阜南縣房地產(chǎn)市場宏觀分析

1、行政區(qū)劃行政區(qū)劃 阜南縣隸屬安徽省人口最多的阜陽市，地處省西北部，淮河中游左岸，南端，隸屬阜陽市，面積1768平方公里。1950年由阜陽縣南部地區(qū)析置阜南縣，因在阜陽之南，故名。 阜南縣轄20個鎮(zhèn)、9個鄉(xiāng)轄區(qū)內(nèi)有耕地154萬畝，可開發(fā)水面近17約167區(qū)位價值區(qū)位價值 阜南區(qū)位獨(dú)特，位居?xùn)|部發(fā)達(dá)地區(qū)與西部資源豐富地區(qū)的銜接帶，是華東經(jīng)濟(jì)圈與京九經(jīng)濟(jì)帶和隴海經(jīng)濟(jì)帶的交匯區(qū)，被專家喻為京九經(jīng)濟(jì)帶最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，有著承東接西、呼南應(yīng)北的集聚吸納功能，是商賈云集，商家必爭之地。 華東經(jīng)濟(jì)帶京九經(jīng)濟(jì)帶隴海經(jīng)濟(jì)帶獨(dú)特的區(qū)位、便利的交通、優(yōu)越的環(huán)境，使阜南具有良好的發(fā)展機(jī)遇四張名片，四個特點(diǎn)，突出阜陽獨(dú)

2、特的區(qū)位、悠久的歷史，豐富的資源狀況四張名片，四個特點(diǎn)，突出阜陽獨(dú)特的區(qū)位、悠久的歷史，豐富的資源狀況四張名片：厚重的文化底蘊(yùn)春秋青銅器精品龍虎尊人杰地靈，名人輩出三國名將呂蒙、現(xiàn)中科院院士劉德培精湛的技藝：阜南黃崗柳編王家壩精神：為長江中下游防汛抗洪的重任四個特點(diǎn)：農(nóng)業(yè)、人口大縣全縣人口167萬，農(nóng)業(yè)人口約130萬，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值約占全縣GDP的39%經(jīng)濟(jì)、財政小縣單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，頻繁的自然災(zāi)害及蓄洪區(qū)的影響，縣經(jīng)濟(jì)水平遠(yuǎn)低于全國平均水平防汛?？购橹乜h淮河王家壩閘和蒙洼蓄洪庫在阜南境內(nèi)資源、物產(chǎn)富縣全省林業(yè)資源十強(qiáng)，勞動力資源約80萬之多，農(nóng)副產(chǎn)品豐富交通交通鐵路：縣城距皖西北中心城市阜陽全國六

3、大編組站之一的阜陽站36公里，京九鐵路貫穿縣境并在該縣設(shè)客貨站兩個。機(jī)場：距阜陽機(jī)場僅20分鐘車程。公路：105國道、 S202線、S328線省道在縣城交匯，貫穿該縣東西、南北，四通八達(dá)。全縣通車總里程1400余公里，縣鄉(xiāng)道路晴雨暢通水運(yùn)：境內(nèi)淮河、洪河流經(jīng)東西，形成了縱橫交錯的水運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)，沿淮河可南下長江，北上京杭運(yùn)河，東達(dá)黃海。阜南交通便捷，依托阜陽市，已基本形成了鐵路、公路、航空、水運(yùn)相互銜接、相互補(bǔ)充縱橫交錯的立體交通網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)：阜南商貿(mào)發(fā)達(dá)，市場繁榮，流通體系健全，已建成各類市場50余個?？h城富陂商城、皖北建材大市場、等輻射省內(nèi)外，是遠(yuǎn)近聞名的農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。 工業(yè)

4、：近年來工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，并規(guī)劃了工業(yè)園區(qū)，目前已入駐企業(yè)155家，協(xié)議利用外資90億元，杉杉集團(tuán)、江蘇圣象地板等一批知名企業(yè)先后入駐園區(qū)，已形成了林木加工、紡織服裝、機(jī)械電子等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)：十一五期間阜南農(nóng)業(yè)快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)顯著增長。截止2010年全縣農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到60億元，年均增長4.1%。農(nóng)民人均純收入突破3000元，達(dá)到3401元，年均增長14.15%，農(nóng)民生活水平進(jìn)一步得到提高。城市規(guī)劃城市規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計2020年阜南縣城人口將達(dá)到27萬人，面積2678公頃，發(fā)展成為皖西北中等城市水平。 規(guī)劃時間為2009年2030年。新規(guī)劃明確:今后阜南縣城發(fā)展方向是“北進(jìn)、東拓、南優(yōu)、西

5、控”，即今后阜南縣城重點(diǎn)往北往東方向發(fā)展。城市規(guī)劃指導(dǎo)思想:抓園區(qū)，巨力加快工業(yè)發(fā)展加力推經(jīng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)化經(jīng)營城市概念抓招商，強(qiáng)力擴(kuò)大對外開放，突出以商招商，環(huán)境招商、產(chǎn)業(yè)招商著力鞏固農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位抓項(xiàng)目，傾力打造發(fā)展硬支撐GDPGDP分析分析宏觀經(jīng)濟(jì)增長宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%5%停滯5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)圖2011年阜南GDP為93.85億元，相比2010年總值，增長率約為13%左右，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度與宏觀經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系分析，阜南房地產(chǎn)市場目前正處于快速發(fā)展時期近年來，阜南國民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)快速上升趨勢。近年來，阜南國

6、民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)快速上升趨勢。阜南近年GDP, 2006, 45.2阜南近年GDP, 2007, 52.38阜南近年GDP, 2008, 62.98阜南近年GDP, 2009, 69.4阜南近年GDP, 2010, 82.9阜南近年GDP, 2011, 93.85人均人均GDPGDP人均人均GDPGDP突破突破80008000元元 阜陽人均GDP06年到10年均處于勻速增長階段，由于政府加大了招商引資的力度，同時工業(yè)產(chǎn)業(yè)增加，使得10年再度增幅超越50%，人均GDP突破8000元大關(guān)，處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的生存需求階段。以數(shù)量的增長為房地產(chǎn)發(fā)展的重要導(dǎo)向發(fā)展階段發(fā)展階段啟動階段啟動階段快速發(fā)展階段

7、快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030008000400080008000以上需求特征生存需求生存。改善要求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征快速發(fā)展 單純數(shù)量型快速發(fā)展、以數(shù)量為主平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合性發(fā)展人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系人均GDP, 2006年, ￥2,829.00 人均GDP, 2007年, ￥3,254.00 人均GDP, 2008年, ￥3,874.00 人均GDP, 2009年, ￥4,249.00 人均GDP, 2010年, ￥5,015.00 人均GDP, 2011年, ￥8,

8、048.00 人均人均GDP人均GDP多項(xiàng)式 (人均GDP)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析年份年份 百分比百分比第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2009年40.8%24%35.2%年份年份 百分比百分比第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2011年38.5%30.9%30.6%長期以來阜南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都以第一產(chǎn)業(yè)為主，但第一產(chǎn)業(yè)的比重呈現(xiàn)下降的趨勢由于政府加大招商引資的力度，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，使得第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長的趨勢。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一定程度上反映了房地產(chǎn)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，有圖可看出，淮北購房群體相對比較平均。阜南為農(nóng)業(yè)大縣，第一產(chǎn)業(yè)雖然占的比重較多，但是從業(yè)人口也相對較大，從人均的

9、角度上講，阜南的富裕階層仍為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，所以主力購房群體更偏向于二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)者第一產(chǎn)業(yè)為阜南縣的支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長的趨勢第一產(chǎn)業(yè)為阜南縣的支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長的趨勢2011產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu), 第一產(chǎn)業(yè), 38.52011產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu), 第二產(chǎn)業(yè), 30.92011產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu), 第三產(chǎn)業(yè), 30.62011產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2009年, 第一產(chǎn)業(yè), 40.82009年, 第二產(chǎn)業(yè), 242009年, 第三產(chǎn)業(yè), 35.22009年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)農(nóng)民純收入農(nóng)民純收入 農(nóng)民純收入收入的增加，一定程度上影響了城市化的發(fā)展步伐，同時

10、影響著農(nóng)民對房地產(chǎn)價格的承受能力，當(dāng)收入增長、及城市化步伐加快時人們就會增長住房消費(fèi)，帶動房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)價格的上漲。 農(nóng)民收入不斷增長農(nóng)民收入不斷增長農(nóng)民村收入, 2007年, 1992農(nóng)民村收入, 2008年, 2390農(nóng)民村收入, 2009年, 2825農(nóng)民村收入, 2010年, 3401農(nóng)民村收入, 2011年, 4000農(nóng)民村收入農(nóng)民村收入農(nóng)民村收入社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額阜南縣社會消費(fèi)品總額成不斷上升趨勢阜南縣社會消費(fèi)品總額成不斷上升趨勢社會消費(fèi)品零售總額, 2006年, 15.95社會消費(fèi)品零售總額, 2007年, 18.7社會消費(fèi)品零售總額, 2008年, 23.

11、1社會消費(fèi)品零售總額, 2009年, 28社會消費(fèi)品零售總額, 2010年, 34社會消費(fèi)品零售總額, 2011年, 39阜南社會阜南社會消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額近年來，阜南縣社會消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢2006年阜南縣社會消費(fèi)品總額僅為15.95億元，2011年增長至39億元人們消費(fèi)水平不停提升，用于房地產(chǎn)的消費(fèi)也將隨之不斷增加社會消費(fèi)品零售總額的不斷增加，反映城市消費(fèi)水平的不斷提高，講有效拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資分析社會投資于房地產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很明顯的受到社會總投資增長情況的影響。當(dāng)社會投資總量增加時在房地產(chǎn)投資占社會總投資的

12、比例不變時，房地產(chǎn)投資也隨之同比例增加，由此可見阜南縣房地產(chǎn)投資規(guī)模也同時擴(kuò)大阜南縣固定資產(chǎn)投資總額處于快速上升的階段阜南縣固定資產(chǎn)投資總額處于快速上升的階段2006年固定資產(chǎn)投資額為11.37億元，2011年固定資產(chǎn)投資值達(dá)到46.7億元，總投資數(shù)額增長較快，增長幅度相對較大固定資產(chǎn)投資, 2006年, 11.37固定資產(chǎn)投資, 2007年, 15.9固定資產(chǎn)投資, 2008年, 22.3固定資產(chǎn)投資, 2009年, 31.3固定資產(chǎn)投資, 2010年, 43.6固定資產(chǎn)投資, 2011年, 46.7固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資小結(jié)阜南整體經(jīng)濟(jì)水平不斷提升阜南工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)一定的氣

13、色，處于快速起步階段阜南為農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位不動搖阜南城鎮(zhèn)化的步伐不斷加快阜南對外招商引資的開放程度不斷提高阜南房地產(chǎn)市場發(fā)展處于以數(shù)量為導(dǎo)向的啟動階段政策解讀政策解讀樓市調(diào)控的三個大方向：樓市調(diào)控的三個大方向：1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策：限購、現(xiàn)價、稅收、市場監(jiān)管等2、貨幣政策：加息、提存準(zhǔn)、限制房地產(chǎn)貸款、購房首付及利率上調(diào)3、保障房：地方政府任務(wù)、資金及土地支持時間時間政策政策具體內(nèi)容具體內(nèi)容2011年1月國八條強(qiáng)化差別化住房貸款2011年3月限購令明碼標(biāo)價，一房一價2011年5月保障房各省市保障房完成任務(wù)分配2011年7月國五條推進(jìn)商品房雙向定價2011年8月限購令擴(kuò)展到二三線城市201

14、1年12調(diào)控不放松堅持房產(chǎn)調(diào)控不動搖2、4、7月三次加息存款利潤達(dá)3.5%貸款利率6.56%2011年1-6月六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金大金融機(jī)構(gòu)大21.5%，中小金融機(jī)構(gòu)達(dá)18%2011年8月擴(kuò)大存款準(zhǔn)備金基數(shù)回收市場約9000億流動性2012年3月調(diào)控繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖政策解讀政策解讀市場市場反映反映 對于仍然不屬于二三線城市的阜南來說，在房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入淡季的2011年7月開始，阜南樓市雖然發(fā)展步伐相對放慢，并未隨之出現(xiàn)大幅的量價齊跌的現(xiàn)象受國家宏觀調(diào)控政策影響并不明顯開發(fā)商們對于淮北的投資激情，房地產(chǎn)投資仍抱著很強(qiáng)的信心。相對于發(fā)展水平相對較好的城市來講，阜南縣購房群體的購房熱情受

15、政策影響相對較小，持觀望態(tài)度的狀態(tài)并不明顯。阜南房地產(chǎn)市場價格仍一路走高 阜南縣城購房者一般分為公務(wù)員,個體戶,老師,當(dāng)?shù)刂е推髽I(yè)職工.回鄉(xiāng)打工者等個體戶工薪階層包括i：公務(wù)員、教師、支柱產(chǎn)業(yè)職工等，收入相對可觀，知識水平相對較好，一般注重產(chǎn)品的環(huán)境、質(zhì)量、便捷度等因素，主要以改善需求及投資為主要購買目的購房群體打工返鄉(xiāng)者鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民主力群體受知識水平、經(jīng)濟(jì)水平等因素的影響，在購買房子時對產(chǎn)品的總價格反映較為敏感、更注重產(chǎn)品的性價比。這類群體經(jīng)濟(jì)能力相對較好，購買需求一般為投資或者是改善需求為主，更注重產(chǎn)品的地段、升值空間、便捷度等因素經(jīng)濟(jì)能力在當(dāng)?shù)叵鄬^好，想往縣城發(fā)展，在購買產(chǎn)品時更注重產(chǎn)品

16、的地段、價格、質(zhì)量等因素，對環(huán)境的要求并不高，主要以改善需求為主要的置業(yè)目的客戶分析客戶分析項(xiàng)目地址：阜南縣建材大市場西200米，陶子河西路南側(cè)建筑面積： 15萬平方米綠化率：35%物業(yè)類別：高層住宅13棟，部分帶2層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。地下室共一層，為機(jī)動車庫和設(shè)備用房等。定位語：新中心、新價值、新生活主力戶型： 均價：住宅：3500元/ 商鋪：7000元/優(yōu)惠政策：住宅3萬抵5萬，商鋪10萬抵20萬。預(yù)計六月 初開盤，一期推出3棟，97、108三室兩廳的戶型，3380元/起項(xiàng)目配套：成熟社區(qū)毗鄰，小商業(yè)鋪面經(jīng)營相對發(fā)展較好，學(xué)府林立，第七小學(xué)、第二初級中學(xué)、英才學(xué)校萬霖錢豐萬霖錢豐項(xiàng)目地址：阜南縣新

17、水利局西側(cè)建筑面積： 10萬平方米綠化率：40%物業(yè)類別：高層定位語：高度、高雅、高貴、高調(diào)主力戶型：103、118三室兩廳均價：住宅：3300元/ 商鋪：7200元/優(yōu)惠政策：住宅已經(jīng)入住，目前在售商鋪，兩千抵一萬的優(yōu)惠政策項(xiàng)目賣點(diǎn)：高層住宅框架結(jié)構(gòu)建筑品質(zhì)高，綠化較好，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境相對較好，區(qū)域噪音低、污染小，樓間距寬，采光和通風(fēng)均較好永耀香港花園永耀香港花園宏泰春暉苑宏泰春暉苑項(xiàng)目地址：阜南縣阜南園區(qū)管委會對面陶子河路南側(cè)建筑面積：6萬平方米綠化率：37%物業(yè)類別：高層、多層定位語：核心文教、核心生活、核心價值主力戶型：109、116、 116三室兩廳均價：住宅：4600元/項(xiàng)目進(jìn)程：目

18、前暫無優(yōu)惠，一期已入住，二期已封頂，三期正在建設(shè)中項(xiàng)目賣點(diǎn)：學(xué)區(qū)配套較好，主打?qū)W區(qū)牌，超市。醫(yī)院。酒店等配套設(shè)施相對較好，生活便利，環(huán)境優(yōu)美，處于城市核心與新城工業(yè)園黃金承接點(diǎn)，未來升值價值相對較高。歐陸花苑歐陸花苑項(xiàng)目地址：東環(huán)路與陶子河路交叉口（春暉中學(xué)北一百米）建筑面積：8萬平方米綠化率：37%物業(yè)類別：高層、多層、別墅定位語：主力戶型：124、117、 116三室兩廳均價：住宅：4700元/ 商鋪：10000元客戶群體：客戶群體相對高端。主要為公務(wù)員、教師、企業(yè)中高層等項(xiàng)目賣點(diǎn)：居住、教育、景觀、休閑、商業(yè)于一體的一站式新型綜合生活社區(qū)阜南雙城記 歐陸花苑 歐陸風(fēng)情園阜南雙城記生態(tài)新城

19、新行政中心、.得天獨(dú)厚的自然、人文環(huán)境使得多元化在此共存共融歐陸花苑歐陸花苑項(xiàng)目地址：阜南縣府前路（縣政府對面）建筑面積：20萬平方米綠化率：37%物業(yè)類別：多層定位語：史詩般的現(xiàn)代生活花城主力戶型：119、115三室兩廳均價：住宅：4450元/ 商鋪：10000元/（一二層連體享受）項(xiàng)目進(jìn)程：一期已入住，二期已封頂，項(xiàng)目賣點(diǎn)：體量大，一期已入住且口碑相對加好；與鄉(xiāng)政府隔路相望，政務(wù)區(qū)核心位置；順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃，升值潛力巨大；自身景觀設(shè)計相對較好；開發(fā)商在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成功操作過樓盤，其知名度和口碑占有一定優(yōu)勢；多層異性鋼架結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品質(zhì)量相對較好售樓部地址：阜南二環(huán)路疾病控制中心斜對面建筑面積：10萬平方米綠化率：未定物業(yè)類別：小高層定位語：尊享悠然生活、彰顯獨(dú)特魅力主力戶型：74兩室一廳、90-115三室兩廳均價：暫無信息項(xiàng)目進(jìn)程：項(xiàng)目尚未動工，接受前期認(rèn)購，認(rèn)購成功后，總價優(yōu)惠3000元項(xiàng)目賣點(diǎn)：園林及建筑設(shè)計檔次相對較高；與現(xiàn)代商貿(mào)城相鄰后期居民生活便利，各種商業(yè)配套相對齊全；戶型設(shè)計相對合理，可使用率大90%；處于阜南城市規(guī)劃的相對核心的位置，未來發(fā)展?jié)摿薮?。錦繡名城錦繡名城風(fēng)采世紀(jì)廣場風(fēng)采世紀(jì)廣場售樓部地址：淮河?xùn)|路與中崗路交匯處（原武裝部）建筑面積：5.6萬平方米綠化率：未定物業(yè)類別：小高層定位語：尊享悠然生活、彰顯獨(dú)特魅力主力戶型： 均價：暫無