物業(yè)管理調(diào)研報告物業(yè)管理調(diào)研報告范文.doc

1、物業(yè)管理調(diào)研報告物業(yè)管理調(diào)研報告范文關(guān)于我市物業(yè)管理調(diào)查報告為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)視管理，解決物業(yè)效勞中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建立宜居城市的目的。我們對全區(qū)14個小區(qū)，7家物業(yè)公司及局部業(yè)主委員會的根底情況進(jìn)展了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：一、 我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀我市物業(yè)效勞企業(yè)到達(dá)21家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家，三級資質(zhì)12家，暫定資質(zhì)3家，管理效勞工程48個、面積約270萬平方米，物業(yè)從業(yè)人員520余人，效勞對象8萬多人。效勞范圍不再單純是新建商品房工程，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃房，是保持經(jīng)濟(jì)增長、保障和諧民生，保證社會穩(wěn)

2、定和促進(jìn)就業(yè)的新型行業(yè)，對我市經(jīng)濟(jì)社會全面開展作出了積極奉獻(xiàn)。全市共有住宅小區(qū)39個，可分為四類：1.管理完善的小區(qū) 2個遠(yuǎn)東國際華城、龍騰山莊，建筑面積約27萬，約占13.5%，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為0.4元/1.2元/，均為封閉式管理。 2.管理較完善的小區(qū)約 13個，建筑面積約70萬，約占35.2%，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為0.35元/1.1元/，其中12個為封閉式管理，1個為開放式管理無物業(yè)管理1個。3.管理一般化的小區(qū)約13個，建筑面積約55萬，約占27.6%，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為0.3元/1.0元/，其中3個為封閉式管理，10個為開放式管理無物業(yè)管理4個。4.管理不標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)約11個，建筑面積約47萬，約占23

3、.7%，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為0.2元/0.4元/，11個均為開放式管理無物業(yè)管理6個。二、我市物業(yè)管理存在的主要問題一制度法規(guī)不完善，開展工作有法難依。雖然我們目前有20_年9月1日正式施行的物業(yè)管理?xiàng)l例、20_年10月1日施行的物權(quán)法和新公布的江西省物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的支撐，但物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法施行有效管理和效勞。主要表達(dá)在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)展監(jiān)視、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意效勞的無約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問題時，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行效勞的職能，政府也沒有對其施行處

4、分的有效手段和根據(jù)，長此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建立等問題沒有有約束力的監(jiān)視手段和解決問題的法律根據(jù)，即便是有相關(guān)的法律法規(guī)根據(jù)，對違法違規(guī)物業(yè)公司、業(yè)主都很難做出相關(guān)處分。致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。例如，我市浙信風(fēng)華園小區(qū)內(nèi)極個別業(yè)主私搭亂建，按江西省物業(yè)管理?xiàng)l例第八十三條第三款之規(guī)定，也可以做出相關(guān)處分，但是真正施行起來是難上加難。這些問題說明，在物業(yè)管理理論中，法規(guī)建立遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建立速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和效勞工作就無法實(shí)現(xiàn)依法有序開展。二物業(yè)管理不標(biāo)準(zhǔn)，效勞程度不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不標(biāo)

5、準(zhǔn)，整體效勞程度較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來，效勞就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、效勞內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)展公開。到如今，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些工程的效勞，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不標(biāo)準(zhǔn)的問題，另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，效勞第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的效勞不到位、效勞質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問題就成了制約物業(yè)管理程度進(jìn)步的老大難問

6、題。通過調(diào)查得知，我市除龍騰山莊、遠(yuǎn)東國際華城繳費(fèi)率到達(dá)70%以上外，其他公司多數(shù)連50%都難以到達(dá)，長此以往，形成了“效勞不到位、業(yè)主不交費(fèi)、效勞更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人，例如我市中勝花園小區(qū)，由于物業(yè)公司于業(yè)主之間存在極大的不信任，物業(yè)公司難以收取管理費(fèi)用而在小區(qū)內(nèi)允許開設(shè)飯店、餐館，小區(qū)內(nèi)烏煙瘴氣、污水橫流，物業(yè)公司干脆一走了之，目前這一問題仍然沒有得到解決，給社會帶來很大的不良影響。三老舊小區(qū)根底條件差，管理上不去。我區(qū)老舊小區(qū)根底條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。例如我

7、市的擂鼓嶺小區(qū)，開發(fā)商三清公司未向自來水公司移交“管理監(jiān)護(hù)權(quán)”，水管經(jīng)常破損，小區(qū)經(jīng)常停水，開發(fā)商與自來水公司存在互相推諉現(xiàn)象。另外老舊住宅區(qū)面廣量大、建立標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建立差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題非常突出，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。四物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不標(biāo)準(zhǔn)，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。我市物業(yè)效勞企業(yè)到達(dá)21家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家，三級資質(zhì)12家，暫定資質(zhì)3家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)效勞的才能。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正

8、規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不標(biāo)準(zhǔn)，效勞不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機(jī)制，沒有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不標(biāo)準(zhǔn)、效勞的隨意性大，穿插管理問題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問題突出。五業(yè)委會成立難，群眾參與度低。由于物業(yè)管理在我市還處于開展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新惹事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不理解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡一樣，因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了

9、業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不非常明晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。在江西省物業(yè)管理?xiàng)l例中，業(yè)主大會制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。三、解決

10、物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議:二建立健全制度，完善配套法規(guī)。健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和效勞的標(biāo)準(zhǔn)化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開展標(biāo)準(zhǔn)的管理和效勞，向社會公開收費(fèi)、效勞、收費(fèi)支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，清清楚楚承受效勞。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立互相信任、互相理解的平等關(guān)系。三是形成有效的管理機(jī)制，相關(guān)單位應(yīng)該統(tǒng)一思想，獎罰清楚，讓獎與罰能真正落實(shí)到實(shí)處。三政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問

11、題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的安康開展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市，由于對物業(yè)市場的認(rèn)識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)根底條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。假如政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的安康開展，我市建立宜居城市的目的就不會順利實(shí)現(xiàn)。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建立等部門加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時，要加大對老舊小區(qū)根底設(shè)施建立的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、根底設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場走上安康開展的道路。四標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)市場，建立競爭機(jī)制。物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)

12、和業(yè)主，而物業(yè)市場的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改良效勞等途徑，積極營造標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理市場氣氛和經(jīng)營環(huán)境。政府要根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的鼓勵和競爭機(jī)制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不標(biāo)準(zhǔn)管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機(jī)制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步進(jìn)步物業(yè)企業(yè)的管理程度和效勞程度。五加大宣傳力度，逐步進(jìn)步認(rèn)識。全社會包括政府各部門必須進(jìn)一步進(jìn)步對物業(yè)工作重要性的認(rèn)識，增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、

13、支持物業(yè)的責(zé)任感。現(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他效勞”等諸多職能，是一個性質(zhì)非常特殊的綜合性效勞行業(yè)。對政府來說，物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承當(dāng)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成局部，是局部政府職能市場化的表現(xiàn)形式；對市民而言，物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、干凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要進(jìn)步各級指導(dǎo)干部的認(rèn)識，努力營造有利于物業(yè)開展的良好氣氛。要實(shí)在進(jìn)步物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。 六依法成立業(yè)委會，逐步理順供需關(guān)系。在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組