（精選）深圳蛇口某住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)_secret

1、投 標(biāo) 書(shū)第一項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想一、物業(yè)管理公司接管怡泰雅苑的優(yōu)勢(shì)分析（一）精心設(shè)計(jì)管理方案1針對(duì)怡泰雅苑的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，精心策劃管理方案。站在珠海市紅花湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)和購(gòu)房者生活居住的角度，我們確立了怡泰雅苑物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在怡泰雅苑中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓怡泰雅苑成為城市中的花園。在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動(dòng)式管理方式，務(wù)必通過(guò)我們精心的管理與服務(wù)，

2、使怡泰雅苑真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。2從怡泰雅苑物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們對(duì)發(fā)展商提出了有關(guān)建議，涉及到社區(qū)的整個(gè)策劃和房屋營(yíng)銷(xiāo)，涉及到清潔、綠化、安全等方面的設(shè)計(jì)和裝備。此外，我們還制定了相應(yīng)的前期介入的措施，參與施工與驗(yàn)收，盡量為日后怡泰雅苑的物業(yè)管理工作鋪平道路。3針對(duì)業(yè)主的具體情況，我們對(duì)怡泰雅苑物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。（二）科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體制運(yùn)作體系1 我公司已于98年9月通過(guò)ISO9002質(zhì)量認(rèn)證；科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、縝密

3、的質(zhì)量管理體系是我公司確保怡泰雅苑管理質(zhì)量的有力保證。彰。2 重視人力資源的開(kāi)發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人員素質(zhì)，并在公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修、考核制度，不斷對(duì)人員素質(zhì)進(jìn)行優(yōu)化。我公司管理技術(shù)人員85人中，現(xiàn)有大專(zhuān)以上文化程度的有66人，占78%，其中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27 %，大專(zhuān)生39 人，占46 %，具有高級(jí)職稱(chēng)4 人，占5 %，中級(jí)職稱(chēng) 18 人，占21%，初級(jí)職稱(chēng)33 人，占39 %，保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 （三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì) 1我公司具有豐富的多類(lèi)型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)我公司在管理150萬(wàn)平方米的物業(yè)中，包含各種不同類(lèi)型：如高層

4、住宅、高層辦公樓、商業(yè)大廈、高級(jí)別墅、工業(yè)廠房、會(huì)所、酒店公寓、多層住宅、職工住宅等。2我公司具有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)我公司擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)人員80余名，對(duì)各類(lèi)物業(yè)設(shè)備如電梯、中央空調(diào)、供配電、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，能確保各個(gè)系統(tǒng)都處于良好的運(yùn)作狀態(tài)，使怡泰雅苑的設(shè)備特別是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。3我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務(wù)經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理除開(kāi)展常規(guī)服務(wù)工作外，如何全方位滿足住戶(hù)的各種生活需要，是我公司孜孜以求的服務(wù)境界。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務(wù)宗旨，24小時(shí)全天候?yàn)樽?hù)提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。我們

5、為廣大業(yè)主提供了形式多樣的無(wú)償服務(wù)和合理收費(fèi)的有償服務(wù)。作為綜合服務(wù)的優(yōu)化配套措施之一，既滿足了廣大住戶(hù)的生活要求，又加強(qiáng)了物業(yè)公司和住戶(hù)的溝通與了解，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。怡泰雅苑的住戶(hù)將享受到我們體貼入微的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 （四）企業(yè)文化與品牌優(yōu)勢(shì)1我公司創(chuàng)立了富有特色的企業(yè)文化：企業(yè)宣傳定位：怡泰雅苑物業(yè)管理，真誠(chéng)服務(wù)大家。 質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序。服務(wù)宗旨：奉獻(xiàn)真誠(chéng)服務(wù)，追求卓越管理 。 經(jīng)營(yíng)理念：以人為本，市場(chǎng)為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：樹(shù)立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。企業(yè)文化是凝聚公司員工的價(jià)值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強(qiáng)公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精

6、神財(cái)富，是公司不斷發(fā)展的、強(qiáng)大的、源源不斷的、永不枯竭的推動(dòng)力。三、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)與管理方式怡泰雅苑位于金灣的門(mén)戶(hù)位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和完善的硬件設(shè)施，認(rèn)真做好怡泰雅苑的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義：1 怡泰雅苑高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以有效配合金灣工業(yè)區(qū)對(duì)金灣整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營(yíng)造“邁阿密”式的海濱城市風(fēng)情； 2怡泰雅苑的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以樹(shù)立樣板，維護(hù)宣傳珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)名牌信譽(yù)，直接促進(jìn)怡泰雅苑第一期及以后各期的售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升，為珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻(xiàn)； 3怡泰雅苑高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，給怡泰雅苑的業(yè)主提

7、供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天”的意境，維護(hù)宣傳怡泰雅苑物業(yè)的品牌信譽(yù)?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，我們確立了管理怡泰雅苑的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。(一)管理怡泰雅苑的指導(dǎo)思想用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在怡泰雅苑中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓怡泰雅苑成為“城市中的花園”。（二）管理怡泰雅苑的總體目標(biāo) 1怡泰雅苑在正式接管后一年內(nèi)，通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；2 怡泰雅苑在正式接管后一年內(nèi)，達(dá)到“珠海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)；3 怡泰雅苑在正式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國(guó)消防安全示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；4怡泰雅苑在正

8、式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。(三) 怡泰雅苑的管理方式根據(jù)怡泰雅苑的特點(diǎn)和我物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)怡泰雅苑進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。主要的管理方式如下：1互動(dòng)管理在怡泰雅苑提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理?；?dòng)式物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理處與業(yè)主的互動(dòng)，這樣既維護(hù)業(yè)主權(quán)利、服務(wù)業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作的正常展開(kāi)。（1）管理目標(biāo)互動(dòng)怡泰雅苑的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制定的，管理目的是一致的。（2）管理責(zé)任互動(dòng)怡泰雅苑管理處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而怡泰雅苑的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助管理處工

9、作，并有義務(wù)按業(yè)主公約的要求和規(guī)定合理使用怡泰雅苑物業(yè)，有義務(wù)自覺(jué)維護(hù)怡泰雅苑的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。（3）管理過(guò)程互動(dòng)在怡泰雅苑的日常管理服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，住戶(hù)的感覺(jué)就是物業(yè)管理工作的鏡子。管理處隨時(shí)與住戶(hù)溝通物業(yè)管理狀況，而住戶(hù)也有義務(wù)隨時(shí)向管理處反饋意見(jiàn)和信息，以保證管理處的工作就是住戶(hù)的需要這個(gè)方向。在配套服務(wù)方面。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了怡泰雅苑的業(yè)主的需求，提供多種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。特別是對(duì)于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們?cè)O(shè)計(jì)了相應(yīng)的特色服務(wù)項(xiàng)目。在社區(qū)人文環(huán)境營(yíng)造方面。位于金灣門(mén)戶(hù)的怡泰雅苑必須有一種和金灣整體風(fēng)貌適宜的人文風(fēng)景，為此，我們對(duì)于小區(qū)社

10、區(qū)文化活動(dòng)和環(huán)境社區(qū)文化進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并將在實(shí)際的管理過(guò)程中，經(jīng)常聽(tīng)取客戶(hù)的意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動(dòng)。（4）財(cái)務(wù)收支的互動(dòng)管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財(cái)務(wù)收支，所以管理費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)必須與工作內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，追求財(cái)務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財(cái)務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。三、管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施（一） 時(shí)間承諾怡泰雅苑將通過(guò)對(duì)員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度，發(fā)揚(yáng)金灣工業(yè)區(qū)“時(shí)間就是金錢(qián)，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾：1 在接到住戶(hù)治安方面的求助或報(bào)警信號(hào)后，無(wú)論在怡泰雅苑區(qū)域內(nèi)的任何一點(diǎn)，我們的安管人員都保證于2分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)；2 在

11、接到住戶(hù)有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。（二） 房屋完好率98%怡泰雅苑管理處設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房屋維修責(zé)任人，并按房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)文件嚴(yán)格執(zhí)行。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。（三） 房屋零修及時(shí)率99%，急修及時(shí)率100% 怡泰雅苑管理處設(shè)有專(zhuān)門(mén)的房屋維修責(zé)任人和維修班，我物業(yè)公司設(shè)有工程部和搶修隊(duì)，接到急修指示后8分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，以保證一般維修不過(guò)夜，緊急情況8分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，2分鐘內(nèi)作出正確判斷。在保修期內(nèi)，與珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切合作，以住戶(hù)利益第一為原則，保證維

12、修及時(shí)率達(dá)標(biāo)。（四） 維修工程質(zhì)量合格率100% 怡泰雅苑管理處對(duì)于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開(kāi)始施工和工程驗(yàn)收，管理處自己承擔(dān)的維修工程，也必須通過(guò)內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶(hù)的聯(lián)合檢查驗(yàn)收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%。（五） 管理費(fèi)收費(fèi)率99% 怡泰雅苑管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動(dòng)管理、共同受益”的管理模式，引導(dǎo)住戶(hù)自愿交費(fèi)，并通過(guò)有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。（六） 綠化完好率98%怡泰雅苑管理處將配備充足的人力資源和先進(jìn)的綠化設(shè)備，按照綠化工工作

13、手冊(cè)的要求，開(kāi)展環(huán)境綠化工作，通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”方式的推行，規(guī)范居民行為，與住戶(hù)共同維護(hù)好怡泰雅苑的綠化環(huán)境。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶(hù)搞好屋頂綠化，陽(yáng)臺(tái)綠化。（七） 清潔、保潔率99% 怡泰雅苑管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格執(zhí)行清潔工工作手冊(cè)，并注意作業(yè)時(shí)間的安排，達(dá)到不影響居民正常生活秩序。我們建議珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制怡泰雅苑的垃圾數(shù)量和垃圾種類(lèi)，并引入環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類(lèi)變成可能。再就是發(fā)揮“互動(dòng)式物業(yè)管理”的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶(hù)能自覺(jué)維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。（八） 道路完好率9

14、6% 怡泰雅苑將設(shè)計(jì)制作CI系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識(shí)，確保道路暢通，停車(chē)有序。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。（九） 化糞池、雨水井、污水井完好率100% 怡泰雅苑管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃，保證上述設(shè)施完好。（十） 排水管、明溝暗渠完好率100%怡泰雅苑管理處通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)班”的方式，從技術(shù)和監(jiān)管角度對(duì)住戶(hù)和商業(yè)鋪位的排水給予正確指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行巡視、檢查和維護(hù)制度來(lái)保證完好率，清除蚊蟲(chóng)孳生場(chǎng)所。（十一） 路燈完好率100% 怡泰雅苑管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安管員發(fā)

15、現(xiàn)問(wèn)題立即通知維修班處理。鑒于怡泰雅苑的“門(mén)戶(hù)”位置，管理處將與有關(guān)部門(mén)協(xié)商，加做燈光工程，成為金灣門(mén)戶(hù)的一道風(fēng)景線。（十二） 停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率100% 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車(chē)輛停放的指引、指揮管理是保證停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對(duì)停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。（十三） 公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率100% “互動(dòng)式物業(yè)管理”的關(guān)鍵在于住戶(hù)和管理處目標(biāo)一致，同心協(xié)力，共創(chuàng)文明，該項(xiàng)設(shè)施除了管理處日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)的工作外，必須依賴(lài)住戶(hù)的關(guān)心和配合。有了上述條件，該項(xiàng)設(shè)施完好率100%是很容易實(shí)現(xiàn)的。（十四） 公用設(shè)備完好率99% 怡泰雅苑是小高層建筑群，公用設(shè)

16、備較多，智能化水平較高，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度，除充分發(fā)揮我物業(yè)的技術(shù)實(shí)力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其它專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作，并以每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率99%。（十五） 消防設(shè)施設(shè)備完好率100% 怡泰雅苑管理處將按照消防管理工作手冊(cè)的要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外，還要編制計(jì)劃進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)。（十六） 責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0 怡泰雅苑管理處在開(kāi)辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時(shí)就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶(hù)說(shuō)明，在住戶(hù)裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，

17、杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過(guò)日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶(hù)的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。（十七） 責(zé)任治安案件發(fā)生率0怡泰雅苑管理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉式24小時(shí)治安管理制度，加上怡泰雅苑先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)以及住戶(hù)自覺(jué)防范意識(shí)，我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。（十八） 違章發(fā)生率0 怡泰雅苑管理處將通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶(hù)宣傳并與業(yè)簽定業(yè)主公約，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度，確保違章率為0。（十九） 住戶(hù)有效投訴率1以下，投訴處理率100% 怡泰雅苑管理處啟用“互動(dòng)式物業(yè)管理”

18、模式，加強(qiáng)與住戶(hù)的溝通合作，加上管理處全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)，制度化、規(guī)范化的管理措施，可以確保有效投訴率1之下，投訴處理率100%。（二十） 維修服務(wù)回訪率80% 怡泰雅苑管理處將建立制度，加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作，以此來(lái)促進(jìn)維修水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。（二十一） 住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理滿意率96% 怡泰雅苑管理處通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”的運(yùn)作，通過(guò)對(duì)上述各項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo)，住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的滿意率達(dá)到或超過(guò)96%是很順理成章的。第二項(xiàng)管理組織架構(gòu)與人力資源管理 業(yè) 主 大 會(huì) 業(yè)主委員會(huì)花園城市管理處 監(jiān)控中心（智能化系統(tǒng)維護(hù)班）小區(qū)服務(wù)部會(huì) 所 管 理 班安 保 部 綠 化 部展示

19、中心服務(wù)部清 潔 部 維 修 班社區(qū)文化服務(wù)班二、管理處人員配備崗 位人 數(shù)職 責(zé)素 質(zhì) 要 求備 注主任1人負(fù)責(zé)怡泰雅苑管理處物業(yè)管理全面工作具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9000運(yùn)作副主任1人協(xié)助主任進(jìn)行物業(yè)管理全面工作有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，精通ISO9002運(yùn)作監(jiān)控中心主管1人主管監(jiān)控中心工作電子類(lèi)或自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002運(yùn)作調(diào)度員3人值班和處理各類(lèi)信息，并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)，起到管理“樞鈕”作用中專(zhuān)以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)，電子或自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專(zhuān)業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，

20、懂ISO9002運(yùn)作財(cái)務(wù)人員2人負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)工作，收支工作，并兼管管理處檔案、資料管理工作中專(zhuān)以上會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，懂ISO9002運(yùn)作管理員1人負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類(lèi)投訴、違章以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作專(zhuān)科以上文化，有物業(yè)管理上崗證，懂ISO9002運(yùn)作社區(qū)文化服務(wù)部1人專(zhuān)職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)本科，文科類(lèi)，具創(chuàng)造力，豐富想象力，有能力成功策劃各類(lèi)活動(dòng)會(huì)所管理部主管（兼）負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)專(zhuān)科以上文化，懂經(jīng)營(yíng)，有較佳形象服務(wù)員1人在會(huì)所內(nèi)為住戶(hù)服務(wù)高中以上文化，女，形象較好，25歲以下維修班5人負(fù)責(zé)一般水電維修和小區(qū)房屋維修初級(jí)技工，有上崗證綠

21、化部2人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作有綠化專(zhuān)長(zhǎng)，初中以上文化程度，能吃苦耐勞兼顧展示中心綠化清潔部10人負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作初中以上文化程度，能吃苦耐勞安保部班長(zhǎng)3人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理工作28歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類(lèi)似工作經(jīng)驗(yàn)隊(duì)員15人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理，24小時(shí)巡邏26歲以下，未婚，以上，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)三員工培訓(xùn)培訓(xùn)工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期不斷地實(shí)踐和探索,我們建立了公司、部門(mén)、管區(qū)三級(jí)培訓(xùn)工作體系，制定了一套規(guī)范化、制度化、科學(xué)合理的培訓(xùn)程序。通過(guò)培訓(xùn)，公司已培養(yǎng)了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、管理能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的

22、中層干部和工作技能扎實(shí)、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。接管怡泰雅苑后，我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合怡泰雅苑特點(diǎn)，加大培訓(xùn)力度，以保證怡泰雅苑管理質(zhì)量。 （一）培訓(xùn)目標(biāo)對(duì)管理處全員實(shí)施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項(xiàng)質(zhì)量要求。管理人員持證上崗率達(dá)100%；特殊工種持證上崗率達(dá)100%；員工培訓(xùn)合格率達(dá)100%。（二）培訓(xùn)方式1內(nèi)部培訓(xùn)。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員舉辦各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)類(lèi)型包括入司培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)等，根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場(chǎng)操作、情景模擬等形式。2送外培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。3外聘教師培訓(xùn)。聘請(qǐng)

23、公司以外的專(zhuān)業(yè)人員舉辦各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。4鼓勵(lì)自學(xué)。鼓勵(lì)員工參加與崗位相關(guān)的各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會(huì)議，凡是取得國(guó)家認(rèn)可學(xué)歷畢業(yè)證的給予報(bào)銷(xiāo)學(xué)費(fèi)50%。 （三）培訓(xùn)類(lèi)型1入司培訓(xùn)：所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓(xùn)部的入司培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：（1）公司的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員。（2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)。（3）員工手冊(cè)、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育。（4）公司有關(guān)規(guī)章制度。2上崗培訓(xùn)：?jiǎn)T工入司培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特別對(duì)于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國(guó)家或客戶(hù)有特定資質(zhì)要求的人員，需要認(rèn)真進(jìn)行上崗培訓(xùn)。上崗前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)知

24、識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)組織；上崗前應(yīng)進(jìn)行崗位基本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負(fù)責(zé)組織。3在崗培訓(xùn)： 公司各部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)歸口管理員工的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能的在崗培訓(xùn)。管理處負(fù)責(zé)本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場(chǎng)操作方式。管理處常規(guī)性在崗培訓(xùn)內(nèi)容包括：（1）員工職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)、工作態(tài)度；（2）工作職責(zé)、勞動(dòng)紀(jì)律、規(guī)章制度、管理處狀況；（3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓(xùn)。如工作程序、工作方式、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)

25、調(diào)；（5）圍繞公司與部門(mén)組織的培訓(xùn)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練；（6）管理處認(rèn)為有必要進(jìn)行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。 （四）培訓(xùn)計(jì)劃1接管過(guò)渡期的人員培訓(xùn)為使怡泰雅苑管理處全體人員在接管過(guò)渡期中能迅速適應(yīng)新的管理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進(jìn)入狀態(tài)，開(kāi)展各項(xiàng)工作，接管前公司將組織強(qiáng)化性的集中上崗培訓(xùn) （五）培訓(xùn)考核培訓(xùn)工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核工作，考核分為實(shí)操考核和書(shū)面考核兩種形式。建立培訓(xùn)檔案，記錄考核成績(jī)，并核定培訓(xùn)學(xué)分。每年年末，企劃培訓(xùn)部統(tǒng)計(jì)年度培訓(xùn)累計(jì)學(xué)分，作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。四、人員管理在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。在怡泰雅苑我們將推行

26、人本管理，以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)。 （一）人員管理的原則1 按照公正、公開(kāi)、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識(shí)化、人員結(jié)構(gòu)科學(xué)化的管理原則，對(duì)員工進(jìn)行聘用及管理。2全體員工均采用崗位競(jìng)聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動(dòng)薪動(dòng)的崗位績(jī)效工資制度，員工能上能下，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰。3管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9002質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標(biāo)準(zhǔn)。 （二）人員錄用按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴(yán)把人員錄用關(guān)。由公司人事行政部和用人部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘人員的知識(shí)層次、專(zhuān)

27、業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。凡聘用者要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，并根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行三個(gè)月的試用，試用期滿由公司人事行政部和用人部門(mén)再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽訂聘用合同。 （三）人員考核1實(shí)行崗位管理目標(biāo)責(zé)任制。2建立與工效掛鉤的崗位管理目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，按公司ISO9002質(zhì)量體系中質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)以及員工的職業(yè)道德、組織紀(jì)律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責(zé)等方面在工作中的表現(xiàn)，對(duì)管理處和員工進(jìn)行崗位績(jī)效考評(píng)。3實(shí)施全員崗位責(zé)任量化考核制。 （四）激勵(lì)與懲罰 實(shí)施上述一系列的考評(píng)、考核辦法，除每月評(píng)出量化分?jǐn)?shù)作為管理處及其每一員工當(dāng)月績(jī)效

28、工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分?jǐn)?shù)累計(jì)到年底還作為管理處及員工年終獎(jiǎng)和評(píng)選先進(jìn)的重要依據(jù)。鼓勵(lì)先進(jìn)，鞭策落后，提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門(mén)組成，管理處在日常的管理服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生公司與政府部門(mén)之間、上級(jí)與下級(jí)之間、部門(mén)與部門(mén)與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會(huì)為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機(jī)制。鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)、意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及主人翁精神，及時(shí)把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。 1對(duì)外協(xié)調(diào)（1

29、）與政府有關(guān)部門(mén)及上級(jí)主管部門(mén)建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。（2）設(shè)立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。（3）設(shè)立投訴熱線 。（4）定期召開(kāi)“業(yè)主委員會(huì)”會(huì)議和業(yè)主座談會(huì)。（5）定期走訪聽(tīng)取用戶(hù)意見(jiàn)，發(fā)放并回收住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查表。 2內(nèi)部協(xié)調(diào)（1）設(shè)立員工合理化建議箱。（2）定期開(kāi)展管理干部民主測(cè)評(píng)。（3）建立每周例會(huì)制度。（4）搞好企業(yè)文化建設(shè)，經(jīng)常開(kāi)展員工文體活動(dòng)。 （六）培養(yǎng)員工服務(wù)意識(shí) 物業(yè)管理是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、一體化的管理，體現(xiàn)社會(huì)效益的。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，無(wú)論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。因此，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)，是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教

30、育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識(shí)和觀念：1樹(shù)立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理公司任何時(shí)候都是以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務(wù)。2樹(shù)立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。只有學(xué)會(huì)關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動(dòng)為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會(huì)理解人，才能對(duì)業(yè)主提出的任何細(xì)微、瑣碎的事情采取負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真對(duì)待；只有學(xué)會(huì)尊重人，才能熱情耐心地傾聽(tīng)業(yè)主的要求而不厭其煩。3樹(shù)立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時(shí)極為繁瑣和細(xì)微，我們的工作就是由日常一點(diǎn)一滴的細(xì)微工作組成。4培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長(zhǎng)溝通技

31、巧”的特殊素質(zhì)。物業(yè)管理面對(duì)的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧。 （七）對(duì)業(yè)務(wù)（技術(shù)）作業(yè)層實(shí)行量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 1量化管理（1）實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，對(duì)管理處的經(jīng)營(yíng)和管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)消防機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達(dá)標(biāo)率、用戶(hù)滿意率等作出量化要求。（3）實(shí)施全員量化考核，實(shí)行工資與績(jī)效考核成績(jī)掛鉤。（4）對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)合格率、持證上崗率等。2標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作為體現(xiàn)員

32、工管理的科學(xué)性，管理處各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作將嚴(yán)格按ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作管理，各作業(yè)崗位人員嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求量化操作。 第三項(xiàng)工作計(jì)劃與物資裝備 一、工作計(jì)劃怡泰雅苑管理處采用逐級(jí)負(fù)責(zé)制，“互動(dòng)式物業(yè)管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升，并利用反饋信息進(jìn)行決策修改，循環(huán)往復(fù)，千錘百煉。前期介入階段1與珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽訂怡泰雅苑物業(yè)管理委托合同時(shí)間：中標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)2組建怡泰雅苑管理處時(shí)間：第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護(hù)主管各

33、一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。3管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)時(shí)間：人員到位后三天內(nèi)培訓(xùn)內(nèi)容：見(jiàn)培訓(xùn)計(jì)劃4研究怡泰雅苑規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案，并向珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)人員學(xué)習(xí)，交流時(shí)間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握怡泰雅苑規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案，以達(dá)到前期能有效介入。 5參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理時(shí)間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過(guò)程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況6參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試時(shí)間：按工程進(jìn)度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，借此項(xiàng)工作充分了解怡泰雅苑 的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)7參與小區(qū)的竣工驗(yàn)收時(shí)間：珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)

34、。 （二）入住階段辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動(dòng)儀式時(shí)間：由珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其它相關(guān)部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)， 營(yíng)造喜慶氣氛，達(dá)到宣傳效果。舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)；（2）垃圾分類(lèi)知識(shí)培訓(xùn)；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；（4）裝修管理培訓(xùn)。時(shí)間：用戶(hù)裝修前不定期舉辦內(nèi)容：幫助業(yè)主了解怡泰雅苑情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及 管理處有關(guān)規(guī)定。 （三）日常管理階段由怡泰雅苑正式入伙開(kāi)始至委托管理期間，怡泰雅苑管理處將嚴(yán)格按照標(biāo)書(shū)中的各項(xiàng)承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。二、物資裝備(一)管理用房按照珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)

35、物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：180M2注：按深住紀(jì)<1998>12號(hào)文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計(jì)劃為確保怡泰雅苑的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點(diǎn)、高水平與先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用的原則，擬定以下物資裝備計(jì)劃：1管理設(shè)備：序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端7部49000主任、副主任、財(cái)務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部2小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1套300003區(qū)內(nèi) 系統(tǒng)1套100004標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000005小計(jì)1890002維修工具： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1馬可管道疏通機(jī)1臺(tái)150002室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)2000

36、3電焊機(jī)1臺(tái)10004沖擊鉆1臺(tái)15005電工工具6套30006水工工具1套5007鋁合金梯2架20008常用材料備件1批50009小計(jì)300003清潔綠化工具： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1垃圾箱（分類(lèi)垃圾箱）838402樓層垃圾桶338169003外圍果皮箱1030004電梯廳不銹鋼煙灰筒166215805小計(jì)453204安全裝備： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量金額（元）用 途1天線對(duì)講系統(tǒng)8136002警示牌1641603車(chē)輛減速坡1652804推車(chē)式滅火器540005消防專(zhuān)用器材55006防毒面具711907手提式滅火器3428908安管員裝備630009小計(jì)346205辦公用品： 序號(hào)項(xiàng) 目數(shù)

37、量金額（元）用 途1辦公桌椅10套80002復(fù)印機(jī)1臺(tái)200003打印機(jī)1臺(tái)20004空調(diào)機(jī)2臺(tái)80005 機(jī)1臺(tái)20006檔案柜3個(gè)30007保險(xiǎn)柜2個(gè)10008照相機(jī)1臺(tái)1000社區(qū)文化活動(dòng)9 4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所10辦公用品1批500011印刷品1批30000住戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公約、各類(lèi)表格12小計(jì)860006不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： 序號(hào)項(xiàng) 目金額（元）1不可預(yù)測(cè)費(fèi)用10000物資裝備合計(jì)： 3949407建議納入建造成本的物資裝備序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 量金 額（元）用 途1標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000002垃圾箱（分類(lèi)垃圾箱）838403樓層垃圾桶338169004外圍果皮箱1030005

38、電梯廳不銹鋼煙灰筒166218806警示牌1641607車(chē)輛減速坡1652808空調(diào)機(jī)280009小計(jì)162760第四項(xiàng)物業(yè)管理的前期介入與入住、裝修管理一、 物業(yè)管理的前期介入（一）物業(yè)管理前期介入的含義從時(shí)間概念上講，在物業(yè)管理公司代表業(yè)主會(huì)同發(fā)展商進(jìn)行接管驗(yàn)收之前，物業(yè)管理公司參與的任何工作都是前期介入。從技術(shù)意義上講，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的使用和日常運(yùn)作的認(rèn)識(shí)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，實(shí)用性強(qiáng)，前期介入可以給發(fā)展商以一定的建議，這些建議往往是發(fā)展商的已有客戶(hù)或潛在客戶(hù)的要求，所以前期介入對(duì)發(fā)展商的銷(xiāo)售工作會(huì)帶來(lái)效益。其次，前期介入可以使物業(yè)公司本身受益，物業(yè)管理公司通過(guò)前期介入可以提前對(duì)物業(yè)全方位了解，

39、有利于在入住階段開(kāi)始就對(duì)小區(qū)進(jìn)行有效的管理服務(wù)。當(dāng)然，前期介入最終的受益人是業(yè)主本人。由此可見(jiàn)前期介入工作意義之重大。（二）怡泰雅苑的物業(yè)管理前期介入怡泰雅苑的開(kāi)發(fā)建設(shè)是金灣珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新世紀(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重頭戲，智能化含量高，地理位置比較特殊，物業(yè)管理的前期介入尤其為重要。我物業(yè)管理公司在中標(biāo)并簽訂物業(yè)管理委托合同之后，立即開(kāi)展怡泰雅苑的物業(yè)管理前期介入工作。1怡泰雅苑管理處在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的介入怡泰雅苑的規(guī)劃，設(shè)計(jì)階段已基本完成，怡泰雅苑管理處將補(bǔ)課學(xué)習(xí)，并全面細(xì)致反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃上的問(wèn)題或缺陷，并以咨詢(xún)報(bào)告的形式提交珠海市紅花房地產(chǎn)

40、開(kāi)發(fā)有關(guān)部門(mén)考慮。具體操作時(shí)按以下幾個(gè)方面著手：（1） 配套設(shè)施的完善（2） 水電氣等供應(yīng)容量（3） 安全保衛(wèi)系統(tǒng)（4） 垃圾處理方式（5） 綠化布置（6） 消防設(shè)施（7） 建筑材料選用（8） 其它我物業(yè)公司有關(guān)人員在制作本投標(biāo)書(shū)時(shí)，經(jīng)過(guò)對(duì)有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的了解和研究，已經(jīng)形成了一定的意見(jiàn)，并單獨(dú)在標(biāo)書(shū)中提出。2怡泰雅苑管理處在施工階段的介入 怡泰雅苑管理處在施工階段介入，有利于確保怡泰雅苑的工程施工質(zhì)量和竣工驗(yàn)收，移交和日后物業(yè)管理的連續(xù)性。介入的要點(diǎn)如下：（1） 選派有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員在施工階段參與各項(xiàng)工作。（2） 全面收集各種資料，同時(shí)熟悉各個(gè)部分，為日后的管理作充分準(zhǔn)備。（3） 按國(guó)家規(guī)定的技

41、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位，施工單位，開(kāi)發(fā)商一起進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。（4） 工程施工中不斷檢查了解工程情況。3怡泰雅苑物業(yè)管理處在竣工驗(yàn)收中的介入怡泰雅苑物業(yè)管理處作為成員之一，參與怡泰雅苑的竣工驗(yàn)收，并充分發(fā)揮自己的作用，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并為下步接管驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。 二、住戶(hù)入住管理 （一）入住前管理怡泰雅苑管理處在住戶(hù)入住前做好以下準(zhǔn)備工作。1對(duì)建筑規(guī)劃圖紙、文字資料、竣工驗(yàn)收資料（占地面積、建筑面積、道路面積、清潔面積、綠化面積）等了解并存檔，以盡快掌握設(shè)施、設(shè)備的操作方法、性能及方便日后查找；2明確管轄區(qū)域范圍劃分、毗臨道路名稱(chēng)和四周大型建筑物名稱(chēng)；3清楚了解管轄區(qū)域主干道走向、大門(mén)方

42、向、停車(chē)場(chǎng)位置、室外公共場(chǎng)所設(shè)施配套等現(xiàn)場(chǎng)資料；4掌握管理區(qū)域建筑物具體數(shù)量、方向座次、戶(hù)型、戶(hù)數(shù)及每戶(hù)建筑面積；5清楚明確工程各項(xiàng)目承建（包）單位所負(fù)責(zé)工程范圍，工程負(fù)責(zé)人，聯(lián)系 ；6要求發(fā)展商或銷(xiāo)售商對(duì)房產(chǎn)二次裝修提交意向文字宣傳資料及可行性規(guī)范制度；7確定入住時(shí)間，提前一周通過(guò)傳媒、報(bào)紙和現(xiàn)場(chǎng)張貼住戶(hù)入住手續(xù)的辦理程序； （二）入住儀式物業(yè)管理公司協(xié)助發(fā)展商搞好入住儀式，完成辦公現(xiàn)場(chǎng)布置，完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置，協(xié)調(diào)檢閱儀仗隊(duì)、升旗儀式等活動(dòng)。為了使住戶(hù)對(duì)新家怡泰雅苑，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過(guò)程，展現(xiàn)我物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)工業(yè)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、住戶(hù)代表參加入住儀式，為共同營(yíng)

43、造安寧、祥和、積極向上的氣氛和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開(kāi)端。同時(shí)，管理處開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)辦公，采用“一站一式一日通”的形式，方便住戶(hù)辦理入住手續(xù)。入“城”儀式日程安排1 由珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣布入“城”儀式開(kāi)始；2 升旗、奏國(guó)歌、儀仗隊(duì)象征性入城；3 地產(chǎn)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話并宣布“金鑰匙”交付開(kāi)始；4 由珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)將象征怡泰雅苑特制“金鑰匙”交給我物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，以示我物業(yè)正式接管怡泰雅苑；5 由我物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)將象征住戶(hù)房門(mén)的“金鑰匙”交給住戶(hù)代表，以示住戶(hù)正式入伙。6 業(yè)主鑒定業(yè)主公約儀式；7 業(yè)主代表講話。8 其他慶祝節(jié)目。三、住戶(hù)裝修管理為了加強(qiáng)本小區(qū)裝修工程的管理和監(jiān)督，有

44、效防止違章裝修行為，保障住宅結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)居民的正常生活秩序，根據(jù)珠海市住宅裝修管理規(guī)定、建設(shè)部家庭居室裝修管理試行辦法等有關(guān)法規(guī)，我們將采取有效措施加強(qiáng)住戶(hù)裝修管理。（一） 小區(qū)入伙時(shí)，管理處將組織35家符合資質(zhì)要求的裝修公司在指定地點(diǎn)提供承攬裝修服務(wù)，不允許其它裝修公司隨便進(jìn)入小區(qū)。（二）業(yè)主裝修居室必須通知裝修施工單位提前三天到管理處申請(qǐng)裝修手續(xù)。1領(lǐng)取住戶(hù)手冊(cè)，參加“業(yè)主入住培訓(xùn)班”學(xué)習(xí)有關(guān)規(guī)定，了解辦事及管理程序。2詳細(xì)填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表、保證書(shū)，裝修內(nèi)容必須如實(shí)填寫(xiě)。3出示裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、施工方案及圖紙。4經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，到財(cái)務(wù)部繳納裝修管理押金。5憑財(cái)務(wù)收費(fèi)單到

45、管理處辦理臨時(shí)出入證、裝修許可證（其中一份必須貼于裝修單位門(mén)上，以便檢查）。（三）裝修施工不能按期完成或增加內(nèi)容時(shí)，須提前兩天到管理處辦理延期或增加裝修內(nèi)容申報(bào)手續(xù)。（四）裝修施工時(shí)間為上午8：00至12：00，下午2：006：00，超時(shí)施工，不許使用任何電動(dòng)工具和發(fā)出敲打聲。否則，管理處有權(quán)責(zé)令停工。住戶(hù)入住率不到30%，經(jīng)管理處批準(zhǔn)可適當(dāng)調(diào)整施工時(shí)間。（五）不允許封閉陽(yáng)臺(tái)、設(shè)防盜網(wǎng)，但可以在窗戶(hù)內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花，由管理處統(tǒng)一格式、統(tǒng)一施工。（六）嚴(yán)禁改動(dòng)或損壞室內(nèi)外的柱、梁、樓板、承重墻、消防通道、外墻等主要建筑。嚴(yán)禁加設(shè)附加建筑物或屋外廣告。（七）裝修施工用電，應(yīng)申報(bào)并說(shuō)明電器工具的品種

46、、負(fù)荷。不得私自在戶(hù)外更改或接駁水、電。（八）裝修廚房、衛(wèi)生間、地面和墻圍必須先做防水處理，并由管理處進(jìn)行24小時(shí)的閉水試驗(yàn)，確認(rèn)不漏、滲水后，才允許鋪地磚。（九）空調(diào)機(jī)必須按指定位置安裝，不得影響樓宇外觀，空調(diào)機(jī)滴水必須引入雨水管或地漏內(nèi)。（十）裝修施工只能在住宅內(nèi)進(jìn)行，不得占用公共場(chǎng)所作業(yè)、堆放材料。裝修現(xiàn)場(chǎng)施工單位必須統(tǒng)一配備滅火器，有燒焊作業(yè)的須出示特種行業(yè)操作證。（十一）管理處對(duì)裝修施工實(shí)行巡查監(jiān)督管理，每天不少于三次進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)巡查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。（十二）裝修垃圾只能在每天下午2：30至5：00袋裝清運(yùn)出小區(qū)（袋裝放于管理處指定位置，裝修垃圾由管理處統(tǒng)一清運(yùn)）。（十三）工程

47、完工后，須經(jīng)管理處驗(yàn)收，交回住戶(hù)手冊(cè)、申請(qǐng)、許可證、臨時(shí)出入證等全部資料，若無(wú)違章或損壞設(shè)施、垃圾按規(guī)定清運(yùn)出小區(qū)，則原數(shù)退還押金（不計(jì)利息）。（十四）管理處對(duì)違反本規(guī)定者，根據(jù)情節(jié)和后果可做如下處理：1 責(zé)令停工；2 責(zé)令恢復(fù)原狀；3 扣留或沒(méi)收工具；4 停水、停電；5 賠償經(jīng)濟(jì)損失；6 按保證書(shū)從裝修押金中扣除；7 采取法律手段；8 重新參加“業(yè)主入住培訓(xùn)班”學(xué)習(xí)。第六項(xiàng)智能化系統(tǒng)的管理一、智能系統(tǒng)管理的前期措施我們將在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段，選派高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人員提前介入，積極參于配合相關(guān)工作，力爭(zhēng)盡快盡早熟悉整個(gè)智能系統(tǒng)，在前期從物業(yè)管理角度給出建議。對(duì)相關(guān)上崗人員，進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能

48、、技術(shù)培訓(xùn)以及持續(xù)的在職培訓(xùn)。1對(duì)監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理，所轄設(shè)備的性能、原理、特點(diǎn)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范，故障處理方法、報(bào)警處理程序等方面的培訓(xùn)。2管理處相關(guān)人員進(jìn)行住宅內(nèi)智能系統(tǒng)終端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。3對(duì)工程維修人員進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施原理、使用操作方法、維護(hù)，維修規(guī)程等方面的培訓(xùn)。4對(duì)保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能終端設(shè)施、巡更簽到器、停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的使用操作方法以及各類(lèi)事件處理程序等方面的進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)。5所述各類(lèi)人員必須考核合格后，方能上崗、留崗。二、智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)（一）智能監(jiān)控中心的設(shè)置及運(yùn)作 小區(qū)設(shè)置集中的智能監(jiān)控中心，遣專(zhuān)人實(shí)

49、施24小時(shí)監(jiān)控操作，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全小區(qū)運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等，作為小區(qū)總值班聯(lián)絡(luò)各種支持和資源，完成小區(qū)正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功能。智能監(jiān)控中心實(shí)行3班倒，每班1人，在任何情況下堅(jiān)守崗位、履行總值班職能。智能監(jiān)控中心權(quán)限及職能：負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)之監(jiān)控主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)。負(fù)責(zé)小區(qū)運(yùn)行信息收集、統(tǒng)計(jì)、分析、傳遞，制作統(tǒng)計(jì)報(bào)表。受理小區(qū)住戶(hù)、業(yè)主及本管理處其它崗位人員提出的服務(wù)申請(qǐng)與投訴，協(xié)調(diào)相關(guān)人員并予以處理，對(duì)處理結(jié)果作 回訪和記錄。發(fā)生應(yīng)急事件時(shí)，履行調(diào)度指揮職能，及時(shí)組織力量處理并向上級(jí)報(bào)告。（二）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行 1保安巡更系統(tǒng) 為保證保安巡更人員切實(shí)

50、巡查到位，及時(shí)了解巡查過(guò)程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)小區(qū)所布置的巡更簽到點(diǎn)和小區(qū)特征，管理處將組織隊(duì)伍，合理安排路線，實(shí)行24小時(shí)全天候巡更。智能中心將把巡更路線、簽到器點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的時(shí)間間隔和巡更遙控器、對(duì)講機(jī)的資料記入電腦加以控制。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控人員將立即與巡更人員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類(lèi)別。一般情況時(shí)，由巡更人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中心將記錄事發(fā)原因；遇要支援時(shí)，由智能中心派出快速應(yīng)急隊(duì)伍趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助解決；緊急情況時(shí)，按本公司應(yīng)急處理方案辦理。為保證巡更人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀況，我們將制定合理的值班程序，對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。

51、2水、電、燃?xì)庾詣?dòng)抄表系統(tǒng)根據(jù)市政府關(guān)于水、電、氣抄表到戶(hù)統(tǒng)一收費(fèi)的原則精神及小區(qū)的具體情況，管理處將密切配合市主管部門(mén)做好此項(xiàng)工作。燃?xì)獬?、?jì)費(fèi)由市燃?xì)夤矩?fù)責(zé)，而水電表的抄錄、計(jì)費(fèi)等工作將由小區(qū)物業(yè)管理處配合供水、供電通過(guò)電腦終端進(jìn)行操作。我公司將積極創(chuàng)造條件，使三表自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)正常運(yùn)作，以便準(zhǔn)確、及時(shí)、無(wú)打擾地完成業(yè)主、客戶(hù)水電表抄錄，我方將與供水供電主管部門(mén)聯(lián)系，采用統(tǒng)一的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法，按市政府規(guī)定實(shí)施統(tǒng)一收費(fèi)，并以銀行托收方式結(jié)算，減輕居民水電費(fèi)負(fù)擔(dān)，消除收費(fèi)中間層糾紛。3智能停車(chē)管理系統(tǒng)小區(qū)管理處對(duì)于車(chē)輛的管理，除了采用固定崗?fù)猓瑢⒊浞掷弥悄茉O(shè)備的先進(jìn)功能。智能中心將已辦

52、理停車(chē)手續(xù)的車(chē)主資料記入電腦，并配發(fā)感應(yīng)式磁卡，控制道閘起落，完成車(chē)輛出入登記。一旦車(chē)主將磁卡丟失，應(yīng)立即報(bào)告管理處，可避免出現(xiàn)丟車(chē)事故。外來(lái)車(chē)輛的進(jìn)出在嚴(yán)格控制的情況下，由固定崗輸入該車(chē)資料方準(zhǔn)予進(jìn)場(chǎng)。出場(chǎng)時(shí)調(diào)出電腦資料核對(duì)無(wú)誤方能離開(kāi)。未在智能停車(chē)系統(tǒng)監(jiān)控下的車(chē)輛無(wú)法進(jìn)出。4保安監(jiān)控系統(tǒng)電梯、小區(qū)及周邊各重要通道等部位布置的攝像機(jī)，24小時(shí)密切監(jiān)控小區(qū)停車(chē)場(chǎng)、重要出入口、圍墻等主要場(chǎng)所。智能中心的監(jiān)控人員將實(shí)施24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動(dòng)崗、固定崗的人員多層監(jiān)控，對(duì)小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域的固定崗、巡更人員

53、、快速應(yīng)急隊(duì)伍及公安部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。緊急情況時(shí)按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。5消防報(bào)警系統(tǒng)樓宇火災(zāi)危險(xiǎn)性大，一旦起火則不易控制，消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。智能中心消防監(jiān)控設(shè)備必須24小時(shí)正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。智能中心消防監(jiān)控在任何時(shí)候均有人值班，并嚴(yán)格按照公司消防設(shè)施管理規(guī)定，定時(shí)檢查維護(hù)和試運(yùn)行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號(hào)，將按公司“應(yīng)急處理程序”和“滅火作戰(zhàn)方案”執(zhí)行。6電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)電梯是住宅樓宇和辦公樓重要的垂直交通工具，但由于電梯轎箱是一個(gè)較小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會(huì)感到處于孤立無(wú)援境地，心情將十分緊張煩躁。因此電梯中設(shè)有報(bào)警按鈕和對(duì)外通話裝置。智能中心接聽(tīng)報(bào)警后，一方面通過(guò)閉路電視觀察梯內(nèi)情況，并應(yīng)與梯內(nèi)