昆明物業(yè)管理評標專家考試試卷及答案

1、昆明市物業(yè)管理評標專家考試答案2016.4一、單項選擇題（20題、每題1分、共20分。每題備選項中，只有1個最符合題意）1.下列哪項不是前期物業(yè)管理招投標的目的（B）。A.規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動 B.公平購買物業(yè)管理服務(wù)C.保護招標投標當事人的合法權(quán)益 D.促進物業(yè)管理市場的公平競爭2.投標人少于（B）個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。A.2 B.3 C.4 D.53.下列哪項不是前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循的原則（ D ）。A.公開 B.公平 C.公正 D.合理4.招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向（ A

2、 ）個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。A.3 B.4 C.5 D.105.資格預(yù)審文件一般不應(yīng)當包括（ C ）。A.資格預(yù)審申請書格式 B.申請人須知 C.企業(yè)投標條件 D.企業(yè)技術(shù)裝備6.在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于（ C ）家資格預(yù)審合格的投標申請人。 A.3 B.4 C.5 D.10 7.公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于（ C ）日。 A.10 B.15 C.20 D.308.招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少（ B ）日前。A.10 B.15

3、 C.20 D.309.預(yù)售商品房項目應(yīng)當在（ A ）之前完成物業(yè)管理招標投標工作。A.取得商品房預(yù)售許可證 B.30天 C.60天 D.90天10.投標文件不包括的內(nèi)容有（ C ）。A.投標函 B.投標報價 C.商務(wù)標 D.物業(yè)管理方案11. 投標人的正常投標行為是（ D ）。A.以他人名義投標 B.禁止正當投標 C.相互串通投標 D.抵制行賄謀取中標12.開標由（ A ）主持。A.招標人 B.投標人 C.評標專家 D.專家委員會主任13.評標委員會由（ A ）和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)。A.招標人代表B.房地產(chǎn)主管部門代表C.投標人代表 D.評標委員會主任14.評標委員會

4、完成評標后，應(yīng)當向招標人推薦不超過（ A ）名有排序的合格的中標候選人。A.3 B.4 C.5 D.615.招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限（ D ）日前確定中標人。A.7 B.10 C.15 D.3016.招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起（ D ）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。A.7 B.10 C.15 D.3017.可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件是（ A ）。A.住宅規(guī)模較小 B.投標人較少C.投標人少于3個 D.投標人少于5個18.不是投標書封面編寫的內(nèi)容是（ B ）。A.標題內(nèi)容 B.編寫的人員 C.編寫的單位 D.編寫的時間19.下列哪項不是樓盤管理

5、服務(wù)的基本內(nèi)容（C）。A.基本服務(wù) B.義務(wù)服務(wù) C.協(xié)商服務(wù) D.有償服務(wù)20.物業(yè)項目管理服務(wù)人員最低配置為（ B ）人。在最低配置的基礎(chǔ)上，可根據(jù)每一員工服務(wù)250-300戶業(yè)主的標準來進行增配。A.1 B.2 C.3 D.5二、多選題(15題、每題2分、共30分,選項中至少有一個是錯項,選對一項得0.5分,錯選不得分)1.從開發(fā)商手中接盤，應(yīng)對開發(fā)商的項目管理服務(wù)目標有（ABCD ）A.促進房屋銷售 B.打造開發(fā)品牌C.提升建設(shè)聲譽 D.增收開發(fā)收益 E.物業(yè)保值增值2.項目管理，需要采購物品的支出有（ABCD ）。A.物業(yè)管理用房 B.員工宿舍 C.保安人員生活用具D.交通工具 E.

6、員工意外傷害保險3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全年總收入項目有（ABCE ）。A.物管費收入 B.停車費收入 C.經(jīng)營收入D.廢品收入 E.其它收入4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全年總支出項目有（ABCD ）。A.員工工資福利費 B.保安費 C.保潔費D.維修費 E.配電設(shè)備折舊費5.物業(yè)服務(wù)的招標主體有（ABE ）。A.開發(fā)商 B.業(yè)主大會 C.業(yè)主委員會D.街道辦事處 E.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人6.投標需要的條件有（BCDE ）。A.三級企業(yè)資質(zhì) B.經(jīng)驗與業(yè)績 C.商業(yè)信譽；D.資金管理和技術(shù)實力 E.項目負責人7.企業(yè)投標資信評審的內(nèi)容有（ BCDE ）。A.企業(yè)名稱 B.資質(zhì)等級 C.管理現(xiàn)狀D.企業(yè)業(yè)績 E.信用體系

7、8.企業(yè)投標技術(shù)評審的內(nèi)容有（ BCDE ）A.管理服務(wù)項目 B.管理服務(wù)目標 C.管理服務(wù)內(nèi)容D.管理機構(gòu)設(shè)置 E.管理服務(wù)保障9.企業(yè)投標商務(wù)評審的內(nèi)容有（ ABE ）。A.收費標準測算的合理性 B.盈虧平衡測算的合理性 C.員工使用合理性 D.設(shè)施設(shè)備使用合理性 E.其他收費報價的合理性 10. 企業(yè)投標現(xiàn)場答辯評審的內(nèi)容有（BCDE ）。A.儀容儀表 B.管理知識 C.演講口才 D.業(yè)務(wù)熟悉程度 E.項目管理信心11.企業(yè)投標，來自于招標人的風險有（ ABCD）。A.付費難以維持 B.缺乏招標誠意 C.隱瞞項目真情D.附加不公條件 E.答辯水平較差12.人員費用的構(gòu)成項目有（ ABCD

8、 ）。A.工資總額 B.福利基金 C.員工社會保險費D.加班費 E.員工獎金13.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費構(gòu)成項目有（ACE ）。A.財產(chǎn)保險 B.人壽保險 C.雇主責任險D.養(yǎng)老保險 E.公眾責任險14.年度綠化養(yǎng)護費的構(gòu)成項目有（ ABCE ）。A.綠化工具費 B.勞保費 C.綠化水費D.綠化員工服裝費 E.農(nóng)藥化肥費15.年度秩序維護費的構(gòu)成項目有（ ABCD ）。A.安保人員住房租金 B.安保人員生活水電費 C.安保器械費D.安保人員意外傷害保險費 E.安保辦公費三、判斷題(20題、每題1分、共20分)1.物業(yè)管理服務(wù)直接成本，由保安、保潔等5個成本項目組成（×

9、; ）。2.有特別要求的管理服務(wù)人員配置，由企業(yè)和業(yè)主協(xié)商確定（ ）。3.公共秩序維護人員在20人以上的，應(yīng)考慮配置1名主管（ × ）。4.封閉式物業(yè)項目的公共秩序維護巡邏人員、值守人員的配置人數(shù)及工作時間，根據(jù)物業(yè)項目或業(yè)主的需要進行確定（ ）。5.公共秩序維護換休人員，按公共秩序維護人員總數(shù)5:1的比例配置（ ）。6.道路清掃，每個保潔人員每天負責3000-5000平方米（ ）。7.物業(yè)項目保潔總面積除以員工的工時定額，即為保潔人員人數(shù)（ ）。8.綠化管養(yǎng)，住宅小區(qū)每人負責3000-5000平方米（ ）。9.維修員工配置，參考定額為每150戶配1人（ ）。 10.年度員工社會保險

10、費為：年度工資總額×35.4%（ × ）。12.企業(yè)設(shè)備折舊年限為5年，年度折舊額 = 折舊資產(chǎn)總額÷5年（ ）。13.物業(yè)項目通常要分攤企業(yè)直接管理人員對物業(yè)項目管理的工資及管理費用（ ）。14.年度應(yīng)納稅費總額=年度物業(yè)管理服務(wù)直接成本+年度實際利潤總額（）。15.企業(yè)年度總成本 =年度物業(yè)管理服務(wù)直接成本+年度實際利潤總額+年度稅費總額（ ）。16.月度每平方米建筑面積收費標準=（年度總成本÷業(yè)主專有部分建筑面積總和）÷12個月（ ）。17.業(yè)主委員會招標，須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)（ ）。18.評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利

11、害關(guān)系的人進行私下接觸（ ）。19.與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會（ ）。20.被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動（ ）。四、簡答題(5題，計20分)（一）物業(yè)管理方案的內(nèi)容構(gòu)成（4分）1.樓盤基本情況2.樓盤管理服務(wù)目標3.樓盤管理服務(wù)內(nèi)容4.樓盤管理機構(gòu)設(shè)置5.樓盤管理人員配置及月度工資總額6.樓盤管理物品采購計劃7.樓盤管理費用收取計劃8.樓盤管理盈虧平衡計劃9.配合物管設(shè)施設(shè)備完善計劃10.物業(yè)管理服務(wù)保障計劃11.我們的承諾12.方案編制說明（二）規(guī)范編寫投標文件的要求有哪些？（4分）1.無缺漏2.無修改3.無涂抹4.無錯算5.無錯價6.無錯裝7.無

12、泄漏（三）評標專家可以從哪些方面來審定投標企業(yè)的管理服務(wù)保障措施？（4分）1.早期介入保障2.承接查驗保障3.機構(gòu)設(shè)置保障4.人員培訓保障5.崗位職責保障6.工作流程保障7.管理制度保障8.獎懲辦法保障（四）投標答辯需要做好哪些準備？（4分）1.文稿準備2.人員準備3.演練準備4.狀態(tài)準備5.響應(yīng)準備6.特色準備（五）企業(yè)的答辯文稿應(yīng)從哪些方面去編寫？（4分）1.投標報價2.企業(yè)簡介3.項目認識4.管理重點5.管理措施6.管理承諾五、案例分析題（10分）某樓盤的經(jīng)濟技術(shù)指標如下：1.用地面積735752.地上總建筑面積196190，其中：（1）公租房182230（2）配套建筑13960（配套商

13、業(yè)11560、社區(qū)活動中心24003.地下建筑面積45730 ，其中：（1）機動車庫面積34696 （2）非機動車庫面積110344.容積率2.667 5.建筑密度21.4% 6.綠地率35.10% 7.公攤率21%8.公租房戶數(shù)4124戶9.公租房占總公租房總面積比82.88% 10.機動車停車位981輛（100/0.5輛），其中：（1）保障房停車911輛（地下771輛、地上140輛）（2）公建地上停車70輛11.非機動車停車位4949輛（1戶/1.2輛）12.該樓盤有兩個開口13.保潔人員道路、車庫清掃工時定額5000/天；樓道清掃4000/天，保潔換休人員按5:1的比例配置，分析并計算：1.道路及廣場面積？（1）建筑總面積為：73575（2）建筑基底面積為：73575×0.214=15745（3）樓盤綠化面積為：73575×0.351=25825（4）道路及廣場面積為：73575-15745-25825=320052.公租房樓道面積？182230×0.21=382683.樓盤車