金融緊縮政策下商業(yè)地產(chǎn)融資模式論文

1、金融緊縮政策下商業(yè)地產(chǎn)融資模式論文    導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于金融緊縮政策下商業(yè)地產(chǎn)融資模式的優(yōu)秀論文范文,對正在寫有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)論文的寫作者有一定的參考和指導(dǎo)作用,論文片段：【摘 要】商業(yè)地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金來支持，目前在金融緊縮政策下，商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境正日趨緊張。本文通過對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資模式進(jìn)行淺析，針對金融緊縮政策下的融資方式做一些探討?！娟P(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；融資模式；金融政策國務(wù)院“十二五”計劃實(shí)施以來，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵時期。在土地出讓、房地產(chǎn)信貸、交易等政策調(diào)整下，銀行貸款規(guī)模收緊、利率調(diào)整、信托

2、融資規(guī)范等政策影響，房地產(chǎn)融資難度加大，普遍面對資金鏈緊張的理由。對于資金需求量大，回收期長的商業(yè)地產(chǎn)必須特別注意資金安全，在金融緊縮政策前，資金理由幾乎已是所有開發(fā)商共同需要面對的難題，在金融緊縮的政策下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的壓力更大，商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境正日趨緊張。由于融資渠道受限，應(yīng)積極拓展商業(yè)地產(chǎn)多元化融資渠道1 商業(yè)地產(chǎn)融資的定義和特點(diǎn)1.1 商業(yè)地產(chǎn)融資的定義商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、

3、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)融資就是指為了使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行，而在開發(fā)，流通及消費(fèi)過程中，進(jìn)行籌資，運(yùn)用和清算等一系列金融活動的總稱。1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)、地產(chǎn)與金融三重特性，及區(qū)別于單純的商業(yè)企業(yè)，有區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)融資的特點(diǎn)就是融資困難，渠道單一，商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)自身的資金實(shí)力和融資能力有很高的要求，尤其是在金融緊縮政策之下。商業(yè)地產(chǎn)有高風(fēng)險，高收益的特征，商業(yè)地產(chǎn)的主要收益來源在于租金。商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)階段，需要占用大量的資金，投資回收期長，資金周轉(zhuǎn)率慢，會給企業(yè)帶來很大的資金風(fēng)險。2 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資模式淺析目前，我國商業(yè)地產(chǎn)主要是以銀行融資為

4、主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期一般比較長，占用資金較多，風(fēng)險相對較高，積極發(fā)展融資渠道，對商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，用重要的作用。本文將對商業(yè)地產(chǎn)各種融資模式進(jìn)行淺析。2.1 銀行貸款商業(yè)地產(chǎn)最傳統(tǒng)的融資渠道就是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)有今天的成績，與銀行是分不開的。商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，目前我國的開發(fā)商自有資金不多，主要融資渠道還是依靠銀行貸款，資本融資渠道受制于政策。信貸政策收緊，融資渠道受阻，企業(yè)就有可能陷入資金困局的風(fēng)險，這無形中增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和銀行的經(jīng)營風(fēng)險。所以在投融資方面，必須轉(zhuǎn)變長期以來單純依靠銀行貸款的籌資模式，走多元化融資道路。2.2 上市融資商業(yè)地產(chǎn)融資的基本方式之一就是上市融資，

5、上市融資主要是指股票融資，即股份有限公司在正全面交易所掛牌并發(fā)行股票進(jìn)行融資。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票上市，可以幫助企業(yè)迅速獲得大量資金，保障開發(fā)期間的資金需要，也可以提高企業(yè)的知名度。對于綜合實(shí)力較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，通過上市融資，能夠形成強(qiáng)大的競爭力，但是上市融資一般門檻比較高，審查也較為嚴(yán)格，對于中小型商業(yè)地產(chǎn)是可望而不可及的。2.3 PE(房地產(chǎn)私募投資基金)PE是一種以融資為目的，以非公開的方式向特定的投資者募集一定的資金，向未上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，最終通過被投資企業(yè)上市、并購或是管理層收購等退出方式獲取利益的一類集合投資基金。由于PE相關(guān)的法律還不規(guī)范，也缺乏合格的人才劃分標(biāo)準(zhǔn)，

6、往往會使許多缺乏市場風(fēng)險識別和預(yù)計能力的人參與其中，蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險，再加上本來房地產(chǎn)私募基金存在的范圍有限，流動性不高，因而PE這種融資渠道具有很大的局限性。2.4 REITsREITs（Real Estate Investment Trusts 的簡稱），即房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，籌集眾多投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 起源于20世紀(jì)60年代的美國，逐步擴(kuò)展到歐洲、澳大利亞及日本、韓國、新加坡等地，自從2005年12金融緊縮政策下商業(yè)地產(chǎn)融資模式月21日，中國第一支REITs（廣州城

7、建越秀）在香港成功上市后，國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。REITs作為一種專業(yè)的房地產(chǎn)投資金融工具，即為投資者提供了門檻低、流動性高、風(fēng)險較低、稅收優(yōu)惠、規(guī)范投資大型商業(yè)物業(yè)的投資機(jī)會，也對于解決商業(yè)地產(chǎn)的融資理由提供了很好的途徑。REITs具有流動性強(qiáng)的特點(diǎn)，便于投資者參與或退出投資，對于擁有資金量不大的中小型投資者也可以參與其中，擴(kuò)大其投資途徑?？偠灾?，REITs是國際通用的一種大型商業(yè)物業(yè)投資行為，是分散投資風(fēng)險的有效途徑。商業(yè)地產(chǎn)通過REITs融資，可以拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的單純依賴。隨著我國各大城市相繼開展試點(diǎn)，REITs運(yùn)作中的各種理由也將逐步得到解決，REITs

8、融資的優(yōu)勢也將逐步顯現(xiàn)。2.5 商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）CMBS是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)銀行將原有的不動產(chǎn)貸款中的商業(yè)用房抵押貸款作為資本，發(fā)行證券，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行。與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢在于發(fā)行價格低，對母公司無追索權(quán)，能保持商業(yè)地產(chǎn)未來增長潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。CMBS是一種證券化的創(chuàng)新融資模式，還處于起步階段，從操作上來講CMBS比REITs更易推行，但是我國當(dāng)前的金融環(huán)境決定了CMBS不會有太大的發(fā)展。我過的CMBS要成功發(fā)展起來，必須要有政府，銀行，評級機(jī)構(gòu)等各方面的配合與推動，還有健全的法律制度作為保障。3 結(jié)語：綜上所述，本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)構(gòu)建多元化融資渠道，在金融緊縮政策下，不能只單純依靠銀行貸款這種傳統(tǒng)的模式來融資，現(xiàn)階段應(yīng)重點(diǎn)培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)，同時也應(yīng)該完善商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具?？傊诮鹑诰o縮政策的大環(huán)境下，需要擺脫依賴銀行信貸的狹窄融資局面，走多元化發(fā)展道路，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資模式。參考文獻(xiàn)：1張浩.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道研究D.上海社會科學(xué)研究院，2010.2靳童.我國商業(yè)地產(chǎn)階段性融資模式探析D.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2007.3黃美娟.對于房地產(chǎn)融資目前狀況及發(fā)展趨勢的分析J.中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012（3）4湯顯新.我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資