住房信貸風險的形成及防范

1、住房信貸風險的形成及防范        一、住房信貸風險的形成   1.由借款人引發(fā)的風險。即由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導致銀行利益受損產生的風險，這是住房信貸風險中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。我國正處于就業(yè)壓力的高峰，勞動力的相對過?，F象將在一定時期內存在；加上人們選擇工作的觀念也在發(fā)生變化，伴隨著勞動用工制度的深化改革和企業(yè)經營狀況的起伏變化等，這些都會影

2、響借款人收入的穩(wěn)定，從而影響還款計劃的順利執(zhí)行。我國目前對借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過程或動態(tài)審查；主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財務狀況進行持續(xù)有效的監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預測也相當困難。并且，我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查和評估的機構，商業(yè)銀行很難對借款人資信的真實狀況做出準確的定量判斷。二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產價格大幅度下降，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，也就

3、是所謂的“理性違約”。這種風險對銀行的損害更大。房地產行情上漲時，這種情況一般不會發(fā)生。但房地產的發(fā)展具有非常強的周期性，我國房地產同樣也要遵循這個規(guī)律。三是個別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方的信息不對稱，在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款。這種情況雖然數量不大，但危害相當嚴重。四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。   2.由房地產開發(fā)商引發(fā)的風險。即由于房地產開發(fā)商不能按照合同約定準時、按合同質量標準將樓房交付借款人使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛，貸款利益受到損失。具體表現：一是善意違約。開發(fā)商

4、將購房款入賬后，因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環(huán)境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標準，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴的機會，通過不正當的手段，以其關聯(lián)企業(yè)或有特殊關系的個人名義購買開發(fā)的房產，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。   3.銀行自身引發(fā)的風險。商業(yè)銀行作為貸方當事人，是住房信貸風險的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風險的最大受益者，理應在防范信

5、貸風險上積極主動。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行由于信息不對稱和自身體制不健全而面臨風險，主要包括逆向選擇和道德風險。按照委托代理理論，在銀行向房地產開發(fā)商和購房者提供貸款上，商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強冒險精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款，從而給商業(yè)銀行帶來風險。最近兩三年，由于房價大幅度上漲，許多投資性購房者在短時間內致富，造成投資性購房者所占的比重在不斷上升，出現了利用一套住房重復抵押、多次抵押和循環(huán)抵押進行貸款，過度投機等行為，這無疑加重商業(yè)銀行的風險。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)

6、良資產，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風險的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進行商業(yè)用房貸款，或者對未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風險是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范，是信貸風險防范工作的重中之重。                  4.借款契約引發(fā)的風險。一是合同潛伏的風險。由于借貸雙方簽訂的借

7、款合同存在漏洞和缺少重要條款，導致貸款風險。這種風險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風險。如借款人不具備抵押和質押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規(guī)定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當擔保人，從短期看，規(guī)模小或經營不善的單位相當多，讓這些企業(yè)充當擔保者并不能保證貸款人的債權利益；從長期來看，在市場經濟中，任何企業(yè)充當擔保人，貸款人債權利益的實現也不一定有保證。   5.抵押物引發(fā)的風險。目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關

8、條款的限制，難以達到目的；三是價值不實，抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。   二、住房信貸風險的防范   1.加強貸款管理。一是商業(yè)銀行要提高認識，克服把房地產信貸片面作為一種“優(yōu)良資產”大力發(fā)展，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防范金融風險的意識。國際上的經驗一再證明，住房信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的社會預期

9、高度正相關，不能簡單地認為住房信貸是低風險品種。要改變把住房信貸當作低風險品種開發(fā)的觀點，讓房地產信貸業(yè)務步入理性運行的軌道。既要支持有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時，應注意市場細分，優(yōu)化自身的貸款結構；要合理設定高檔住房信貸與中低檔住房信貸的比例、商業(yè)樓宇與住宅開發(fā)信貸比例、開發(fā)貸款與個人住房信貸比例、開發(fā)貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規(guī)定，嚴格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產項目。對資本金達不到規(guī)定標準、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強貸

10、款管理，對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。對開發(fā)商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發(fā)結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業(yè)銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。   2.拓寬房地產融資渠道。目前國內房地產開發(fā)

11、和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規(guī)模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會籌集開發(fā)資金。目前，我國4萬余家的房地產企業(yè)中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監(jiān)管部門應該適當放松對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上的小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產業(yè)。房地產投資基金屬于股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投

12、資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩(wěn)定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，滿足部分居民的購房需要。                  3.加強信用風險管理。建立對個人信用進行調查

13、和評估的專門機構，建立和完善個人信用等級制度，加強對借款人的借款動機和還款能力的審查。貸款風險管理是從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值評估、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)、對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環(huán)節(jié)，一是加強對借款人還款能力的審查。建立借款人資信管理動態(tài)系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收人情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等。特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機的調查。根據借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。二是嚴格審查房地產開發(fā)商的開發(fā)資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項目資料，如建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、商品房