選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書_1

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-290編號：_選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書審核：_時間：_單位：_選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書1.作業(yè)目的在業(yè)主委員會尚未成立之前，首屆物業(yè)管理單位由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇，并規(guī)定申辦預(yù)售許可證時必須交驗首屆物業(yè)管理合同，這種要求物業(yè)管理提前介入的強(qiáng)制性規(guī)定，目的在于能以使用

2、角度的要求參與施工質(zhì)量管理和成品保護(hù)，尤其是在設(shè)備設(shè)施方面避免在設(shè)計，選型和安裝等環(huán)節(jié)上的先天不足。另外，選擇一個社會信譽(yù)良好的稱職的收費合理的首屆物業(yè)管理單位，對提升物業(yè)本身的品牌效應(yīng)也將起到不可低估的作用。所以說，本項作業(yè)是營銷策劃中的一項重要的組成部分。2.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師：審核招標(biāo)書，組織招標(biāo)小組和批準(zhǔn)評標(biāo)委員會名單，代表公司答疑和簽署物業(yè)管理委托合同。主辦崗位營銷策劃：編制招標(biāo)書和委托合同，負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程的組織工作。3.緊前工作條件與申辦預(yù)售許可證所符條件相同。4.作業(yè)描述4.1主管崗位決定選擇物業(yè)管理單位的形式，根據(jù)房產(chǎn)的規(guī)模、檔次選擇具有管理相同類型能力的物業(yè)管理企業(yè)。4.2主辦

3、崗位向市或區(qū)的房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后組織成立由房產(chǎn)開發(fā)單位和物業(yè)管理專家組成的招標(biāo)小組，討論招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方法，并形成會議紀(jì)要。4.3編制招標(biāo)文件并經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)，內(nèi)容包括：4.3.1招標(biāo)公告或邀請書，內(nèi)容包括擬招標(biāo)的物業(yè)名稱，投標(biāo)單位的資質(zhì)條件，投標(biāo)單位的報名截止日期，以及聯(lián)系地址、電話，招投標(biāo)全過程公證的公證機(jī)關(guān)名稱等有關(guān)事項。4.3.2招標(biāo)書，內(nèi)容包括總體說明（如占地面積、房屋類型與數(shù)量、公共設(shè)施和場地情況、物業(yè)移交日期），物業(yè)管理要求（如基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求的管理以及專項管理服務(wù)，物業(yè)管理委托期限、物業(yè)管理服務(wù)收費限額，物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲措施等）；投標(biāo)須知

4、（如投標(biāo)書編制要求，投標(biāo)、踏勘、答疑、開標(biāo)等時間）。4.3.3編制服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表或提綱（如總體環(huán)境印象，工作人員禮儀形象，服務(wù)制度和執(zhí)行情況，設(shè)備完好程度，收支公開情況，管理人員人數(shù)和管理戶數(shù)的比例，管理費欠繳戶訪問記錄等）。4.3.4草擬評標(biāo)委員會的專家名單和評分標(biāo)準(zhǔn)。4.3.5草擬委托管理合同。4.4本主辦崗位經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)，通過新聞媒體（報紙、電臺、電視臺、新聞發(fā)布會等）向社會發(fā)布招標(biāo)公告或邀請通知。4.5報名截止日期后，本主辦崗位對報名的投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查。主要審核企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)等級證書，同時通過各種途徑考察其已承擔(dān)項目的物業(yè)管理水平，履約情況。從中選擇三到五家參加投標(biāo)，經(jīng)總

5、經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后書面通知在約定的時間領(lǐng)取招標(biāo)文件。4.6本主辦崗位在招標(biāo)書約定的日期召集投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，并由總經(jīng)濟(jì)師主持召開答疑會。4.7招標(biāo)小組在投標(biāo)截止日期前收取投標(biāo)單位各類投標(biāo)文件、副本（復(fù)印件）。公證員確認(rèn)參加投標(biāo)單位的有效性。4.8對投標(biāo)單位的工作實績、管理水平、信譽(yù)進(jìn)行隨機(jī)取樣調(diào)查。為了保證隨機(jī)取樣的公平、公正和客觀，調(diào)查取樣時，應(yīng)注意以下幾點：4.8.1對各投標(biāo)單位的調(diào)查取樣盡可能同時進(jìn)行；4.8.2必須由招標(biāo)小組成員負(fù)責(zé)帶隊，并至少二人同行；4.8.3不事先通知安排，應(yīng)到現(xiàn)場隨機(jī)抽樣，預(yù)防作假，取樣不實；4.8.4現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應(yīng)在調(diào)查記錄上簽字并密封帶回。4.9按照招標(biāo)書中規(guī)

6、定的時間、地點，在公證員、有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)單位代表共同參加監(jiān)督下，公開拆封開標(biāo)，并當(dāng)眾宣讀投標(biāo)書的主要數(shù)據(jù)和承諾。4.10評標(biāo)分為三個階段：評議投標(biāo)書階段，答辯階段和確定中標(biāo)單位階段。4.10.1投標(biāo)書評議階段。評委會認(rèn)真仔細(xì)地獨立完成投標(biāo)書審查和評閱，按擬定的評分標(biāo)準(zhǔn)采用無記名方法，給投標(biāo)書評分。4.10.2答辯階段。答辯目的是為了進(jìn)一步了解投標(biāo)書的真實性、可操作性、客觀性。提問方仍由評委會組成，答辯方指定為投標(biāo)書中明確的中標(biāo)后將接管新住宅小區(qū)（大廈）的管理處主任。按回答問題的準(zhǔn)確性，邏輯性和層次性以及管理經(jīng)歷和經(jīng)驗等方面表現(xiàn)，由評委無記名進(jìn)行評分。4.10.3根據(jù)投標(biāo)書評議分、答辯分以及調(diào)查采樣的信譽(yù)分，按事先設(shè)定的權(quán)重比例進(jìn)行統(tǒng)計，排出名次。公證員確認(rèn)中標(biāo)單位并擬定公證書。4.11寄發(fā)中標(biāo)通知書，約時與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同可以采用行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)文本，其主要的條款有：4.11.1合同雙方當(dāng)事人；4.11.2物業(yè)的基本情況；4.11.3委托管理事項