龍湖碧楓軒項(xiàng)目融資計(jì)劃書精編版

1、龍湖碧楓桿項(xiàng)融資計(jì)文件編碼劃書請?zhí)顚懝久Q龍 湖 碧 楓 軒 項(xiàng) 目 融 資 計(jì) 劃 書第一節(jié)公司基本情況易縣龍湖碧楓軒度假村有限公司成立于2003年，是專項(xiàng)的項(xiàng)目公司，以開發(fā)建設(shè) 龍湖碧楓軒別墅為唯一的專業(yè)項(xiàng)目。以下是公司的注冊號及批件:序證件名稱制發(fā)單位制發(fā)期備注號1固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案河北省發(fā)展改革委員2009年6月正件證會16 n易縣發(fā)改備字(2009) 32易縣發(fā)展改革局號2國有土地使用證易縣國土資源局2008年7月正件易國用(2008)第03-8192 號1日3企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照易縣工商行政管理局2008年12正件注冊號：02月29日4組織機(jī)構(gòu)代碼證保定市易縣質(zhì)量技術(shù)2009年1月

2、正件代碼：-0監(jiān)督局12 n5稅務(wù)登記證易縣地方稅務(wù)局2009年1月正件冀保地稅易縣字80號16 n6項(xiàng)目計(jì)劃書易縣龍湖碧楓軒度假2009年6月正件村有限公司28日7項(xiàng)目可行報(bào)告易縣龍湖碧楓軒度假2009年6月正件村有限公司28日8 地形圖1： 5009 土地勘界圖1： 200010建設(shè)規(guī)劃圖11 土地評估報(bào)告（保定）恒達(dá)（2009）估字第易034號12工商局批復(fù)13國土局批復(fù)14驗(yàn)資報(bào)告15公證書16規(guī)劃局批復(fù)17周邊房價(jià)比較圖表18公司股東會決議（融資決議）一、公司產(chǎn)品及賣點(diǎn)：<-）產(chǎn)品：河北省保定地質(zhì)丄程2009年5月正件勘察院易縣國土資源局 2008年3月復(fù)印件（國土局 可查正件

3、）易縣龍湖碧楓軒度假 村有限公司保定恒達(dá)土地咨詢評 估有限公司易縣工商行政管理局易縣國土資源局保定眾信會計(jì)師事務(wù)所保定市第一公證處易縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局易縣龍湖碧楓軒度假 村有限公司股東會1、獨(dú)棟別墅30套:2009年6月正件2009年9月正件8日2009年9月正件9日2009年9月正件28日2008年7月正件28日2009年9月正件28日2009年10正件 月21日圖件2009年9月正件7日第二節(jié)公司產(chǎn)品及市場分析每套 300-1000 7J元。客戶定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假?？蛻舳ㄎ唬喊最I(lǐng)階層和小老板。2、聯(lián)體別墅150套：價(jià)位80-200萬元?？蛻舳ㄎ唬撼晒θ耸俊?、公寓住宅80套

4、：單價(jià)5000元,每套30萬。4、會館6套：價(jià)位500萬元用于招待、聚會、交流、會議。客戶定位：公司或政府機(jī)關(guān)。（二）賣點(diǎn)：1、絕佳地理位置我們的地段在北京的西南方向，七環(huán)（廊涿高速）內(nèi)。這里是世界文化遺產(chǎn)的保 護(hù)范圍，山水一體，構(gòu)成了山中有水，水中有山的獨(dú)特景觀。還有“荊關(guān)紫 氣”、“拒馬奔濤”、“云蒙疊翠”、“奇峰夕照”、“峨眉晩鐘”、“福山捧 日”、“華蓋煙嵐”、“易水寒流”八景環(huán)繞，天然一幅絢麗多彩的山水畫卷。 山景、水景、歷史文化古跡和自然民風(fēng)完美融合，給人以渾然天成、閑趣安逸之 感，成為無數(shù)都市新貴與高知人群追享“有閑生活”的人間仙境。周邊還分布著 萬頃世界遺產(chǎn)清西陵，古長城紫荊關(guān)

5、生態(tài)文化旅游景區(qū)，狼牙山五壯士經(jīng)典紅色 旅游景區(qū)，春秋戰(zhàn)國燕下都旅游景區(qū)等五大景區(qū)數(shù)十個(gè)旅游景點(diǎn)。這里交通便利，有高速公路和國道相通，距北京100公里，行程一小時(shí)，距天津1 60公里，行程一個(gè)半小時(shí)。距保定70公里，行程50分鐘。這里的環(huán)境，符合所 有建設(shè)別墅的條件。2、合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃本旅游區(qū)的其他樓盤受開發(fā)前期生地環(huán)境的影響，普遍低檔低價(jià)，設(shè)計(jì)趨同。我 們現(xiàn)在的環(huán)境是熟地，并且面臨著高檔別墅的市場需求。所以在我們的設(shè)計(jì)規(guī)劃 中，高中低結(jié)合。以便滿足不同層次的需求。其中：公寓住宅2棟7層樓，每棟3個(gè)單元，頂層樓頭是涼臺。每單元每層2戶。60平米，一室、一廳、一廚、一衛(wèi)。獨(dú)棟別墅300-600平

6、米，裝修、家具要極盡奢華。獨(dú)立花園，臨湖面水，獨(dú)立釣位，配有游 艇泊位。獨(dú)棟別墅區(qū)用圍墻和其它建筑隔開，圍墻內(nèi)有環(huán)區(qū)公路，使每套別墅進(jìn) 出都很方便。一樓：服務(wù)區(qū)：雙車庫、廚房、衛(wèi)生間、傭人休息室、保安值班室。二樓：辦公 區(qū)：辦公室、會客區(qū)。三樓：生活區(qū)：居室、廳、衛(wèi)生間。樓道獨(dú)立設(shè)置。聯(lián)體別墅每戶156-288平方米，中等戶型，2-3層，車庫、花園一應(yīng)具全。會館6套：多功能廳、休息室、餐廳、廚房、庫房、停車棚。600平方米。3、熟地環(huán)境旺龍湖，原是清西陵景區(qū)上游的龍脈景觀，它水源充足，水位保持平衡，使周圍 形成了一個(gè)綠色景區(qū)。遠(yuǎn)處的青山郁郁蔥蔥，云霧繚繞；近處是垂柳行行，倒映 水中；湖邊涼風(fēng)習(xí)

7、習(xí)，漁舟垂釣；湖岸是排排別墅，紅瓦藍(lán)天；綠水青山之間，一片和諧自然。在我們北方地區(qū)，水是稀缺資源，山水景觀更加珍貴，因此，這 樣的土地資源環(huán)境是不可復(fù)制的。在湖水岸邊，現(xiàn)在有各種風(fēng)格的休閑別墅群， 大多是北京人批量的購買。這里已經(jīng)形成遠(yuǎn)近聞名的旅游度假區(qū)，總建筑面積超 過20萬平米，已建成多家北京和地方的星級賓館和會務(wù)中心。來此旅游者絡(luò)繹不絕，北京、天津、石家莊辟有旅游專線，每天都有旅游團(tuán)來易 縣旅游。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年來易游客超過100萬人次。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，旅游消費(fèi)還會逐年增加。距京津石不足兩小時(shí)車程，三地來易旅游置房者多，休閑別墅、山莊小院等成為 市場追捧熱點(diǎn)。龍湖周圍已經(jīng)

8、建好的龍湖渡假村、望龍渡假山莊、欣燕都賓館、 明燭山莊、易龍山莊、財(cái)政賓館、水利賓館、北京城建培訓(xùn)中心等。我們的項(xiàng)目地塊是旺龍湖的最后一塊空地，就在湖水的北岸中部，眾多別墅的中 間。面向湖水，高低有致。而且，最為難能可貴的是，它是整個(gè)環(huán)湖風(fēng)景區(qū)中的 眾多別墅中最好的一塊“風(fēng)水寶地”。（見圖）已經(jīng)經(jīng)過前期開發(fā)，完成了道 路、供水、供電、通訊等基礎(chǔ)建設(shè)，建有水塔一座、變電室一座、通訊塔一座以 及綠化樹木數(shù)百株，園內(nèi)道路900多米，再建的湖中亭一座。己建成八幢獨(dú)立別墅，計(jì)3000m2,可以直接開始銷售。4、巨大的升值潛力依山、臨水的環(huán)境是北方的稀缺資源。而在這樣環(huán)境中建筑的別墅，就是所有成 功人士追

9、求的理想。在北京六環(huán)以內(nèi)，雖有一些別墅項(xiàng)目，但是沒山?jīng)]水，東、 北、南三個(gè)方向都是平原，沒有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小 也沒有適中的。旺龍湖的水面是1200畝，不大也不小。一小時(shí)車程是休閑度假的理想距離。人們普遍認(rèn)為，在工作地或住地之外，距離一白公里左右，是非常理想的度假距 離。獨(dú)棟別墅是不可再生資源。國家對于獨(dú)棟別墅項(xiàng)目用地自2007年就停止審批了，從而使已經(jīng)獲批的獨(dú)棟別 墅，其批文本身就具備了增值效應(yīng)。眾所周知，辦出租車的手續(xù)，以前的費(fèi)用是2 000元，停止審批兒年后，轉(zhuǎn)手的費(fèi)用上漲了 100倍以上。低廉的價(jià)格蘊(yùn)含著巨大的升值空間在北京周邊，一套具備以上條件的獨(dú)棟別墅，價(jià)格

10、可售數(shù)千萬元。我們的內(nèi)部預(yù) 售價(jià)只有1000萬元。二、行情和市場1、行情：龍湖旅游開發(fā)區(qū)最初在生地階段，獨(dú)棟別墅的價(jià)格是每平方米2700元，現(xiàn)在的行 情是在我們的地塊西側(cè)：毛坯房起價(jià)5280元/m2；均價(jià)5500元/m2；最高價(jià)5680 元/m2。漲價(jià)的原因主要是生地變熟地，同時(shí)獨(dú)棟別墅停止審批對推高房價(jià)的作用在不斷 的發(fā)酵。北京房地產(chǎn)漲價(jià)也起了一定的作用。2、市場：客戶定位:區(qū)域分布：北京市、保定市 層面劃分專業(yè)房地產(chǎn)投資者成功人士白領(lǐng)階層小老板三、公司的獨(dú)特性和市場競爭力1、公司的獨(dú)特性作為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目地段的獨(dú)特性、開工時(shí)間的獨(dú)特性，就是公司的獨(dú)特性。我 們的項(xiàng)目地段的優(yōu)越性是無與倫比的

11、。我們開工時(shí)，本旅游區(qū)其它樓盤或者已經(jīng) 售完，或者只剩下尾盤。到了我們開始銷售的時(shí)候，我們在當(dāng)?shù)貨]有競爭對手， 同時(shí)，其它樓盤的業(yè)主都會成為我們的義務(wù)售樓員2、市場競爭力市場競爭力主要表現(xiàn)為設(shè)計(jì)和價(jià)格。因?yàn)槲覀冮_發(fā)建設(shè)最晚，所以我們可以設(shè)計(jì) 得更完美。因?yàn)槲覀兊某杀竞艿?，而現(xiàn)在又出現(xiàn)了別墅的高行情，所以我們有充 分的空間來應(yīng)對各種價(jià)格挑戰(zhàn)。四、競爭對手的優(yōu)勢及劣勢 因?yàn)槲覀兪潜韭糜螀^(qū)最后一塊開發(fā)用地，其它樓盤的銷售己經(jīng)基本結(jié)束，我們的 銷售要在建設(shè)資金到位的一年以后，所以我們在本地沒有競爭對手。我們的競爭對手在北京近郊。和我們相比，他們的優(yōu)勢有兩個(gè)，劣勢也有兩個(gè)。 兩個(gè)優(yōu)勢為：在北京行政區(qū)劃內(nèi)

12、；離北京的距離比我們近，他們一般在50公里 內(nèi)，我們是100公里。兩個(gè)劣勢為：他們的自然環(huán)境遠(yuǎn)不如我們；他們的價(jià)格比 我們高很多。從實(shí)際情況來看，北京人在廊坊、涿州、高碑店、易縣買房的很多。這說明他們 并不計(jì)較行政區(qū)劃和增加50公里的車程。而競爭對手的劣勢是無法化解的。綜合比較，我們占優(yōu)。第三節(jié)融資需求和財(cái)務(wù)預(yù)測一、公司目前的財(cái)務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)公司現(xiàn)有資產(chǎn)有：土地平方米（評估價(jià)萬元），地上建筑物3000平方米（預(yù)售價(jià) 2000萬元）。公司沒有債務(wù)。二、融資需求1、計(jì)劃建筑面積60000平方米，包括高檔獨(dú)棟別墅30幢，連排別墅150幢，公 寓住宅80套，會館6幢。共計(jì)投資9000萬元；2、景觀建

13、設(shè)12000平方米，共計(jì)投資1300萬元;3、配套建設(shè)共計(jì)投資1700萬元。4、工程總計(jì)需要融資12000萬元。工程周期26個(gè)月。三、財(cái)務(wù)分析根據(jù)目前市場行情和市場同類別墅價(jià)格比較，特別是與本地已經(jīng)開發(fā)、銷售的同 類房價(jià)對比，按照慎重性原則預(yù)計(jì)如下：1、銷售收入：可銷售面積6 7jm2,其中：高檔獨(dú)棟別墅6800元/m2；聯(lián)排別墅4800元/m2：公寓4800元/m2；會館5800元/m2：平均實(shí)際售價(jià)可以實(shí)現(xiàn)5000元/m2。6 萬 m2 X 5000 元/m2二 30000 萬元;2、銷售稅金及附加：根據(jù)國家稅收政策，營業(yè)稅及附加計(jì)算如下：營業(yè)稅：應(yīng)納稅額二營業(yè)額X 5%=30000萬元5

14、%=1500萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅：應(yīng)繳稅額二營業(yè)稅7%=105萬元；教育附加：應(yīng)納稅額二營業(yè)稅X4%=60萬元該項(xiàng)目應(yīng)交營業(yè)稅及附加總計(jì)1665萬元。3、盈利分析:銷售收入扣除成本和營業(yè)稅及附加即是利潤總額:利潤總額=30000萬元（銷售收入）-6000萬元（土地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本）-12000萬元（建筑工程總成本）-1665萬元（營業(yè)稅及附加）=10335萬元。稅后利潤二利潤總額10335萬元-管理成本（利潤總額的10%）=9302萬元。第四節(jié)銷售及資金回收由于該項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作都已就緒，水、電、路、通訊都己到位，已經(jīng)具備工程 開工條件，隨時(shí)可以開工。由于目前已經(jīng)建成3000m2獨(dú)體別墅，可

15、以直接進(jìn)入銷售階段，其余可銷售部分， 待新的工程開工后也可以進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段。資金回收分三階段：第一期12個(gè)月，預(yù)計(jì)回收10000萬元，可用來支付基建工程 款；第二期12個(gè)月，預(yù)計(jì)回收10000萬元，主要用來支付建設(shè)工程款、抵押貸 款，回收全部成本；第三期12個(gè)月，預(yù)計(jì)回收10000萬元，支付稅費(fèi)及提取利 潤。第五節(jié)投資方的介入和退出一、投資建議建議投資方投資10000萬元，周期為三年，用于項(xiàng)目建設(shè)。二、投資方在公司經(jīng)營管理中的地位和作用投資方在公司中享有股東地位，并執(zhí)行監(jiān)管、審計(jì)責(zé)任，以保證?？顚Ｓ?。三、資本退出在發(fā)生以下情況之一時(shí)投資方可以退出資本：1、投資方要求。2、項(xiàng)目結(jié)束。第六節(jié)風(fēng)險(xiǎn)

16、及對策一、風(fēng)險(xiǎn)從目前的實(shí)際情況來看，看不到有什么風(fēng)險(xiǎn)。即使在全國住宅有行無市的時(shí)候，別墅始終旺銷和增值。唯一的風(fēng)險(xiǎn)來自不可抗力。即：戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等。二、對策當(dāng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資方認(rèn)為自己的利益受損時(shí)，公司以現(xiàn)有土地?fù)?dān)保投資方的利益，即：三年內(nèi)收回本金，并保持每年利潤率8%。這塊土地共平方米，（146畝），通過政府正式招牌掛方式取得，土地出讓金全部 交清，各種開發(fā)建設(shè)之前的政府相關(guān)審批手續(xù)全部辦結(jié)，各類相關(guān)費(fèi)用也全部交 清。我們辦理的土地使用性質(zhì)是綜合用地，可以開發(fā)別墅和旅游度假房產(chǎn)。目 前，已經(jīng)辦好了國有土地使用證、固定資產(chǎn)投資備案證等相關(guān)開發(fā)建設(shè) 手續(xù)。 經(jīng)權(quán)威部門的地價(jià)評估，本地塊的土地市場價(jià)可達(dá)每畝70多萬元，總價(jià)為10035萬元以上，己建成的別墅3000平方米，總價(jià)2000萬元以上，這些全部是我們已 經(jīng)投入的自有資產(chǎn)。第七節(jié)融資計(jì)劃1、固定資產(chǎn)現(xiàn)值：12000萬元。其中土地估價(jià)現(xiàn)值10035萬元，已建成3000平米 別墅現(xiàn)值2000萬元。2、尚需融資：12000萬元。3、融資計(jì)劃：10000萬元。4、主要用途：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)配套、基建、銷售費(fèi)用。5、還