商業(yè)綜合體、購物中心、百貨商場商業(yè)運營項目收益測算模板

1、商商業(yè)業(yè)運運營營項項目目收收益益測測算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請注意）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項已知數(shù)據(jù)項營業(yè)稅率5.50%建筑面積房產(chǎn)稅率12.00%初始投入從支付第一筆土地費始計，包括土地費、建安成本。所得稅率25.00%租金收入運營1-10年的基準(zhǔn)租金及增長倍數(shù)，第11-20年租金水平0增長，與第10年持平。折現(xiàn)率8.00%停車廣告等其他年收入運營1-10年的基準(zhǔn)年收入及增長倍數(shù)，第11-20年收入水平0增長，與第10年持平。折舊年限20年運營成本率運營1-10年的運營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。運營年限20年每年折舊初始投入總額（E4）/20注：租金及停車廣告等年收

2、入需要由運營年份轉(zhuǎn)化為自然年份，如9.28開業(yè)的項目第一年的年租金收入只計入3個月。過程數(shù)據(jù)項商業(yè)資產(chǎn)回收值第20年商業(yè)物業(yè)的出售價值，計入第20年的當(dāng)期現(xiàn)金凈流量收入小計租金收入（E5）+停車廣告及其他年收入(E6)房產(chǎn)稅租金收入(E5)*房產(chǎn)稅率(B4)營業(yè)稅：收入小計(B13)*營業(yè)稅率(B3)營業(yè)成本及費用收入小計（E5）*運營成本率(E7)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)所得稅：收入小計（B13）-營業(yè)成本及費用(B16)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5) , 0稅金房產(chǎn)稅(B14)+營業(yè)稅(B15)+所得稅(B17)支出小計初始投入(E4)+營

3、業(yè)成本及費用(B16)+稅金(B18)結(jié)論數(shù)據(jù)項當(dāng)期現(xiàn)金凈流量收入小計(B13)-支出小計(B19)+商業(yè)資產(chǎn)回收值(B12)（建設(shè)第1年至運營第20年）當(dāng)期凈現(xiàn)值當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(B22)按計租年份折現(xiàn)（建設(shè)第1年至運營第20年）當(dāng)期凈收益收入小計(B13)-支出小計(B19)+初始投入(E4)（運營第1-20年）考核指標(biāo)項留存物業(yè)價值運營第1年至第20年當(dāng)期凈收益(B24)的凈現(xiàn)值留存物業(yè)投入初始投入總和留存物業(yè)凈收益留存物業(yè)價值(B27)-留存物業(yè)投入(B28)留存物業(yè)收益率留存物業(yè)凈收益(B29)/留存物業(yè)價值(B27)內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)建設(shè)期第1年至運營第20年當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(B

4、22)進行計算動態(tài)投資回收期累計凈現(xiàn)值為正的運營年份靜態(tài)投資回收期累計現(xiàn)金凈流量為正的運營年份商商業(yè)業(yè)運運營營項項目目收收益益測測算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請注意）已知數(shù)據(jù)項從支付第一筆土地費始計，包括土地費、建安成本。運營1-10年的基準(zhǔn)租金及增長倍數(shù)，第11-20年租金水平0增長，與第10年持平。運營1-10年的基準(zhǔn)年收入及增長倍數(shù)，第11-20年收入水平0增長，與第10年持平。運營1-10年的運營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。初始投入總額（E4）/20注：租金及停車廣告等年收入需要由運營年份轉(zhuǎn)化為自然年份，如9.28開業(yè)的項目第一年的年租金收入只計入3個

5、月。過程數(shù)據(jù)項第20年商業(yè)物業(yè)的出售價值，計入第20年的當(dāng)期現(xiàn)金凈流量租金收入（E5）+停車廣告及其他年收入(E6)租金收入(E5)*房產(chǎn)稅率(B4)收入小計(B13)*營業(yè)稅率(B3)收入小計（E5）*運營成本率(E7)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)收入小計（B13）-營業(yè)成本及費用(B16)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5) , 0房產(chǎn)稅(B14)+營業(yè)稅(B15)+所得稅(B17)初始投入(E4)+營業(yè)成本及費用(B16)+稅金(B18)綜綜 合合 收收 益益 測測 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28） 項目20102011

6、2012第一年（3）（2013）第二年（2014）收入租金收入5,47624,640停車廣告等其他年收入-516小計5,47625,156商業(yè)資產(chǎn)回收值支出初始投入214,92761,42561,42561,425營業(yè)成本及費用9584,150稅金-9584,340房產(chǎn)稅6572,957營業(yè)稅3011,384所得稅(扣折舊)-小計214,92761,42561,42563,3418,490當(dāng)期現(xiàn)金凈流量-214,927-61,425-61,425-57,86616,666累計現(xiàn)金凈流量-214,927-276,352-337,777-395,643-378,977當(dāng)期凈現(xiàn)值-214,927-6

7、1,425-61,425-53,58014,289累計凈現(xiàn)值-214,927-276,352-337,777-391,357-377,068當(dāng)期凈收益3,55916,666過程數(shù)據(jù)計租年份12面積（平方米）216,000216,000216,000運營年度日租金單價34運營年度月租金單價84.5126.8自然年度租金單價84.595.1年租金收入5,475.624,640.2停車廣告等其他年收入-2,065.2自然年度其他年收入-516.3收入小計5,475.625,156.5營運成本率35%30%營運成本及房產(chǎn)稅營業(yè)稅1,9168,490折舊19,96019,960基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù) 表

8、表序序號號項項目目取取值值1 1營業(yè)稅率5.5%2 2房產(chǎn)稅率12%3 3所得稅率25%4 4折現(xiàn)率8%指指標(biāo)標(biāo)計計算算表表（萬萬元元）序序號號項項目目指指標(biāo)標(biāo)值值1 1留存物業(yè)價值513,989513,9892 2留存物業(yè)投入399,202399,2023 3留存物業(yè)凈收益114,787114,7874 4留存物業(yè)收益率22%22%5 5內(nèi)部收益率（IRR）9%9%6 6動態(tài)投資回收期2020年年7 7靜態(tài)投資回收期1111年年數(shù)據(jù)說明：營業(yè)建面216,000平方米；第3年建面租金單價166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；第8、9、10、11年每

9、年遞增5%，以后每年遞增3%;初始投資共計399107萬元；EBITDA率按照第三年以后75%測算，前面3年按照65%、70%、70%車位按每月每個車位1600元計算，廣告位每年按500萬計算第三年（2015）第四年（2016）第五年第六年第七年第八年第九年第十年35,59144,90049,39054,32959,76265,73872,31279,5432,3593,4354,1194,4684,6924,9265,1725,43137,95048,33553,50958,79764,45370,66477,48484,9745,0275,8504,5084,9465,3975,8916,

10、4327,0258,00911,66613,91315,78817,81120,03522,47725,1614,2715,3885,9276,5197,1717,8898,6779,5452,0872,6582,9433,2343,5453,8874,2624,6741,6513,6205,0436,0347,0958,2599,53810,94313,03617,51618,42020,73423,20825,92628,90932,18624,91430,81935,08938,06341,24544,73948,57552,788-354,063-323,244-288,155-250

11、,092-208,847-164,108-115,533-62,74519,77722,65323,88123,98624,06624,17124,30024,451-357,291-334,638-310,757-286,770-262,704-238,533-214,234-189,78324,91430,81935,08938,06341,24544,73948,57552,788345678910216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,0006677891011169.0185.9204.5224.9247.4272.2

12、299.4329.3137.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.935,591.444,899.949,389.954,328.959,761.865,738.072,311.879,542.93,239.14,021.74,413.04,633.64,865.35,108.65,364.05,632.22,358.73,434.74,119.54,468.14,691.54,926.15,172.45,431.037,950.148,334.653,509.458,797.064,453.370,664.177,484.284,974.030%25%25%2

13、5%25%25%25%25%11,38513,89613,37714,69916,11317,66619,37121,24319,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960綜綜 合合 收收 益益 測測 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28） 營業(yè)建面216,000平方米；第3年建面租金單價166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；第8、9、10、11年每年遞增5%，以后每年遞增3%;初始投資共計399107萬元；EBITDA率按照第三年以后75%測算，前面3年按照65%、70%、70

14、%第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年85,36385,36385,36385,36385,36385,36385,36385,3635,6325,6325,6325,6325,6325,6325,6325,63290,99590,99590,99590,99590,99590,99590,99590,9957,5017,5017,5017,5017,5017,5017,5017,50127,32027,32027,32027,32027,32027,32027,32027,32010,24410,24410,24410,24410,24410,24410,2441

15、0,2445,0055,0055,0055,0055,0055,0055,0055,00512,07212,07212,07212,07212,07212,07212,07212,07234,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82056,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,175-6,57049,605105,779161,954218,129274,304330,479386,65424,09222,30820,65519,12517,70916,39715,18214,058-165,690-

16、143,383-122,727-103,602-85,893-69,496-54,314-40,25656,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,1751112131415161718216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,0001111111111111111329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.385,363.285,363.285,363.285,363.28

17、5,363.285,363.285,363.285,363.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.290,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.325%25%25%25%25%25%25%25%22,74922,74922,74922,74922,74922,74922,74922,74919,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960綜綜 合合 收收 益益 測測 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28） 第十九年第二十年(9個月)合計85,36364,0221,323,9715,6324,22490,99568,2471,414,003639,811399,2027,5015,625123,31327,32019,242405,28110,2447,68