第六章居住規(guī)劃

1、金融理財金融理財6 6第六章居住規(guī)劃第六章居住規(guī)劃& 居住居住需求需求空間空間需求需求環(huán)境環(huán)境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品質(zhì)品質(zhì)購或購或租？決策租？決策購購否？否？購房規(guī)劃購房規(guī)劃是是租租否否總價總價首付首付款款貸款貸款第一節(jié)居住規(guī)劃的流程購房消費規(guī)劃流程圖第二節(jié) 購房或租房的選擇適合租房的人群剛踏入社會的年輕人工作地點和生活范圍不固定儲蓄不多不急需買房且辨不清房價走勢租房購房優(yōu)點負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、可節(jié)約交通費增值潛力、居住歸屬、安全感缺點不穩(wěn)定、無保障、房租上漲負(fù)擔(dān)重，房貸壓力大所得購房自備款產(chǎn)生的收入增值潛力、稅收優(yōu)惠付出每月的房租購房自備款產(chǎn)

2、生的收入、購房稅款一、購房或租房的選擇年成本法p購房年成本=首付款存款利率 + 貸款余額貸款利率+年維修及稅收費用p租房年成本=房屋押金存款利率 + 年租金 年成本法應(yīng)結(jié)合：未來房租的調(diào)整。如果預(yù)計未來房租將向上調(diào)整，則租房年成本將隨之增加。購房后總價固定，但隨著還款額度的增加，本金的機(jī)會成本將下降，因此購房年成本將逐年下降。房價趨勢。如果未來房價看漲，那么未來出售房屋的資本利得能在一定程度上彌補(bǔ)居住時的成本。利率高低。利率越低，購房的成本也越低，購房會相對劃算；反之，則租房劃算。購房或租房的選擇年成本法案例李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租的

3、話，房租每月3千元，押金1萬元。而購買的總價是70萬元，李小姐可以支付30萬元的首付款，另外40萬擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某行貸款。另外，購買二手房需要較多的稅費支出和裝修費用，這些稅費如果按年平攤，大約每年5000元。李小姐應(yīng)該租房還是買房？（李小姐的年平均投資回報率是4%）分析：李小姐租房年成本=10000元4% + 3000元12 = 36400元李小姐購房年成本=30萬元4% + 40萬元5.51% + 0.5萬元 = 37400元計算表明，租房年成本36400元 購房凈現(xiàn)值-230340元，王先生租房更劃算 第三節(jié) 購房規(guī)劃一、購房的目標(biāo)購房的面積需求不必盲目求大無需一次到位

4、量力而行購房環(huán)境需求區(qū)位面積二、確定購房目標(biāo)后的籌資計劃二、確定購房目標(biāo)后的籌資計劃 確定需要居住的面積和區(qū)位目標(biāo)住房當(dāng)前的價位預(yù)測房價的增長率估算購房時所需總價目標(biāo)住房所需的首付款目標(biāo)住房可獲得的貸款款購房前的應(yīng)有儲蓄率？投資報酬率？購房后的應(yīng)有儲蓄率？三、估算負(fù)擔(dān)得起的房價可負(fù)擔(dān)的購房首付款 =可用于購房的資產(chǎn)額度復(fù)利終值系數(shù)（n=離購房的年數(shù)，r=投資報酬率）+每年可供購房的儲蓄年金終值系數(shù)（n=離購房的年數(shù)，r=投資報酬率）可負(fù)擔(dān)的購房貸款 =每年可供購房的儲蓄年金現(xiàn)值系數(shù)（n=貸款年限，r=房貸利率） 可購買房屋總價=可負(fù)擔(dān)的購房首付款 + 可負(fù)擔(dān)的購房貸款 可負(fù)擔(dān)房屋單價=可負(fù)擔(dān)房

5、屋總價 需求房屋面積 估算負(fù)擔(dān)得起的房價案例李先生一家擬在廣州定居，計劃5年后購房，貸款至多15年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)30萬元，其中50%可用于購房準(zhǔn)備。李先生一家目前每年可結(jié)余10萬元，其中可用于購房的額度約為4萬元。目前銀行房貸利率是6%，而李先生的投資報酬率約為4%。李先生一家可買總價是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所購房屋大約100平方米，房屋單價是多少？。 李先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款=30萬50%復(fù)利終值系數(shù)（n=5，r=4%）+4萬年金終值系數(shù)（n=5，r=4%）=39.92萬元李先生可負(fù)擔(dān)的購房貸款=4年金現(xiàn)值系數(shù)（n=15，r=6%）=38.85萬元屆時可負(fù)擔(dān)房屋

6、總價=39.92萬元 + 38.85萬元=78.76萬元李先生可負(fù)擔(dān)購房單價=78.76萬元 100 = 7876元 購房規(guī)劃按想購買的房屋價格估算每月負(fù)擔(dān)費用欲購買房屋總價=房屋單價需求面積需要支付的首期部分=欲購買房屋總價（1-按揭成數(shù)）需要支付貸款比例=欲購買房屋總價按揭成數(shù)每月攤還的貸款本息費用=需要支付的貸款部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值購房規(guī)劃按想購買的房屋價格估算每月負(fù)擔(dān)費用案例張先生欲購買100平方米的房子，目前市場上一般價格是30006000元/平方米，則欲購買100平方米的房子費用時3060萬元。貸款至多7成，期限20年，貸款利率6%，等額本息還款。30萬元房屋總價需要支付的首

7、付款=30 （1-70%）=9萬元需要支付的貸款數(shù)額=30 70%=21萬元每月攤還的貸款本息費用=1505元60萬元房屋總價需要支付的首付款=60 （1-70%）=18萬元需要支付的貸款數(shù)額=60 70%=42萬元每月攤還的貸款本息費用=3009元換屋規(guī)劃對房屋的需求也會隨著人的生涯階段的改變而逐漸升級換代 單身或新婚時，受制于經(jīng)濟(jì)實力，以小戶型住房為主；當(dāng)小孩出生，尤其是到了受教育階段，這時除了考慮戶型大小外，還要注重教育條件和周邊環(huán)境等因素；人至中年，如果經(jīng)濟(jì)實力許可，可以結(jié)合居住環(huán)境、休閑娛樂等方面考慮再次換房；退休時，子女已經(jīng)獨立，這時可考慮醫(yī)療保健齊全、居住環(huán)境較好的小戶型住宅頤養(yǎng)

8、天年。 換屋規(guī)劃考慮因素 客戶有無能力支付換屋所必須支付的首付款 換屋需要支付的首付款 新房凈值 - 舊房凈值 （新房總價 - 新房貸款）-（舊房總價 - 舊房貸款） 客戶未來有無能力償還換屋后的貸款換屋規(guī)劃案例郭先生現(xiàn)年40歲，他看上了一套價值100萬的新房。郭先生的舊房當(dāng)前市價50萬，尚有20萬未償貸款。如果購買新房，郭先生打算55歲之前還清貸款。銀行要求最高貸款成數(shù)是七成，貸款利率6% 郭先生換屋必須支付的首付款（100萬元 100 萬元 0.7）-（50萬元-20萬元）0萬元 郭先生換屋后每年應(yīng)償還貸款100萬元0.7年金現(xiàn)值系數(shù)（n15，r6%）7.21萬元 然而郭先生不換屋，每年應(yīng)

9、償還貸款 20萬元年金現(xiàn)值系數(shù)（n15，r6%）2.06萬元u 可見，換屋后郭先生的房貸壓力增加了不少（每年增加了5.15萬元）。如果郭先生未來有充裕的儲蓄繳納貸款，則可以考慮換屋計劃。購房時應(yīng)考慮的其他因素 契稅。普通住宅=1.5%；非普通住宅=3%評估費律師費（公積金貸款面授）max（千分之3，100元）保險費抵押登記費印花稅購房0.3 商品房買賣合同貸款0.05 個人購房貸款合同出售已購房屋0.5 購房規(guī)劃的主要指標(biāo)房屋月供款與稅前月收入的比率不超過25%30%所有貸款月供款與稅前月收入的比率不超過33%38%小王稅前月收入1.5萬元，收入穩(wěn)定，家庭儲蓄20萬元，目前每月需要償還1000

10、元的汽車貸款（期限3年）。小王擬購買一套60萬元的房屋，購房其他相關(guān)費用為房款的5%。小王應(yīng)選擇多少年住房按揭貸款？（銀行貸款利率6%） 分析：小王購房其他費用支出是3萬元（60萬5%），因此，建議小王選擇首付款20%（12萬元），剩余80%房款（48萬元）選擇住房按揭貸款。小王收入穩(wěn)定，建議選擇等額本息還款法。 如果小王采用15年貸款期限，則每月還款額是： A=480000(A/P，6%/12，1512)=4050.51（元） 房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率=4050.51/150000=27% 房屋月供款加上汽車月供款的總額占稅前月總收入的比率（4050.51+1000）/15000

11、0=33.7%； 可見，選擇15年的住房按揭期限不會給小王家庭帶來財務(wù)困境。 第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃一、個人住房公積金貸款二、個人住房商業(yè)性貸款三、個人住房組合貸款一、個人住房公積金貸款指按住房公積金管理條例規(guī)定按時繳存住房公積金的借款人，在購買自住住房時，或以其所購買住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三者為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款。特點貸款期限限制：利率比商業(yè)貸款利率低貸款對象是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人貸款額度不超過購房合同金額的50%，最高貸款額各地不同(廣州市住房公積金個人住房廣州市住房公積金個人住房抵押貸款最高額度是抵押

12、貸款最高額度是 20萬元，申請人為兩個萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為或兩個以上的最高額度為50萬元萬元 ）廣州：一手樓貸款期限最長不超過30年。二手樓貸款期限最長不超過20年。貸款期限可以延長到法定退休年齡后5年 個人住房公積金貸款案例一位參加s市住房公積金制度的客戶，打算購買一套評估值為50萬元的自住房，并申請公積金貸款?？蛻裟壳暗淖》抗e金本息和供6000元。上個月公積金匯儲額150元。本人離法定退休年齡剩30年：客戶在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額=目前本人名下公積金本息余額+上個月匯儲額*剩余退休年限*12=6000+150*30*12=6萬元借款人的家庭成員在退休內(nèi)的公積

13、金是12萬元客戶可申請的個人住房公積金貸款最高額度借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額（18萬元）所購住房的評估價的70%（35萬元）該市公積金管理中心規(guī)定的最高貸款額（10萬元）二、個人住房商業(yè)貸款個人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金向購房者發(fā)放的貸款，俗稱：按揭。個人住房商業(yè)貸款要求借款人有穩(wěn)定收入、有合法有效的購房合同自籌20%以上的房款，能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔(dān)保貸款期限（一般低于20年）貸款額度（一般不超過100萬元）個人住房商業(yè)貸款的貸款方式抵押貸款方式貸款銀行向貸款者提供部分購房貸款，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照購房期限還本付息，銀行可將房屋

14、出售、以抵消貸款。質(zhì)押貸款方式借款人獲第三人將符合條件的宮產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押給銀行貸款銀行以動產(chǎn)或權(quán)利作為貸款擔(dān)保向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押品主要是國債、信譽(yù)好的其他債券、銀行存款等保證貸款方式貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式三、住房組合貸款公積金貸款+商業(yè)貸款接案例客戶貸款總金額以房價的70%為限客戶可申請的最高貸款額度=50*0.7=35萬元個人住房公積金貸款金額=10萬元個人商業(yè)貸款金額=35-10=25萬元貸款期限=15年，公積金貸款利率4.41%，商業(yè)貸款利率5.509%公積金貸款每月還款=760.

15、4商業(yè)貸款月還款=2043.77每月供款=2804.17元還款方式和還款金額首付款（總房價的20%30%）期款1年以內(nèi)：到期本息以此清償1年以上等額本息還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等額本金還款法1、等額本息還款法111還款期數(shù)還款期數(shù)月利率）（月利率）（月利率貸款本金每月還款額適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等李先生向銀行申請了20年30萬元貸款，利率5.508%。等額本息還款下，每月還款額是：A=30*(A/P，5.508%/12，20）=2065用金融計算器計算2、等額本金還款法月利率累計已還本金）（貸款本金還款期數(shù)貸款本金每月還款額-適用于目前收入較高或壓力較小，未來收入較小或

16、壓力較大的人群李先生向銀行申請了20年30萬元貸款，利率5.508%。等額本金還款下，每月還款額是：每月償還本金=300000/240=1250元第t月償還利息=300000-(t-1)*1250*5.508%/12第1月償還利息=300000-(1-1)*1250*5.508%/12=1377最后1月償還利息=300000-(240-1)*1250*5.508%/12=5.73元3、其他還款法等額遞增還款法還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相同，下一階段的還款額按固定金額遞增適用于目前收入較低，未來收入較強(qiáng)的人，如剛參加工作的人群等額遞減還款法還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相

17、同，下一階段的還款額按固定金額遞減目前收入較好，未來收入將減少的人提前還貸的選擇權(quán)提前還貸的方法全部提前還貸部分提前還貸、每月還款額不變部分提前還貸、每月還款額減少部分提前還貸、每月還款額減少，縮短還款期限如何還貸更經(jīng)濟(jì)先還商業(yè)貸款、再還公積金貸款等額本金還款比等額本金還款更節(jié)約利息房屋規(guī)劃的流程與客戶交流，確定客戶希望購房的目標(biāo)收集客戶信息、包括家庭組成、收入等分析客戶信息及財務(wù)現(xiàn)狀幫助客戶制定購房目標(biāo)、包括時間、面積、房價幫組客居進(jìn)行貸款規(guī)劃購房規(guī)劃的實施監(jiān)控及調(diào)整購房規(guī)劃案例 P51收入支出125003000月結(jié)余9500元年結(jié)余11.4萬元名稱金額占比銀行儲蓄12萬元88.89%基金1

18、.5萬元11.11%合計13.5萬元100%購買房屋2006年總價40萬裝修10萬入住3萬結(jié)婚（2007年）10萬家庭收支2005年資產(chǎn)狀況2005年1月1日理財目標(biāo)緊急備用金=1萬元購房目標(biāo)：首付2成+裝修+家電=8+10+3=21萬元貸款=32萬元2005年末可購房資金：=11.4+13.5-1=23.9萬不同貸款期限的對比（5.508%）期限月供款占月收入比按揭還款額償還利息1年后收入結(jié)余6年522941.83%37648856488512528年412933.03%396384763846445210年347427.79%416880968807231215年261620.934708

19、801508808260820年220317.62%5287202087208756430年181914.55%65484033484092172結(jié)婚費用=23.9-21+7.2=10.1案例1： 王先生年收入為10萬元，預(yù)計收入每年增加3%，每年的儲蓄比率為40%。目前有存款5萬元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報酬率為5%。王先生買房時準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%。 問：可負(fù)擔(dān)首付款？可負(fù)擔(dān)房貸？可負(fù)擔(dān)房屋總價？ 案例1：年收入年收入年儲蓄年儲蓄第5年后終值第5年后終值0 0500005000063814638141 11000001000004000040000486204862

20、02 2103000103000412004120047694476943 3106090106090424364243646785467854 4109273109273437094370945894458945 511255111255145020450204502045020297827297827終值合計終值合計王先生5年后的可負(fù)擔(dān)首付款為297827元，但是考慮到王先生購房后一系列的支出如相關(guān)稅費、裝修等，把王先生可負(fù)擔(dān)的首付款設(shè)定為250000元。案例1：王先生買房時準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%，并且假設(shè)王先生每年的房貸還款額為40000元。則折算至王先生買房時，可負(fù)擔(dān)房貸為：458797元 N=20； I/Y=6； PMT=40000； CPT PV=？可負(fù)擔(dān)房屋總價 458797250000708797元驗證貸款比例是否合適？250000/708797=35%貸款比例=1- 35%=65%購房的財務(wù)決策購房的財務(wù)決策購房規(guī)劃的購房規(guī)劃的基本方法基本方法方法二：按想購買的房屋價格來計算首付和月方法二：按想購