間較早，興旺（一期）積累沉淀了一批時尚服飾零售方面的資深商戶，她們對時尚服飾（尤其是少女服飾）有獨到把握，在服飾的款式、搭配、定價乃至進貨渠道方面經驗豐富，所經營的服飾市場認可度較高，通常以零售為主。通過實地走訪，可以發(fā)現，即使在工作日，興旺 13樓商場內的客流也較多，而且客流 中年輕女性的比例高，很多是在校的女學生。批零商，批發(fā)和零售并重，給批發(fā)戶的價格優(yōu)惠更多。與興旺不同，新七浦 的老商戶多年從事中檔服飾的批零經營，對成本價格的掌控方面更有優(yōu)勢。因此 新七浦在中低檔大眾類女裝的批發(fā)方面具有明顯優(yōu)勢 （新七浦也將商場定位為專 業(yè)女裝批發(fā)）。根據實地走訪，七浦路清晨的批發(fā)客流 60%

12、集中在新七浦。專業(yè)批發(fā)商和國產品牌代理商，一般集中在較高的樓層（46層），主營為 中檔、中低檔批發(fā)。批發(fā)戶能得到較優(yōu)惠的價格，而普通消費者幾乎沒有議價空 問。這部分商戶基本無法起到為商場匯聚人氣的作用。2從消費者的性別、年齡角度劃分從性別角度看，來興旺購物的以女性居多，約占到總客流量的65%70%,主要原因是中低收入的女性對服裝的需求量較大，因而對性價比（尤其是價格） 較為敏感，更傾向于選擇七浦商圈這樣的服飾批發(fā)零售市場。 男性的服裝消費較 少，因而對價格的敏感程度不高，多會就近進行或選擇檔次較高的消費區(qū)。因此 七浦路上經營女裝的商戶所占比例最大，大約占到所有商戶比例的70% ,某些商場更是直

13、接將經營定位在女裝。1從年齡角度看，來七浦路的購物群體以青年、中青年女性為主。多數商場的 一樓、二樓零售商戶都在經營年齡層較輕的少女服飾， 面向中年的精品服飾和職 業(yè)裝基本在各商場的三樓。3從消費需求檔次劃分外貿時尚類服飾由于款式較新，更新速度較快，審美檔次較高，比較受本地 年青女性（女學生，年青白領）的青睞。經營這類服飾的商戶（外貿類批零商） 屬稀缺資源，數量較少，目前主要集中在興旺，新金浦也有少量。普通大眾類服飾，款式和質量較為普通，主要依靠價格取勝，主要消費者是 來滬打工一族或服裝款式要求不高的中青年消費者的青睞。利潤空間更小，但進入門檻較低，因此數量較多，同時競爭更為激烈。分布在七浦路

14、服裝批發(fā)市場和 新金浦、超飛捷等早期商場的12層。3、硬件布局七浦路第一輪開發(fā)的四大商鋪（興旺、新七浦、金浦、超飛捷）在格局和裝聯富定位為“精品女裝城”，新七浦定位為“女裝批發(fā)”潢等方面落后于商圈的整體水平，但畢竟經過了多年市場的考驗，布局的經驗和教訓仍有一定的可借鑒之處。以新七浦和興旺為例，這兩家老牌商廈的一樓和二樓的商鋪開間普遍較小，水泥墻體、過道狹窄。這種格局比較符合服裝零售商戶的口味。因為小開間使商戶的集中程度較高，能夠滿足購物時貨比三家的心理。過道狹窄，另一方面也有利于匯聚人流，并放緩人流的行進速度，無形中激發(fā)購買欲。值得一提的是，這兩家商鋪的45樓格局與新建商廈區(qū)別不大一一玻璃墻體

15、，開間較大，以適應 展示需要。再以超飛捷為例，超飛捷的一樓為男裝男褲和部分低檔服飾，25樓為精品女裝和品牌展示，地下一層為童裝市場。該商廈將一層、25層和地下1層的入口進行了分隔引入，其主要目的是直接引導客流至地上2-5 層或地下1 層，而不必通過1 層。 此布局的影響是1 層的主出入口被壓縮在一個并不突出的位置，且 1 層、 2-5 層和地下1 層之間的客流是相對獨立的，不利于提高客戶在商場內部的流動，商場停留時間也會縮短。金浦的商鋪仿照廣州商廈的旋轉上升格局，容易使人產生眩暈感，消費者特別是零售消費者對此布局的接受程度不高。4、車位七浦路各商廈的車位安排數量并不多，平均水平為每400600

16、平米一個車位。車位較多的商廈有興旺（300） 、圣和圣（400）以及聯富（300）樓樓圣和圣與聯富各有住宅樓盤，因此對車位有一定需求。我們認為，來七浦路購物的客流主要是中低收入階層，交通方式為乘坐公交線路， 因此來自客流的車輛較少。七浦路的總代商戶的進貨主要依靠廠家直接發(fā)貨或委托貨運公司代為運輸，貨車的泊車時間較短，且裝卸貨的主要時間集中在清晨。 總代商戶和批零商戶偶爾有緊急訂單，一般依靠小型面包車進行運輸?？傮w來說，車位需求并不緊張。我們隨機調查了超飛捷、白馬、新七浦和豪浦的地下車庫，這些車庫幾乎沒有車位擁擠的情況。5、旺鋪期七浦路商鋪的“旺鋪期” 一般在23年，通過23年的經營，新開商鋪將

17、 成為市場認可度較高的“熟鋪”。在“旺鋪期”期間，商場將通過優(yōu)勝劣汰逐步 積累一些優(yōu)秀商戶資源，而這些商戶在經營的過程中，也逐步培養(yǎng)了自己的客戶 資源和進貨渠道，經營將逐漸趨于穩(wěn)定。在“旺鋪期”期間，商場的知名度和定 位對消費者也將更為清晰。6、管理從市場情況來看，新建商廈的經營管理水平比早期商廈更高。以白馬為例， 白馬商廈的物業(yè)管理方在近期展開了購物促銷活動，來為商場吸引更多的客源。 包括白馬和七浦路在內的新商廈的招商部還主動負責為有轉租需求的商戶提供 招商服務。但是，從市場反映來看，經營管理方面的優(yōu)勢對商鋪租售水平的提升 比較有限。表1:七浦路九大商廈綜合指標調查興旺（一、 二期）新七浦新

18、金浦（含 天阜童裝）豪浦七浦路（原 七浦369）超飛捷聯富白馬圣和圣開盤時間2001年9月2001 年 9月2001年9月2006年1月2006年3月2001年9月2006 年 5月2003 年 9月2006 年 9月地段佳(100)佳(95)較佳（85）較佳（88）較佳（75）較佳（75）一般（70）一般（65）較差（55）優(yōu)勢產品中低檔時尚 女裝、外貿 服飾（原單、 跟單、仿單）中低檔男女服飾，外 貿服飾中低檔國內 品牌男女服 飾、兒童服 飾中檔、中高 檔男女服飾中低檔男女 裝中低檔女裝中檔、中 高檔國內 品牌男女 裝中檔、中 高檔國內 品牌男女 裝中檔、中 高檔國內 品牌男女 裝優(yōu)勢業(yè)務

19、零售零售+批發(fā)零售批發(fā)+總代 +零售批發(fā)+總代 +零售零售+批發(fā)批發(fā)+零 售+總代零售+批 發(fā)零售+ 批發(fā)商戶資源極佳（100）較佳（85）較佳（75）較佳（80）較佳（75）一般（75）一般（70）一般（70）一般（70）扶梯321222222每部扶梯 服務的單 層面積4222平米3000平米4000平米3300平米2200平米2000平米2600平米4000平米2500平米直通梯客2部 觀光梯2部 貨梯3部/觀光梯1部 客梯2/客貨兩用梯2部，客1 部在建觀光梯1部，貨梯2 部貨梯1部2總建筑面7.6 萬 m23萬itf2萬itf4萬itf2.65 萬 m22萬itf2.6 萬 m22.4

20、 萬 m22萬itf積總車位300505083834030060400客流情況極佳（100）極佳（95）較佳（80）較佳（85）較佳（80）較佳（80）一般（70）一般（60）較差（55）銷售情況售完售完售完低層售完； 高層等待低層為回遷 戶；高層只 租不售售完12樓只 租不售售完銷售剩余20%租賃情況 情況100%100%100%96%90%100%95%93%85%三、租金及主要決定因素1、租金情況通過市場調研我們掌握了七浦路各主要商鋪的一層租金情況，如下表: 表2、九大商廈的租售情況位置單位年 租金單位售價物業(yè)費租金年投資匯 報率投資回收期位置白馬服裝批 發(fā)市場街鋪70001000004

21、07.00%14.29七浦路、浙江 北路內鋪510072000407.08%14.12超飛捷服裝 批發(fā)市場街鋪8200155000255.29%18.90七浦路、福建 中路內鋪690092000257.50%13.33七浦路服裝 批發(fā)市場街鋪12870173000247.44%13.44七浦路、福建 中路內鋪850024新金浦街鋪17000183000249.29%10.76山西北路、七 浦路內鋪13700997002413.74%7.28豪浦服裝批 發(fā)市場街鋪16500195000908.46%11.82山西北路、七 浦路內鋪146001650008.85%11.30新七浦服裝 批發(fā)市場街鋪

22、2000021600023河南北路、七 浦路內鋪17000183600239.26%10.80興旺內鋪15500200000207.75%12.90河南北路七浦 路聯富內鋪8200125000246.56%15.24河南北路天潼 路圣和圣內鋪735075000249.80%10.20河南北路、塘 沽路1、結合實地調查，七浦路商鋪的租售還有如下具體特征:同一樓層商鋪的租售情況因位置差異而大相徑庭?？侩娞?、出口、通道交叉口的 “包口” “轉角” 商鋪租售情況要遠遠高于其他普通商鋪。七浦路服裝批發(fā)市場二樓包口商鋪的租金幾乎和一樓的普通內鋪相 當。2 不同定位的商鋪之間可能產生干擾性影響。以七浦路服裝

23、批發(fā)市場為例，該商場12樓為馬路回遷商戶，主要從事中低檔服飾批發(fā)零售；36樓為中高檔批發(fā)展示商鋪。從現場情況來看，后者的經營環(huán)境受 到了 12樓商戶的影響，租售價格和出租率都要明顯落后于格局非 常相似的豪浦。3 開間面積較小的商鋪有利于取得較高的租金和售價，適合 “零售為主，批發(fā)為輔”的中小商戶，經營上有利于商場提升人氣和購買氣氛。4 面積較大的商鋪有利于整體出租，適合以“展示批發(fā)”為目的的代理商，但不利于為商場積聚人氣。5 被調查者的對出售商鋪普遍意愿較小，尤其是新七浦興旺豪浦等“黃金”商鋪。除了近期出臺的房產稅售調整原因外，我們認為對七浦路核心地段商鋪價值長期看好也是一個主要原因。6 各市

24、場年租金回報率差異較大。7 商場的裝潢檔次并不是決定商場租金的主要因素。早期商場的“黃金商鋪” 依靠的主要是特色化的商品服務。相比之下，一些新建商場（如圣和圣白馬）裝潢較為現代，但偏離了七浦路商圈的核心競爭優(yōu)勢價廉物美。 （ 評析：我司項目的設計與裝修應做到明亮整潔，不必過分追求豪華裝潢）8 核心地段商鋪的資深商戶的搬遷愿意較小，對租金的敏感度也較小。因為他們的經營品牌已經和商鋪緊密相連，搬遷有可能將導致老客戶的流失，不確定性較大。9 一些新建商場并不急于將所有商鋪出售，如聯富的商鋪采用只租不售的形式， 先將商鋪按5 年打包出租，租賃者在5 年后具有優(yōu)先購買權。（ 評析：成熟商鋪的經營價值和市

25、場認可度更高，經營新鋪而后出售的方式值得分析與借鑒）10 各商場中扶梯對客流的引導作用較為明顯，建議適當增加。而另一方面，部分新建商場增加了直通客梯甚至觀光電梯的數量，從客流的實 際乘坐情況看，收效有限，建議慎重考慮。11、 絕大多數商場地下都安排有倉庫，部分商場（新金浦）還將高層部分 空置店面改為倉庫。從實地考察情況來看，將高層商場安排為倉庫可 能會影響高層的經營氛圍。2、租金的主要決定因素根據調研得到的商廈的各項經營指標（表 1）和租售情況（表2）,我們對各 商場租售情況和各項指標進行了量化測評（表 3）,并分別對租售情況和各相指 標進行相關性（協(xié)方差）分析，對結果如表 4:表3興旺新七浦

26、金浦（原 興浦）豪浦七浦路 （原七浦 369）超飛捷聯富白馬圣和圣租售情況 打分77.510068.57342.534.54125.530.75開盤時間1001001008080100808080地段1009585887575706555產品特色909070856560656062中高檔定 位706565807068908590管理606560807570808575商戶資源909060806860656075車位8550606565708570100設施布局607060908065888587表4相關性檢驗結果開盤時間地段產品特色中高檔定 位管理商戶資源車位設施布局指標與租售情況的相關性0.

27、5660.9590.936-0.593-0.6280.739-0.531-0.440與租售情況的相關性各項指標與商鋪租售情況的相關性1.5001.0000.5000.000-0.500-1.000根據上面的統(tǒng)計分析結果，我們可以得出如下結論：1 ）決定七浦路商鋪租售的主要因素是地段：形成地段的優(yōu)劣主要原因是開盤越早的商鋪越容易積累成熟的客戶， 導致人 流傾向性流動，而早期開盤的商場恰巧有都集中在河南路路口。 換句話說，是人 流的傾向性導致了所謂地段優(yōu)劣。 人流的傾向流動的原因是多重的：包括產品特 色，交通的方便程度等因素。圖1:租金、地段示意圖格價金租位單鋪內樓一2）產品特色和商戶資源也是影響

28、七浦路商鋪租售的因素七浦路市場經歷了 20多年的發(fā)展，商場經營者和商戶都已較為成熟，產品 也難免越來越趨于同質化，因此找到交錯定位的突破口是帶動商場整體品質提 開，發(fā)揮區(qū)分效應的關鍵：處于超飛捷地下一層的大阜童裝城就是一個很好的例子。童裝是七浦路市場經營和競爭較少的一塊業(yè)務，但是利潤和需求卻比較可觀（童裝的利潤甚至高于 某些女裝品種），這樣精準的產品定位，使得大阜童裝城雖然缺乏地段優(yōu)勢，但 是經營效益和認可度都較高（一些消費者和批發(fā)戶甚至一進七浦路就直奔天阜童 裝城）03） 開盤時間早晚，是影響七浦路商鋪租售的重要因素早期的商場由于經營時間較長，優(yōu)質商戶及其掌握的客戶資源都較多，產品具有一定特

29、色，同質性相對較低。因此經營環(huán)境和整體氛圍都較新開商場具有優(yōu)勢。4）部分商場的高檔、中高檔定位并沒有獲得市場認同。部分新建商場將經營產品定位在高檔、中高檔（如聯富），相關性檢驗數據顯示， 市場的認可度比較有限。通過市場調查我們發(fā)現，經歷了 20 多年的發(fā)展，消費者對七浦路有較為一致的市場認同價格便宜、 品種較多 （有可能買到物美價廉的服飾）這是七浦路服裝市場的核心競爭力和未來發(fā)展方向。 在七浦路商場定位于高檔次、高品味將是一個誤區(qū)，此與七鋪路多年來形成的客戶認同相駁。5）處于租售劣勢的商場，主動從提升管理水平、裝潢水平、購物環(huán)境等方面入手。相關性檢驗顯示，管理水平、裝潢水平、車位等因素與租售水

30、平呈負相關關系。這不是說管理水平、購物環(huán)境的提升會降低商鋪的租售水平。更合理的解釋是，由于處于租售劣勢的商場，將被迫從提升管理水平、硬件設施等方面入手（最明顯的例子是白馬商廈），因此她們在這些指標上要優(yōu)于處于租售優(yōu)勢的商場。四、品質提升策略1 、 創(chuàng)造地段優(yōu)勢。根據前面的分析可知，地段和客流是商場商業(yè)價值的決定性因素。我公司可向市公交部門開展公關，將周邊地段的公交站點（如浙江路上距離較近的14 路和 15路）集中搬遷到我公司項目地塊附近，并展開相關宣傳攻勢目的是使大批客流經浙江路七浦路口進入七浦路商圈，這樣將提升我公司的項目地塊的地段優(yōu)勢和物業(yè)的商業(yè)價值，建議作為前期工作的重點。2、把握七浦路

31、核心優(yōu)勢，定位中端、中低端零售批發(fā)的客流量以及銷售情況表明，聯富、圣和圣等新開商場的中高端、 高端定位的市場認可度有限。其主要原因是沒有把握住七浦路主要核心優(yōu)勢一一 價格低廉、款式新穎。七浦路的商業(yè)氛圍、地理位置、交通和業(yè)態(tài)配套等方面無 法與南京西路、徐家匯等商圈相比。吸引消費者到七浦路購物的主要原因是價格 便宜、實惠，七浦路能夠滿足消費者“淘便宜貨”的心理。而這些消費群體主要 是中低收入階層，且為數眾多。將市場定位在低端還是高端，都只是手段，主要目的是使商場的產品特質（價 格、款式）滿足消費者的需求，這樣商戶的銷售和利潤才能保障，商鋪的商業(yè)價 值才能獲得市場認可。因此，我司項目的市場定位宜為

32、“中檔、中低檔服飾零售與批發(fā)”。具體定位和樓層排部參考如下：冏品經營側重進入通道備注地下一層飾品、皮具低檔70%零售，30% 批發(fā)扶梯業(yè)態(tài)的體量有限， 樓層回積的1/22/3一層時尚少女 服飾、部分 時尚男裝低檔、中低檔60%零售，40% 批發(fā)入口通道二層時尚少女 服飾低檔、中低檔60%零售，40% 批發(fā)扶梯三層童裝總匯中低檔、中檔、 中高檔50% 零售，50% 批發(fā)觀光電梯、扶梯四層成年女裝、 男裝休閑中低檔、中檔50% 零售，50% 批發(fā)觀光電梯、扶梯業(yè)態(tài)的體量有限， 可考慮適當引入其 他商品五層國內品牌 廠家直銷中檔30% 零售，70% 批發(fā)觀光電梯、扶梯3、商場環(huán)境宜整潔、清爽，檔次分

33、明，重視人性化服務。我司項目的設施品味應較新金浦、超飛捷等早期商鋪有所提升，但應吸取聯 富、圣和圣的教訓，不宜過分追求豪華裝潢：商場環(huán)境應做到整潔清爽、明亮，以此區(qū)別于早期商鋪，使購物環(huán)境更加舒適：12層開問不宜過大，合理建筑面積在 1520平米（實際面積78平 米）；36層開間適當放大合理建筑面積在 30平米左右（實際面積15 平米）以利于廠家直銷和展示。輕裝潢，重設施。具體地說，就是不宜過分追求商場的整體裝潢，而應將資金和精力放在如何使吸引客流和方便客流上下購物上。商場內的扶梯應在35部（每部包含上下梯兩部），外墻可設置46部觀光電梯， 出口宜設為68個。我公司項目的地段劣勢明顯，因此在入

34、口、電梯和樓面廣告方面應力求做到最佳：車庫設置不宜過多，標準宜設在車位數：建筑面積平米=1： 500，可占用地下一層的1/3 面積?？紤]設置一定數量的地下倉庫。可占用地下一層面積的1/4 用作倉庫，建設時可與車庫一體，可根據實際需要隨時調整倉庫與車位的比例。七浦路多數商場的關門時間較早（ 18： 00） ， 主要原因是此時段之后批發(fā)客流較少。這種安排具有一定的不合理之處，我公司可考慮將營業(yè)時間適當延后，并以此作為服務亮點。目前七浦路正規(guī)餐飲業(yè)態(tài)的數目和檔次都較低，僅興旺二期引入了部分餐飲行業(yè)如肯德基，街客等。我公司也可考慮引入12中低檔次的餐飲店面，這些店面最好同時也能提供休憩場所，如麥當勞等

35、等。主要目的是區(qū)別化服務，為商場招攬更多客源。4、精準招商，吸引廠家入駐直銷目前七浦路的一些新開商場都將招商視線集中在較為高端的總代商，整體功能定位為展示、批發(fā)，這種定位具有一定的合理性，符合服飾營銷的趨勢。但我公司項目的定位應有所突破，主要原因如下：做為市場后進入者，我司具有后發(fā)劣勢，地段較差，項目成本高，不易采用價格策略爭奪市場內有限的代理商?？偞砩痰慕洜I成本相對較高，盈虧平衡點和淘汰率也高，很多商場內 都因為更換代理商而出現暫時性空置?？偞砩瘫容^輕視零售，而注重招攬加盟和批發(fā)，不利于商場的發(fā)揮核 心價格優(yōu)勢。七浦路的核心價值和競爭力是商品的經手環(huán)節(jié)少、價格低廉，商場的經營應 該緊緊圍繞這一點。目前，江浙地區(qū)的服裝加工產業(yè)發(fā)達，廠商眾多且經營實力 不俗，直接爭取廠家租鋪或購鋪直銷，是上佳的選擇：廠家直銷更具有價格優(yōu)勢，且零售與批發(fā)并重，有利于樹立商場的整體 經營。如果經營得法，廠家直銷一般較代理更為穩(wěn)定。服裝廠家一般更具有資金優(yōu)勢，更容易對商鋪形成潛在購買。五、租售策略1、如果整體出售，宜在經營2年之后。前面的分析表明，七浦路的商鋪要獲得市場認可，需要2年左右的“旺鋪期”， 在“旺鋪期”期間：通過市場的篩選，商場將逐漸積累一批優(yōu)秀的商戶資源，其商品定位、 客戶資源