淺談物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算及其誤區(qū)

1、淺談物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算及其誤區(qū) 淺談物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算及其誤區(qū) 一、物業(yè)與物業(yè)管理 “物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)的，含義為“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。它可以是一個(gè)建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)，也可以是單體建筑，如獨(dú)棟高層或多層住宅樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場(chǎng)等；同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個(gè)住宅單元。 社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化是物業(yè)管理的4個(gè)基本特征。1981年3月10日，Y市物業(yè)管理公司正式成立，這是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕

2、生。隨后從南北，從沿海到內(nèi)地，眾多物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)。1996年2月，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行方法，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。20XX年9月1日施行的物業(yè)管理?xiàng)l例，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，供應(yīng)了重要的法律依據(jù)。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來(lái)源 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)

3、區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理得以進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)的資金保證,是提高物業(yè)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和廣闊住戶來(lái)說(shuō)又是一個(gè)特別明顯的問(wèn)題，是關(guān)系到物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理的“價(jià)格”,是人們享受物業(yè)管理所帶來(lái)的好處的付出。但因不同的物業(yè)、業(yè)主和管理單位,這一價(jià)格是不同的。尤其是作為新興行業(yè),其價(jià)格的制定不能完全依靠市場(chǎng),必需由政府有效地掌握與規(guī)范,以保證行業(yè)健康、有序的發(fā)展。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來(lái)源主要包括以下兩個(gè)方面： 一是物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主收取一定數(shù)量的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 二是一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)。在征得業(yè)主大會(huì)同

4、意后，利用小區(qū)的資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用的不足。 三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可采取包干制和酬金制兩種方式。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)方式。政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)是典型的包干制的收費(fèi)方法。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同商定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理

5、企業(yè)的酬金。 (一)物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成一般包括: 1、管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。 3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用。 6、辦公費(fèi)用。 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 8、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專項(xiàng)修理資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 (二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，勞動(dòng)付出狀況

6、、物價(jià)指數(shù)變化和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及物業(yè)的詳細(xì)狀況制定。 (三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算可用公式來(lái)表示： X=Xi(i=1,2,9) X：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米； Xi：各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米； i：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)； ：表示對(duì)各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。 1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的社會(huì)保險(xiǎn)，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。 各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。社會(huì)保險(xiǎn)包括住房公積金、養(yǎng)老金、失業(yè)金、醫(yī)療險(xiǎn)、生育險(xiǎn)。按規(guī)定

7、提取的福利費(fèi)包括福利基金(按工資總額的14%計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(按工資總額的2%計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(按工資總額的1.5%計(jì)算)和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)(按有關(guān)規(guī)定計(jì)算)組成。 該項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算方法是依據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，再加上相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)，計(jì)算出基本工資總額，再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額，匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最終分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。其測(cè)算公式為： 工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利費(fèi)=(月基本工資總額+各項(xiàng)福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi))/總建筑面積(元/月.平方米) 2、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

8、該項(xiàng)費(fèi)用包括物業(yè)內(nèi)公用部位如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費(fèi)；各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\(yùn)行修理及保養(yǎng)費(fèi)。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用；公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費(fèi)用。 電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)與修理費(fèi)用和高壓水泵的運(yùn)行、修理費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。 該項(xiàng)費(fèi)用可按成本法進(jìn)行測(cè)算。成本法即分別測(cè)算各分項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際成本支出，然后求和。 3、綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、利潤(rùn)及法定稅率等應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算。 4、漏交率及不可預(yù)見(jiàn)問(wèn)題。由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳不可能達(dá)到100%，

9、這就產(chǎn)生了漏交的問(wèn)題。在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)應(yīng)考慮一些不可預(yù)見(jiàn)因素，如材料費(fèi)用的上漲、突發(fā)事件的發(fā)生等等，因此在測(cè)算當(dāng)中還要考慮不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。 四、目前在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中存在的幾個(gè)誤區(qū) 誤區(qū)之一：將住宅樓內(nèi)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施以及園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的能源費(fèi)用納入費(fèi)用測(cè)算之中。 不應(yīng)將該費(fèi)用計(jì)入費(fèi)用測(cè)算的原因有兩點(diǎn)，一是住宅樓內(nèi)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施以及園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施所消耗的能源費(fèi)用，其使用者是業(yè)主及使用人，他們才是最終用戶；二是有重復(fù)交稅的弊端。假如從能源費(fèi)用的角度來(lái)看，例如電費(fèi)，應(yīng)當(dāng)是由供電部門(mén)向最終用戶收費(fèi)，假如委托物業(yè)公司收費(fèi)，則屬于代收費(fèi)用，假如將此項(xiàng)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用成本，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司交納營(yíng)業(yè)稅，則變相增加了業(yè)主的費(fèi)用。 誤區(qū)之二：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用越低越好。 這種想法存在于相當(dāng)多業(yè)主的思想里，很多業(yè)主在交費(fèi)的過(guò)程當(dāng)中是以自己的心理承受能力或者說(shuō)是主觀意識(shí)來(lái)推斷物業(yè)費(fèi)用的凹凸。大多數(shù)業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得服務(wù)，于是同物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾，激化的狀況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。殊不知較低的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用往往造成以下幾種后果：一是物業(yè)公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，只做表面文章；二是物業(yè)保值增值的目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)；三是對(duì)于物業(yè)公司來(lái)講，難以吸引優(yōu)秀的、高素養(yǎng)的人才從事這一行業(yè)，為業(yè)主供應(yīng)服務(wù)。以上三種結(jié)果最終會(huì)導(dǎo)致物業(yè)品