




版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領
文檔簡介
1、九龍湖項目產品塑造報告綠地集團南昌房地產事業(yè)部2012年4月23日一、 項目概況:1、項目區(qū)位:1、項目來源:出讓2、地塊位置: 區(qū)位:項目位于九龍湖組團片區(qū)的西客站組團,它是南昌“西進”、“南延”戰(zhàn)略意圖實現(xiàn)的重要空間依托,是江西省西南部城鎮(zhèn)對接南昌的重要門戶地區(qū),是南昌帶動西南城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略性區(qū)。備注:西客站規(guī)劃范圍主要指生米大橋西連接線以南,320國道以東、贛江以西、站前南大道以北的地區(qū),總用地面積11.92平方公里。 項目四至:北接安豐路(向甫鐵路)、南臨站前南大道、東接豐和南大道、西接龍崗大道。 本案示意圖:3、規(guī)劃用地指標(首批開發(fā)用地):土地面積(畝)用地性質容易率總建筑面積(萬
2、)57商業(yè)4.517.10181居住224.13二、 九龍湖片區(qū)情況概述:1、城市南延,九龍湖組團將由城市的邊緣融入都市區(qū)一體化發(fā)展。 九龍湖組團規(guī)劃范圍:規(guī)劃中的南昌九龍湖組團位于贛江以西、城市二環(huán)與高速西外環(huán)之間地域,規(guī)劃面積約100平方公里,規(guī)劃人口規(guī)模為70萬人。2008年1月成立九龍湖管理處,下轄四個行政村兩個管理站?,F(xiàn)組團內常住人口約1萬人,區(qū)域面積26.92平方公里。 組團功能定位:規(guī)劃區(qū)按“兩片五區(qū)”總體布局空間結構,將打造成集商務辦公、流通服務、創(chuàng)新研發(fā)、先進制造業(yè)于一體的,功能相對獨立的生態(tài)宜居新城。 軌道交通規(guī)劃:項目位于地鐵2號線的起點。2、九龍湖組團將作為南昌都市圈的
3、城市副中心打造。2010年2月22日,南昌市通過了南昌市山江湖綜合開發(fā)戰(zhàn)略外圍組團規(guī)劃,包括樂化組團、瑤湖組團、蓮塘組團、九龍湖組團、灣里組團。 將五大組團開發(fā)建設作為南昌市山江湖綜合開發(fā)戰(zhàn)略重要內容,九龍湖組團的發(fā)展定位為集商務辦公、流通服務、創(chuàng)新研發(fā)、先進制造業(yè)于一體的功能相對獨立的生態(tài)宜居新城,打造成現(xiàn)代化的區(qū)域交通樞紐和生產性服務中心,建設成為南昌都市圈的城市副中心。 整體布局:兩片五區(qū)一主兩副多星1)兩片為生活片和生產片,生活片生活環(huán)境優(yōu)越,順接紅角洲,布局生活和生產服務配套功能。生產片則臨高速、鐵路、國道布局工業(yè)生產和物流市場等產業(yè)功能。 2)五區(qū)為西客站商貿居住綜合區(qū)、九龍湖生態(tài)
4、綜合區(qū)、望城生活配套綜合區(qū)、望城物流產業(yè)發(fā)展區(qū)、長堎外商投資工業(yè)區(qū)。3)在公共服務中心方面,則按“一主兩副多星”模式來規(guī)劃。一主為西客站站前城市副中心,兩副為濱江片區(qū)中心、望城片區(qū)中心,多星則根據(jù)各功能組團或居住鄰里布局相應等級的配套服務中心。 交通:外環(huán)高速、地鐵規(guī)劃線、物流等綜合性交通樞紐。 城市發(fā)展方向、人口密集、物流集散都將助力九龍湖組團發(fā)展。 利好分析:1、南昌奧體中心在七城會期間投入使用,大大地提升了社會對九龍湖區(qū)域的認知度2、省政府將遷至九龍湖消息在坊間廣為流傳,為未來區(qū)域炒作造勢。3、九龍湖設施配套高速完善,房地產市場緩慢停滯不前,區(qū)域急需實力開發(fā)商撬動市場杠桿,快速導入居住人
5、群,營造良好的居住氛圍。三、 九龍湖片區(qū)近年市場情況:1、近年區(qū)域房地產發(fā)展概況:A、市場發(fā)展現(xiàn)狀:九龍湖片區(qū)尚處于發(fā)展的初步階段,以“南昌都市圈的城市副中心”為目標的發(fā)展軌跡值得期待。目前在售的房地產項目非常有限,以風雅藍山和華南城為主,風雅藍山是九龍湖第一個商業(yè)住宅項目,一經推出便受到市場的歡迎。B、案例分析:項目名稱華南城風雅藍山項目位置 紅角洲與九龍湖交匯處南昌望城新區(qū)物華路55號土地面積 200萬平方米(含商業(yè))5.73萬平方米總建筑面積 428萬平方米(含商業(yè))14.94萬平方米建筑類別小高層、高層 多層、小高層、高層容積率 2.142.2戶型88-115平米116-126平米銷售
6、價格4800元/平米4000元/平米客戶分析投資客和剛需客戶,投資客比例占到60%剛需為主、投資為輔2、九龍湖片區(qū)未來市場研判: 政策機遇:依托華南城物流城及在建的西客站,政府將重點將九龍湖片區(qū)打造為物流為主的居住新城,加快了九龍湖片區(qū)的房地產發(fā)展。 城運概念:城運會的舉辦,加速了區(qū)域的基礎設施建設,改變南昌市民對九龍湖片區(qū)的認知。 軌道提速:軌道2號線、軌道4號線規(guī)劃以及西客站的告訴建設,九龍湖片區(qū)將形成圍繞軌道交通、物流運輸?shù)木C合功能區(qū)為核心,產業(yè)兩翼發(fā)展,外圍適度軸向拓展的空間格局。 巨大需求:巨大的物流市場所帶動的就業(yè)、生活人口將成為九龍湖片區(qū)的主要人口導入途徑之一,未來規(guī)劃70萬居住
7、人口,居住需求迫切中尋求釋放。四、 地塊SWOT分析:優(yōu)勢(S):1、 紅谷灘中心區(qū)房地產基本開發(fā)完畢,九龍湖片區(qū)規(guī)模已經形成,具有先天性區(qū)域快速發(fā)展成熟機制。2、 項目地處九龍湖片區(qū)新中心,緊鄰西客站具有較強的地塊輻射效應3、 軌道交通規(guī)劃先天條件好,2號、4號地鐵線路交匯聚合,帶來未來商業(yè)發(fā)展新商機。劣勢(W):1、 地塊周邊目前缺乏必要性生活配套設施。2、 區(qū)域缺乏整體開發(fā)效應,給客戶與老城區(qū)的“心理距離”較遠3、 目前區(qū)域人口現(xiàn)有數(shù)量相對不 高,區(qū)域整體形象素質不高五、威脅(T):1、 項目開發(fā)客源面不大,基本以區(qū)域客源為主,對老城區(qū)客源的吸引度存在一定的心理距離2、 區(qū)域居住、商業(yè)氛
8、圍較難快速形成,只有依托城建和項目自身的配套完善3、 區(qū)域項目去化基本以地緣性客源為主,未來存在直面性競爭。機會(O):1、 秉承區(qū)域快速發(fā)展趨勢,迎來區(qū)域全新發(fā)展新時機2、 西客站的投入運營將迎來地塊所屬區(qū)域全新發(fā)展3、 華南城為首的品牌開發(fā)商率先進入片區(qū)房地產市場,產品精細化程度尚不足以引起品牌追隨4、 開發(fā)時期正將迎來南昌地鐵發(fā)展新時代五、項目開發(fā)客戶調研:五、 項目定位:1、定位推導:新區(qū)九龍湖;西客站運輸樞紐;省政府搬遷市政帶動;人口導入70萬人;遠景有規(guī)劃、有前景、有配套西客站區(qū)域定位:紅角洲南部區(qū)域中心,是南昌市對外交通的“門戶”;是以商貿、物流、體育休閑等三大服務功能為主體的綜
9、合新區(qū);是城市空間拓展、功能提升的亮點和增長點。區(qū)域定位:高標準、高起點、高規(guī)劃2、項目定位:承襲紅谷灘、紅角洲板塊對高端住宅的成功導入及片區(qū)的不斷成熟和發(fā)展,九龍湖板塊蓄勢待發(fā),生機盎然。區(qū)域資源:西客站、奧體中心、成熟路網建設、省政府搬遷地、公務員高檔居住社區(qū)區(qū)域前景:南門門戶要地、政界新興中心、城市交通樞紐、處女地域盤活項目價值:區(qū)域開山鼻祖、樹立百年標桿、傳承人居典范、矗立板塊騰飛 項目定位:41萬新城動力城中城(綜合體)3、項目案名:綠地繽紛城繽紛世界五彩斑斕備注:案名依據(jù)集團品牌規(guī)范可套用母品牌集群中的城市綜合體旗下的 “大中型樞紐類”,其產品特征主要是于高鐵或城市大型交通樞紐旁,
10、含住宅、商業(yè)、辦公酒店等綜合體。A、住宅部分產品規(guī)劃:n 居住地塊推廣名及形象定位:九世名門九龍湖經傳盛世百年大宅n 居住目標客戶特征:1) 需求特征:改善居住、提升品質、生活愜意、事業(yè)宏通;2) 客戶特性:對生活充滿憧憬和希望的“奮斗家族”;對新城發(fā)展寄予厚望的“遠見貴族”;對子女成材寄予厚望的“中產貴族”;3) 購買動機:需求與產品的心靈碰撞;n 居住地塊產品塑造:土地面積性質容積率總建筑面積()181居住2241334.54 其中:社區(qū)商業(yè)配套/12066.73 5%其中:會所3200.00 商業(yè)8866.73 社區(qū)住宅229267.81 95%l 住宅以改善型住宅為主,并全力提升產品品
11、質;l 產品形態(tài):建議有所創(chuàng)新,如洋房、11-18層小高層為主;l 產品細節(jié)提升: 舒適度提升:如客廳空間、主臥空間、收納空間、廚衛(wèi)潔凈空間等全方位、立體化提升; 細節(jié)上完善:戶型入戶處設計獨立玄關、陽臺設計上(尤其是南陽臺)盡量大尺度設計(如在條件允許的情況下設計星光露臺),窗戶的開啟方向、安放位置等都可以做細節(jié)的完善和改進(如臥室開窗面與門接近,最大限度保證室內空間的對流)。 外立面高檔:建筑風格“法式”經典傳承、提升; 營銷中心:樣板段、情景體驗館、建筑文化精髓及人文精神展示;l 產品戶型配比:住宅部分()房源面積段()銷售價格(元/)銷售體量()配比(%)總銷售金額(元)229267.
12、81二房/二衛(wèi)85650022926.78 10%149,024,07790680034390.17 15%233,853,166三房二廳二衛(wèi)110700045853.56 20%320,974,934120720068780.34 30%495,218,470130760034390.17 15%261,365,303四房160800022926.78 10%183,414,248小 計229267.81 100%1,643,850,198備注:以上面積段都是上限,且均以“建筑面積”進行統(tǒng)計,如130三房即不宜超越130,同時,建議每種戶型增加超常規(guī)外2%左右的贈送面積,且此贈送面積能納入“
13、戶型整體內”,并可作為戶內實用性使用功能用。商業(yè)部分()商業(yè)配套分類容積率銷售價格(元/)銷售體量()配比(%)總銷售金額(元)12066.73商業(yè)會所160003200.00 27%51,200,000商業(yè)200008866.73 73%177,334,600小 計12066.73 228,534,600備注:根據(jù)住宅性質用地對商業(yè)配套的需求,建議該地塊規(guī)劃一商業(yè)運營會所及社會便利型商業(yè)街(部分商業(yè)可與區(qū)域學校配套相連接)。n 居住地塊產品規(guī)劃:A、 北面建議建筑板式高層和小高層產品;B、 南面建設多層花園洋房產品;C、 沿街面設置會所及配套商業(yè)B、商業(yè)部分產品規(guī)劃:n 商業(yè)定位及命名:定位
14、:區(qū)域商業(yè)中心,新城南門地標推廣名:九天商業(yè)廣場備注:區(qū)域全新打造,依據(jù)未來人口導入及板塊發(fā)展要求,建議做足板塊商業(yè)配套;n 商業(yè)產品塑造建議:地塊二產品細分面積()單層面積()棟數(shù)層高(米)層數(shù)開發(fā)體量()細分配比建筑層高57畝商業(yè)性質用地(容積率:4.5)綠地中心200-1600180014.1366480037.89%不低于150米LOFT40-50120014.2202400014.04%42準甲80-1600160013.6203200018.71%72商業(yè)MALL/800014.5-554000023.39%沿街商業(yè)店面80-120/4.5-3.62102015.97%171001100.00%n 地塊產品劃分建議:LOFT商業(yè)MALL綠地中心準甲n 地塊商業(yè)價值初步評估:產品細分面積()單層面積()層高(米)層數(shù)開發(fā)體量()銷售價格(元/)銷售總價(元)綠地中心200-160018004.1366480016000 1,036,80
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2025年保安證考試線上模擬試題及答案
- 職業(yè)發(fā)展歷程保安證考試試題及答案
- 新手村秘籍的保安證試題及答案
- 經典試題:2025年保安證考試及答案解析
- 阜陽冷鏈物流配送中心
- 路邊智能停車場管理系統(tǒng)
- 2025年保安證考試搶分試題及答案
- 廈門工學院《工程監(jiān)理》2023-2024學年第二學期期末試卷
- 上海工程技術大學《日用化學品技術》2023-2024學年第二學期期末試卷
- 確保過關的保安證考試試題及答案
- 保安員培訓教學大綱
- 年產2500噸苯并三氮唑、2000噸甲基苯并三氮唑技改項目竣工環(huán)保驗收監(jiān)測調查報告
- 化學檢驗員(四級)理論考試題及答案
- 《人力資源管理》全套教學課件
- 4.2 以禮待人 課件-2024-2025學年統(tǒng)編版道德與法治八年級上冊
- 關于轉作風、優(yōu)環(huán)境、走新路、重實干、促發(fā)展的實施方案
- 項目一任務一《家宴菜單設計》課件浙教版初中勞動技術八年級下冊
- 重點流域水環(huán)境綜合治理中央預算內項目申報指南
- 民用無人機操控員執(zhí)照(CAAC)考試復習重點題庫500題(含答案)
- 家族合伙企業(yè)合同協(xié)議書
- 幼兒園小班主題活動《認識西紅柿》課件
評論
0/150
提交評論