房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究    摘要：建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)則是建筑業(yè)的重要組成部分，因此，建筑業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)有重要的推動或制約作用。本文探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用及發(fā)展走向，供同行借鑒參考。    關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；作用；走向     前言房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)為對象，通過研究房地產(chǎn)資源配置和利用來研究房地產(chǎn)業(yè)這一特定經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊矛盾的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)行規(guī)律的一門科學(xué)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行時，這對我國的房地

2、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用近年來，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結(jié)起來有以下三種觀點(diǎn)：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調(diào)控不力論；三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點(diǎn)和議論的研究和分析中，必須要清醒地認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)在近十年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，在擴(kuò)大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確 目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進(jìn)中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中，

3、房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要 國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算，在我國當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 70220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130150元的其他商品銷售。因此，住宅建設(shè)若增加 10個百分點(diǎn)，可望帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。2 房地

4、產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。3 住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)，它帶動生活消費(fèi)的方面房地產(chǎn)的消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是一種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)

5、生活消費(fèi)水平全面提高。作為經(jīng)濟(jì)增長的三架馬車之一的消費(fèi)，它的增長和發(fā)展自然會帶動經(jīng)濟(jì)快速向前發(fā)展。4 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市建設(shè)相輔相成 ，相互促進(jìn)隨著社會和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè) 中具有促進(jìn)作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環(huán)境、景觀綠化、以及商貿(mào)、文化等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境；第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有中國特色的城市發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星

6、城的建設(shè)，都是通過加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動發(fā)展起來的；第四，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，解決了城市建設(shè)的主要資金來源；第五，城市建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)和支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，改善了人民的生活水平。5 房地產(chǎn)業(yè)開辟不動產(chǎn)投資新渠道，成為外資青睞新熱點(diǎn)房地產(chǎn)高于國民經(jīng)濟(jì)三倍以上的發(fā)展速度，成就了其作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的地位。房地產(chǎn) 的發(fā)展，投資與消費(fèi)，開啟了國人消費(fèi)、投資的新理念，提前實(shí)現(xiàn)了部分人的汽車加房子夢想。房地產(chǎn)業(yè)是增加 國民財富的重要渠道，也是保證政府財政收入的重要來源。中國房地產(chǎn)的影響，波及海內(nèi)外，吸收外資的積極參與，特別是港澳臺、海外華人華僑的資金，除外資直接投資外，通過內(nèi)地代理人，轉(zhuǎn)投資等方式，規(guī)模龐大

7、。目前，外商所擁有的商品房、廠房以及住宅房面積 占我國總房地產(chǎn)面積的多大比例?以加工出口貿(mào)易占我國GDP三分之一這一比例來測算，外資在我國所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)相當(dāng)龐大?？纯锤鞔蟪鞘兄苓呉恍└邫n別墅區(qū)，大部分居住的是外資企業(yè)的高管人員。來華經(jīng)商的外企人員到底消費(fèi)了多少房地產(chǎn)商品?政府統(tǒng)計部門可能還沒有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，但估計數(shù)量一定不少。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 中存在著非理性的行為我國地產(chǎn)市場中存在著的非理性行為，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現(xiàn)為：1 房產(chǎn)市場大起大落，缺乏穩(wěn)定機(jī)制中國的房地產(chǎn)市場還是一個發(fā)展中的市場，還存在諸多非理性行為。市場暴漲一調(diào)控一暴

8、漲一調(diào)控，周期性地進(jìn)行，市場力量與政府目標(biāo)，公眾承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大劇。市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進(jìn)口可移動的貿(mào)易品，還通過直接投資等方式大量“進(jìn)口”中國的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動了房地產(chǎn)商品的價格上漲。加上國外和國內(nèi)的一些投機(jī)因素，使地價和房價充滿了上漲的壓力。通脹預(yù)期也使大量資金涌人房地產(chǎn)市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機(jī)性；其次是地方政府土地財政需要。我國房屋進(jìn)入商品領(lǐng)域的時問其實(shí)并不長，價格的起點(diǎn)又很低。政府行為及其政策 電存在導(dǎo)致商品房價格上漲的誘發(fā)因素。一段時問以來，各地政府都將地價和房價的上漲作為財政收入和預(yù)算外收入的重

9、要源泉，d三作為行政管理的重要政績；最后，也是關(guān)鍵因素是市場缺乏穩(wěn)定機(jī)制，就如股市沒有藍(lán)籌一般，市場充斥著浮躁與跟風(fēng)。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進(jìn)行調(diào)控，然而由于房地產(chǎn)資產(chǎn)商品的特殊性，普通的調(diào)控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價而又最直接的行政手段。市場缺乏穩(wěn)     定，更是引發(fā)投機(jī)盛行。2 以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場化進(jìn)程在市場經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機(jī)的選擇，應(yīng)該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商

10、業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引風(fēng)”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷”的翻版。其次，農(nóng)地與建設(shè)用地的成本與收益巨大價差，促使各地城市建設(shè)不斷開疆拓土，新 區(qū)、開發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)，GDP偏好、土地財政 、政績得到完美的結(jié)合。3 政府對自由市場的干預(yù)，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實(shí)質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權(quán)”如同給予“許

11、可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產(chǎn)生為了取得額外收益而進(jìn)行種種“尋租”現(xiàn)象?，F(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“尋租”相當(dāng)活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有三：第一，“地方保護(hù)主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造?！保蚶脟以谖赓Y投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地；第二，“經(jīng)濟(jì)集團(tuán)”的尋租。通過優(yōu)先占有土地使用權(quán)獲得額外收益，以“增強(qiáng)企業(yè)活力”，其實(shí)它們的活力相當(dāng)程度上來自本該屬于全民所有的地產(chǎn)收益，其中以形形色色的房地產(chǎn)開發(fā)公司為主。另外一些“三資”企業(yè)、國有、集體企業(yè)以及機(jī)關(guān)事業(yè)性單位也在積極“尋租”；第三，“個人”尋租。主

12、要是國家機(jī)關(guān)、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務(wù)之便，庇護(hù)親屬、裙帶關(guān)系、分配偏愛，給予特定戶優(yōu)惠合 同和價格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。4 市場中缺乏價格機(jī)制的約束作用，造成商品房大量空置空置房的增多并不是說明居民住房已經(jīng)得到圓滿解決，而只能說明房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率導(dǎo)致 了住房嚴(yán)重積壓。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價，眾多的工薪階層只能望而卻步，大批潛在消費(fèi)者由于購買力不足而無法轉(zhuǎn)為有效的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者?；叩姆績r與相對低下的消費(fèi)能力構(gòu)成了一對難以調(diào)和的矛盾 ，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的供需不平衡，造成房地產(chǎn)資源的大量浪費(fèi)，不能夠

13、有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理性行為，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來應(yīng)然走向，下面主要談四點(diǎn)。1 合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的 “城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開發(fā)項 目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經(jīng)濟(jì)行為的加

14、入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加，比如公園、旅游景點(diǎn)、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達(dá)到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問題都要求我們一切從實(shí)際出發(fā)，以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。2 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，市場將逐漸走向成熟化綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我 國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期 ，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市

15、場理性將逐漸回歸。畢競房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運(yùn)營商)，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅?、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對GDP增長具有較強(qiáng)的帶動作用，同時又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府有必要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價格，使之趨于一個合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。3 加強(qiáng)住房保障，保持市場穩(wěn)定建立完善經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發(fā)

16、展公共住房建設(shè)為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器，一是解決了住房的供需矛盾；二是市場參與者更趨理性；三是房地產(chǎn)的商品屬性與住宅必需品屬性將會有一個較好的區(qū)隔，市場的波動對大眾的生活影響降低。4 發(fā)揮各方力量，著力提高保障房建設(shè)與配制的效率現(xiàn)在保障房建設(shè)地方政府基本上是依賴企業(yè)來做，而企業(yè)基本上就是開發(fā) 商這么一類。而在很多歐美國家地方政府都是建設(shè)主體，甚至地方政府可以委托社會公益組織和非營利組織代替自己做一些這樣的工作。但是在中國地方政府主要委托開發(fā)商，沒有其他機(jī)構(gòu)可委托，所以地方政府基本上把保障房建設(shè)按照商品房的模式來建。其次中國目前不允許這種非營利組織介入，如果允許的話可以成立住房協(xié)會，由他們成立一個非營利組織代替無房戶和政府建房，建房后把房子賣給他們，如果這些住戶不再使用房屋了，不可以在市場上轉(zhuǎn)讓，要把房子重新賣給政府，由這些組織