包頭溫州商貿城-二類商業(yè)樓房(共13頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產抵押估價報告估價項目名稱：包頭市巴彥塔拉西大街站北路北側商業(yè)房地產抵押價值評估委托方：包頭溫州商貿城有限責任公司估價方：內蒙古宏偉房地產價格評估有限責任公司估價人員：劉芳 劉敏 孫寶華估價作業(yè)日期：2013年02月05日至2013年02月07日內宏偉估字2013第0015號目錄一、致委托方函3三、估 價 師 聲 明4四、估價的假設和限制條件5五、估價結果報告7六、估價技術報告9七、附件致委托方函包頭溫州商貿城有限責任公司：我公司接受您的委托，選派注冊房地產估價師劉芳注冊號：，劉敏注冊號：，為了抵押貸款的需要，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，依據有關法律、

2、法規(guī)和標準，在合理的假設下，運用市場比較法，對位于包頭市巴彥塔拉西大街站北路北側，混合結構樓房總建筑面積共：6014.80平方米。用途為商業(yè)的房地產，在2013年02月07日的抵押價值進行了專業(yè)分析，測算和判斷，估價結果總價為人民幣大寫：肆仟貳佰壹拾萬零叁仟陸佰元整，小寫：元。估價的有關情況和相關專業(yè)意見，請見附后的估價報告。本估價報告使用期限至2014年02月06日止。另請?zhí)貏e關注估價報告中的價值內涵和估價假設。此致內蒙古宏偉房地產價格評估有限責任公司 法定代表人：楊榮2013年02月07日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的；2、本估價報告中的分析意見和

3、結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范與房地產抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、本報告所得的估價結果，僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。6、本估價報告所依據的有關估價對象資料復印件，均為委托方提供，由委托方對其真實性負責。7、我公司職工劉芳、劉敏已對本估價報告的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀

4、況，對被遮蓋、未暴露的難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料進行評估。8、參加本次估價的注冊房地產估價師：。劉 芳（注冊證號）劉敏（注冊證號）估價的假設和限制條件一、估價假設條件1、委托方所評估項目的土地證、房屋所有權證均為合法取得，并以所確認的房屋用途評估現有市場價值。2、本報告以估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并達到委托方所提供的使用功能為假設前提。3、我們的評估是現時價，即在估價時點對房地產進行合理銷售的最佳價格，評估時假設：自愿銷售的賣主。有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮房地產性質和市場行情，進行議價。報告的有效期間房地產價格保持穩(wěn)定。該房地產可以在公開市

5、場上自由轉讓。不考慮特殊買家的額外出價。4、這里未考慮房地產價格受其影響的債權限制和受法定優(yōu)先受償款等因素的開支所約束。5、對房地產快速變現價格的假設：假定在估價時點實現抵押權時，在處置房地產時需強制銷售和快速變現的房地產。有一段合理的洽談交易時間，不能通盤考慮房地產性質和市場行情進行議價。此期間房地產價格將保持穩(wěn)定。該房地產屬抵押財產，未經抵押權人同意不能在公開市場上自由轉讓。不考慮特殊買家的額外出價。這里未考慮房地產價值受其影響的債權限制和受法定優(yōu)先受償款等因素的開支所約束。二、估價限制條件1、估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象、估價價值產生明顯的影

6、響時，不能直接使用本估價結論。2、本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價價值的影響。3、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。4、我們僅對房地產進行一般性察看，對于建筑面積等有關數據，均以委托人提供的房地產證等資料為依據，我們未進行實地丈量。5、本報告評估并未考慮該物業(yè)所負責的抵押、擔保等可能影響其價值的因素限制。6、本次評估報告在市場沒有較大波動情況下的有效期限為一年，若超越此期限或市場發(fā)生較大波動時，需要重新評估。7、本報告各項附件與報告書具有同等效力，不可分割對待。8、必須說明，本報告僅就上述評估目的對擬估房地產市場價值做出評估,不對其它用

7、途負責。三、抵押物快速變現能力分析一旦發(fā)生抵押清償，需根據清償發(fā)生時期的市場狀況，短期強制處分該房地產的變現市場大小，抵押期間的房地產損耗等情況綜合考慮期處分價值，對未來房地產變現價值可能產生的形式有：房地產權證件是否齊全 房地產獨立實用性或分割轉讓性 變現時間長短 變現種類、金額 清償順序估價結果報告一、委托方：包頭溫州商貿城有限責任公司 二、估價方：內蒙古宏偉房地產價格評估有限責任公司估價機構地址：內蒙古達旗樹鎮(zhèn)原供銷大廈法定代表人：楊榮電話：資質等級：貳級三、估價對象概況：估價對象為包頭市巴彥塔拉西大街站北路北側的房地產，混合結構樓房總建筑面積共：6014.80平方米。房屋總層數為三層，

8、所在層數為二層，用途為商業(yè)的房地產，由委托方自建，委托方持有房屋所有權證。四、估價目的：為房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點：2013年02月07日六、價值定義：房地產抵押價值等于在假定未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。根據估價對象情況及委托方要求，本報告估價對象的房地產抵押價值是在目前狀況于估價時點無法定優(yōu)先受償權利下的公開市場價值。七、估價依據1、中華人民共和國城市房地產管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范；城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；4、建設部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會房地產抵押估價指導意

9、見；5、委托方與本估價機構簽訂的房地產估價委托書；6、估價對象現場勘察記錄；7、委托方提供的與本次估價相關的其他資料：房屋所有權證，證號：包 房權證 東 字第號8、本估價機構掌握的房地產市場相關資料。八、估價原則：本估價報告遵循獨立、客觀、公正、合法的基本原則下，結合估價目的，對估價對象進行估計，具體依據如下估價原則，合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法：本估價報告采用市場比較法進行評估，同時結合估價人員的經驗，最終確定估價對象的估價結果。十、估價結果：最終確定估價對象于估價時點實現的房產市場總價為人民幣大寫：肆仟貳佰壹拾萬零叁仟陸佰元整，小寫：元。十一、估價人員：

10、劉芳 劉敏 孫寶華十二、估價作業(yè)日期：2013年02月05日至2013年02月07日十三、估價報告應用的有效期：本估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起不超過一年。估價技術報告一、個別因素：委估對象為包頭市巴彥塔拉西大街站北路北側的包頭溫州商貿城有限責任公司商業(yè)用房地產，塑鋼門窗，普通裝修，普通照明，該房地產布局合理，實際用途為商業(yè)城，利用率較高。二、區(qū)域因素：委估房地產均位于包頭市巴彥塔拉西大街站北路北側，在包頭市屬于二類商業(yè)區(qū)域，鄰近站北路，屬于繁華商業(yè)區(qū)，基礎設備較為齊全，交通較為便利，所在區(qū)域商業(yè)氣息較好。三、市場背景分析包頭房地產市場在2013年繼續(xù)快速、穩(wěn)步、健康增長，以2012

11、年下半年的有關統計數據為例，從市場供給情況看，房地產投資活躍增幅較大，與此同時，達旗的舊城改造也明顯增強，舊城道路建設明顯加快，從而促進了房地產業(yè)的發(fā)展和繁榮，根據擴內需，保增長，調結構的政策措施，經后發(fā)展前景被投資者看好，房地產市場發(fā)展迎來新的機遇，房地產市場出現投資活躍，供需兩旺，健康推進的繁榮態(tài)勢。四、最高最佳使用分析房地產應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經過充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。本次評估對象所在區(qū)域以目前現狀用途及使用功能為最高最佳使用狀態(tài)。五、估價方法的選用根據我評估人員的實際經驗，按照最高最佳使

12、用原則，宜采用市場比較法進行價格測算。六、評估測算過程：一、房地產評估市場比較法評估測算過程市場比較法是將評估對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1.選擇可比實例實例a該房地產坐落于包頭市東河區(qū)小商品批發(fā)城，混合結構，內墻抹灰刮白，單層鋁合金窗，供大暖，上下水齊全，普通玻化磚地面，普通照明，簡單裝修。市場單價7196元/實例b包頭市東河區(qū)勸業(yè)城，混合結構，內墻抹灰刮白，單層鋁合金窗，供大暖，上下水齊全，普通?；u地面，普通照明，簡單裝修。市場單價7030元/實例c包頭市西環(huán)商業(yè)樓，混合結構，內墻抹

13、灰刮白，單層鋁合金窗，供大暖，上下水齊全，普通?；u地面，普通照明，簡單裝修。市場單價7133元/。2.比較因素說明 估價對象與可比實例的比較因素條件見表一； 比較因素條件說面表表一項目估價對象實例a實例b實例c坐落包頭市巴彥塔拉西大街站北路北側包頭市東河區(qū)小商品批發(fā)城包頭市東河區(qū)勸業(yè)城包頭市西環(huán)商業(yè)樓交易情況正常正常正常正常交易時期2013年02月2013年01月2012年12月2012年11月用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)單價（元/）待估719670307133區(qū)域因素基礎設施設備較齊全較齊全較齊全較齊全公共配套設施完備度齊全齊全齊全齊全交通便捷程度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)環(huán)境狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)景觀狀況較優(yōu)較優(yōu)較

14、優(yōu)較優(yōu)個別因素結構混合混合混合混合成新100%97%100%98%裝修設施簡單裝修簡單裝修簡單裝修簡單裝修朝向向南向西向南向北地形規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則表二 比較因素修正指數表項目估價對象實例a實例b實例c交易情況修正100100100100交易日期修正100100100100區(qū)域因素基礎設施設備30303030公共配套設施完備度30303030交通便捷程度20202020環(huán)境狀況10101010景觀狀況10101010區(qū)域因素修正100100100100個別因素結構30303030成新30273028裝修設施20202020朝向10101010地形10101010個別因素修正1009710098修

15、正價格（含地價）7000元/6980元/7030元/6990元/3.修正后的估價對象用算術平均方法求取，見表二： （6980+7030+6990）3=7000元/（包含地價）應用市場比較法求取該房地產價格為： 6014.87000元/=.00元（二）、委估房地產總價為人民幣: .00元七、評估結果 根據以上評估過程，對于估價對象采用市場比較法進行了測算，市場比較法單價為7000元/，通過估價師對當地房地產市場的分析，總價為人民幣大寫：肆仟貳佰壹拾萬零叁仟陸佰元整，小寫：元。附件1、估價機構商業(yè)執(zhí)照復印件；2、估價機構資質證件復印件；3、估價人員資格證復印件；4、房屋所用權證復印件。1南北偏西單水單氣敞開式14441.742010年6月19日1南北偏西單水單氣敞