物業(yè)管理四類(lèi)常見(jiàn)糾紛

1、物業(yè)管理四類(lèi)常見(jiàn)糾紛 物業(yè)管理中的四類(lèi)常見(jiàn)糾紛 近兩年,本市物業(yè)管理糾紛呈明顯上升趨勢(shì)。分析下來(lái),筆者認(rèn)為,常見(jiàn)的糾紛主要有以下四類(lèi)。 (一)物業(yè)配套糾紛。前兩年,錢(qián)先生在郊區(qū)買(mǎi)了套別墅。交房時(shí),他發(fā)覺(jué)交房通知單上繳費(fèi)欄里列有煤氣建設(shè)費(fèi)。他認(rèn)為這筆費(fèi)用應(yīng)已含在房?jī)r(jià)里,因?yàn)槊簹忾_(kāi)通是小區(qū)的配套設(shè)施之一。物業(yè)公司則認(rèn)為,購(gòu)房合同中只商定開(kāi)發(fā)商供應(yīng)瓶裝液化氣,開(kāi)通管道煤氣是商定配套設(shè)施之外的新設(shè)施,因此不愿取消該項(xiàng)費(fèi)用。后錢(qián)先生委托律師替自己維權(quán)。律師了解到,開(kāi)發(fā)商在與錢(qián)先生簽約3個(gè)月前就已向當(dāng)?shù)毓艿烂簹夤旧暾?qǐng)接裝煤氣,并獲得批準(zhǔn)。律師還走訪(fǎng)了當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)部門(mén),調(diào)查開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)上報(bào)房屋價(jià)格的計(jì)算基礎(chǔ)。

2、在證據(jù)齊全后,律師代錢(qián)先生出面與物業(yè)公司進(jìn)行了交涉,指出房?jī)r(jià)里已包含了煤氣配套設(shè)施這一塊,開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)告知只供應(yīng)瓶裝液化氣是哄騙行為,在法律上沒(méi)有效力。面對(duì)事實(shí),物業(yè)公司同意不再收取煤氣建設(shè)費(fèi),并和錢(qián)先生很快完成了房屋交接手續(xù)。 (二)選聘新物業(yè)公司糾紛。某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建筑了一個(gè)小區(qū),居民大部分是本系統(tǒng)的職工,聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司也是本系統(tǒng)的公司。后開(kāi)發(fā)商又在該小區(qū)旁邊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售。為降低管理成本,增加物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)商后,將兩部分物業(yè)歸并成一個(gè)小區(qū)管理。新業(yè)主認(rèn)為原來(lái)小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)管理公司之間有“親屬”關(guān)系,可能對(duì)己不利,因而自行聘請(qǐng)了另一家物業(yè)公司,并不再擔(dān)當(dāng)原物業(yè)公司的

3、管理費(fèi),于是導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。有業(yè)主向律師咨詢(xún)他們的做法是否合法可行。考慮到購(gòu)房合同中已列明前期物業(yè)管理公司和其供應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容,房屋交接時(shí)業(yè)主又簽署過(guò)管理公約等同意聘請(qǐng)老物業(yè)公司的文件,假如不通過(guò)合法的途徑擅自另行聘請(qǐng)新物業(yè)公司,違約責(zé)任在業(yè)主,律師因此建議業(yè)主通過(guò)其他具有操作性的合法途徑來(lái)行使選擇物業(yè)公司的權(quán)利。 (三)物業(yè)裝修糾紛。有些業(yè)主在買(mǎi)了房子后,自以為房子是自己的,想怎么樣就怎么樣。如認(rèn)為房子的結(jié)構(gòu)不太合理,擅自敲掉部分承重墻,拆除連接陽(yáng)臺(tái)的墻體,擴(kuò)大原有門(mén)窗尺寸及拆改廚房、廁所的地面防水層等。目前,直接對(duì)業(yè)主裝修行為有制約權(quán)的只有房地產(chǎn)管理部門(mén),物業(yè)公司只能盡規(guī)勸職責(zé)。有些物業(yè)公司“

4、越權(quán)”對(duì)業(yè)主的“出格”裝修進(jìn)行管理,如罰款、阻擋施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)等,致使雙方簡(jiǎn)單產(chǎn)生糾紛。 (四)安保糾紛。為保證小區(qū)建筑物的形狀美觀(guān),現(xiàn)在相當(dāng)多的小區(qū)特殊是高層小區(qū)的管理公約中均會(huì)要求業(yè)主或承租人不得在窗戶(hù)和陽(yáng)臺(tái)外裝防盜窗,物業(yè)公司承諾小區(qū)實(shí)行24小時(shí)全封閉式治安管理,物業(yè)公司配有對(duì)講機(jī)裝置。一旦家中被盜,業(yè)主多會(huì)找物業(yè)公司。某小區(qū)業(yè)主趙先生家沒(méi)有裝防盜窗,不久,他家被小偷“光顧”,數(shù)萬(wàn)元財(cái)物被盜。趙先生將物業(yè)公司送上被告席,認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)盡到24小時(shí)全封閉式治安管理的義務(wù),以致小偷從窗戶(hù)(防盜門(mén)的鎖未撬開(kāi))爬進(jìn)屋內(nèi)盜竊,要求物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任,賠償全部被竊損失。物業(yè)公司的出庭律師辯稱(chēng):(1)趙先生家失竊原因難以查明,不能排斥趙先生家人外出時(shí)未鎖好窗戶(hù)、門(mén)等,以致小偷得逞;(2)24小時(shí)全