集體土地上所建房屋買賣合同效力的分析

1、三、集體土地上所建房屋買賣合同效力的分析在討論集體土地上所建房屋買賣合同的效力問題之前，首先對(duì)無(wú)效合同的概念加以說明。 無(wú)效合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在 內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公眾利益， 因此應(yīng)被認(rèn) 定為無(wú)效。中華人民共和國(guó)合同法第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合 同無(wú)效：一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損 害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利 益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。最高法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó) 合同法若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合 同效力，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大

2、及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依 據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。有人認(rèn)為，由于中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋買賣必然導(dǎo)致房 屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓， 而中華人民共和國(guó)土地管理法 中又規(guī) 定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、集 體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。無(wú)效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：1此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。 由于中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理 法明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此要實(shí)

3、現(xiàn)此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使 用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但是在中華人民共和國(guó)土地管理法里卻明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律（此處是指中華人民共和國(guó)土地管理 法）的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第 52條的規(guī)定，違反法律 的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類合同無(wú)效的結(jié)論。近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市向農(nóng)村擴(kuò)展空間，許多“城市人”向郊區(qū)農(nóng)民購(gòu)買他們?cè)谵r(nóng)村集體土地上建造的房屋，但隨著土地的升值、拆遷等因素帶來(lái)的利益驅(qū)使賣方反悔，于是，以買賣合同無(wú)效為訴訟請(qǐng)求向

4、我院起訴的現(xiàn)象屢見不鮮。今年上半年，我院民一庭就受理了好幾起這類案件。一方面是大量的供求市場(chǎng)與客觀存在的交易行為，如認(rèn)定買賣合同無(wú)效，必將使市場(chǎng)交易中的誠(chéng)實(shí)信用原則被打破。另一方面，如認(rèn)定交易行為有效， 又會(huì)與現(xiàn)行的法律法規(guī)相沖突。當(dāng)事人將糾紛提交至法院，法院不能拒絕裁判，如何處理這一類糾紛，成為司法中的兩難。一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無(wú)效。理由為： 精品文檔此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而土地管理法中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流

5、轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法 律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。理由為：1、雖然土地管理法中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國(guó)憲法第 10條第4款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán) 可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，在整個(gè)這一條上，立法者是對(duì)國(guó)有土地和集體所有土地作出了 明確區(qū)分，逐款加以規(guī)定。所以，土地管理法 的規(guī)定是與憲法的立法宗旨相背離的， 而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和立法法第78條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。2、暫且不慮及上述對(duì)憲法和土地管理法的學(xué)理解釋，單從因?yàn)檫`

6、反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無(wú)效的角度分析，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探 討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定。強(qiáng)制規(guī)定，指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定。由此可知，由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。但是，細(xì)觀土地管理法的規(guī)定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，屬于典型的僅取締違反之行為、對(duì)違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定，并未否認(rèn)其行為之私法上效力，應(yīng)當(dāng)定性為取締性規(guī)定，根據(jù)王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規(guī)

7、范的合同”的觀點(diǎn)推 論，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無(wú)效，只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已，但此種結(jié)果并不必然及于私法。（三）我們的觀點(diǎn)：應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣行為認(rèn)定無(wú)效，但處理時(shí)以不適用返還原則、維持交易 現(xiàn)狀為一般，以適用返還原則、恢復(fù)交易前狀態(tài)為例外，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。農(nóng)村村民房屋不能買賣是在一定歷史條件下的產(chǎn)物，這幾年，隨著城市化的進(jìn)程和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)初立法的背景、宗旨、社會(huì)基礎(chǔ)均已發(fā)生重大變化，戶籍管理制度也將逐漸被取消?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村村民房屋向外地農(nóng)民出售的現(xiàn)象甚多，經(jīng)過一段時(shí)間后，出賣人反悔的也多，導(dǎo)致訴訟量的增加。究其根源，主要是土地及房產(chǎn)增值引發(fā)的利益驅(qū)動(dòng)，部分出賣

8、人見利行事，試圖利用法律規(guī)定的不完善來(lái)達(dá)到自己的目的，如認(rèn)定無(wú)效，并同時(shí)判決返還，必將使誠(chéng)實(shí)信用原則受到侵害，同時(shí)，在社會(huì)上形成不講誠(chéng)信的法律氛圍，這對(duì)建立誠(chéng)信社會(huì)、法治社會(huì)都將產(chǎn)生很大的負(fù)面效應(yīng)。返還后，也將滋生一些不利后果，交易安全受到侵犯自不待說，由于返還中實(shí)行的是過錯(cuò)責(zé)任原則，法院一般認(rèn)定買賣雙方均有過錯(cuò)，買方在 精品文檔購(gòu)房后的裝修、投資等，由于受到舉證責(zé)任等因素的影響，其損失時(shí)常得不到應(yīng)有的保護(hù)， 容易激化社會(huì)矛盾。但判決有效顯然與現(xiàn)行的立法相抵觸，因此，可以依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第五十八條之規(guī)定， 認(rèn)定買賣行為無(wú)效， 但依據(jù)無(wú)效返還中“沒有必要返還”的 條款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視具體情況判決不予返還，購(gòu)房款可被視為對(duì)出賣人的折價(jià)補(bǔ)償；在雙方利益懸殊過大的情況下