選址理論知識

1、理論課教材選址技巧一選址的重要性（一）什么是選址？ * 通過對項目的的屬性了解，回到家選擇一個屬于該項目的適合位置。 * 店面分為理想店址與不理想店址兩種，不同店址為我們帶來不同的效果。 （二）理想店址與不理想店址 理想店址 * 促進(jìn)利潤倍增（客流量大，增大營業(yè)額，促使利潤翻倍） * 具備增值性（店面因周邊地段發(fā)展而使其價值更高，轉(zhuǎn)出費(fèi)用比轉(zhuǎn)入費(fèi) 用高，使店主從中獲取利潤） * 開店成功重要性50%（開店比率占50%說明非常重要，好的店面會給我們 帶來客流量，增加營業(yè)額） 不理想店址 * 不易轉(zhuǎn)手進(jìn)退兩難（店面轉(zhuǎn)手困難，繼續(xù)經(jīng)營也困難，陷入僵局） * 嚴(yán)重影響后期經(jīng)營（造成后期的經(jīng)營不善） *

2、 成店面巨額損失（在沒有盈利的情況下，還要去支出日常消耗，甚至連 成本都賺不回來） （三）商圈分類1 城市綜合體2 大型醫(yī)院3 文教商圈4 小吃街5 步行街6 大型商超7 美食城8 大學(xué)食堂9 農(nóng)貿(mào)市場10 工業(yè)區(qū)11 大型交通樞紐（四）分析商圈 1 城市綜合體 優(yōu)勢：人流量大，餐飲消費(fèi)群體集中，消費(fèi)能力高。 劣勢：同類產(chǎn)品競爭大，成品類別有所限制。 2 步行街 優(yōu)勢：有很好的地理位置，商業(yè)密度高，消費(fèi)群體廣泛，人流量大， 消費(fèi)能力高,節(jié)假日人流量非常大。 劣勢：租金相對較高，產(chǎn)品定位相對較高，同類產(chǎn)品競爭大,受天氣因素 影響較大。 3 美食城 優(yōu)勢：消費(fèi)群體比較集中，高峰期比較固定，翻臺率高

3、。 劣勢：品牌較多，競爭力大，出餐速度要求非常高，就餐環(huán)境比較擁擠喧鬧。 4 大型醫(yī)院 優(yōu)勢：競爭對手較少，消費(fèi)較為集中，外送增值空間高。 劣勢：目標(biāo)消費(fèi)人群較少，就餐環(huán)境要求高。 5 交通樞紐 優(yōu)勢：人流量較大，消費(fèi)能力高，營業(yè)時間長。 劣勢：高峰期不穩(wěn)定，回頭率低，一般為一次性消費(fèi)。 6 寫字樓 優(yōu)勢：人流量比較穩(wěn)定，高峰時間比較固定，人均消費(fèi)中等，外送增值服務(wù) 高。 劣勢：非工作時間人流量較少，出餐速度要求非常高。 7 文教區(qū) 優(yōu)勢：目標(biāo)消費(fèi)群體比較集中，有固定高峰期。 劣勢：部分學(xué)生的消費(fèi)能力有限，有群體效應(yīng)，產(chǎn)品好壞直接影響二次消 費(fèi)，寒暑假期會有空檔期。 8 工業(yè)區(qū) 優(yōu)勢：人流量大

4、，租金相對較低。 劣勢：消費(fèi)能力低，產(chǎn)品類別有所限制。 9 大型社區(qū) 優(yōu)勢：目標(biāo)消費(fèi)群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，回頭率高。 劣勢：消費(fèi)模式單一，消費(fèi)突破力較弱，產(chǎn)品口味和服務(wù)要求高。 10 農(nóng)貿(mào)市場 優(yōu)勢：首次投資費(fèi)用相對其它商圈較低，人流量比較固定，高峰期比較固定。 劣勢：消費(fèi)能力比較低，產(chǎn)品口味要求高。（五）商圈評估 * 不同角度評估 有預(yù)選店面時，可以從店面不同角度進(jìn)行拍攝去分析周圍都是哪些商圈分類 * 聚客點(diǎn)能夠聚集人流的地方，在人來人往的地方，卻每天部分人都能在這個位置停留三五分鐘。 * 同行業(yè)店面 同是餐飲行業(yè)，但是產(chǎn)品線并不沖突的品牌 * 競爭對手店面 同一行業(yè)，產(chǎn)品線相同，與其

5、形成一種競爭力案例分析在不同位置，不同環(huán)境里面，您怎么去選擇店址？A可視度差，綠化樹木已把門口擋住B帶人行道的隔離帶C環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)D步行街轉(zhuǎn)角E對面是垃圾堆的行道F看不盡頭的隔離帶馬路邊G馬路兩邊可視度清晰H處于下坡，門前帶高臺階二、選址流程與方法（1） 理想店面六要素Ø 良好的經(jīng)營環(huán)境周邊店內(nèi)的環(huán)境、干凈、衛(wèi)生是餐飲行業(yè)的必備條件。Ø 穩(wěn)定的客源目標(biāo)消費(fèi)群體大。Ø 齊全的店面硬件看該店面是否具備上下水（水龍頭、下水道）設(shè)備硬件是否合適做餐飲。Ø 穩(wěn)定的租期租期最好3-5年，因為前期投進(jìn)去的裝修費(fèi)、成本費(fèi)要一定時間去盈利填補(bǔ)，如果租期太短有可能還沒回利

6、。Ø 便利交通店門口最好保留能停自行車，電瓶車的位置，而且店位置不能過于偏僻。Ø 房租性價比要高物超所值，地理位置帶來的利潤遠(yuǎn)比租金高。（二）選址渠道² 朋友幫忙² 實地考察² 報紙² 房源網(wǎng)² 中介² 求租廣告（3） 選址方法² 出租² 轉(zhuǎn)租² 毳租² 拼租（四）選址流程（簽約前工作） 聚焦商圈 尋找店面 評估店面 確定簽約* 聚焦商圈：在各大商圈分類中結(jié)合項目情況、鎖定適合商圈* 尋找店面：鎖定商圈后在該范圍內(nèi)尋找店面* 評估店面：找到合適店面后進(jìn)行評估* 確定簽約：評估

7、通過后進(jìn)行合同簽約 簽約注意事項Ø 承租之前一定要查證商業(yè)用房情況，確認(rèn)對方為該商鋪產(chǎn)權(quán)人。Ø 承租期間物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)是多少，由誰承擔(dān)。Ø 把每年租金調(diào)整幅度事先約定于合同當(dāng)中，明確何種條件下可調(diào)整房租，房租的調(diào)整額度最好不要超過10%。Ø 確認(rèn)商鋪整修期是否免租，費(fèi)用由誰來負(fù)擔(dān)。Ø 裝修期間，如果改水改電或者有大面積的裝修，房東能不能允許，并寫在契約里。Ø 確認(rèn)租賃期間租押金與收取日、租約終止、轉(zhuǎn)租限制，租期中途解約應(yīng)如何處理，要提前多久告知，確認(rèn)租約到期后如繼續(xù)承租，要提前多久告知。營建理論營建主要內(nèi)容： 裝修 設(shè)備 人員 物料1

8、、 裝修（一）營建與店面經(jīng)營的關(guān)系* 提升店鋪的醒目度 把店內(nèi)的燈光布置得明亮，吸引客戶注意力以免被客戶忽略掉。* 提高進(jìn)店率 通過搞活動等方法吸引客戶進(jìn)店，增加客源、有客流才能增加營業(yè)額。* 提升舒適度 舒適度與燈光、布置、桌椅、店內(nèi)音樂都有關(guān)，在店內(nèi)明顯位置擺放雜志、休 閑讀物也可以提高舒適度。* 提高客單價 通過引導(dǎo)客戶消費(fèi)，為客戶推薦、二次銷售、連帶銷售促使消費(fèi)金額提高。*提高項目的品牌知名度 品牌知名度指在當(dāng)?shù)?公里范圍內(nèi)客戶聽到某品牌名字清楚該品牌位置，店內(nèi) 產(chǎn)品以及外賣電話。（二）店面設(shè)計圖設(shè)計圖流程：原始結(jié)構(gòu)圖平面設(shè)計圖3D效果圖 原始結(jié)構(gòu)圖測量事項 1 量店面長、寬、高 2

9、測量樓層高度 3 測量墻面長度及寬度 4 測量柱子長度及寬度 5 標(biāo)記柱子、門口、衛(wèi)生間及樓梯位置 6 測量門頭高度 7 測量樓梯所占面積 8 測量衛(wèi)生間所占面積 （注：以上單位均為厘米CM） 平面設(shè)計圖 設(shè)計師根據(jù)原始結(jié)構(gòu)圖3-5天內(nèi)設(shè)計出平面效果圖，平面效果圖內(nèi)包括：店內(nèi)區(qū)域劃分、店內(nèi)桌、椅設(shè)備擺放、燈飾擺放 3D效果圖 3D效果圖是根據(jù)實物做出的立體圖案，效果逼真，如同實體店面：(三） 營建工具包宣傳品 工具包分為：VI版（廣告公司用專用軟件打開）、KT版（手機(jī)直接打開）、工具包內(nèi)容為模板，均可改動（內(nèi)容：LOGO和吉祥物、菜單、側(cè)燈箱、代金卷、海報、會員卡、積分卡、價目表、門墻帶、商超

10、進(jìn)場手冊、形象墻、宣傳單、展架、桌牌）（四） 營建注意事項 1 合同書（法人、限期、聯(lián)系電話、工程款支付方式） 2 設(shè)備進(jìn)場布局 3 輕裝修、重裝飾 4 注意環(huán)境保護(hù)、控制施工噪音二設(shè)備（一）柜體* 產(chǎn)品冷藏柜* 1.2M收銀機(jī)* 0.8收銀機(jī)* 轉(zhuǎn)角柜* 裝飾板（二）不銹鋼操作臺* 1.8/1.5冷柜* 1.8/1.5操作臺* 1.8/1.5水吧操作臺（三）桌椅* 椅子* 桌子* 靠背枕（四）燈飾* 鋁合金吊燈* 玻璃吊燈* 橡膠亞克力吊燈二人員（一）招聘渠道及其優(yōu)劣勢* 人才招聘會（招聘崗位受局限、同行競爭較大、選擇性多）* 網(wǎng)絡(luò)（真實性低、流失率大、資訊豐富、足不出戶方便快捷）* 中介（

11、需檢驗真實性、收取費(fèi)用、效率高）* 同行業(yè)挖人（難度高、周期長、上手快）* 員工介紹（裙帶關(guān)系、到崗周期短）* 親朋好友介紹（不好管理、穩(wěn)定性強(qiáng)、可信度高）* 兼職學(xué)生鐘點(diǎn)工（時間受限、頭腦靈活、應(yīng)變能力強(qiáng)、要求少、成本低）（二）招聘人員要求* 服務(wù)意識* 團(tuán)隊意識* 應(yīng)變能力* 有責(zé)任心* 態(tài)度和經(jīng)驗（三）面試技巧3小句* 問：發(fā)現(xiàn)食品上有不明物體，你會怎么處理？ 答：先道歉，再解決，最后再次道歉。* 問：當(dāng)客戶選擇菜品猶豫時，你會怎么處理？ 答：先了解客戶口味，再去推薦產(chǎn)品。* 問：有兩個同事在吵架，你會怎么處理？ 答：先分開，空閑時再單獨(dú)調(diào)解。(四）員工管理* 原則及宗旨 人員管理以“尊

12、重”為前提，以他人喜歡的方式對待他人。* 人員的激勵 銷售員業(yè)績與員工薪資掛鉤。工資結(jié)構(gòu)：底薪+提成。* 人員培訓(xùn)與輔導(dǎo) 采用一對一師傅代訓(xùn)的輔導(dǎo)方式。二物料(一）物料訂購 注意事項運(yùn)輸方式、日期、收貨（二）物料采購 通過第一次采購，選擇適合的供貨渠道 質(zhì)量：選物料齊全的供貨商，采購次數(shù)少 服務(wù)：提供配送的供貨商，完善的售后保障 信譽(yù)：信譽(yù)度搞的供貨商，保證采購質(zhì)量 付款方式：每月一結(jié)、滾動付款、貨到付款（三）物料的驗收 * 核對價格 * 盤點(diǎn)數(shù)量 * 檢查質(zhì)量 * 產(chǎn)地品牌（四）原材料分類： * 干貨：零上10-20都（常溫） * 濕貨：0-5度左右（冷藏） * 凍貨：零下18-0都（冷凍）

13、 營運(yùn)理論一開業(yè)前準(zhǔn)備（一）開店前具備哪些條件？ 1.證件齊全： 個體工商戶名稱預(yù)先登記申請書 健康證 餐飲經(jīng)營許可證 個體工商戶營業(yè)執(zhí)照 稅務(wù)登記證。 2.料包充足： 在當(dāng)?shù)刭徺I的工具，材料。 3.水電煤，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常： 把所有水電打開測試，所有設(shè)備同時打開看電壓是否能正常供應(yīng)。 4.原材料購買齊全： 在本公司購買的物料是否已經(jīng)收到。 5.人員培養(yǎng)到位： 采購，收銀員，操作員，外賣員 6.收銀系統(tǒng)： 備用金，零錢 7.宣傳，營銷方案準(zhǔn)備： 開業(yè)前營銷方案落定，做好活動前的工作準(zhǔn)備（定制宣傳單，海報等）（二）定價四要素 * 目標(biāo)消費(fèi)人群 * 競爭對手 * 食材成本 * 期望利潤率 目標(biāo)消費(fèi)人群

14、分析： * 年齡特征35歲以內(nèi) * 消費(fèi)能力根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平而定 * 消費(fèi)心理某個時間段的消費(fèi)人群比較多 * 消費(fèi)習(xí)慣常用那種方式付款（支付寶，微信支付，現(xiàn)金等） 分析競爭對手: * 用餐環(huán)境裝修風(fēng)格 * 服務(wù)水平服務(wù)態(tài)度及服務(wù)細(xì)節(jié) * 出品質(zhì)量與價格產(chǎn)品口感，產(chǎn)品價格 * 優(yōu)勢與劣勢可取的地方與引以為戒的地方 同行調(diào)差 對店面位置周邊的35家同行進(jìn)行調(diào)查分析，主要針對：位置，經(jīng)營面積， 營業(yè)時間，人均消費(fèi)，來客數(shù)以及預(yù)估該營業(yè)額來分析。 分析成本可控成本：食材成本，員工工資，能源損耗等。不可控成本：當(dāng)鋪?zhàn)饨?，設(shè)備/裝修折舊等。 可控成本開源節(jié)流 * 原材料成本：根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的配方，使用最標(biāo)準(zhǔn)的工

15、具來量取，達(dá)到最標(biāo)準(zhǔn)口感 的同時也不多浪費(fèi)原材料。 * 水電成本：非高峰期關(guān)掉一部分設(shè)備，每日登記水電表，耗電設(shè)備不要經(jīng)常 開關(guān)。 * 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)成本：設(shè)備定期維護(hù)，定期清潔，增長設(shè)備使用壽命。 * 人員管理成本：合理利用人力資源，不多浪費(fèi)工資去聘請多余人員。 m期望利潤率 理想利潤比例：主食50%-60% 小吃60%-70% 飲品70%-80% 關(guān)鍵因素：目標(biāo)消費(fèi)群體水平 競爭對手二. 宣傳與促銷（一）促銷方法1.打折讓利 2.贈品銷售3.現(xiàn)金返現(xiàn) 4.憑證優(yōu)惠 5.集點(diǎn)購買 6.聯(lián)合促銷7.免費(fèi)試用 8.抽獎銷售9.參與有獎 10.捆綁銷售11.限量供應(yīng) 12.老顧客回訪（二）產(chǎn)品推銷

16、擴(kuò)大影響力：提高品牌在當(dāng)?shù)氐闹取?升級盈利模式：穩(wěn)定老客戶，發(fā)掘潛在客戶。 促銷：開業(yè)促銷，產(chǎn)品組合，建議性消費(fèi)，折扣促銷，節(jié)假日促銷。（三）開業(yè)活動 開業(yè)當(dāng)天慶典：條幅，禮炮，花籃，紅毯，彩虹門，鑼鼓隊等。 開業(yè)活動：打折，辦理會員，禮品，代金券，抽獎。 （四）宣傳方法 宣傳單：去哪做：廣告公司 格式：32開、16開等 宣傳單價位：因市場定 發(fā)放：由誰去發(fā) 發(fā)放時段：客流高峰期 范圍：1公里內(nèi) 內(nèi)容：代金券、地址、實物圖、簡介、電話 目的：不是讓人來而是讓人知道 海報： 通常貼于店門口，內(nèi)容以實物和店面活動為主。 地貼：用途：店面指引。大多貼在店面里面。 展架：擺放位置在店門口以起宣傳的作用，檔口通常放在吧臺旁邊。 條幅：懸掛方式：門頭式、懸掛式、布幔式、漂浮式。 宣傳車：縣級以下地區(qū)居多，三線以上城市費(fèi)用較（適合大活動使用）。 人體宣傳：送餐時穿著店面服裝，或者披綬帶在街上游行（適合大活動使 用）。 音響：使用所需設(shè)備：功放、音箱、MP3等；放在店門口輪播。 LED屏：掛于門頭，主要以活動內(nèi)容為準(zhǔn)，可附訂餐電話。 二維碼：通過二維碼，積累粉絲，做推廣。（五) 如何提高營業(yè)額： 1. 增加來客人數(shù) 2. 提高人均消費(fèi) 3. 增加有效營業(yè)時間 4.