各大業(yè)態(tài)最詳細(xì)的租金水平

1、數(shù)據(jù)說 | 不同城市、各大業(yè)態(tài)最詳細(xì)的租金水平分析在租金方面，至2013年下半年，一線城市首層商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)平均達(dá)每天每平方米45.1元人民幣，而二線城市僅為每天每平方米25.6元，前者為后者的1.8倍左右。一、一線城市購物中心租金水平以四大一線城市為例，2007-2012五年間，一線城市購物中心租金將近翻倍，達(dá)到94%?？偨Y(jié)：根據(jù)以上一線城市購物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首層租金在1500-3000元/平方米/月。二、二線城市購物中心租金水平二三線城市購物中心租金漲幅在近5年內(nèi)已超過一線城市。尤其是在2012年，二三線城市租金突

2、然提速，而一線城市則受到供應(yīng)增加、經(jīng)濟(jì)放緩以及電商興起的綜合影響，租金增長明顯放緩。而在二三線城市，一方面由于租金基礎(chǔ)水平較低，增長空間大；另一方面，那些使得一線城市增長放緩的因素，在二三線城市影響有限。因此二三線城市租金累計(jì)增幅超過了一線城市?？偨Y(jié)：根據(jù)以上二線城市購物中心租金水平，中心區(qū)域租金水平在600-800元，次級(jí)商圈租金水平在150-350元。三、三線城市購物中心租金水平【總結(jié)】通過上述對(duì)于一二三線城市租金水平的分析總結(jié)各大業(yè)態(tài)租金水平目前較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營的主要模式是自己持有，以出租為主。而租金的定價(jià)問題所依據(jù)的是項(xiàng)目所在的地段和所要引入業(yè)態(tài)。以下介紹四個(gè)主要業(yè)態(tài)的承租

3、情況：一、服飾類服裝類租金承受能力服裝類業(yè)態(tài)的商鋪，可承受市值范圍以內(nèi)租金的占到60%，超過了總量的一半。租金承受能力在市值范圍以下的占27.5%，能接受高于市值范圍的商戶占13%?？梢钥闯?，經(jīng)營服裝類的商戶可接納的租金范圍較廣，但普遍集中于市值范圍以內(nèi)租金，能承受高租金的服裝類商戶較少。二、生活服務(wù)類生活服務(wù)類商戶中，可接受市值范圍以內(nèi)租金的占到80%，占總量的五分之四。而能接受高于市值租金的商戶僅占20%。生活服務(wù)類商戶主要以超市、便利店、生活配套服務(wù)為主。此類業(yè)態(tài)以滿足消費(fèi)者日常生活所需為主，主要分布在人群居住密集、生活消費(fèi)頻繁的區(qū)域。大部分生活服務(wù)類業(yè)態(tài)分布于大型社區(qū)底商或自發(fā)形成于社

4、區(qū)周邊的臨街商業(yè)。對(duì)于生活類業(yè)態(tài)來說，他們的大多屬于薄利多銷類的商鋪，故對(duì)于租金的承擔(dān)能力會(huì)顯現(xiàn)的比較弱。三、餐飲類餐飲類商戶中，可承受市值范圍以內(nèi)租金的占到56%，超過了總量的一半。租金承受能力在市值范圍以下的占7.4%，能接受高于市值范圍的商戶占37%。餐飲類業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，是吸引人流消費(fèi)的主力業(yè)態(tài)，行業(yè)經(jīng)營的毛利潤較高，租金的承受能力也相應(yīng)較高。目前，餐飲業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)商家已成為購物中心運(yùn)營者實(shí)現(xiàn)提升購物中心人氣、對(duì)抗競爭的重要手段。四、休閑娛樂類從休閑娛樂業(yè)態(tài)來看，承受市值范圍以下租金范圍的商戶居多，占到總量的60%，能承受市值

5、范圍和市值以上租金的商戶各占到20%。隨著居民收入水平的提高，消費(fèi)需求由原來的“需求型”向“享受型”轉(zhuǎn)化，人們對(duì)娛樂、休閑的需求隨之增加，促進(jìn)了休閑娛樂業(yè)的迅速發(fā)展。休閑娛樂業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型業(yè)態(tài)。目前購物中心都傾向性地提升了娛樂休閑的面積比例，以增加顧客購物的停留時(shí)間，增加消費(fèi)者的消費(fèi)機(jī)會(huì)，有助于帶動(dòng)購物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。休閑娛樂業(yè)態(tài)在購物中心中充當(dāng)次主力店的角色，商鋪面積較大，對(duì)店鋪的展示面沒有過高的要求，在吸引客流的過程中，提高了抵達(dá)過程中其他小型商鋪的曝光率。因此，商場(chǎng)在引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)的同時(shí)，可以消化一定的死角面積，并促進(jìn)商場(chǎng)其他消費(fèi)，

6、對(duì)其租金要求較低?！究偨Y(jié)】通過上述對(duì)于各個(gè)業(yè)態(tài)租金的分析總結(jié)由總結(jié)可以看出不是所有的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)的租金價(jià)格都是相同的，他們是否可以承受高租金完全是依靠他們的盈利情況來決定的。業(yè)態(tài)的合理分配可以幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤的最大化和提高項(xiàng)目的美譽(yù)度。購物中心租金計(jì)算方式：以銷售返租及產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算一、以銷售返租回報(bào)率計(jì)算經(jīng)濟(jì)分析的條件1.租金計(jì)算根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個(gè)假設(shè)條件，不論給商鋪的租金以及售價(jià)如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實(shí)際銷售總金額-回報(bào)客戶的金額+商鋪?zhàn)饨?不可預(yù)見費(fèi)=純銷售額其中：實(shí)際銷售總金額是商場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費(fèi)用。

7、回報(bào)客戶的金額是發(fā)展商每年按照8%的出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額；商鋪?zhàn)饨鹗亲馄趦?nèi)開發(fā)商得到的總收益；不可預(yù)見費(fèi)是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價(jià)×7000銷售均價(jià)×7000×8%×租期月租金×7000×12×租期銷售均價(jià)×7000×3%已知均價(jià)×7000（其中銷售均價(jià)和租金為未知，其他條件為已知，已知均價(jià)指市場(chǎng)推導(dǎo)出的市場(chǎng)均價(jià)）假設(shè)商場(chǎng)在正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格已知。

8、假設(shè)為：2.計(jì)算過程根據(jù)前面部分表格的計(jì)算數(shù)據(jù)說明：按照商鋪?zhàn)馄跒?年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)；不可預(yù)見費(fèi)按照8年2.5%、10年3%計(jì)算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。計(jì)算過程如下：第一種：按8年租期算將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價(jià)×10000銷售均價(jià)×10000×8%×8月租金×10000×12×3月租金×12×10000×（1+12%）1（112%）5 /1（112%）銷售均價(jià)×10000×2.5%22500×10

9、000得出銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)53731361×月租金按照月租金從50元/平方米到100元/平方米的價(jià)格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價(jià)，既當(dāng)該購物中心商鋪的租金達(dá)到某個(gè)價(jià)格時(shí)，要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià)，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。（二層均價(jià)按照2：1的比例計(jì)算。）計(jì)算結(jié)果為：由以上遞增方式得出：每年租金表（元/）第二種：按10年租期算計(jì)算方法同上，則計(jì)算結(jié)果為：【說明】表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金額。當(dāng)租金達(dá)到80元/平方米，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/平方米時(shí)，發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額最少，如果均價(jià)超過這個(gè)價(jià)格，則需貼補(bǔ)的金

10、額也要相應(yīng)增加當(dāng)租金達(dá)到90元/平方米，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/平方米時(shí)，發(fā)展商的租金收益超過了回報(bào)給客戶的金額，這時(shí)，發(fā)展商就不需貼補(bǔ)，租金已足可以滿足 給客戶回報(bào)的金額，還有盈余。由以上遞增方式得出：每年租金表（元/）【結(jié)論】從兩個(gè)計(jì)算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報(bào)客戶的金額及發(fā)展商需貼補(bǔ)的金額，當(dāng)租期為10年，租金達(dá)到80元/平方米時(shí)，銷售價(jià)格比較接近市場(chǎng)水平。二、產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算一般產(chǎn)權(quán)式商鋪的定價(jià)采用的是租金反推法，即以周邊同類市場(chǎng)平均租金為參考依據(jù)，按10年回收期計(jì)算，得出商鋪售價(jià)，如：【前提條件】某地區(qū)市場(chǎng)的平均租金為100元/平方米/月，按10年計(jì)算為100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是說該地區(qū)商鋪12000元的價(jià)格是可以接受的。但是以上的100元/平方米/月的租金應(yīng)是一個(gè)變數(shù)，并不能簡單的進(jìn)行