銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析農(nóng)商銀行作為地方性金融機(jī)構(gòu)，結(jié)合自身信貸業(yè)務(wù)運(yùn)行規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)特征，持續(xù)加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)規(guī)范管理，有效推動(dòng)信貸經(jīng)營(yíng)管理效能提升，實(shí)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)低風(fēng)險(xiǎn)、高效率、高質(zhì)量、高收益運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展。在銀行信貸業(yè)務(wù)中，抵押貸款由于業(yè)務(wù)規(guī)范程度高、具備確定的風(fēng)險(xiǎn)兜底措施等，成為銀行機(jī)構(gòu)普遍青睞的貸款品種，而抵押物又以房產(chǎn)為主。近年來，銀行房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)在實(shí)際操作中暴露出不少風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于農(nóng)商銀行而言，如何有效防范和控制房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為當(dāng)前面臨的重要課題。一、房地產(chǎn)抵押范疇房地產(chǎn)抵押通常指的是國有土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)抵押和在建工程抵押三種。抵押房地產(chǎn)是對(duì)銀行

2、債權(quán)的一種擔(dān)保形式，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，銀行作為債權(quán)人，有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)處置價(jià)款優(yōu)先受償。二、從實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)來看，銀行房產(chǎn)抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要可以分為以下幾類：1.借款人過高的融資預(yù)期。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，通常有自己的可貸資金量預(yù)期，但由于其可供抵押的房產(chǎn)有限，在抵押房產(chǎn)評(píng)估過程中，抵押人可能與評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)成“低值高估”的交易。2.抵押房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“泡沫”，目前通常作為抵押物的住宅、商用房、廠房等房產(chǎn)，在政策層面不斷加大調(diào)控的同時(shí)，也被監(jiān)管部門納入限控行業(yè)，一些抵押房產(chǎn)出現(xiàn)了不足值的風(fēng)險(xiǎn)。3.借款人消極履行債務(wù)。一旦抵押房產(chǎn)嚴(yán)重不足值，借款人有可

3、能出現(xiàn)資不抵債情況或者為了逃避債務(wù)履行義務(wù)而提前轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，當(dāng)合同到期、其名下已無其他可執(zhí)行資產(chǎn)時(shí)，不排除有的借款人、抵押人提前對(duì)抵押房產(chǎn)作出一些有損價(jià)值的處置。借款人、抵押人消極履行合同，將導(dǎo)致銀行面臨被迫接收不足值抵債房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。4.收回抵債房產(chǎn)的流程成本過高。在銀行訴諸法律收回抵債房產(chǎn)的過程中，由于借款人無力負(fù)擔(dān)或者拒絕承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，銀行需要從接收的房產(chǎn)價(jià)值中扣除債務(wù)人和債權(quán)人應(yīng)分別承擔(dān)的稅費(fèi)，以及該房產(chǎn)拍賣出售變現(xiàn)的流程稅費(fèi)，從實(shí)際操作來看，假設(shè)銀行能夠以接收價(jià)值成功拍賣抵債房產(chǎn)，最終損失的部分主要是繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。三、解決措施及建議 1.加強(qiáng)評(píng)估環(huán)節(jié)跟進(jìn)，確保合理抵押。為了有效規(guī)避抵押

4、房產(chǎn)“低值高評(píng)”的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)在客戶的評(píng)估行為之前對(duì)擬抵押房產(chǎn)進(jìn)行初步詢價(jià)。在貸款審查環(huán)節(jié)（包括貸款審查崗、貸審小組、貸審會(huì)）也要對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行公允性判斷，并列為貸款審查工作的必選項(xiàng)目進(jìn)行硬性規(guī)定，切實(shí)防范抵押房產(chǎn)“低值高評(píng)”的風(fēng)險(xiǎn)。2.關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)，適當(dāng)增加擔(dān)保物。為了有效防范和應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)貶值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在貸款存續(xù)期間，銀行應(yīng)高度關(guān)注抵押房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)管理和業(yè)務(wù)條線協(xié)同，對(duì)抵押房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和抵押人行為進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)?！?。3.有效防控信用風(fēng)險(xiǎn)。抵押歸根結(jié)底只是風(fēng)險(xiǎn)保底措施，有效防范借款人、抵押人消

5、極履行債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，最重要的還是要靠銀行自身做好貸款“三查”。只有著重核查借款人的經(jīng)營(yíng)情況（特別是現(xiàn)金流）、還款能力、資產(chǎn)狀況、信用狀況和資金用途，轉(zhuǎn)變過度重視抵押物、擔(dān)保物等傳統(tǒng)做法，才能有效地防范信用風(fēng)險(xiǎn)。4.盡量規(guī)避流程成本。從不良貸款管理與處置合規(guī)盡責(zé)角度考慮，目前大多數(shù)銀行在貸款合同到期時(shí)通過法律手段進(jìn)行抵押物處置，訴訟流程和時(shí)間較長(zhǎng)。銀行可以在完善自身制度和流程的基礎(chǔ)上，通過與抵押人達(dá)成協(xié)議的方式，以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)受償或以變賣價(jià)款優(yōu)先受償，規(guī)避通過司法渠道解決產(chǎn)生的流程成本。5.建議減免以房抵債業(yè)務(wù)稅費(fèi)。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷深化的背景下，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，尤其是房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)貶值的情況可能會(huì)越來越普遍。為更好