別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析

1、別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析摘自中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2014年1期作者：周淼 王繼雄 陳馳摘要：商品房銷售價(jià)格作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要一環(huán)，直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、銷售速度、變現(xiàn)能力以及最終盈利。合理的定價(jià)策略及科學(xué)的定價(jià)體系成為商品房“一房一價(jià)”時(shí)代的必要產(chǎn)物。別墅，代表了商品房的價(jià)值頂端，其一房一價(jià)定價(jià)策略更需適宜的研究方法和最佳的價(jià)格制定體系。本文對(duì)影響別墅的環(huán)境因素和產(chǎn)品因素進(jìn)行剖析，結(jié)合層次分析法構(gòu)建出別墅“一房一價(jià)”的最終體系。關(guān)鍵詞：別墅；一房一價(jià)；定價(jià)體系：層次分析法一、引言目前，學(xué)界對(duì)于別墅項(xiàng)目“一房一價(jià)”的研究還比較少，缺乏成熟合理的定價(jià)體系。我司在承擔(dān)無錫某別墅項(xiàng)目定

2、價(jià)課題的過程中，對(duì)別墅價(jià)格影響因素進(jìn)行了細(xì)致地分析研究，采用不同的研究方法分別計(jì)算環(huán)境因素和產(chǎn)品因素系數(shù)。別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系形成了若干成果。二、別墅“一房一價(jià)”影響因素認(rèn)知作為商品房的貴族，別墅家族從立地、造型、面世等環(huán)節(jié)，吸引著眾多目光，其身價(jià)是最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一，別墅價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循一套切實(shí)可行的科學(xué)體系。筆者在對(duì)現(xiàn)有別墅定價(jià)技術(shù)的梳理過程中發(fā)現(xiàn)大多為普通住宅市場(chǎng)比價(jià)法的簡(jiǎn)單移植，對(duì)于別墅特質(zhì)的關(guān)注存在欠缺?？偟膩碚f，別墅產(chǎn)品的價(jià)格影響因素可以分為環(huán)境影響因素和產(chǎn)品影響因素兩大類，其“一房一價(jià)”體系如圖1所示。對(duì)于環(huán)境影響因素，筆者通過層次分析法計(jì)算各環(huán)境子因素權(quán)重。對(duì)于產(chǎn)品因素的計(jì)算，

3、我們采用的是定量計(jì)算的方法。綜合環(huán)境和產(chǎn)品因素，我們得出別墅“一房一價(jià)”定價(jià)系數(shù)。本文中的案例是我司為無錫某頂級(jí)別墅項(xiàng)目二期承擔(dān)的定價(jià)課題，選取了一期成交別墅作為可比案例，得出二期別墅可比修正價(jià)格。最后，考慮時(shí)間因素，對(duì)時(shí)間形成的價(jià)差進(jìn)行修正，得到最終的“一房一價(jià)”。三、層次分析法確定環(huán)境因素系數(shù)1層次分析法及其基本流程層次分析法(AHP法)是美國運(yùn)籌學(xué)家T.L.saaty等人于20世紀(jì)70年代提出的對(duì)復(fù)雜問題做出決策的一種新方法。這種方法融合了定性和定量方法，將復(fù)雜的問題分解為若干組成因素，再將這些因素按支配關(guān)系分成若干組，形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，通過兩兩比較的方式，構(gòu)造比較矩陣，計(jì)算各

4、要素的權(quán)重。本文利用層次分析法，確定構(gòu)成環(huán)境因素的各子因素的權(quán)重。主要包括三個(gè)步驟：（1）構(gòu)造判斷矩陣。設(shè)影響目標(biāo)評(píng)價(jià)的因素有ai(i=1，2，3，n)，設(shè)alj為因素ai相對(duì)于因素aj的重要程度，aij確定方法見表1。結(jié)合表1的標(biāo)度方法組成如下判斷矩陣：A=a11 a12 a1na21 a22a2n an1 an2 ann（2）計(jì)算各因素權(quán)重。計(jì)算判斷矩陣的最大特征根max對(duì)應(yīng)的特征向量W：Aw=ma xw將W進(jìn)行歸一化（即向量各元素之和為1），即得到權(quán)重分配。（3） 一致性檢驗(yàn)。一致性檢驗(yàn)是判斷矩陣構(gòu)造是否合理的步驟。實(shí)際中往往有可能出現(xiàn)不合理的狀況，例如考慮三個(gè)因素a1、a2、 a3，如

5、果a1相對(duì)與a2的重要程度a12=a1：a2=3，而a2相對(duì)于a3的重要度a23=a2:a3=2，那么理論上a1相對(duì)于a3的重要程度a13=3 x 2=6。如果在實(shí)際打分偏離6太大，且判斷矩陣中出現(xiàn)的不合理打分達(dá)到一定程度，那么矩陣就不合理了。檢驗(yàn)過程中使用公式：其中，一般一致性指標(biāo)CI由公式給出，平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI通過表2可查。一般，當(dāng)一致性比率CR < 0.1時(shí)，認(rèn)為A的不一致程度在容許范圍之內(nèi)，通過一致性檢驗(yàn)，否則，必須重新調(diào)整判斷矩陣。2. 層次分析法在別墅“一房一價(jià)”定價(jià)中的具體應(yīng)用（1）明確求解問題別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系中，環(huán)境影響因主要包括：景觀視野、建筑朝向、主要庭

6、院方位以及噪音。因環(huán)境因素的各個(gè)指標(biāo)無法直接精確定量，需通過統(tǒng)計(jì)方法計(jì)算上述四個(gè)指標(biāo)對(duì)環(huán)境影響因素的作用權(quán)重。（2）建立遞階層次結(jié)構(gòu)根據(jù)專家意見和工作實(shí)踐，對(duì)別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系所涉及的因素進(jìn)行分類，將決策目標(biāo)和決策對(duì)象按它們之間的相互關(guān)系分為目標(biāo)層和指示層，建立一個(gè)各因素相互聯(lián)結(jié)的遞階層次機(jī)構(gòu)。本文所舉案例環(huán)境因素的指標(biāo)分為景觀視野、建筑朝向、主要庭院方位、噪音，具體層次結(jié)構(gòu)如圖3。(3) 構(gòu)造判斷矩陣對(duì)指標(biāo)層的各元素分別關(guān)于目標(biāo)層進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣。將C1（景觀視野），C2（建筑朝向），C3（主要庭院方位），C4（噪音）四個(gè)因素相對(duì)于定價(jià)目的分別確定它們的權(quán)重，即它們相對(duì)于目標(biāo)

7、的重要程度。筆者通過咨詢專業(yè)的房產(chǎn)估價(jià)師，結(jié)合上述標(biāo)度方法，對(duì)無錫某別墅項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響因素研究，得出以下判斷矩陣：（4）計(jì)算重要性排序計(jì)算上述環(huán)境因素矩陣的最大特征根，其對(duì)應(yīng)的特征向量為：W=-0.9442，-0.2835，-0. 1473，-0.0798歸一化后得到的權(quán)重向量為：W=0.649，0.1948，0. 1013，0.0548即景觀視野、建筑朝向、主要庭院方位和噪音的權(quán)重分別為0.649，0.1948，0.1013，0.0548。（5）一致性檢驗(yàn)本文項(xiàng)目中求解得到max=4.1132, RI通過查詢表2得到，則所以判斷該矩陣通過了一致性檢驗(yàn)。（6）環(huán)境影響因子賦值標(biāo)準(zhǔn)每套別墅的四

8、類環(huán)境影響因素稟賦存在差異，得分也不同，本例中根據(jù)特爾非法建立如下打分標(biāo)注，見表3。(7) 確定環(huán)境綜合影響因素系數(shù)環(huán)境影響因子所得分值與各自對(duì)應(yīng)的環(huán)境因素權(quán)重相乘，得出單項(xiàng)環(huán)境影響因素的得分值，四類環(huán)境因素所得分值相加后除以100，即為“一房一價(jià)”環(huán)境綜合影響因素系數(shù)?？捎靡韵鹿奖硎荆涵h(huán)境綜合影響因素系數(shù)= (0.649x景觀視野影響因子得分+0.1948 x建筑朝向影響因子得分+0.1013 x主要庭院方位影響因子得分+0.0548 x噪音影響因子得分)/100四、定量分析確定產(chǎn)品因素系數(shù)1產(chǎn)品影響因素研究方法有關(guān)產(chǎn)品的影響因素，通過面積表現(xiàn)出精確的定量關(guān)系，如主體面積和附加面積的占比與

9、單價(jià)呈明顯的比例關(guān)系?？梢?，產(chǎn)品影響因素研究方法與環(huán)境影響因素研究方法不同，更適宜采用量化計(jì)算的方法、2產(chǎn)品影響因素構(gòu)成產(chǎn)品影響因素包括建筑形態(tài)系數(shù)、主體律筑比值系數(shù)以及附加值系數(shù)。其中，別墅的庭院以及凈贈(zèng)送面積并不在計(jì)價(jià)面積范疇內(nèi)，因此，附加值系數(shù)由庭院價(jià)值系數(shù)和凈贈(zèng)送面積價(jià)值系數(shù)組成。（1）建筑形態(tài)系數(shù)別墅建筑形態(tài)主要包括獨(dú)棟、類獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等。在別墅項(xiàng)目定價(jià)當(dāng)期，需首先選擇占比最多的一類別墅形態(tài)作為基準(zhǔn)戶型系數(shù)，設(shè)定為1即100%。若當(dāng)期為純建筑形態(tài)，則建筑形態(tài)系數(shù)統(tǒng)一為1。若包括兩種以上（含兩種）建筑形態(tài)，它們之間的系數(shù)關(guān)系可以通過與區(qū)域高層價(jià)格的對(duì)比關(guān)系設(shè)定。如筆者前文所提

10、的無錫某別墅項(xiàng)目一期所推建筑形態(tài)包括聯(lián)排、雙拼及三層類獨(dú)棟，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格，若以高層價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，三層類獨(dú)棟：雙拼：聯(lián)排：高層的價(jià)格關(guān)系為2.1:1.8:1.5:1，由此推導(dǎo)出雙拼與三層類獨(dú)棟的價(jià)格比約為1:1.17，與聯(lián)排的價(jià)格比約為1：0.83。該項(xiàng)目當(dāng)期以雙拼別墅為主，建筑形態(tài)系數(shù)可見表4。（2）主體建筑比值系數(shù)主體建筑面積包括地上建筑面積和地下建筑面積，通俗來講就是可供生活起居的面積。我們合理認(rèn)為，作為在其他因素不變的情況下，別墅價(jià)值與可供生活面積占單套面積比例成正比關(guān)系，由此得到主體建筑比值如下：其中：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e=車庫面積+主體建筑面積（地上面積+地下面積）(3) 附加值系數(shù)為

11、了簡(jiǎn)單解釋附加值系數(shù)，假設(shè)客戶得到的每一使用面積（包括庭院）功能相同，實(shí)際是將全部使用面積折算到計(jì)價(jià)面積（單套面積）上，若拋去附加面積的單價(jià)SO，則加上附加因素后的實(shí)際售價(jià)S1應(yīng)該為：其中，庭院面積單套建筑面積=庭院價(jià)值比。對(duì)于贈(zèng)送面積，主要分為四部分，即室內(nèi)、內(nèi)庭贈(zèng)送、露臺(tái)、陽臺(tái)，由于室內(nèi)、內(nèi)庭、露臺(tái)、陽臺(tái)單位面積的使用價(jià)值各異，通過分析，我們確定它們之間的贈(zèng)送率比值關(guān)系為1:0.5:0.5:0.2，因而我們得出凈贈(zèng)送面積=室內(nèi)贈(zèng)送面積x1+內(nèi)庭贈(zèng)送面積x 0.5+露臺(tái)贈(zèng)送面積x 0.5 +陽臺(tái)贈(zèng)送面積x 0.2。所以，附加系數(shù)可以用庭院價(jià)值比和贈(zèng)送價(jià)值比來表示：附加系數(shù)=1+（庭院面積+室

12、內(nèi)面積+0.5庭院面積+0.5露臺(tái)面積+0.2平臺(tái)面積） ÷單套面積=（1+庭院價(jià)值比+贈(zèng)送價(jià)值比）(4) 確定產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)上述三個(gè)產(chǎn)品影響因素系數(shù)相乘，即為“一房一價(jià)”綜合影響因素系數(shù)?？捎靡韵鹿奖硎荆寒a(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)=建筑形態(tài)系數(shù)X主體建筑比值系數(shù)X附加值系數(shù)3別墅“一房一價(jià)”定價(jià)綜合系數(shù)由環(huán)境綜合影響因素系數(shù)和產(chǎn)品綜合影響因素最終確定別墅“一房一價(jià)”定價(jià)的綜合系數(shù)，可用公式表示如下：別墅“一房一價(jià)”綜合系數(shù)=環(huán)境綜合影響因素系數(shù)+產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)五、比較案例價(jià)格修正1初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目若為初次定價(jià)，需選定市場(chǎng)可比案例3-5個(gè)，從區(qū)域、環(huán)境、產(chǎn)品特征

13、、公共配套設(shè)施、附加值等因素方面，運(yùn)用層次分析法確定各因素權(quán)重。接著根據(jù)影響別墅價(jià)格的五個(gè)因素運(yùn)用層次分析法分別對(duì)擬定價(jià)項(xiàng)目和可比案例進(jìn)行打分。分值越高，說明此樓盤越好，則其價(jià)格也應(yīng)高。（方法基本同上，此處不做詳細(xì)介紹）。2非初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目已有前期推售產(chǎn)品價(jià)格，并有實(shí)際成交案例，則可選擇3-5個(gè)成交案例作為可比案例，根據(jù)前文介紹的環(huán)境影響因素系數(shù)和產(chǎn)品影響因素系數(shù)計(jì)算方法對(duì)成交案例綜合系數(shù)進(jìn)行修正，由修正后系數(shù)乘以成交案例成交單價(jià)，即得出該可比案例的可比價(jià)格?？杀刃拚齼r(jià)格可用如下公式表示：六、時(shí)間修正考慮房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)，比較案例價(jià)格需做一定的時(shí)間修正。修正價(jià)格幅度可以依據(jù)官方公布的與房價(jià)息息相關(guān)的數(shù)據(jù)。如產(chǎn)監(jiān)處公布的區(qū)域商品住宅均價(jià)變化情況、區(qū)域GDP發(fā)展變化情況等。漲跌幅度即為時(shí)間修正系數(shù)，該系數(shù)與可比修正價(jià)格相乘，即得出最終的“一房一價(jià)”。七、結(jié)語傳統(tǒng)的商品房定價(jià)中，最常用的方法為比較法，通過比較調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格得到擬定項(xiàng)目的價(jià)格，別墅亦不例外。客