博遠(yuǎn)商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告

1、博遠(yuǎn)商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目基本建設(shè)情況博遠(yuǎn)商務(wù)酒店位于三門峽市宏遠(yuǎn)市場西側(cè)，建設(shè)路宏遠(yuǎn)市場紅場南側(cè)，距離建設(shè)路約30m。主體建筑高7層（含地下一層），建筑面積約6223。一至三層每層938，四至六層每層803，地下室1000，外圍北側(cè)停車場約500，南側(cè)停車場長45m*寬6m270。地下室擬做停車場；一層、二層擬做餐飲使用；三層至六層共有房間72間，每間面積約32（含衛(wèi)生間）?，F(xiàn)土建施工已基本結(jié)束。另外，酒店東側(cè)與路相鄰有一幢三層樓的第三層準(zhǔn)備同時(shí)出租，面積為630，可做為寫字間出租，也可為酒店配套使用。二、配套工程實(shí)施情況1、水、電、排污市政配套，已施工到位，待入戶施工。2、地溫

2、空調(diào)水井正在施工，合同價(jià)為109萬，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。3、消防設(shè)施合同已簽，合同價(jià)包驗(yàn)收合格為59萬，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。4、裝修設(shè)計(jì)已初步完成，設(shè)計(jì)費(fèi)21萬，費(fèi)用由出租方承擔(dān)（已付19萬）。承租方可無償使用。5、電梯預(yù)計(jì)20萬。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。6、暖氣接口費(fèi)每平方50元×622331.1150萬元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。7、天然氣接口費(fèi)2萬元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。三、周邊市場調(diào)查該項(xiàng)目地處三門峽市宏遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場中，靠近建設(shè)路東段，毗鄰家電市場；周邊行政單位多為陜縣政府的二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，有陜縣公路局、供銷社、陜高、陜縣醫(yī)院等單位。市級(jí)單位有市供銷社、三中、物資公司等單位。效益

3、好的企事業(yè)單位很少，整體消費(fèi)水平較低。周邊較好的酒店有國風(fēng)會(huì)館（客房98間，現(xiàn)出租率60%，平均房價(jià)140元左右），美華商務(wù)酒店（客房77間，現(xiàn)出租率70%，平均房價(jià)130元左右）。周邊商鋪出租情況，建設(shè)路臨街紅場一層35元，項(xiàng)目地東側(cè)三層樓一層35元。四、投資可行性分析博遠(yuǎn)酒店建筑主體出租價(jià)為12元（含地下室），東側(cè)商鋪樓三層出租價(jià)擬定為20元（有希望談到12元）。出租年限為10年，有希望談到12年。1、項(xiàng)目投資明細(xì)及預(yù)計(jì)費(fèi)用地溫空調(diào) 109萬（含空氣源熱泵系統(tǒng)）；消防系統(tǒng) 59萬；電 梯 20萬；三樓至六樓客房裝修72間×32間×500元間115.2萬元；公共部分裝修1

4、043×250元26.075萬元；物品配置16800元間×72間120.96萬元；燃?xì)饨尤腴_口費(fèi)2萬元及內(nèi)部管路暖氣接入開口費(fèi)31.1150萬元及內(nèi)部管路以上費(fèi)用合計(jì)為450.235萬元（不含暖氣和燃?xì)猓?、投資回報(bào)分析若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營利潤為35%，做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為450.235萬元÷3年150.0783萬元÷35%428.7951萬元預(yù)計(jì)100%出租率、平均房價(jià)：428.7951萬元÷12個(gè)月35.7329萬元÷（72間×30天）165.43元此房價(jià)與周邊市場結(jié)合，房價(jià)過高，

5、不可取。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營利潤為40%，做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為450.235萬元÷3年150.0783萬元÷40%375.1957萬元預(yù)計(jì)100%出租率、平均房價(jià)：375.1957萬元÷12個(gè)月31.2663萬元÷（72間×30天）144.75元此房價(jià)與周邊市場結(jié)合，房價(jià)過高，不可取。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營利潤為45%，做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為450.235萬元÷3年150.0783萬元÷45%333.5073萬元預(yù)計(jì)100%出租率、平均房價(jià)：333.

6、5073萬元÷12個(gè)月27.7923萬元÷（72間×30天）128.67元預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房價(jià)：27.7923萬元÷（72間×30天×95%）135.44元 90%）137.86元 85%）145.97元 80%）160.23元135元-138元左右的平均房價(jià)市場較容易接受，但90%-95%的年平均出租率經(jīng)營壓力較大。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營利潤為35%，做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為450.235萬元÷4年112.5588萬元÷35%321.5964萬元預(yù)計(jì)100%出租率、

7、平均房價(jià)：321.5964萬元÷12個(gè)月26.7997萬元÷（72間×30天）124元預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房價(jià)：26.7997萬元÷（72間×30天×95%）130.6元 90%）137.86元 85%）145.97元 80%）155.09元135元左右的平均房價(jià)市場較容易接受，但90%-95%的年平均出租率經(jīng)營壓力較大。若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營利潤為40%，做以下分析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為450.235萬元÷4年112.5588萬元÷40%281.397萬元預(yù)計(jì)100%出租率、平

8、均房價(jià)：281.397萬元÷12個(gè)月23.4497萬元÷（72間×30天）108.56元預(yù)計(jì)95%-80%出租率、平均房價(jià)：234497萬元÷（72間×30天×95%）114.28元 90%）120.62元 85%）127.72元 80%）135.70元135元左右的平均房價(jià)，市場接受困難不大；80%的年平均出租率通過經(jīng)營應(yīng)該可以達(dá)到。3、經(jīng)營成本、費(fèi)用分析從經(jīng)營角度，在保證服務(wù)品質(zhì)的前提下，核算固定成本費(fèi)用，核算經(jīng)營盈虧平衡點(diǎn)，再結(jié)合市場接受的平均房價(jià)，核算投資回報(bào)。總租金為6223×12元74676元月×12個(gè)

9、月90萬元若將一層按40元，二層按20元出租，可得收益為938×2（30元12元）33768元月酒店實(shí)際房租74676元月33768元月40908元月÷43479.41元人工費(fèi)用： 店長 1人 2500元月領(lǐng)班 2人 × 1200元月2400元月前臺(tái) 4人 ×1000元月4000元月客房 9人 ×950元月8550元月公衛(wèi) 2人 ×950元月1900元月工程 2人 ×1200元月2400元月保安 3人 ×1000元月3000元月合計(jì) 23人 24750元月水電費(fèi)30000元月物耗、一次用品、洗滌費(fèi)15000元月管理費(fèi)用5000元月以上合計(jì)115658元月加上每月投資