寫字樓物業(yè)管理方案(詳細(xì))

1、精品文檔寫字樓物業(yè)管理方案   寫字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 1范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。 2術(shù)語和定義 本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義： 2.1 寫字樓 為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。 2.2 物業(yè)管理 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)

2、生和秩序的活動。 2.3 物業(yè)管理承接驗(yàn)收 以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。 2.4 顧客 接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。 示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。 2.5 專項(xiàng)特約服務(wù) 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。 2.6 突發(fā)性公共事件 在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括

3、傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。 3基本要求 3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求 從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法的要求。 3.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收 3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收； 3.2.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見的規(guī)定； 3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了承

4、接驗(yàn)收協(xié)議，對遺留問題的處理進(jìn)行了約定； 3.2.4 完成了承接驗(yàn)收備案。 3.3 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求 3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員； 3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。 3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。 3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴

5、標(biāo)識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。 3.5 管理服務(wù)要求 3.5.1 制訂有切實(shí)可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行； 3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行； 3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)； 3.5.4 實(shí)行了“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）； 3.5.5 公示24小時服務(wù)電話； 3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序； 3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。 3.6 

6、;檔案管理 3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。 3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：  物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；  設(shè)備臺帳和管理維修檔案；  顧客資料檔案；  物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。 3.7 財務(wù)管理 3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算； 3.7.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)

7、、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時間、方式嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范； 3.7.3 實(shí)行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 3.8 顧客滿意度 3.8.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)； 3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3； 3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。 3.9 專項(xiàng)特約服務(wù) 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿

8、足顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求，開展專項(xiàng)特約服務(wù)。 3.10 節(jié)能管理 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。 3.11 突發(fā)性公共事件處理 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進(jìn)，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。4顧客服務(wù) 4.1 接待服務(wù) 有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引

9、導(dǎo)等服務(wù)； 不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。 4.1.1 入駐、退租服務(wù) 顧客需入駐和退租時，應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。 4.1.2 報修接待服務(wù) 顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。 4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù) 4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記； 4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)

10、請收件人簽收； 4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）； 4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。 4.3 裝修管理服務(wù) 4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為； 4.3.2 簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)； 4.3.3 建立顧客裝修檔案

11、，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報登記、審核、驗(yàn)收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。 4.4 投訴處理 4.4.1 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理； 4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日； 4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報書面材料，協(xié)

12、助上級部門做好相應(yīng)工作； 4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理； 4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理； 4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。 4.5 專項(xiàng)特約服務(wù)受理 對顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。 5房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù) 5.1 房屋共用部位維護(hù)管理 5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)； 5.1.2墻表面粉刷無明顯剝

13、落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項(xiàng)修理； 5.1.3 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整； 5.1.4 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 5.1.5 發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時，應(yīng)采取

14、必要的應(yīng)急措施。 5.2 裝修管理 5.2.1 執(zhí)行住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定等相關(guān)規(guī)定； 5.2.2 按照裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的時限，及時審核、回復(fù)裝修人的裝修申報； 5.2.3 每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報告。 5.3 共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù) 5.3.1 變配電系統(tǒng)  高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；

15、 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；  按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；  高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確；  變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確；  直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)；  功率因數(shù)自動補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；  制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理

16、措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；  制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材； 0 高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。 5.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)  每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；  制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；  每月啟動發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘，釋放

17、柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；  每運(yùn)行250小時或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；  發(fā)電機(jī)組手動及自動聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時保證30分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電；  應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象；  定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)； 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。 5.3.3

18、 給排水系統(tǒng)  每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；  生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；  生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物；  雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190-93四川

19、省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)；  制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合城市供水水質(zhì)管理規(guī)定、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法；  二次供水需辦理二次供水衛(wèi)生許可證、供水管理人員持健康證上崗；  二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗(yàn)，取得水質(zhì)檢測合格報告；  制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知顧客；  計(jì)量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)； 0 未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河

20、取水。5.3.4 空調(diào)系統(tǒng)  設(shè)備工作正常、安全裝置有效；  定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)；  每月檢查空調(diào)主機(jī)，測試運(yùn)行控制和安全控制功能，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)；  定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；  定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)；  定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管

21、、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)；  定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；  管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次；  定期對空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求； 0 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求； 1 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)； 2 按國家相關(guān)要求

22、嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度2226，冬季室內(nèi)溫度1822，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。 3 在每個供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時間后又重新投入運(yùn)行時，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。 5.3.5 鍋爐系統(tǒng) 寫字樓物業(yè)管理方案          

23、蒸汽鍋爐 每年由專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測，并對鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。 除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)： 每年對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢； 每半年對蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn)；對爐膛清灰； 每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動排氣一次； 每月對油氣管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對安全

24、連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次； 檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升； 鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠； 在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)； 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； 蒸汽減壓站輸出壓力波動在20之內(nèi)。 各種證書齊備，操作人員持證上崗。  熱水鍋爐 定期對溫控儀進(jìn)行檢測； 附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施。 5.3.6 電梯、自動扶梯  電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無污染；  根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇；

25、  警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運(yùn)行無異常；  自動扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；  應(yīng)由A級專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測并獲得安全檢驗(yàn)合格證，在有效期內(nèi)運(yùn)行； 設(shè)專職人員對電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄；  至少保障一臺電梯24小時運(yùn)行；  電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時

26、，寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修； 0 電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理，機(jī)房內(nèi)溫度不超過設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。 5.3.7 消防系統(tǒng)  當(dāng)被檢測探測器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時，探測器應(yīng)輸出火警信號，同時啟動探測器的確認(rèn)燈；  操作啟動部件，手動火災(zāi)報警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報警信號，報警按鈕應(yīng)當(dāng)有動作顯示；  火災(zāi)時應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)

27、；  報警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災(zāi)報警信號，發(fā)出聲光信號；  故障報警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；  火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報警和故障信號時，如有火災(zāi)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報警信號；顯示故障信號時，如有預(yù)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報警信號；  電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)； 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于

28、首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號均應(yīng)當(dāng)正常；  火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； 0 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；1 確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； 2 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； 3 消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾； 4 自動

29、噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警鈴聲； 5 安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時間； 6 消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象； 7 聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3； 8 消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次； 9 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次； 0 控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵； 1 消防管

30、道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆； 2 保證消防用水的基本儲備，確保火災(zāi)險情時的應(yīng)急滅火用水； 3 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 4 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗； 5 消防主機(jī)除檢修時間外，必需處于開機(jī)運(yùn)行狀態(tài)； 6 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修； 7 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好

31、消防設(shè)備月、季、年度測試工作，按時段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備； 8 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況； 9 制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。 5.3.8 安全防范系統(tǒng)  系統(tǒng)設(shè)置時間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號有邏輯性； 矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識清楚； 傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致；  錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔；

32、60;錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時間、日期及攝像機(jī)編號，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定；  攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；  畫面分割器工作正常、整潔；  監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；  多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，對報警應(yīng)及時響應(yīng)； 0 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息； 1 每季度對UPS電源進(jìn)行一

33、次完全代載放電，并充電檢測； 2 維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機(jī)開蓋檢測箱內(nèi)元件； 3 設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)； 4 制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施； 5 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。 5.3.9 樓控系統(tǒng)  服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；  工作站工作正常、通訊正常、

34、整潔；  傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；  執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確；  直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；  末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固；  執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；  制定應(yīng)急處理程序，定期對計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；  每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對； 0 建立機(jī)房管理制度，

35、控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，無老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。 5.3.10 網(wǎng)絡(luò)通訊  通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；  維護(hù)終端工作正常、整潔；  工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損；  配線架排線整齊，標(biāo)識完好，數(shù)據(jù)齊全；  光纖配架排線整齊，標(biāo)識完好，數(shù)據(jù)齊全；  插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；  建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制

36、度；  專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等；  病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入； 0 實(shí)時對服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份； 1計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進(jìn)行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知相關(guān)部門維修。5.3.11 門禁系統(tǒng)  服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；  工作站工作正常、通訊正常、

37、整潔；  讀卡器指示燈完好、工作正常；  電子門鎖工作正常；  門磁開關(guān)工作正常，靈活有效；  建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；  作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；  每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。 5.3.12 有線及衛(wèi)星電視  衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；  放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔； 5.3.12

38、.3 光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減??；  傳輸線路正常，圖像清晰；  每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。 5.3.13 廣播與背景音樂系統(tǒng)  節(jié)目源設(shè)備工作正常；  信號放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好；  揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；  背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常；  每季度檢測傳輸電壓；  每

39、半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。 5.3.14 數(shù)字會議系統(tǒng)  多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；  視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾；  每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。 5.3.15 停車場管理系統(tǒng)  服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；  工作站工作正常、通訊正常、整潔；  出入口機(jī)工作正常，通訊正常；  區(qū)域及車場車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；

40、 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應(yīng)及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫；  電動道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏；  車輛檢測器工作正常；  執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；  每月對車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實(shí)際情況的校對，并及時調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費(fèi)數(shù)據(jù)； 0 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。 5.3.16 公共照明系統(tǒng)  制定公共照明節(jié)

41、能管理制度，照度符合GB500342004建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；  每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98以上，如有缺損及時更換；  每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。5.3.17 避雷系統(tǒng)  每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測；  保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施； &

42、#160;每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問題及時解決；  每季度對強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好；  成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)： 3類建筑接地電阻：10 2類建筑接地電阻：4 計(jì)算機(jī)房接地電阻：4。 5.3.18 高空作業(yè)設(shè)備  設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期

43、內(nèi)安全運(yùn)行；  設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；  設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)；  吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜；  設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動作靈活；通訊設(shè)備正常；  在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置；  設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；  應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)

44、行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。 5.3.19 測量計(jì)量裝置  測量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性；  電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；  測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料；  建立測量、計(jì)量裝置臺帳和檢定校驗(yàn)記錄表。 5.3.20 標(biāo)識系統(tǒng)  辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)

45、識（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識等）；  辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識；  應(yīng)在主要道路及停車場設(shè)置交通標(biāo)識，主要路口設(shè)路標(biāo)；  配置并在適當(dāng)時使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識；  標(biāo)識的圖形符號應(yīng)符合GB/T 10001.1標(biāo)志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識應(yīng)符合GB2894安全標(biāo)志、GB

46、 13495消防安全標(biāo)志的要求。各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。 6秩序維護(hù)與安全服務(wù) 6.1 門衛(wèi) 6.1.1 主出入口24小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗； 6.1.2 保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)； 6.1.3 對進(jìn)出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通； 6.1.4 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要

47、時引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記； 6.1.5 對物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險物品進(jìn)入。6.2 巡邏 6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點(diǎn)、要害部位每小時至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時制止； 6.2.2 按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時通知有關(guān)部門； 6.2.3 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案； 6.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時到

48、達(dá)，并采取相應(yīng)措施； 6.2.5 對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時報告并記錄。 6.3 安全監(jiān)控 6.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時開通，保證對安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄； 6.3.2 監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時報警，并通知相關(guān)人員及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理； 6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 6.3.4 保持治安電話暢通，接聽及時（鈴

49、響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。 6.4 交通和車輛停放管理 6.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 6.4.2 車輛管理人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問； 6.4.3 收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場； 6.4.4 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全； 6.4.5 非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。 6.5

50、0;安全管理 6.5.1 消防安全管理  應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；  樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖；  定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時予以調(diào)換或報修；  制訂火險應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；  對易

51、燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。 6.5.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防  建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施： 對設(shè)備機(jī)房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固； 對集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇； 對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； 及時準(zhǔn)備必要的搶險物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。  突發(fā)事件管理 根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際情況組織12次應(yīng)急演習(xí)； 當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理

52、，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。 7環(huán)境保潔服務(wù) 7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時建渣堆放處等。 7.2 清潔、保潔責(zé)任制 清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。 7.3 各區(qū)域清潔要求： 區(qū)域 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 外圍及周邊道路 地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水??；路燈表面干凈無污漬。 綠化帶及水池 綠地內(nèi)無雜物，花

53、臺表面干凈無污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池?zé)o異味。 大廳、樓內(nèi)、公共通道 地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。 會議室、接待室 地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。 樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污

54、漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。 公共衛(wèi)生間 地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。 停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。 開水間及清潔間 地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。 電梯及