論國(guó)有土地租賃制度的優(yōu)勢(shì)及存在的問(wèn)題

1、論國(guó)有土地租賃制度的優(yōu)勢(shì)及存在的問(wèn)題                        目   錄一、論文摘要1頁(yè)二、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展2頁(yè)三、租賃用地方式的優(yōu)越性2頁(yè)四、國(guó)有土地租賃管理工作中遇到的問(wèn)題5頁(yè)五、解決問(wèn)題的方法 6頁(yè)六、對(duì)國(guó)有土地租賃管理工作起推動(dòng)作用的重要因素 8頁(yè)七、國(guó)有土地使用權(quán)出租有關(guān)的法律問(wèn)題9頁(yè)參考文獻(xiàn)&

2、#160; 12頁(yè)論文摘要國(guó)有土地有償使用方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用者作價(jià)出資或者入股。國(guó)土資源部規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)將國(guó)有土地租賃列為出讓的補(bǔ)充方式，對(duì)租賃用地方式的地位做出了限制。相關(guān)法規(guī)、政策也對(duì)國(guó)有土地租賃和出租做出了一些限制性規(guī)定。隨著土地市場(chǎng)逐步發(fā)育完善，租賃用地方式的優(yōu)勢(shì)日趨凸顯，越來(lái)越受到供用地雙方的歡迎。同時(shí)，也對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)起到了有益的牽帶作用。本文從國(guó)有土地租賃管理工作的實(shí)踐出發(fā)，探討了租賃制度的優(yōu)勢(shì)，分析了工作中及相關(guān)法律上存在的一些問(wèn)題，提出了解決這些問(wèn)題的一些個(gè)人觀點(diǎn)，旨在大力推薦國(guó)有土地租賃使用方式，推進(jìn)租賃有償用地制度。 關(guān)鍵詞：

3、國(guó)有土地租賃  國(guó)有土地出租  土地租賃管理一、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展1988 年以前，我國(guó)憲法第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1988年憲法修正案，將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年，根據(jù)憲法（修正案），對(duì)土地管理法作相應(yīng)修改，將原土地管理法第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國(guó)家依

4、法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年土地管理法實(shí)施條例第29條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。1990年城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！?992年劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的作為。1999年8月1日，國(guó)土

5、資源部發(fā)布規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)，對(duì)國(guó)有土地租賃問(wèn)題作了較為全面的規(guī)定，從而為發(fā)展國(guó)有土地租賃有償使用制度奠定了基礎(chǔ)。二、租賃用地方式的優(yōu)勢(shì)性國(guó)有土地租賃是從實(shí)踐中發(fā)展起來(lái)的一種新型的土地有償使用方式，解決了土地有償使用中的一些實(shí)際難題。其優(yōu)越性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）減輕企業(yè)壓力。新的土地管理法實(shí)施后，劃撥用地目錄列舉之外的絕大多數(shù)企業(yè)已不再能夠享受原劃撥土地使用權(quán)，必須實(shí)行國(guó)有土地有償使用。即使是按照原國(guó)家土地管理局國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定第八條所規(guī)定的幾種兼并、合并、改造、改組企業(yè)，保留劃撥土地使用權(quán)的期限也不超過(guò)五年。巨額的土地出讓金增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，大大加重

6、了企業(yè)負(fù)擔(dān)，特別是受歷史原因影響，盲目多占地、占好地的企業(yè)，更是無(wú)力承擔(dān)土地出讓金。國(guó)有土地租賃實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)在期限上的零星出讓，不要求一次性支付全額租金（出讓金），將租金化整為零，由承租人逐年繳納，緩解了國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)一次性支付出讓金的困難，給單位經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供了便利，使土地使用者有更多的資金投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，例如國(guó)內(nèi)最大的彩玻生產(chǎn)企業(yè)安陽(yáng)彩玻公司，企業(yè)占地近2000畝，按規(guī)定應(yīng)在企業(yè)改制時(shí)補(bǔ)交出讓金4個(gè)多億。由于實(shí)行了租賃用地，在按照改制優(yōu)惠政策照顧后，每年僅需向國(guó)家繳納400萬(wàn)元租金。彩玻公司利用騰出的資金，投入技術(shù)改造和項(xiàng)目擴(kuò)建，短短幾年內(nèi)發(fā)展成國(guó)內(nèi)最大、世界第三的彩

7、玻生產(chǎn)廠家，新增加的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)于每年所繳納租金的數(shù)十倍。（二）增加財(cái)政積累。國(guó)有土地租賃為政府進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)開(kāi)辟了一條長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的資金渠道。保證了國(guó)有土地所有者源源不斷地獲得地租收入投入城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。安陽(yáng)市政府利用國(guó)有土地租賃收益返還資金，順利完成了老城區(qū)改造和城市道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決了幾十年來(lái)因資金短缺長(zhǎng)期擱置的城市基本建設(shè)問(wèn)題，使市容市貌發(fā)生了根本改變。安排了一批土地開(kāi)發(fā)和整理項(xiàng)目，增加了耕地面積和建設(shè)用地儲(chǔ)量。（三）土地保值增值。新征土地的出讓金僅包含征地費(fèi)用、國(guó)家土地收益等部分，既使是熟地出（轉(zhuǎn)）讓，在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，也受客觀條件限制，對(duì)地價(jià)增值率估計(jì)比較保守。一旦

8、土地被出讓，那么政府所獲取的土地收益就會(huì)在一定年期內(nèi)被固定下來(lái)。實(shí)際上，由于土地資源的稀缺性等特性，注定地價(jià)在以較快的速度遞增。地價(jià)的實(shí)際增長(zhǎng)要高于土地出讓金因銀行利息帶來(lái)的增長(zhǎng)。土地租金標(biāo)準(zhǔn)隨基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整而調(diào)整，順應(yīng)了地價(jià)的增長(zhǎng)，因此對(duì)國(guó)有土地有增值作用，避免因出讓帶來(lái)的批租租金幾十年不變導(dǎo)致國(guó)有土地收益變相流失。（四）維護(hù)雙方權(quán)益。采取國(guó)有土地租賃方式，政府依法每年收取土地收益租金；土地使用者以國(guó)有土地租賃方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，依法可出租、轉(zhuǎn)讓、抵押。（五）優(yōu)化資源配置。由于歷史原因的影響，我國(guó)許多企業(yè)事單位用地都屬于無(wú)償劃撥使用，有相當(dāng)數(shù)量的國(guó)有土地未得到充分利用。對(duì)于這些劃撥土地

9、實(shí)行租賃制能促使用地單位節(jié)約利用土地，要么加強(qiáng)利用，要么把閑置的土地退還給國(guó)家，盤(pán)活了國(guó)有存量土地，抑制新用地單位多占地的欲望，還使那些征而不用等閑置浪費(fèi)土地的單位和個(gè)人在分析利益得失后，對(duì)自己的用地精打細(xì)算，從而促進(jìn)我國(guó)土地由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，切實(shí)做到了節(jié)約用地、合理用地，讓土地的價(jià)值得到最大體現(xiàn)。（六）優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。土地使用者以租賃方式使用國(guó)有土地，需要向國(guó)家繳納租金。由于租金標(biāo)準(zhǔn)是基于基準(zhǔn)地價(jià)制定的，不同地段的交通便利條件、商業(yè)繁華程度等因素帶來(lái)了租金高低的因地而異，用地單位不得不考量用地成本，在面積、位置的方面作出適合自身實(shí)際需要的用地選擇。因此，通過(guò)租賃制調(diào)節(jié)土地使用，可以優(yōu)化土地

10、使用結(jié)構(gòu)。（七）加快有償步伐。國(guó)有土地租賃有利于加快土地使用制度改革的進(jìn)程，克服土地資源行政劃撥的單一所帶來(lái)的土地低效率利用等負(fù)面影響。為不屬于劃撥用地目錄范圍的原劃撥土地逐步納入有償使用提供了切實(shí)可行的方法。（八）實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期效益。國(guó)有土地租賃有利于實(shí)現(xiàn)土地的長(zhǎng)期效益，減少出讓土地會(huì)出現(xiàn)“寅吃卯糧”現(xiàn)象。土地出讓，實(shí)際上是現(xiàn)任政府在花后任政府的錢(qián)，這種現(xiàn)象無(wú)形中阻礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而土地租賃制則避免了這一嚴(yán)重后果，可以確保城市財(cái)政有源源不斷的資金用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。（九）提供用地便利。國(guó)有土地租賃滿足了不需要長(zhǎng)時(shí)期使用土地的單位、個(gè)人和中小投資者的需要。出讓土地的期限較長(zhǎng)，對(duì)于一些短

11、期和臨時(shí)的用地者來(lái)說(shuō)，出讓方式很不舒適，將增加他們不必要的支出。（十）操作簡(jiǎn)便靈活。國(guó)有土地租賃操作簡(jiǎn)便，靈活。更適合我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情。三、國(guó)有土地租賃管理工作中遇到的問(wèn)題（一）個(gè)別部門(mén)不嚴(yán)格依法行政，嚴(yán)重影響到國(guó)有土地租賃工作的順利進(jìn)展，致使國(guó)有土地租賃收益不能足額及時(shí)收繳入庫(kù)，大量土地資產(chǎn)流失；（二）個(gè)別土地管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對(duì)土地法律法規(guī)學(xué)習(xí)不透，不能很好地解釋收取土地租金的政策依據(jù)，造成用地單位不理解甚至誤解，使處于起步之初的國(guó)有土地收益征收工作被認(rèn)為是亂收費(fèi)，加上受長(zhǎng)期以來(lái)的劃撥供地方式影響，推進(jìn)國(guó)有土地租賃制度的阻力較大；（三）少數(shù)工作人員執(zhí)法態(tài)度不端正，方式不妥當(dāng)，方法不靈活

12、，造成群眾反感，不配合租賃管理工作；（四）少數(shù)群眾鑒于自己的經(jīng)濟(jì)利益，盡管明白政策，仍然不愿繳納，甚至煽動(dòng)一些不懂法律、法規(guī)和政策的人上訪鬧事；（五）有關(guān)法律、法規(guī)不健全，使國(guó)有土地租賃工作缺乏全面的法律依據(jù)。我國(guó)雖然已經(jīng)相繼頒布了一系列相關(guān)法律和行政法規(guī)，但對(duì)國(guó)有土地有償使用規(guī)定得過(guò)于原則，對(duì)國(guó)有土地租賃僅規(guī)定為土地有償使用的一種方式，缺乏具體的可操作性。例如我市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，不少居民的住宅用地是集體土地，這些土地雖已在城市建成區(qū)，但市政府對(duì)其尚未征為國(guó)有土地，有些居民擅自開(kāi)設(shè)店鋪或出租房屋，以牟其利。按照法律規(guī)定集體土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，所以管之無(wú)章可循，不管又勢(shì)必影響國(guó)有土地市場(chǎng)發(fā)育，造

13、成國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。還有工商部門(mén)出租市場(chǎng)攤位，商業(yè)部門(mén)向職工出租本單位的柜臺(tái)等等，這些要不要納入國(guó)有土地租賃的范圍？另外，按照法律規(guī)定納入國(guó)有土地租賃范圍的國(guó)有土地，其使用者拒絕繳納土地租金，對(duì)其應(yīng)采取什么措施？怎樣對(duì)其處罰？由于相關(guān)法律、法規(guī)未明確規(guī)定，所以國(guó)土資源管理部門(mén)無(wú)法可依。因此對(duì)一些未辦理任何手續(xù)就非法出租，任你踏破門(mén)檻、磨破嘴皮仍不繳納的“釘子戶”，執(zhí)行起來(lái)就特別困難。                  

14、60;          四、解決問(wèn)題的辦法貫徹執(zhí)行新土地管理法，依法實(shí)行國(guó)有土地租賃，是土地使用制度的一項(xiàng)重大改革。為了搞好國(guó)有土地租賃工作，我們除了建立機(jī)構(gòu)、建章立制；提高認(rèn)識(shí)、強(qiáng)化素質(zhì)；摸清底數(shù)、全面開(kāi)展；依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法以外，主要采取多種形式進(jìn)行廣泛宣傳，增強(qiáng)全民國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)。只有增強(qiáng)全民國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)，才能順利地推行國(guó)有土地租賃制度，才能有效地控制存量土地盲目入市，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。因此，我們應(yīng)該以增強(qiáng)全民國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)為突破口，大力開(kāi)展國(guó)有土地資產(chǎn)宣傳教育，促進(jìn)了國(guó)有土

15、地租賃工作的順利開(kāi)展。（一）增強(qiáng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)是搞好國(guó)有土地租賃工作的保障?！皣?guó)有土地是不是政府的資產(chǎn)”和“國(guó)有土地是不是政府永不枯竭的財(cái)源”是各級(jí)政府要認(rèn)識(shí)的一個(gè)重點(diǎn)，也是開(kāi)展國(guó)有土地租賃工作的難點(diǎn)。為此，在開(kāi)展國(guó)有土地租賃過(guò)程中，我們首先對(duì)全市土地私下交易現(xiàn)狀做了認(rèn)真的調(diào)查分析，以詳實(shí)的資料說(shuō)明全市每年流失國(guó)土資產(chǎn)3000多萬(wàn)元。向上級(jí)部門(mén)提出開(kāi)展“國(guó)有土地租賃、實(shí)行土地有償使用”的必要性和緊迫性。二是將國(guó)家、省、市有關(guān)國(guó)有土地資產(chǎn)管理方面的法律、法規(guī)、文件等匯編成冊(cè)，贈(zèng)送有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及用地單位，使他們認(rèn)識(shí)到實(shí)行國(guó)有土地租賃是有法可依、有章可循的。三是建議市委、市政府從依法行政、為

16、民辦事的高度出發(fā)，把推行國(guó)有土地租賃制度作為一項(xiàng)重要職責(zé)，盡快制定出臺(tái)規(guī)范性文件。由于市委、市政府高度重視，1999年下半年，安陽(yáng)市國(guó)有土地租賃管理辦法（市政府19993號(hào)令）出臺(tái)，安陽(yáng)市國(guó)有土地租賃工作走上了規(guī)范化軌道，走在了全省、全國(guó)的前列。（二）增強(qiáng)土地使用者的國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)是開(kāi)展國(guó)有土地租賃工作的重點(diǎn)。國(guó)有土地租賃收益，政府應(yīng)不應(yīng)該收取，向政府繳納年租金是不是增加企業(yè)和個(gè)人負(fù)擔(dān)？這是在開(kāi)展國(guó)有土地租賃工作過(guò)程中，人們普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。為了解決這一問(wèn)題，扭轉(zhuǎn)偏見(jiàn)，樹(shù)立國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)，我們對(duì)全市企事業(yè)單位做了耐心細(xì)致的宣傳引導(dǎo)工作，讓他們知道單位的收益中有相當(dāng)一部分是國(guó)有土地自身的產(chǎn)

17、出。如安陽(yáng)市生產(chǎn)資料公司，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期重要的經(jīng)濟(jì)部門(mén)，原來(lái)在全市最繁華的路段上辦公，公司領(lǐng)導(dǎo)看到土地使用權(quán)租賃經(jīng)濟(jì)效益高，便將公司搬到他處，轉(zhuǎn)手將原辦公樓出租給個(gè)體戶，年出租收益高達(dá)十幾萬(wàn)元。我們用事實(shí)喚起企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)人的國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)，使他們深知土地在企業(yè)發(fā)展中的重要地位，明曉使用國(guó)有土地應(yīng)向國(guó)家繳納土地所有權(quán)應(yīng)得的那部分收益的道理。對(duì)出租國(guó)有土地的個(gè)人，則重點(diǎn)做到了“兩算帳，一講清”。即：算國(guó)家對(duì)土地的投入和收益帳，算國(guó)有土地效益帳，講清實(shí)行國(guó)有土地租賃的重大意義。地處繁華商業(yè)路段居民馬某，將祖?zhèn)魅g舊房28.12平方米，出租給別人經(jīng)商，月租金2500元，全年租金30000元。如果在

18、一些偏遠(yuǎn)地段蓋上三間質(zhì)量好的房屋出租，月租金能否達(dá)到2500元？答案是否定的。是什么因素在起作用？很明顯是承載房屋的土地。正是多少年來(lái)國(guó)家對(duì)城市的投資沉淀于城市土地之上，使之成為“黃金地段”，才有了今天超常的資產(chǎn)價(jià)值。我們?cè)诮o群眾宣傳市政府3號(hào)令時(shí)，將身邊的典型事例作深入剖析，使土地使用者明白是政府投資后才使市區(qū)內(nèi)國(guó)有土地增值，給國(guó)家繳納土地收益是合情合理的，更是國(guó)有土地使用者應(yīng)盡的義務(wù)。相反如果不出租或不改變土地用途，而是自己居住，就不用繳納土地租金。負(fù)責(zé)商業(yè)地段租賃管理的同志在開(kāi)展國(guó)有土地租賃工作過(guò)程中，認(rèn)真細(xì)致地給群眾算土地收益帳。通過(guò)算帳，土地租賃者深感沾了土地的光，掙了土地的錢(qián)，給國(guó)

19、家繳納土地租金是應(yīng)該的。由于注重了耐心說(shuō)服教育，使得這一塊的國(guó)有土地租賃工作進(jìn)展順利。（三）增強(qiáng)土地管理工作人員的國(guó)有土地資產(chǎn)意識(shí)，充分調(diào)動(dòng)其工作積極性。由于安陽(yáng)市國(guó)有土地租賃工作開(kāi)展較早，地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，城區(qū)國(guó)有土地管理工作量大，為了把國(guó)有土地資產(chǎn)管理到位，順利地開(kāi)展國(guó)有土地租賃工作，除了爭(zhēng)取上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持外，還重點(diǎn)對(duì)土地管理工作人員進(jìn)行了國(guó)有土地資產(chǎn)教育，教育工作人員要充分認(rèn)識(shí)到實(shí)行國(guó)有土地租賃、全面開(kāi)展國(guó)有土地有償使用是落實(shí)基本國(guó)策、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要，并且有利于權(quán)屬管理，有利于社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，有利于抑制社會(huì)分配不公，有利于合理配置國(guó)有土地資源，提高土地利用率。也是變國(guó)土資源

20、部門(mén)過(guò)去單一管理土地資源為資源與資產(chǎn)并重管理的需要。搞好國(guó)有土地租賃工作責(zé)無(wú)旁貸、義不容辭。我們還對(duì)工作人員進(jìn)行了服務(wù)宗旨和無(wú)私奉獻(xiàn)的教育，增強(qiáng)了管理好國(guó)有土地資產(chǎn)、規(guī)范國(guó)有土地租賃管理的信心和決心。五、對(duì)國(guó)有土地租賃管理工作起推動(dòng)作用的重要因素（一）建立健全土地管理法律、法規(guī)，保障國(guó)有土地租賃工作有法可依，有章可循。目前，國(guó)家有關(guān)國(guó)有土地租賃的法律、法規(guī)缺乏可操作性，且地方配套法規(guī)尚未出臺(tái)，致使國(guó)有土地租賃工作開(kāi)展起來(lái)很艱難。當(dāng)涉及到國(guó)有土地租賃工作的案件需要人民法院支持或執(zhí)行時(shí)，往往被認(rèn)為法律依據(jù)不充分。因此，需要國(guó)家、省盡快出臺(tái)操作性比較強(qiáng)的有關(guān)實(shí)行國(guó)有土地租賃的法律、法規(guī)，確保國(guó)有土地

21、資產(chǎn)不再流失。（二）建立各職能部門(mén)協(xié)作管理的機(jī)制，加大國(guó)有土地租賃監(jiān)管執(zhí)法力度。在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，建立各職能部門(mén)協(xié)作管理的機(jī)制，各職能部門(mén)互相學(xué)習(xí)相關(guān)部門(mén)的法律、法規(guī)，經(jīng)?；ネㄇ闆r，形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。例如，將租賃用地全額繳納租金作為新開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)單位到工商行政管理部門(mén)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢的前置條件、限制未按規(guī)定與政府簽定土地租賃協(xié)議或欠繳租金的租賃用地單位參加土地交易等。（三）建立較為科學(xué)的地價(jià)地租體系，使土地租金標(biāo)準(zhǔn)趨向合理。土地租金標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)有土地租賃工作的核心。標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，土地使用者難以承受；標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不僅不利于土地的集約利用，還會(huì)造成國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，達(dá)不

22、到有償使用的目的。因此，土地租金標(biāo)準(zhǔn)要遵循因地制宜、實(shí)事求是的原則，對(duì)現(xiàn)有存量土地，要實(shí)行“低租起步、大面積入軌、逐步到位“的方法，努力做到租金標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理。六、國(guó)有土地使用權(quán)出租有關(guān)法律問(wèn)題國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)市場(chǎng)交易行為，按照土地使用權(quán)初始取得方式分類，主要包括以下幾種：以土地租賃方式取得的土地使用權(quán)出租（下稱租賃土地使用權(quán)的出租）、以出讓方式取得的土地使用權(quán)出租（下稱出讓土地使用權(quán)的出租）、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的出租（下稱劃撥土地使用權(quán)的出租）。規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)第六條對(duì)租賃土地使用權(quán)的出租作了相關(guān)規(guī)定：“國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。”如前所述，該條款將以租賃方式取得的土地使用權(quán)的出租稱為承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，嚴(yán)格講是不對(duì)的，因?yàn)楸敬纬鲎馐菍?duì)以土地租賃方式初始取得土地使用權(quán)的第一次出租。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條則對(duì)出讓土地使用權(quán)的出租作了有關(guān)規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使