上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

1、2014年上半年昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告摘要2014年上半年昆明主城區(qū)共取得105張商品房預(yù)售許可證，較2013年上半年增加了75張，新批準(zhǔn)預(yù)售面積為899.60萬平方米，同比增長58.23%。2014年上半年，昆明共成交商品房面積535.38萬平方米，同比增長27.38%。上半年銷供比為0.60，供仍大于求，庫存壓力進(jìn)一步加劇。1、2014年上半年昆明房地產(chǎn)市場綜述上半年昆明樓市供應(yīng)量與成交量同比均大幅增長。2014年上半年昆明主城區(qū)共取得105張商品房預(yù)售許可證，較2013年上半年增加了75張，新批準(zhǔn)預(yù)售面積為899.60萬平方米，同比增長58.23%。2014年上半年，昆明共成交商品房面積

2、535.38萬平方米，同比增長27.38%。上半年銷供比為0.60，供仍大于求，庫存壓力進(jìn)一步加劇。上半年開發(fā)商拿地意愿下降，成交面積同比下降超七成。2014年上半年開發(fā)商拿地意愿繼續(xù)下降，土地成交面積和成交金額均呈下降趨勢，共成交土地72宗，成交面積為243.15萬平方米，同比下降75.55%；土地成交金額77.30億元，同比下降74.91%。2014年上半年昆明土地市場總體成交均價(jià)為211.95萬元/畝，同比上漲2.62%。昆明土地市場整體樓面均價(jià)上漲，為1289.69元/平方米，同比上漲10.70%。2、 2014年上半年昆明商品房市場供求分析2.1供應(yīng)量分析：2014年上半年供應(yīng)量約9

3、00萬平方米，同比增長近六成2014年上半年昆明主城區(qū)共取得105張商品房預(yù)售許可證，較2013年上半年增加了75張，新批準(zhǔn)預(yù)售面積為899.60萬平方米，同比增長58.23%，高于2011-2013年同期水平。2.2 區(qū)域供應(yīng)對比：各區(qū)域供應(yīng)量均超過了100萬平方米，呈貢新區(qū)、五華區(qū)和官渡區(qū)同比增幅均逾一倍從區(qū)域商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積來看，2014年上半年各區(qū)域新增供應(yīng)量較大，均在100萬平方米以上，其中官渡區(qū)商品房新增供應(yīng)量最大，新批準(zhǔn)預(yù)售面積為289.02萬平方米，占總量32.13%；其次是五華區(qū)，新批準(zhǔn)預(yù)售面積為199.71萬平方米，占總量22.20%；西山區(qū)和呈貢新區(qū)的新批準(zhǔn)預(yù)售面積介

4、于140-150萬平方米之間，分別為147.79萬平方米、140.57萬平方米；盤龍區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售面積為122.51萬平方米，所占比重為13.62%。從區(qū)域商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長率來看，呈貢新區(qū)、官渡區(qū)和五華新區(qū)的新批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增幅均逾一倍，分別為187.62%、175.05%、138.58%；盤龍區(qū)新增預(yù)售面積和2013年同期基本持平；西山區(qū)新增預(yù)售面積和2013年同期下降了29.00%。2.3 商品房成交量分析：上半年商品房成交套數(shù)和成交面積為近四年同期成交最高值2014年上半年，昆明共成交商品房面積535.38萬平方米，同比增長27.38%。從2011-2014年上半年商品房成交

5、面積來看，2014年上半年為近四年同期高峰。2014年上半年商品房成交面積在1月、3月和4月均超過了100萬平方米；上半年的成交面積最低是2月，僅成交了47.81萬平方米。2014年上半年，昆明商品房成交套數(shù)較大，共成交61729萬套，同比增長30.50%。2013年上半年1月、3-5月成交套數(shù)均破萬套。2014年上半年全國大部分城市市場成交量降幅明顯，而昆明商品房成交面積和成交套數(shù)均為近四年上半年成交最高值，主要原因一方面滯后備案另一方面是市場放量較大，供應(yīng)量也為近四年上半年最高。2.4 半年度供銷比對比：銷供比為0.60,供過于求2013年上半年，昆明商品房市場新批準(zhǔn)預(yù)售面積為899.60

6、萬平方米，成交面積為535.38萬平方米，新批預(yù)售面積和成交面積差額為364.22萬平方米，銷供比為0.60,供仍大于求，庫存壓力進(jìn)一步加劇。3、 2014年上半年昆明招拍掛土地交易分析注：含住宅、金融、商業(yè)、工業(yè)等用地，其中教育科研設(shè)計(jì)用地、加油、加氣站用地歸類為工業(yè)用地3.1 土地成交量分析：開發(fā)商拿地意愿放緩，土地成交面積及金額同比均呈下降態(tài)勢2013年下半年開始昆明土地市場明顯降溫，2014年上半年延續(xù)這一現(xiàn)象，開發(fā)商拿地意愿繼續(xù)下降，土地成交面積和成交金額均呈下降趨勢。2014年上半年共成交土地72宗，成交面積為243.15萬平方米，同比下降75.55%；土地成交金額77.30億元，

7、同比下降74.91%。3.2 分區(qū)域土地成交量分析：上半年官渡區(qū)成交量最大從土地成交宗數(shù)上來看，2014年上半年昆明共成交72宗土地，其中官渡區(qū)成交了19宗；其次是五華區(qū)，成交了15宗；西山區(qū)和呈貢新區(qū)均成交了13宗；其他（尋甸縣、宜良縣等）共成交了8宗；盤龍區(qū)最少，僅成交了4宗。從成交面積上來看，官渡區(qū)土地成交面積最大，約1497.89畝，占上半年總成交面積的41.07%；其次是呈貢新區(qū)，成交了715.68畝，占總成交面積的19.62%；五華區(qū)和西山區(qū)分別成交了565.10畝、450.27畝；其他昆明主城區(qū)周邊區(qū)縣（尋甸縣、宜良縣等）共成交了316.06畝；盤龍區(qū)成交面積最少，為102.23

8、畝。3.3 分用途土地成交分析：各規(guī)劃用途土地成交面積同比大幅下降，以住宅用地為主從昆明市土地成交規(guī)劃用途來看，2014年上半年各規(guī)劃用途土地成交面積同比均大幅下降，其中商業(yè)/辦公用地下降幅度最大，為85.64%；公建及市政用地和住宅用地降幅分別為77.19%、75.72%；工業(yè)用地下降了32.44%。2014年上半年共成交土地3647.24畝，其中住宅用地成交面積最大，成交面積為1772.29萬平方米，占成交總面積的48.59%；其次是工業(yè)用地，成交面積為922.56萬平方米，占成交總面積的25.29%；商業(yè)/辦公用地成交面積為804.67萬平方米，占成交總面積的22.06%；公建及市政用地

9、成交面積為147.72萬平方米，占成交總面積的4.05%。3.4 土地成交價(jià)格分析：上半年僅公建及市政用地成交均價(jià)同比走低，其余土地均同比上漲2014年上半年昆明土地市場總體成交均價(jià)為211.95萬元/畝，同比上漲2.62%。其中昆明住宅用地成交均價(jià)為272.32萬元/畝，同比上漲7.57%。上半年自然人毛強(qiáng)競得的1宗位于五華區(qū)虹山東路121-123號的地塊成交均價(jià)最高，為895.01萬元/畝，而昆明華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得的1宗倘甸鎮(zhèn)馬街村委會地塊成交均價(jià)最低，為35.00萬元/畝。昆明商業(yè)/辦公用地成交均為298.85萬元/畝，同比大幅上漲，漲幅為62.43%；其中云南云旅房地產(chǎn)開發(fā)有限

10、公司競得的1宗五華區(qū)東風(fēng)西路83號地塊成交均價(jià)最高，為1063.41萬元/畝，昆明譽(yù)明投資開發(fā)有限公司競得的1宗倘甸鎮(zhèn)海子村委會地塊成交均價(jià)最低，成交價(jià)為29.98萬元/畝。昆明工業(yè)用地成交均價(jià)為37.83萬元/畝，同比上漲6.67%；公建及市政用地成交均價(jià)為101.75萬元/畝，同比大幅下跌，跌幅為57.12%。3.5 土地樓面地價(jià)分析：上半年土地成交樓面均價(jià)同比上漲2014年上半年，昆明土地市場整體樓面均價(jià)上漲，為1289.69元/平方米，同比上漲10.70%。其中昆明住宅用地成交樓面地價(jià)為1530.43元/平方米，同比上漲30.74%。其中昆明紅凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得的1宗五華區(qū)紅云街道辦事處崗頭村片區(qū)地塊樓面地價(jià)最高，為6024.61元/平方米；而昆明華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得的1宗倘甸鎮(zhèn)馬街村委會地塊樓面地價(jià)最低，為291.66元/平方米。商業(yè)/辦公用地成交樓面地價(jià)為1616.66元/平方米，同比上漲82.75%。其中云南山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得的1宗昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂片區(qū)前衛(wèi)西路以南地塊樓面地價(jià)塊最高，為9768.76元/平方米，而昆明譽(yù)明投資開發(fā)有限公司競得的1宗倘甸鎮(zhèn)海子村委會地塊樓