天津華明鎮(zhèn)地塊可研20110326

1、天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報告北京國際建設(shè)集團(tuán)有限公司2011年03月目錄目錄第一部分 宏觀市場概況41.1天津房地產(chǎn)概況41.1.1 天津房地產(chǎn)最新發(fā)展形勢51.1.2 天津房地產(chǎn)最新政策解讀51.2區(qū)域發(fā)展情況81.2.1 東麗區(qū)81.2.2 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)81.2.3 華明鎮(zhèn)10第二部分 項(xiàng)目介紹122.1 項(xiàng)目位置122.2 項(xiàng)目規(guī)劃132.3 項(xiàng)目產(chǎn)品142.4 項(xiàng)目定向戰(zhàn)略伙伴14清華科技園14凱賓斯基精品酒店15國際零售三大巨頭（沃爾瑪、家樂福、樂購）152.5 項(xiàng)目SWOT分析16第三部分 市場產(chǎn)品分析173.1 商業(yè)市場173.1.1 天津市主要商圈173.1.2空港經(jīng)

2、濟(jì)區(qū)商業(yè)綜合點(diǎn)評193.2寫字樓市場213.3酒店市場263.4酒店式公寓市場29第四部分 項(xiàng)目投資計(jì)劃334.1 開發(fā)周期安排334.1.1 項(xiàng)目前期開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃334.1.2 各期開工面積354.2 成本估算364.2.1項(xiàng)目投資成本分析表384.2.2項(xiàng)目出售及租金收入對比表（出售物業(yè)與持有物業(yè)）364.2.3項(xiàng)目投資敏感性分析404.4 投資收益分析（整體項(xiàng)目收益）434.5 投資收益分析（出售部分收益）44第五部分 項(xiàng)目風(fēng)險評估455.1 房地產(chǎn)市場政策風(fēng)險455.2信貸政策風(fēng)險45第六部分 結(jié)論及建議466.1 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新勢力天津錯誤！未定義書簽。6.2 全新的商業(yè)地產(chǎn)模式“清

3、華科技園+凱賓斯基精品酒店”錯誤！未定義書簽。第一部分 宏觀市場概況1.1天津房地產(chǎn)概況2010年天津土地共成交776塊，成交面積5596.74萬平米，下降5.36%，成交額878.93億元，增長20.87%；工業(yè)用地是天津土地市場的主要支柱，全年共成交490塊，環(huán)比增長2.51%；成交面積達(dá)2723.31萬平米，環(huán)比增長0.93%；2010年居住用地由2009年的9%升至14%，商業(yè)用地由14%降至8%。圖1-1 天津市土地市場走勢天津土地市場大體呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，工業(yè)用地占比超過6成。圖1-2 天津?yàn)I海新區(qū)土地市場成交情況2010年天津市濱海新區(qū)土地成交總面積達(dá)728萬平米；其中空港經(jīng)濟(jì)區(qū)土

4、地成交面積48萬平米；占濱海新區(qū)總體供應(yīng)量的7。1.1.1 天津房地產(chǎn)最新發(fā)展形勢圖1-3 天津市商品房市場走勢2010年，天津新建商品住宅共成交96919套，成交面積1024.8萬平米，環(huán)比分別下降23.36%和22.86%，其中4、11及12月份成交均突破萬套大關(guān)；2010年天津新建商品住宅成交均價為9270元/平方米，環(huán)比2009年上漲25.02%成交均價波動不大，除個別月份外幾乎都圍繞9000元/平方米做上下小幅波動。1.1.2 天津房地產(chǎn)最新政策解讀一、嚴(yán)格落實(shí)國家調(diào)控政策，切實(shí)將房價控制在合理水平根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，確定年度新建住房價格

5、控制目標(biāo)，并于2011年3月底前向社會公布。 二、加大保障性住房建設(shè)力度，落實(shí)住房保障工作目標(biāo) 大力發(fā)展公共租賃住房，2011年建設(shè)公共租賃住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房等保障性住房23萬套。對不同層面困難家庭發(fā)放三種補(bǔ)貼，全年共發(fā)放8.5萬戶。擴(kuò)大住房保障范圍，建立分層保障，應(yīng)保盡保，租、售、補(bǔ)相結(jié)合的住房保障體系。落實(shí)危陋房屋拆遷改造200萬平方米。 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管 對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營業(yè)稅；加強(qiáng)存量房交易指導(dǎo)價格在稅收征管工作中的應(yīng)用，堵塞通過“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞；嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，對

6、不滿足轉(zhuǎn)讓自用5年以上且為家庭唯一生活用房條件的，一律征收個人所得稅。加強(qiáng)對土地增值稅征收管理，依照住宅不同銷售價格，分別按照2%、3%和5%的比例預(yù)征土地增值稅，并嚴(yán)格土地增值稅的清算和檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和檢查；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售、成本、費(fèi)用支出管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008至2010年繳納企業(yè)所得稅情況進(jìn)行專項(xiàng)核查。 四、嚴(yán)格差別化住房信貸政策 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。 五、加強(qiáng)住房

7、用地供應(yīng)管理 強(qiáng)化保障性住房和商品住房用地年度供地計(jì)劃管理，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。新建商品住房用地的供應(yīng)量不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量。對已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)并處以閑置1年以上罰款。 六、落實(shí)國家住房限購政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi) 對已擁有1套住房的天津戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未滿18周歲的未成年子女，下同)、能夠提供在天津累計(jì)1年繳納

8、個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非天津戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的天津戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭、無法提供在天津累計(jì)1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非天津戶籍居民家庭，要暫停向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。 七、加強(qiáng)新建商品住房銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房銷售許可證后，需一次性在銷售現(xiàn)場和天津市房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上公開全部房源及銷售價格，如上調(diào)銷售價格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場行政主管部門備案，并重新公示。嚴(yán)禁無證售房、發(fā)布虛假信息。加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售資金監(jiān)管，要通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控與現(xiàn)場巡查，嚴(yán)禁房

9、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品住房預(yù)售資金賬外循環(huán)，控制房屋建設(shè)后期風(fēng)險，確保新建商品住房預(yù)售資金的安全。 “津十條”重點(diǎn)解讀一、購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售額全額征收營業(yè)稅； 二、依照住宅不同銷售價格，分別按照2%、3%和5%的比例預(yù)征土地增值稅； 三、二套房貸首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； 四、暫向有2套房家庭售房。 1.2區(qū)域發(fā)展情況1.2.1 東麗區(qū)東麗區(qū)地處天津?yàn)I海開發(fā)帶、海河重化工帶、京津塘高速公路高新技術(shù)開發(fā)帶，毗鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，接受“三帶”、“三區(qū)”的輻射。水陸空交通便捷，境內(nèi)有京山、北環(huán)等鐵路樞紐東西橫穿全境；津塘公路、

10、京津塘高速、津?yàn)I高速、津北公路與外環(huán)線、楊北公路等十余條公路構(gòu)成經(jīng)緯；擁有39條國際、國內(nèi)航線的天津?yàn)I海國際機(jī)場坐落在區(qū)內(nèi)，現(xiàn)代化的空港物流中心正在興建之中；緊靠中國北方最大的國際貿(mào)易港口天津港，海河、金鐘河在南北兩端蜿蜒流過，形成了公路、鐵路、水路、航空多功能的立體交通網(wǎng)絡(luò)。同時，區(qū)內(nèi)駐有天津無縫鋼管公司等150多家國有大中型企業(yè)和科研院所，以中國銀行為代表的十幾家金融機(jī)構(gòu)，還有溫泉國際高爾夫俱樂部、家世界購物中心、多功能體育場館等服務(wù)設(shè)施。1.2.2 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)圖1-4 天津空港物流加工區(qū)規(guī)劃圖天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 于2002年10月設(shè)立，地處天津?yàn)I海國際機(jī)場東北側(cè)，距市區(qū)3公里，距港口30公里

11、，距北京110公里，與干線鐵路相連，具有加工制造、保稅倉儲、物流配送、科技研發(fā)、國際貿(mào)易等功能，是高度開放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以高新技術(shù)制造業(yè)為主導(dǎo)，劃分為保稅倉儲物流區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)和商住配套區(qū)等功能區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃， 設(shè)有電子信息工業(yè)園、生命科學(xué)工業(yè)園、汽車零配件工業(yè)園、新材料工業(yè)園、高科技創(chuàng)業(yè)園等特色園區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和保稅區(qū)的綜合優(yōu)勢相疊加，使空港物流加工區(qū)成為環(huán)渤海地區(qū)最具競爭力的投資熱點(diǎn)?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)管委會與保稅區(qū)管委會為一個機(jī)構(gòu)，兩塊牌子，負(fù)責(zé)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的管理，保稅區(qū)海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、外匯、國地稅、公檢法消、社險等駐區(qū)機(jī)構(gòu)，加掛了駐空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的牌子

12、，實(shí)現(xiàn)了機(jī)構(gòu)、職能的延伸。管委會專門成立了建設(shè)辦公室和投資促進(jìn)局，負(fù)責(zé)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商工作。空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，包括三區(qū)九組團(tuán)：表1-1天津空港物流加工區(qū)規(guī)劃2009年天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)生產(chǎn)總值515.2億元，比上年增長24.3%，社會消費(fèi)品零售總額67.5億元，新注冊企業(yè)1207家，投資額90.9億美元，建設(shè)項(xiàng)目124個，房屋施工面積786.2，從業(yè)人員14.9萬人，人均工資3417元。1.2.3 華明鎮(zhèn)華明示范鎮(zhèn)位于天津市東麗區(qū)華明街域內(nèi)，規(guī)劃面積5.618平方公里。該區(qū)域南依“津漢公路”和“天津空港物流加工區(qū)”，北靠“北環(huán)鐵路”，東鄰“華明新家園”和“東麗湖旅游度假區(qū)”，西接占地2

13、.2平方公里的“華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)”。距北京市四環(huán)線120公里，距天津市中心區(qū)10公里，距天津國際機(jī)場5公里。整個區(qū)域分為居民住宅區(qū)和商務(wù)開發(fā)區(qū)兩大組團(tuán)。其中居民住宅區(qū)占地3.88平方公里，規(guī)劃建筑面積320萬平米，主要用于還遷居民安置和商品房開發(fā)；商務(wù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃占地面積1.738平方公里，規(guī)劃建筑面積140萬平方米，將建設(shè)賓館、飯店、大型超市等商業(yè)商務(wù)設(shè)施。近年來，天津創(chuàng)新農(nóng)村城市化模式，在東麗區(qū)華明街探索以“宅基地?fù)Q房”建設(shè)示范小城鎮(zhèn)為龍頭，推進(jìn)農(nóng)村居住社區(qū)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“三區(qū)”統(tǒng)籌聯(lián)動發(fā)展，打造擁有薪金、租金、股金、保障金的“四金”農(nóng)民，有效破解了農(nóng)村城市化進(jìn)程中的土地、資金和出路

14、三大難題，走出一條加快大城市近郊農(nóng)村城市化進(jìn)程的新路子。華明街個村原有宅基地畝，新建小城鎮(zhèn)農(nóng)民住宅區(qū)占地畝，宅基地全部復(fù)耕后扣除小城鎮(zhèn)中農(nóng)民住宅區(qū)以及商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、市場出讓土地后，仍節(jié)余余畝，而預(yù)留經(jīng)營開發(fā)用地的出讓收益，完全可平衡農(nóng)民還遷住宅和公共設(shè)施建設(shè)所需億元資金，有效解決了土地和資金難題。從華明示范小城鎮(zhèn)開始建設(shè)以來的近四年時間里，記者曾數(shù)次實(shí)地采訪，目睹了昔日散亂的村落聚合成現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)的過程。目前，在這里，銀行、學(xué)校、醫(yī)院、圖書室、超市、健身廣場等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，人均居住面積超過平方米，綠化面積超過。第二部分 項(xiàng)目介紹2.1 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于天津市東麗區(qū)華明新市鎮(zhèn)入口處,

15、 天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)入口的正北側(cè)。 項(xiàng)目交通條件極為便利，南側(cè)緊鄰津漢公路，距天津西外環(huán)線僅5公里， 距天津國際機(jī)場7公里，距天津港30公里。規(guī)劃中的地鐵2號線延長線（預(yù)計(jì)于2014年通車）華明鎮(zhèn)站將建在本項(xiàng)目中，另有多條公交線路通過本項(xiàng)目。圖2-1 項(xiàng)目區(qū)域位置圖2.2 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目整體占地約600畝，其中建設(shè)用地和綠化用地分別約為380畝和220畝?？偨ㄖ娣e約370,000平方米（含地下面積70,000平方米）。本項(xiàng)目將以天津市空港經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為依托，打造一個集辦公、購物和居住為一體的國際化商業(yè)綜合體項(xiàng)目，并力爭把本項(xiàng)目建設(shè)成為環(huán)渤海地區(qū)最具商業(yè)活力的地標(biāo)性項(xiàng)目。地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊西

16、至文會路；南至弘順路；北至弘澤大街；東至輔仁路。地塊南北略長呈長方形，整體被弘貫道和錦華路分為三塊。北側(cè)地塊2-7略呈馬蹄形，南側(cè)兩地塊（地塊2-8-1、地塊2-8-2）較為方正。項(xiàng)目周邊及地塊內(nèi)部整體地勢平坦，已具備開工條件。圖2-2 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀圖及指標(biāo)2.3 項(xiàng)目產(chǎn)品在充分了解周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場后，本項(xiàng)目產(chǎn)品將由寫字樓、酒店、購物中心和服務(wù)式公寓等高檔商業(yè)建筑形態(tài)組成，其主要產(chǎn)品指標(biāo)如下： 序號 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 1用地面積 25.3萬平方米 2容積率 1.2 3總建筑面積 37萬平方米 3.1地上建筑面積 30萬平方米 3.1.1 購物中心3.0萬平方米 3.1.2 商業(yè)4

17、.0萬平方米 3.1.3 酒店3.0萬平方米 3.1.4 服務(wù)式公寓 10萬平方米 3.1.5 寫字樓10萬平方米 3.2地下建筑面積 7萬平方米 3.2.1地下車位3.5萬平方米 3.2.2地下商業(yè)街3.5萬平方米 表2-1 項(xiàng)目主要產(chǎn)品指標(biāo)2.4 項(xiàng)目定向戰(zhàn)略伙伴清華科技園啟迪創(chuàng)業(yè)投的前身為清華科技園孵化器公司和技術(shù)資產(chǎn)經(jīng)營公司，其依托清華大學(xué)和清華科技園的豐富資源，以“投資+孵化”的模式，在全國各地建立多家清華科技園分園，并以招商、經(jīng)營與管理等多方面優(yōu)勢，從眾多科技園品牌中脫穎而出，成為中國科技園第一品牌。清華科技園通過招商、經(jīng)營與管理等園區(qū)服務(wù)輸出的合作模式， 以其行業(yè)內(nèi)的號

18、召力將極大地提升本項(xiàng)目的招商力度，并通過其優(yōu)秀的園區(qū)管理服務(wù)維護(hù)本項(xiàng)目品牌價值。這將大大吸引投資客的注意力。使本項(xiàng)目無論從銷售情況還是租賃情況，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于市場平均水平。凱賓斯基精品酒店本項(xiàng)目通過引進(jìn)凱賓斯基精品酒店的國際領(lǐng)先的星級酒店服務(wù)及管理理念和最時尚的視覺沖擊力，打造一個現(xiàn)代、時尚、商務(wù)服務(wù)的都市精品酒店，并完善科技園現(xiàn)代商務(wù)功能，提升整體項(xiàng)目的國際化品質(zhì)。本次合作將成為凱賓斯基精品酒店在中國的第一家旗艦店，將給本項(xiàng)目帶來極具影響的市場震撼力。酒店方就合作模式與我方進(jìn)行了多次洽談，包括收購酒店部分的意向。國際零售三大巨頭（沃爾瑪、家樂福、樂購）國際零售三大巨頭之一的強(qiáng)勢入駐將作為天津市

19、東麗區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，在更好滿足群眾日益增長的物質(zhì)文化生活需求的同時，對進(jìn)一步優(yōu)化該區(qū)域的商業(yè)格局，提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，增強(qiáng)該地區(qū)商業(yè)氛圍的集聚力、輻射力和影響力，加快空港及周邊新型工業(yè)基地和現(xiàn)代宜居城市建設(shè)。同時本項(xiàng)目在對周邊市場做出詳細(xì)調(diào)研后，積極與三大零售商接洽，并以各自旗下高端品牌入駐（沃爾瑪薩姆會員店、家樂福購物中心及樂購購物中心）。其中與沃爾瑪、樂購的合作模式將為出售為主。2.5 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢機(jī)遇l 處于華明示范鎮(zhèn)的核心位置，項(xiàng)目周邊交通組合豐富、網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，可達(dá)性高，極大程度上提高本項(xiàng)目的便捷力。l 項(xiàng)目周邊入駐企業(yè)已形成規(guī)模，不斷提升本項(xiàng)目潛在價值。l 本項(xiàng)目地區(qū)

20、開發(fā)已成熟，被接受程度高。l 項(xiàng)目規(guī)模大，易形成體量優(yōu)勢。l 環(huán)境優(yōu)勢極為明顯，超大綠化比例，國內(nèi)罕有的城市公園內(nèi)的商業(yè)綜合體。l 憑借建工集團(tuán)的品牌影響力和市場知名度，并具備大量同類型產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因此為該項(xiàng)目的品質(zhì)起到了決定性作用。l 目前國內(nèi)十強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已蜂擁而入該地區(qū)立項(xiàng)及開發(fā)，對本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)檔次及價值穩(wěn)固樹立，因此未來該區(qū)域具備極大升值潛力和價值預(yù)期。l 項(xiàng)目緊鄰主干道，昭示性好。l 唯一可售的大型商業(yè)項(xiàng)目。l 市政府重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。l 隨著濱海新區(qū)和東麗區(qū)的發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃。近年來，招商引資力度不斷加大，入駐企業(yè)不斷增加，且品質(zhì)及檔次不

21、斷攀升。項(xiàng)目目標(biāo)群體不斷涌入。外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐年增強(qiáng)。本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃前景看好，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)速度推進(jìn)快，有較好的市場價格預(yù)期和價格優(yōu)勢。周邊正在建設(shè)超100萬平米商業(yè)項(xiàng)目，加劇區(qū)域商業(yè)氛圍聚集。l 隨著本項(xiàng)目區(qū)域的深入開發(fā)，商業(yè)辦公氣氛不斷成熟，區(qū)域人口增加，企業(yè)及項(xiàng)目逐步增多，商業(yè)、辦公、居住氛圍和環(huán)境已相當(dāng)成熟，有利于項(xiàng)目銷售。l 由于住宅政策的調(diào)整，加速了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。為市場投資提供了更多的投資機(jī)會。弱勢威脅l 本項(xiàng)目周邊以居民為主，商業(yè)氣氛不濃厚。l 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)雖已有大批企業(yè)進(jìn)駐，但商務(wù)氣氛不強(qiáng)。l 項(xiàng)目受控高影響，建筑物樓體高度無法起到地標(biāo)指引作用。l 周邊娛樂配套不完善，休閑

22、娛樂類別較有限。l 周邊幾大工業(yè)園區(qū)的同時發(fā)展對項(xiàng)目客群有一定的分流。l 項(xiàng)目周邊已有部分類似產(chǎn)品入市，將對未來本項(xiàng)目銷售有一定影響。l 由于宏觀政策的調(diào)整以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的階段性調(diào)整給房地產(chǎn)投資帶來一些不確定因素。第三部分 市場產(chǎn)品分析3.1 商業(yè)市場3.1.1 天津市主要商圈圖3-1 天津市主要商圈情況圖3-2 天津市主要商圈區(qū)域?yàn)I江道商圈：濱江道是天津最著名的商業(yè)街，最初起源于上世紀(jì)20年代。20年代末，隨著勸業(yè)場一帶商業(yè)興起，中外商貿(mào)紛紛云集于這條街，許多服裝綢綴、金銀首飾、鐘表眼鏡、飯店、影院相繼落成開業(yè)，這條街逐漸呈現(xiàn)繁華現(xiàn)象。圖3-3 天津市濱江道商圈和平路商圈：和平路商業(yè)街位

23、于海河西側(cè)，南起渤海大樓，北至東南角，全場2138米，與濱江商業(yè)街相交叉，構(gòu)成天津最繁榮的商業(yè)區(qū)。這條街上，不僅有全國聞名的勸業(yè)場、百貨大樓等大型百貨商場，還有中華百貨售品場所、天津鞋店、冠生園食品店、正興德茶莊、南京理發(fā)店等多家老字號。2000年，和平路商業(yè)街經(jīng)過大規(guī)模的改造，已成為一條現(xiàn)代化商業(yè)步行街，被命名為金街。圖3-4 天津市和平路商圈3.1.2空港經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)綜合點(diǎn)評項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)體量()開發(fā)模式舞臺(天津)國際時尚品牌城 綜合商業(yè)170,000 租賃SM天津?yàn)I海第一城 購物中心530,000 未知遠(yuǎn)洋新干線Beginning購物中心24,000 租賃遠(yuǎn)洋新干線露西亞商業(yè)街商業(yè)街12,

24、600 出售海航Y(jié)OHO灣 綜合商業(yè)300,000租賃/出售合計(jì)超過1,000,000在可見的未來，空港區(qū)商業(yè)項(xiàng)目不多，但均屬于體量大，綜合性強(qiáng)的大型商業(yè)項(xiàng)目；業(yè)態(tài)種類豐富，涵蓋高星級酒店及公寓、購物中心、Outlet、商業(yè)街和購物公園；銷售和租賃的比例大致相當(dāng)?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目個案分析舞臺(天津)國際時尚品牌城舞臺(天津)國際時尚品牌城位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)西三道，項(xiàng)目占地面積140000平米，規(guī)劃建筑面積170000平米，由品牌管理公司富高管理有限公司(CO，LTD)運(yùn)營；其中一期為國際名品折扣店(Outlet)，二期為酒店娛樂中心，一期計(jì)劃今年10月份開業(yè)，面積90000平米，；天津的stag

25、e(舞臺)國際時尚品牌城城在國內(nèi)的第二家店，第一家舞臺(蘇州)國際品牌城于2009年11月在蘇州工業(yè)園區(qū)綜合保稅區(qū)物流區(qū)開業(yè)，蘇州工業(yè)園區(qū)綜合保稅區(qū)物流區(qū)和本案項(xiàng)目所處區(qū)域具有相同性質(zhì)。濱海第一城濱海第一城坐落在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)商貿(mào)服務(wù)區(qū)內(nèi)，建筑面積53萬平方米，計(jì)劃投資2億美元，集商業(yè)百貨、文化娛樂于一體，除高端百貨外，還建有文化主題公園、IMAX(巨型銀幕電影)影院、特色餐飲等大型娛樂休閑設(shè)施。該項(xiàng)目是SM集團(tuán)規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目，建成后將成為全球單體最大的購物中心。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年底全部竣工。隨著濱海第一城、舞臺時尚廣場等一大批高端商業(yè)項(xiàng)目在濱海新區(qū)西部區(qū)域搶灘扎營，位于濱海新區(qū)核心區(qū)與天津主

26、城區(qū)之間的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等新興區(qū)域?qū)⒄礁鎰e“零商業(yè)”時代，逐步形成新的商業(yè)購物圈。加之以金元寶、友誼等為核心的濱海核心區(qū)商業(yè)圈的升級，濱海新區(qū)，這個過去以工業(yè)開發(fā)為主的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，正在加速變身，成為一個商業(yè)服務(wù)日益繁榮的現(xiàn)代新城?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)位于濱海新區(qū)核心區(qū)和市區(qū)之間，靠近天津國際機(jī)場，位置得天獨(dú)厚，隨著空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展以及市區(qū)商圈外延，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)及其附件區(qū)域正迅速成為天津新都熱點(diǎn)商圈。另一方面，華明鎮(zhèn)乃至東麗區(qū)目前都沒有上檔次的商業(yè)項(xiàng)目，區(qū)域商業(yè)發(fā)展落后于天津整體發(fā)展，本項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展，正好填補(bǔ)了東麗區(qū)及華明鎮(zhèn)的商業(yè)空白，有效提升了華明鎮(zhèn)的區(qū)域價值。3.2寫字樓市場天津市寫字樓供求狀況圖3-5

27、 天津市寫字樓供求關(guān)系2010年天津上市寫字樓租售項(xiàng)目數(shù)量達(dá)42家，平均每月3.5家，供應(yīng)量達(dá)127萬平方米，與2009年同比增加59%。市場整體吸納量為97萬平方米，較2009年上升182%。2010年天津?qū)懽謽鞘袌銎骄蹆r14655元/平方米（建筑面積報價），與2009年相比上漲14.8%；平均租金91元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2009年相比上漲10.1%；平均空置率22.6%，與2009年相比下降17.5%。2010年天津市寫字樓主要集中在河西、南開、和平三區(qū)，其中甲級寫字樓市場，和平區(qū)占有38%，河西區(qū)占47%；而乙級寫字樓，河西區(qū)占有50%以上。在租賃客戶方面，優(yōu)質(zhì)寫字

28、樓的租戶以外資公司、內(nèi)資大型貿(mào)易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質(zhì)和商業(yè)配套等。其他寫字樓的租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司和科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度很高。圖3-6 天津市寫字樓市場空 進(jìn)入2010年甲級寫字樓出租市場明顯活躍，主力戶型需求為100-500平方米之間。目前各大甲級寫字樓平均出租率在90%左右。老牌寫字樓國際大廈、平安大廈的租賃情況依舊不減。另外以信達(dá)廣場為代表的生高端寫字樓項(xiàng)目也有不俗表現(xiàn)，成交客戶不乏整層及大面積案例。圖3-7 天津市甲級寫字樓市場租金走勢在市場普遍預(yù)期及局部調(diào)整的共同作用下，部分甲級寫字樓的

29、租金溫和上漲，2010年達(dá)到132元/平米/月，較2009年同期上漲了9%。目前投入使用的甲級寫字樓當(dāng)中，多數(shù)以租賃為主，可售項(xiàng)目中平安大廈及信達(dá)廣場（低區(qū)已全部售罄，高區(qū)只租不售），賽頓中心僅存一套，售價15000元/平米。圖3-7 天津市濱海新區(qū)寫字樓市場租金走勢目前濱海新區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目均價在11000-13000元/平米之間；2009年濱海新區(qū)寫字樓均價已接近13000元/平米水平；05至09年間，濱海新區(qū)寫字樓均價平均漲幅達(dá)21，顯示濱海新區(qū)寫字樓需求較大，前景樂觀。遠(yuǎn)洋ABC中心遠(yuǎn)洋新干線ABC中心是遠(yuǎn)洋新干線的寫字樓部分，該部分總建筑面積約6萬平米，地上4.5萬平米，地下1.5萬

30、平米。均為5層建筑，首層層高4.2米，2至4層層高3.6米，5層層高4.8米，已竣工驗(yàn)收及消防驗(yàn)收，隨時可入駐使用。配有地上地下車位約700個，并配有地下員工餐廳。按建筑的整體外形分為A、B、C三個區(qū)域，外部整體采用巨輪造型設(shè)計(jì)，以走在國際前沿的設(shè)計(jì)理念樹立空港核心商務(wù)地標(biāo)。ABC中心建筑總高度為19.8米。A區(qū)：總面積為11000平米左右，主要目標(biāo)客戶為大型企業(yè)總部或商業(yè)品牌旗艦店，僅作整體租售。B區(qū)：總建筑面積為2.3萬平米，由八棟聯(lián)排商業(yè)體構(gòu)成，八棟商業(yè)體配置七部電梯，同時設(shè)置七個接待大堂，對外配旋轉(zhuǎn)門用作寫字樓入口，其中部分首層及二層功能定位作為商鋪使用，三至五層為功能定位為辦公使用；

31、單套產(chǎn)權(quán)面積均在5001200平米之間。同時每個立體單元大約在3000平米，可作為實(shí)力企業(yè)獨(dú)棟冠名。C區(qū)：寫字樓為集低密度、陽光大中庭、靈動組合空間等諸多優(yōu)勢的為一體的生態(tài)型寫字樓產(chǎn)品，總建筑面積1.1萬平米，項(xiàng)目推出的寫字樓面積在90-450平米之間，主力戶型為100-200平米精品工作間，并在首層配有多業(yè)態(tài)商務(wù)中心。海航Y(jié)OHO灣海航Y(jié)OHO灣項(xiàng)目地塊位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)商務(wù)服務(wù)區(qū)的核心區(qū)。在東二道和東三道之間，西側(cè)緊鄰空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的主干道中心大道，與空港管委會和海關(guān)大樓相對；南面為空港唯一的景觀湖。周邊有白云酒店、皇冠國際廣場、高爾夫球場、金融街、4S汽車服務(wù)中心等商業(yè)配套。海航Y(jié)OHO灣項(xiàng)目是

32、天津空港商貿(mào)中心開發(fā)有限公司打造的城市生活綜合體?？傉嫉孛娣e約11萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。項(xiàng)目共分6個地塊，產(chǎn)品包括主題酒店、購物公園、休閑廣場、辦公、酒店式公寓和LOFT。其中2萬平米的休閑綠地廣場。海航Y(jié)OHO灣商業(yè)部分規(guī)劃有超市、影院、特色餐飲等，通過連廊及休閑平臺形成了三條購物街，能夠滿足吃、住、娛、創(chuàng)業(yè)、購物、交友等多方面需求。天保匯津廣場天保匯津廣場位于天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，是天?；ü煞萦邢薰镜南聦僮庸咎毂０倮ㄔO(shè)工程有限公司所開發(fā)；其坐落中國天津市空港經(jīng)濟(jì)區(qū)西五道35號（高爾夫球場以北）；天保匯津廣場地處空港CBD區(qū)域的黃金地段，項(xiàng)目整體分為寫字樓、商業(yè)、公寓三個部

33、分；其中寫字樓總建筑面積為79641；天保匯津廣場交房標(biāo)準(zhǔn)為公共部分精裝修，其他區(qū)域?yàn)槊鞣?；土地年限?0年。寫字樓綜合點(diǎn)評項(xiàng)目名稱面積（）戶型（）售價（元/）租金（元/天）遠(yuǎn)洋新干線ABC中心5000090-50010000-130002-2.5海航Y(jié)OHO灣（LOFT+創(chuàng)意辦公寫字樓）約5000050-809000-100002-2.5天保匯津廣場79641200-4009000-110002-2.5目前很多寫字樓項(xiàng)目處于開發(fā)階段，戶型特征尚未清晰，目前售價在9000在13000元/ 之間；寫字樓戶型由幾十平米到數(shù)百平米都有，可滿足大多數(shù)需求；產(chǎn)品普遍性價比較高。濱海新區(qū)是目前國內(nèi)最熱點(diǎn)

34、的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，而作為其中的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，更是憑借包括空客在內(nèi)的多家國際大型空港制造商的進(jìn)駐而成為亮點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的大量商務(wù)需求將為本區(qū)域?qū)懽謽翘峁┐罅扛哔|(zhì)量的需求。3.3酒店市場天津?yàn)I海圣光皇冠假日酒店天津?yàn)I海圣光皇冠假日酒店是有皇冠假日酒店負(fù)責(zé)運(yùn)營，目前空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)唯一的五星級酒店。酒店距天津國際機(jī)場僅 10km 的路程。位于中心商務(wù)區(qū)，緊鄰天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的政府機(jī)關(guān)。 酒店有11 間會議室以及可容納 20 人的小型會議室到多達(dá) 1000 人的大型宴會廳。酒店2009年6月1日開業(yè)，共10層高，共有客房總數(shù)388間，標(biāo)間面積42平米，高級間日均價711元。天津空港白云酒店天津空港白云酒店開業(yè)于

35、2007年5月18日，準(zhǔn)4星級酒店，樓高7層，共有客房總數(shù)120間（套），標(biāo)間面積35平米。位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，距離天津?yàn)I海國際機(jī)場5公里，車程15分鐘；距離火車站15公里，車程30分鐘；天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)僅需20分鐘；市區(qū)僅需15分鐘；距離天津技術(shù)開發(fā)區(qū)25公里，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善，商務(wù)功能齊全，配合不同類型多功能廳以及環(huán)境幽雅的中餐廳和咖啡廳，是集客房、餐飲、商務(wù)會議、娛樂為一體的現(xiàn)代化商務(wù)酒店。天津空港智選假日酒店天津空港智選假日酒店開業(yè)時間2006年12月26日，樓高7層，共有客房總數(shù)211間，標(biāo)間面積23平米。酒店是天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)唯一的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，由國際頂級的洲際酒店集團(tuán)管理，

36、位于天津空港加工區(qū)南側(cè)，毗鄰天津國際溫泉高爾夫俱樂部。天津空港智選假日酒店可提供外幣兌換、信件郵寄、商務(wù)中心、貴重物品保管、訂票和世界各地洲際集團(tuán)酒店預(yù)定等簡單而高效的服務(wù)。還可為優(yōu)選俱樂部會員提供快速登記入住及結(jié)帳服務(wù)。天津空港格蘭云天大酒店天津空港格蘭云天大酒店位于天津?yàn)I海新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，與區(qū)域內(nèi)各行政職能部門、商務(wù)辦公樓、金融街等共同組成空港的商務(wù)、行政中心。天津空港格蘭云天大酒店擁有320平方米的宴會廳和4間不同規(guī)格的中小型會議室， 共有198間客房及套房。天津空港格蘭云天大酒店是深圳格蘭云天酒店管理有限公司的第十家連鎖酒店。酒店綜合點(diǎn)評項(xiàng)目名稱星級房間數(shù)（）標(biāo)間面積（）標(biāo)間門市標(biāo)價

37、（元）天津?yàn)I海圣光皇冠假日酒店5星38842711天津空港白云酒店準(zhǔn)4星12035588天津空港智選假日酒店商務(wù)型酒店21123-25358天津空港格蘭云天大酒店4星19822-33399-518房間數(shù)合計(jì)917（間）目前空港經(jīng)濟(jì)區(qū)只有4家酒店，房間數(shù)量約900間；天津?yàn)I海圣光皇冠假日酒店是有皇冠假日酒店運(yùn)營的五星級酒店，是目前空港經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一的五星級酒店；天津空港白云酒店由本地酒店運(yùn)營商負(fù)責(zé)運(yùn)營，標(biāo)準(zhǔn)是準(zhǔn)四星，規(guī)模較小，房間數(shù)只有120間；天津空港智選假日酒店是本地經(jīng)濟(jì)型酒店，房間數(shù)量也不算多；相對于54平方公里的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)來說，酒店市場還有很大空間。3.4酒店式公寓市場天津酒店式公寓市場處于

38、一個穩(wěn)定發(fā)展階段，租賃市場總體變化不大。但由于房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境及相關(guān)宏觀因素影響，銷售市場發(fā)生較大變化。如天津中心項(xiàng)目初期成交均價為17800元/平米左右，至10年底成交均價達(dá)28000元/平方米左右，銷售進(jìn)度尚可。從市場價格大幅提升的情況可以看出，天津酒店式公寓市場仍具有較大潛力，預(yù)測經(jīng)過短期的市場調(diào)整后將會向高速發(fā)展期過渡。圖3-8 天津市酒店式公寓市場供應(yīng)情況如上圖可以看出，2010年全年天津酒店式公寓產(chǎn)品總供應(yīng)量不超過27萬平米，對于天津國際化大都市的發(fā)展定位而言，供應(yīng)形式并不相稱。酒店式公寓市場展望l 目前天津高檔酒店式公寓產(chǎn)品市場存量較少與城市發(fā)展定位并不相稱，而即將入市及潛在

39、項(xiàng)目短期內(nèi)對市場影響不大，未來仍會以較快速度發(fā)展。l 近期高檔酒店式公寓產(chǎn)品銷售情況與普通住宅產(chǎn)品銷售情況反差較大，受市場因素影響較小。雖然高檔酒店式公寓成交面積有曾放緩趨勢但未出現(xiàn)急劇縮水現(xiàn)象，成交價格仍以較快速度提升。由此判斷，天津經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展大量企業(yè)進(jìn)駐使得高端客群源得以保障，預(yù)計(jì)未來租金水平也會保持較快的增長速度。l 由于世界一線管理品牌看好天津市場，陸續(xù)登陸天津，高品質(zhì)的軟性服務(wù)和硬件要求的運(yùn)營成本將繼續(xù)提高，也將會使價格上浮?；使趪H廣場皇冠國際廣場包括五星級酒店、精裝酒店式公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)形式。項(xiàng)目占地面積38,000，建筑面積151,321?；使趪H廣場位于空港CBD中央商

40、務(wù)區(qū)，與空港物流加工區(qū)行政中心一街之隔，毗鄰18洞溫泉高爾夫球場、50萬平米人工湖。容積率3.21（不含地下一層）。酒店式公寓部分為11層，共386套，其中100套整體銷售，其余286套均價13000元/，一居56，二居100，三居246。酒店即上述案例介紹之天津?yàn)I海圣光皇冠假日酒店。萬通金府國際萬通金府國際位于天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)生態(tài)居住區(qū)、空港中心大道核心地段中心大道和東五道交匯處，北側(cè)為濱湖商業(yè)休閑中心，空港管委會和金融街，南側(cè)為各大企業(yè)的研發(fā)中心，東側(cè)為低密度的住宅區(qū)，西側(cè)為溫泉高爾夫球場，距離國際汽車園和天津?yàn)I海國際機(jī)場很近。萬通金府國際的建筑風(fēng)格對應(yīng)區(qū)域氛圍，采用線條簡捷的建筑立面，具有

41、國際風(fēng)情。合圍式的建筑布局將城市喧囂隔絕其外，創(chuàng)造寧靜的人居空間。同時，社區(qū)以現(xiàn)代德式園林為造景線索，樓間極具序列感的休閑樹陣，配以雕塑、水景、休閑設(shè)施等硬件和四季變幻的草坪植被，創(chuàng)造別具一格的生活風(fēng)景。萬通金府國際占地42000多平方米，建筑面積大約15萬平方米，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，產(chǎn)品為10層到13層的精裝公寓。 項(xiàng)目一期主推34-40平方米的一居和60-75平方米的二居公寓，均為精裝。酒店式公寓綜合點(diǎn)評項(xiàng)目名稱公寓部分面積戶型（）售價（元/）天皇冠假日酒店約30,00056-24612,000-16000(精裝修)海航Y(jié)OHO灣約40,00040-12010,000-12000(精裝

42、修)萬通金府國際約150,00030-759000-11000(精裝修)天保匯津廣場約40,00050-150未開盤目前很多公寓項(xiàng)目處于開發(fā)階段，戶型特征尚未清晰，目前售價在9000在15000元/ 之間；空港經(jīng)濟(jì)區(qū)未來規(guī)劃15萬工作人口，如果有30的人口就近居住，以人均居住面積15平米計(jì)算，公寓需求將達(dá)到75萬平米左右，市場缺口較大。第四部分 項(xiàng)目投資計(jì)劃4.1 開發(fā)周期安排本項(xiàng)目分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)總周期為4年，其中建設(shè)周期為38個月，計(jì)劃于2011年十月初前完成前期工作。并爭取在前期辦理相關(guān)證件階段，加快手續(xù)辦理流程，本項(xiàng)目開發(fā)周期詳見下表：表5-1 項(xiàng)目開發(fā)周期表動工時間竣工時間一期2

43、011年10月2013年03月二期2012年10月2013年12月三期2013年10月2014年12月4.1.1 項(xiàng)目前期開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表5-2 項(xiàng)目一期開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表序號時間工作內(nèi)容12011年5月至7月1.辦理項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及備案2. 辦理國有土地使用證3. 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.完成一期施工圖紙的設(shè)計(jì)工作5.完成一期市政工程各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)工作22011年8月至9月1.辦理一期消防、人防等項(xiàng)目的施工圖紙審查意見2.完成一期施工圖紙審查工作3.完成一期項(xiàng)目的招投標(biāo)工作4.申請辦理一期項(xiàng)目建設(shè)工程開工許可證32011年10月一期項(xiàng)目正式開工42012年06月申請辦理一期項(xiàng)

44、目預(yù)售許可證表5-3 項(xiàng)目二期開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表序號時間工作內(nèi)容12011年11月至2012年06月1.完成二期施工圖紙的設(shè)計(jì)工作2.完成二期市政工程各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)工作22012年07月至09月1.辦理二期消防、人防等項(xiàng)目的施工圖紙審查意見2.完成二期施工圖紙審查工作3.完成二期項(xiàng)目的招投標(biāo)工作4.申請辦理二期項(xiàng)目建設(shè)工程開工許可證32012年10月二期項(xiàng)目正式開工42013年06月申請辦理二期項(xiàng)目預(yù)售許可證表5-4 項(xiàng)目三期開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表序號時間工作內(nèi)容12012年11月至2013年06月1.完成三期施工圖紙的設(shè)計(jì)工作2.完成三期市政工程各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)工作22013年07月至09月1.辦理三

45、期消防、人防等項(xiàng)目的施工圖紙審查意見2.完成三期施工圖紙審查工作3.完成三期項(xiàng)目的招投標(biāo)工作4.申請辦理三期項(xiàng)目建設(shè)工程開工許可證32013年10月三期項(xiàng)目正式開工42014年06月申請辦理三期項(xiàng)目預(yù)售許可證4.1.2 各期開工面積表5-8 項(xiàng)目各期開工面積表項(xiàng)目名稱開工面積（平米）一期工程1.公寓30,0002.寫字樓20,0003.清華科技園10,0003.家樂福30,0004.地下工程70,000合計(jì)160,000二期工程1.公寓50,0002.寫字樓20,0003.清華科技園10,000合計(jì)80,000三期工程1.公寓20,0002.寫字樓20,0003.清華科技園20,0003.酒店

46、30,0004.商業(yè)40,000合計(jì)130,0004.2 成本估算估算說明: 在項(xiàng)目成本估算過程中，建安成本費(fèi)用假定公寓3,300元/平方米，寫字樓及清華科技園3,500元/平方米，商業(yè)（含家樂福）3,100元/平方米，地下（車庫及商業(yè)）2,600元/平方米，酒店3,400元/平方米；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的小市政（含綠化）347元/平方米，大市政150元/平方米；不可預(yù)見費(fèi)按照前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和建安工程費(fèi)三項(xiàng)總額的5%計(jì)；管理費(fèi)用按總額3,041萬元計(jì)；銷售稅費(fèi)及附加包括兩稅一費(fèi)（銷售額的5.5%）、預(yù)繳土地增值稅（銷售額的2%）、預(yù)繳企業(yè)所得稅（銷售額的6.25%）；銷售費(fèi)用中，住宅及商業(yè)的銷

47、售代理費(fèi)和營銷推廣費(fèi)按其銷售額的5%計(jì)。注: 清華科技園整體為5萬平米，其中一期將免費(fèi)提供10,000平方米給清華科技園使用。4.2.1項(xiàng)目出售及租金收入對比表（出售物業(yè)與持有物業(yè)）一銷售物業(yè)銷售均價(元/平方米)出售面積銷售收入(萬元) 1公寓12,900100,000129,0002寫字樓12,22250,00048,889 3清華科技園12,22240,00061,111 4地下商業(yè)10,00035,00035,0005酒店10,00030,00030,000總計(jì)11,922255,000304,000二持有物業(yè)日均租金(元/平方米)出租面積年租金收入(萬元)1商業(yè)2.540,0003,

48、6502家樂福1.530,0001,643 總計(jì)2.570,0005,293 說明：整體項(xiàng)目停車位約為1,750個，地上綠地車位為1000個，地下車位為750個（預(yù)計(jì):總價值為7,500萬）表5-9 項(xiàng)目銷售進(jìn)度4.2.2項(xiàng)目投資成本分析表表5-10 項(xiàng)目整體開發(fā)成本序號項(xiàng)目投資總額占成本比例單位成本（萬元）（%）（元/m2）1開發(fā)成本209,28578.59%6,976 1.1土地費(fèi)用51,50019.34%1,717 1.2前期費(fèi)用11,0334.14%368 1.3建安工程費(fèi)118,10044.35%3,937 1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)14,9085.60%497 1.5不可預(yù)見費(fèi)7,202

49、2.70%240 1.6管理費(fèi)用3,0411.14%101 1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用3,5001.31%117 2銷售成本57,00021.41%1,900 2.1銷售費(fèi)用15,2005.71%507 2.2銷售稅金及附加41,80015.70%1,393 合 計(jì)266,285100.00%8,876 表5-11 項(xiàng)目出售部分開發(fā)成本序號項(xiàng)目投資總額占成本比例單位成本（萬元）（%）（元/m2）1開發(fā)成本162,77974.06%7,077 1.1土地費(fèi)用39,48317.96%1,717 1.2前期費(fèi)用8,4583.85%368 1.3建安工程費(fèi)92,76042.21%4,033 1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1

50、1,4305.20%497 1.5不可預(yù)見費(fèi)5,6322.56%245 1.6管理費(fèi)用2,3311.06%101 1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用2,6831.22%117 2銷售成本57,00021.41%2,478 2.1銷售費(fèi)用15,2006.92%661 2.2銷售稅金及附加41,80019.02%1,817 合 計(jì)219,779100.00%9,556 圖5-1 項(xiàng)目凈投入分析 說明：本項(xiàng)目投資資金來源由自由資金、銀行貸款及銷售回款三部分組成，其中自有資金投資約為6億元，銀行貸款為3億元。4.2.3項(xiàng)目投資敏感性分析項(xiàng)目整體敏感性分析售價變化80%90%100%110%120%單位售價(元/平米)9,

51、537 10,729 11,922 13,114 14,306 總銷售收益(萬元）243,200 273,600 304,000 334,400 364,800 總成本(萬元）254,885 260,585 266,285 271,985 277,685 總銷售利潤(萬元）-11,68513,015 37,715 62,415 87,115 自由資金回報(萬元）(回報率15%)36,000 36,000 36,000 36,000 36,000 靜態(tài)年毛收益率-1.15%1.25%3.54%5.74%7.84%動態(tài)年毛收益率（IRR)-2.34%8.08%17.02%24.88%31.92%持

52、有項(xiàng)目投資46,506 46,506 46,506 46,506 46,506 建安成本變化80%90%100%110%120%單位建安成本(元/平米)3,196 3,566 3,937 4,307 4,677 總銷售收益(萬元）304,000 304,000 304,000 304,000 304,000 總成本(萬元）242,320 254,303 266,285 278,268 290,250 總銷售利潤61,680 49,697 37,715 25,732 13,750 自由資金回報(萬元）(回報率15%)36,000 36,000 36,000 36,000 36,000 靜態(tài)年毛收益率6.36%4.89%3.54%2.31%1.18%動態(tài)年毛收益率（IRR)25.33%21.2