建筑設計管理要點

1、建筑設計管理一、目的將項目開發(fā)的理念及意圖，項目策劃的要求，通過調研所確定的市場需求以及開發(fā) 商對項目開發(fā)的投資成本、進度、質量等諸多要求通過專業(yè)設計人員的設計，以圖 紙、文字說明、概算等表現形式確定下來，為后續(xù)的工程實施工作確立一個科學、 嚴密、詳細、清晰的書面依據。二、適用范圍1 公司物業(yè)開發(fā)項目的規(guī)劃設計、建筑環(huán)境方案設計、初步設計及施工圖設計。2 公司物業(yè)開發(fā)項目的特種專業(yè)設計，包括供電設計、供水設計、供氣設計、室 外管線設計、弱電系統(tǒng)設計及其他特種專業(yè)設計。三、控制目標與控制點控制點控制目標確保公司的開發(fā)理念及意圖、市場及消 費者需求、項目開發(fā)策略要求等能通過 各階段方案設計充分體現

2、通過考察及綜合評價選擇參與方案投標 的設計公司組織編寫方案設計任務書各級設計管理人員與各設計公司充分溝 通成立內部評審委員會對各設計方案會審 及調整給予參與方案投標的設計公司以平等競 爭的機會，充分挖掘其智力潛能認真組織好政府部門召開的方案評審 會，確保最優(yōu)方案中標確保各合作方對方案設計的介入物業(yè)管理公司項目負責人參與內部評審 委員會確保初步設計能對方案設計進一步優(yōu)化確保施工圖設計能詳盡、快速、準確的 完成。確保設計成本控制在預算范圍內確保設計工作按時完成確保設計變更更合理有效在各設計階段成果確定后召開開發(fā)公 司、設計公司、物業(yè)管理公司、監(jiān)理公 司、特種專業(yè)公司聯席技術交底會認真分析、篩選方案

3、評審專家提出的意 見和建議即時調整各方產生的新的設計要求通過招標選擇施工圖設計公司通過挑選組建施工圖設計人員小組組織編寫明確的施工圖設計任務書設立獎懲機制各設計階段都即時做好相應經濟測算工 作與政府部門及行業(yè)主管部門充分溝通， 爭取政策優(yōu)惠設計全過程的成本跟蹤控制確定合理的設計工作完成時間合理處置變動的、增加的設計工作量設計獎懲機制提出變更的合理性對變更成本的測算-變更設計的內部審核及控制-變更設計的進度控制確保零星工程設計合理有效-零星工程設計的內部審核制度-相應的成本測算確保特種專業(yè)設計的合理有效-與特種專業(yè)公司充分溝通，確定最優(yōu)的專業(yè)設計方案特種專業(yè)設計與土建設計、環(huán)境設計的 有機組合-

4、質量、進度及投資成本的全程跟蹤確保施工圖審核通過-審圖修改意見的及時反饋四、關鍵績效指標1 設計方案質量2 設計費用3 設計完成時間4 .設計變更發(fā)生的費用5 設計限額預算與實際設計費用的差異率五、職責分工部門/主要職責崗位總裁審批參與投標方案成果、審批設計公司招標結果、審批初步設計成果、簽署 委托設計合同項目 確定參與方案投標的設計公司、代表公司參與方案評審會、簽發(fā)中標方案及 公司 設計變更方案、審批零星工程立項、審批簽發(fā)零星及特種工程設計方案、審 總經批簽發(fā)各階段經濟測算成果、審批設計獎懲辦法、簽發(fā)設計招標書及任務書 理開發(fā) 搜集提供參與方案投標設計公司名單、與各設計單位溝通、傳達公司意圖

5、、 部經組織各階段方案評審會、審查設計招標任務書及各階段設計任務書、簽發(fā)方 理案評審會紀要、負責編寫各階段經濟測算及可行性分析、審批設計人員組成名單、審查變更申請、與特種設計單位溝通、確定方案、挑選地質勘察單位 并報總經理確定設計 組織編寫各階段設計招標書及任務書、發(fā)標、與設計單位溝通協(xié)調、控制進 管理 度及質量、受理變更申請、組織變更設計、編制設計工作獎懲辦法、執(zhí)行設 專員 計合同、負責圖紙送審及修改、考察設計人員業(yè)務能力、編寫方案評審會紀 要、組織設計研討會及交底會并做好記錄、控制特種設計進度、質量及投 資、組織項目普勘及詳勘、編寫設計管理總結公司 投標方案的初審及確定、投標設計公司的確定

6、、零星及特種設計的評審及確 評審定小組成員設計 全過程的設計理念傳達及確定、設計技術支持、設計工作監(jiān)督 經理六、程序1 規(guī)劃設計階段1.1規(guī)劃設計方案階段 1.1.1組建設計評審小組，包括項目發(fā)展總監(jiān)、投資經理、項目管理總監(jiān)、設計經理、項目公 司總經理、開發(fā)部經理、設計管理專員、合同預決算專員、財務部經理、物業(yè)公司項目經理 等，項目公司總經理為組長。1.1.2設計管理專員根據項目地塊控制性詳細規(guī)劃、地質普勘資料、土地使用條件、 項目策劃方案以及確定的項目開發(fā)理念及意圖，組織編寫規(guī)劃設計方案任務書（內容 包括設計內容、設計需達到的質量標準、設計時間、提交成果方式及內容等），提交開發(fā)部經 理審批，

7、并由項目公司總經理簽發(fā)設計經理對任務書編寫提供支持與指導，投資經理對策劃方 案做出解釋和說明，對方案中不合理之處做出改進。1.1.3開發(fā)部經理與設計管理專員負責收集規(guī)劃設計公司的信息及資料（包括資質審核，人員 設備實力、質量保證體系、工作質量、社會信譽，建立設計單位資質檔案），對其設計能力及 設計成果進行初步考察，初步了解設計人員對公司開發(fā)理念及策劃方案的理解程度，初步了解 各設計公司的收費標準，擬定參與規(guī)劃設計方案的設計公司名單及簡介，報項目公司總經理審 批。1.1.4項目公司總經理依據資料確定參與項目規(guī)劃方案設計招投標的設計公司（一般不超過5家），確定設計費用，設計經理依據資料提出自身對參

8、與設計的公司初選意見和建議。1.1.5設計管理專員向參與規(guī)劃方案設計招投標公司發(fā)放規(guī)劃設計方案任務書，并提供設 計公司要求的其他資料，簽訂設計合同，同時項目公司總經理、開發(fā)部經理、設計專員及設計 經理應加強與設計公司人員的溝通及互動，確保公司開發(fā)理念、項目策劃要求被設計人員充分 理解，并在方案中體現。1.1.6公司相關人員應確保各設計公司處于平等的競爭地位，使各設計公司處于公平競爭的良 性狀況，充分挖掘出各設計公司的智慧及想象力，形成優(yōu)秀的方案作品。1.1.7設計管理專員負責各設計公司方案（包括初稿、修改稿、確定稿）進度，并及時將各階 段方案報公司設計評審小組進行內部評審，并將評審意見以書面形

9、式反饋給設計公司進行修 改，直至最終確定各設計公司參與投標方案。1.1.8開發(fā)部經理對各設計公司在各設計階段的方案進行相應的經濟測算及可行性分析，并報 公司設計評審小組作為內部評審依據之一。1.2規(guī)劃設計方案評審1.2.1開發(fā)部經理依據規(guī)劃方案設計進度組織政府主管部門召開方案評審會，包括確定會議的 時間、地點、參評專家、會議議程及其他相關事項。1.2.2設計管理專員負責與各設計公司協(xié)調，共同完成參與評審方案的成果制作，包括文本、 各類效果圖、電子展示圖等，并于評審會前日做好會場布置及后勤工作安排。1.2.3項目公司總經理作為開發(fā)公司首席代表參與規(guī)劃方案評審會，設計經理、開發(fā)部經理、 設計管理專

10、員列席評審會，其中設計管理專員負責會議記錄，并在會后整理出會議紀要備用。1.2.4規(guī)劃方案評審會確定中標設計公司的，開發(fā)公司與其進行下一步工作安排；如未能確定 中標設計公司的，開發(fā)公司應依據評審意見，重新組織第二輪方案設計，操作程序不變，如需 調整參與投標設計公司的，程序依據1.1.31.1.8執(zhí)行，直至最終確定規(guī)劃方案設計中標公司。1.3修建性詳細規(guī)劃的設計及確定1.3.1開發(fā)部經理負責與規(guī)劃設計中標單位確定修建性詳規(guī)設計內容、進度及費用，并報總經 理審批，設計管理專員負責擬定相應合同及協(xié)議，并報簽署執(zhí)行。1.3.2設計管理專員負責將方案評審會意見整理成書面材料，發(fā)給中標設計公司作為修建性詳

11、 規(guī)設計依據，同時負責詳規(guī)設計進度及質量控制。1.3.3開發(fā)部經理負責詳規(guī)設計階段的經濟測算及可行性研究，提出設計建議，并安排報批報 建事務專員與相應主管部門銜接規(guī)劃報批事宜。1.3.4報批報建專員負責處理與規(guī)劃審定相關的其他事務，確保修建性詳細規(guī)劃早日確定。1.3.5設計經理、策劃經理在修建性詳細規(guī)劃設計過程中給予全程技術支持和建議，確保公司 高層的開發(fā)理念及意圖得以體現。1.3.6待定的修建性詳規(guī)由項目公司總經理報集團總裁審閱。1.3.7設計管理專員負責規(guī)劃設計階段的設計過程總結、設計資料歸檔保存等工作。2 建筑方案設計階段2.1建筑方案評審小組的成立同1.1.12.2設計管理專員依據確定

12、的項目修建性詳規(guī)、項目策劃方案及公司的開發(fā)理念及意 圖，組織編寫建筑方案設計任務書，提交開發(fā)部經理審批，并由項目公司總經理簽發(fā)，設 計經理及策劃經理給予技術支持和策劃方案的解釋說明。設計任務書中應包含建（構）筑物的 功能要求，建筑總體風格的確定、地點位置的確定、面積及戶型比例要求、設備及配套設計要 求、環(huán)境設計指標及要求等，對暫不能夠確定的事項應提交上級主管人員盡早確定。2.3參與建筑方案設計的設計公司初選及確定依據1.1.31.1.4執(zhí)行。2.4開發(fā)公司與參與建筑方案設計公司的協(xié)調、溝通依據1.1.5執(zhí)行。2.5公平競爭原則、激發(fā)設計公司創(chuàng)作熱情原則依據1.1.6執(zhí)行。2.6公司建筑方案評審

13、小組對方案進行初審直至最終確定參與建筑方案招投標方案依據1.1.7執(zhí)行。2.7建筑方案評審會的組織及召開，公司各部門及人員分工依據1.2操作程序執(zhí)行。2.8建筑方案中標設計公司不直接作為項目初步設計及施工圖設計的承擔者，但其具有優(yōu)先考 慮資格。2.9報批報建專員負責建筑方案評審后相關行政手續(xù)的辦理，設計管理專員負責會議紀要的整 理、建筑設計資料的保存歸檔、建筑設計工作總結的編寫等相關工作。（注：環(huán)境方案設計階段與此相同，但不進行方案公開評審，一般由內部評審確定。）3 初步設計階段3.1設計管理專員組織項目地塊的地質詳勘，出具正式勘察報告，并將地質勘察報告送行政部 門審查，對審查意見進行補勘及修

14、改，最終確定項目地塊地質勘察報告。（地質勘察單位的選 擇由項目公司總經理、開發(fā)部經理、設計管理專員、預決算專員、設計經理組成聯合小組，采 取內部招投標方式確定。）3.2初步設計及施工圖設計公司的確定應采用招投標方式，如需通過政府公開招投標方式進行 的，參照政府部門相關規(guī)定執(zhí)行；如通過公司內部招投標方式進行的，先成立招投標領導小 組，由項目公司總經理任組長，組員包括設計經理、投資經理、開發(fā)部經理、設計管理專員、 財務部經理等相關人員，設計管理專員負責擬定初步設計及施工圖設計招投標文件，內容 包括資質要求、設計人員資格要求、設計內容要求、進度及質量要求、收費要求等項目，報開 發(fā)部經理審批，由總經理

15、簽發(fā)。3.3初步設計及施工圖設計參與投標單位的初選工作由開發(fā)部經理和設計管理專員負責，參照1.1.3執(zhí)行，招投標領導小組依據各設計單位投標資料確定初步設計及施工圖設計中標公司， 并簽訂相應設計合同。3.4設計管理專員對原建筑方案設計任務書進行調整及優(yōu)化，明確初步設計及施工圖設計 任務內容，并報開發(fā)部經理審批，由總經理簽發(fā)。3.5設計管理專員負責將初步設計及施工圖設計任務書提交給中標設計公司，并提供設計 所需其他資料，要求設計公司制訂出設計人員組成名單、設計進度等工作計劃，并報開發(fā)部經 理審定。3.6配套專業(yè)初步設計工作由開發(fā)部經理負責組織實施，其設計公司需進 行招投標的，參照3.23.3執(zhí)行，

16、設計管理專員負責提供配套專業(yè)設計要 求，擬定相應設計合同及報審，并協(xié)調配套專業(yè)設計與土建設計之間的 相互關系，使各類型初步設計工作有機結合。3.7公司成立由項目公司總經理、投資經理、設計經理、策劃經理、銷售 經理、開發(fā)部經理、設計管理專員、預決算員、報批報建專員、物業(yè)公 司項目經理及外聘專家、學者組成的初步設計及施工圖設計內部評審小 組，負責對各階段初步設計方案進行內部評審，由設計管理專員負責組 織設計公司依據評審意見進行修改，直至形成可以送審的初步設計成 果。3.8對于規(guī)模較小的工程，總經理有權決定是否進行初步設計，相關政府 部門協(xié)調工作由報批報建專員組織。3.9擴初設計評審會召開參照1.2

17、程序執(zhí)行。3.10報批報建專員負責完善擴初方案評審需具備的其他行政條件，并在 擴初方案評審會后取得項目擴初批文。4 施工圖設計階段4.1施工圖設計公司與擴初設計公司相同，在擴初設計開始前由招投標方 式確定。4.2設計管理專員將確定的施工圖設計任務書及相關資料提交給設計 公司，并將設計公司編制的設計人員組成名單及設計進度計劃報開發(fā)部 經理審批。4.3施工圖設計合同依據設計公司中標條款擬定，由開發(fā)部經理審核，總 經理簽發(fā)。4.4設計管理專員負責監(jiān)督執(zhí)行設計合同，并對施工圖設計中的投資成 本、設計質量和進度進行適時跟蹤，對設計過程中產生的問題及時整 理、匯報，并以書面形式答復設計單位。4.5施工圖設

18、計過程中，設計經理給予全過程技術指導及監(jiān)督。（附設計質量跟蹤控制細則）：在施工圖設計過程中，項目組各專業(yè)技術人員通過對階段性設計成果的 審查，對設計質量進行嚴格的跟蹤控制。施工圖設計階段主要控制的要 素有：A .建筑物的立面造型，建筑物群體及其與周圍環(huán)境的關系；B. 建筑平面布置；C. 對聲、光、熱工、通風、消防等環(huán)境條件所采取的技術措施；D 裝修標準及主要建筑構造；E. 結構選型；F. 地基處理和基礎形式；G. 伸縮縫、沉降縫和防震縫；H .新技術、新結構、新材料的采用；I.供電設計；J .電力設計；K .照明設計；L. 自動控制設計；M.通信設計；N 防雷保護；O.給水設計；P.排水設計；

19、Q.空調設計；R .通風設計；S.煤氣設計；設計質量控制按設計質量控制方法執(zhí)行。5. 配套工程、特種專業(yè)設計5.1配套工程、特種專業(yè)設計一般由專業(yè)公司承擔，因此基本不存在設計 公司的招投標問題。5.2設計管理專員負責確定、整理需進行配套工程、特種專業(yè)設計的工作 內容，擬定相應的設計任務書，報開發(fā)部經理審批。5.3開發(fā)部經理負責確定配套工程、特種專業(yè)的設計方案（與專業(yè)人員共 同協(xié)商確定），做好相應的經濟測算，擬定好設計合同，由總經理簽 發(fā)。5.4設計經理對配套工程、特種專業(yè)設計工作進行全程指導和監(jiān)督。5.5配套工程、特種專業(yè)設計成果由開發(fā)部經理向總經理匯報確認。5.6設計管理專員負責與設計單位及

20、人員的協(xié)調與溝通，負責進度及質量 跟蹤，并做好圖紙歸檔整理工作，編寫設計總結。6. 設計成果的審查6.1施工圖報建設局審查6.1.1地質勘察報告、全套土建施工圖（含基礎、地下及地上部分）、水 電暖通圖都在施工圖審查范圍內，相應的行政審批手續(xù)由報建報批專員 辦理。6.1.2設計管理專員負責與審圖人員協(xié)調溝通，解答對方提出的問題，需 由設計人員解答的或須由公司上級領導確定的事宜應及時聯系或匯報。6.1.3設計管理專員應將初審意見及時以書面方式傳達給設計公司，并組 織設計人員在35天內給出意見答復，并及時將答復送交審圖人員。6.1.4復審通過的，領取審圖報告；復審不通過的，按6.1.3程序再行辦理，

21、直至審查通過。6.1.5開發(fā)部經理負責將審圖報告整理作為工程招投標用件之一。6.2施工圖紙的內部審查 6.2.1施工圖紙應由開發(fā)部專職審圖員進行內部審查，審查內容包括施工 圖與原設計方案的一致性，與設計任務書要求的一致性，有無技術性錯 誤，有無設計內容的失誤等，并形成書面意見交由開發(fā)部經理確認。6.2.2施工圖紙同時送交工程部審核，審核的內容包括施工說明的準確 性、對施工工藝材料使用的正確把握、有無嚴重妨礙施工進行的設計、 施工成本的把握是否適當等，并形成書面意見交由開發(fā)部經理確認。6.2.3施工圖紙同時送交營銷部審核，審核的內容包括面積的核算、戶型 及立面的市場反映度是否適合、各部位用材是否與市場匹配、客戶可能 會產生的疑問等，并形成書面意見交由開發(fā)部經理確認。6.2.4施工圖紙同時送交物業(yè)管理公司審核，物業(yè)公司從有利于交付后物 業(yè)