萬科翡麗山項目產(chǎn)品溢價能力提升舉措

1、項目附加值提升舉措產(chǎn)品產(chǎn)品1、規(guī)劃、規(guī)劃2、園林、園林3、戶型、戶型4、公共部分、公共部分5、設(shè)施設(shè)備、設(shè)施設(shè)備豪宅的格調(diào)貫穿每個細節(jié)6、人防設(shè)計、人防設(shè)計7、技防設(shè)計、技防設(shè)計8、物防設(shè)計、物防設(shè)計安全安全配套配套9、周邊配套整合、周邊配套整合10、私家谷地公園、私家谷地公園11、會所豪華配套、會所豪華配套由于沒有提供項目規(guī)劃方案圖紙，故本次報告暫不提供規(guī)由于沒有提供項目規(guī)劃方案圖紙，故本次報告暫不提供規(guī)劃方面的提升建議，但根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，劃方面的提升建議，但根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，項目規(guī)劃是更大化項目規(guī)劃是更大化實現(xiàn)項目價值的核心因素之一實現(xiàn)項目價值的核心因素之一，因此希望后續(xù)能有機會就，因此希望后續(xù)

2、能有機會就此與貴司進行探討，進一步提升項目價值。此與貴司進行探討，進一步提升項目價值。1規(guī)劃規(guī)劃對于園林的打造，以體現(xiàn)生態(tài)對于園林的打造，以體現(xiàn)生態(tài)豪宅主題為主，重點強調(diào)豪宅主題為主，重點強調(diào)可參可參與性與性的細節(jié)設(shè)計，公共休閑空的細節(jié)設(shè)計，公共休閑空間與休憩空間為必備點間與休憩空間為必備點2園林園林泳池泳池地面景觀焦點地面景觀焦點位于園林中央，核心位置和獨特的建筑形位于園林中央，核心位置和獨特的建筑形態(tài)使其成為整個社區(qū)景觀焦點態(tài)使其成為整個社區(qū)景觀焦點半封閉半露天的形態(tài)設(shè)計既滿足室內(nèi)室外泳池分別設(shè)置要求，又營造獨特景觀空間體驗夏威夏威夷泳夷泳池池-異域異域風(fēng)情風(fēng)情概念概念架空層架空層架空層架

3、空層泳池地面層2“下沉的藍寶石”泳池嵌入架空層，透明玻璃體外殼使其成為架空層車庫趣味景觀；樹齡：大，幾十年到百年樹齡：大，幾十年到百年樹型：樹干粗壯、樹冠舒展、枝葉茂盛樹型：樹干粗壯、樹冠舒展、枝葉茂盛樹種：多樹種組合，有層次感，考慮四季樹種：多樹種組合，有層次感，考慮四季的搭配的搭配2別墅及別墅及THTH產(chǎn)品：現(xiàn)階段東莞產(chǎn)品水平與深圳產(chǎn)品：現(xiàn)階段東莞產(chǎn)品水平與深圳 尚存在明顯差距；尚存在明顯差距；高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品 ： 現(xiàn)階段東莞產(chǎn)品水平與深圳趨同現(xiàn)階段東莞產(chǎn)品水平與深圳趨同因此，本項目戶型打造可從以下多方面進行改進：因此，本項目戶型打造可從以下多方面進行改進：n 空間尺度空間尺度n 戶型創(chuàng)新

4、戶型創(chuàng)新n舒適度舒適度 / /奢華程度奢華程度戶型戶型3具體戶型對比分析詳見附件。n戶型的舒適尺度，較強的空間感 n高附加值，多車位數(shù)n細節(jié)注重，玄關(guān)、高廳、內(nèi)庭院、步入式衣帽間別墅空間尺度別墅空間尺度建筑建筑形式形式建筑面積建筑面積（）（）房房型型層層數(shù)數(shù)開間開間進深進深建筑基建筑基底面積底面積客廳客廳層高層高客廳客廳開間開間主臥層主臥層高高主臥主臥面積面積主臥配主臥配套面積套面積次臥次臥面積面積套房套房個數(shù)個數(shù)獨棟獨棟250-3004213241874.26.73.34233173300-35042-31517-18200-2604.2-662.8-3.826-4024-2716-2134

5、00-500400-5005 52-32-315.615.620203003004.24.26.96.93.83.83535454525253 350042-315203205.66.32.83540203聯(lián)排聯(lián)排200-250427.818130-1452.87.82.830-357-1511-151-3250-300250-3005 53 38.48.423232262266 66.36.33 32323282814142 2300-350439-1018-20175-19066335-4017-2810-182350-400538.417-20150-200683-5.925-3023-

6、2615-191-3建筑形式建筑形式建筑面積（）建筑面積（）地面花園地面花園附送系數(shù)附送系數(shù)地下室地下室附送系數(shù)附送系數(shù)露臺露臺總附送總附送系數(shù)系數(shù)車位車位獨棟獨棟250-300150-60050%150-27150%316600200%2300-350160-80046%160-30046%36-74370110%2400-500400-500200-800200-80040%40%200-400200-40040%40%127127550550110%110%2 2聯(lián)排聯(lián)排200-2506025%100-12047%617070%1250-300250-300828230%30%110-1

7、50110-15039%39%5 521021070%70%1 1300-350100-15030%60-11620%20-3620060%23本報告是嚴格保密的。8p充分利用山地，充分利用山地，形成可采光的地下或半地下空形成可采光的地下或半地下空間，間，以及疊落的不計面積的花園露臺；以及疊落的不計面積的花園露臺；p客廳層高保證在客廳層高保證在3.23.2米以上，面積保證在米以上，面積保證在3535平平米以上，米以上，主臥主臥系列（包括洗手間、獨立衣帽間、系列（包括洗手間、獨立衣帽間、書房）書房）最好在最頂層獨立設(shè)置，充分體現(xiàn)尊貴性；最好在最頂層獨立設(shè)置，充分體現(xiàn)尊貴性；p提高附加值提高附加值

8、，盡可能多的贈送庭院面積、露臺，盡可能多的贈送庭院面積、露臺面積、地下室面積，獨立別墅贈送面積應(yīng)該達到面積、地下室面積，獨立別墅贈送面積應(yīng)該達到建筑面積的建筑面積的5050，聯(lián)排應(yīng)該達到建筑面積的，聯(lián)排應(yīng)該達到建筑面積的30-30-4040；p盡可能增加面寬，提高舒適性；盡可能增加面寬，提高舒適性；p注意注意室內(nèi)外空間的結(jié)合室內(nèi)外空間的結(jié)合，如內(nèi)庭院（完美解決，如內(nèi)庭院（完美解決進深大，通風(fēng)采光差）進深大，通風(fēng)采光差）別墅戶型設(shè)計原則3n薄體設(shè)計：全陽光和戶戶“穿堂風(fēng)”n6米高戶內(nèi)全景觀交通格局：公共交通空間和公共環(huán)境空間的舒適度n電梯井設(shè)在建筑體外開放空間：使之與戶外生態(tài)環(huán)境體系和空中院落體

9、系緊密相連n空中的別墅生活，人性化的產(chǎn)品設(shè)計n無敵景觀客廳與主臥，視野開闊，居高臨下高層戶型創(chuàng)新高層戶型創(chuàng)新3本報告是嚴格保密的。10創(chuàng)新關(guān)鍵點創(chuàng)新關(guān)鍵點：p生態(tài)走廊+戶內(nèi)花園系列 p錯層露臺p入戶花園p專屬私家電梯共享大院共享大院+ +私家院落私家院落設(shè)計基本理念設(shè)計基本理念超級無敵視野超級的空間享受（如多面采光、陽光室、空中花園、絕對的通透性）豪華功能享受（如桑拿房、景觀衛(wèi)生間）綠色走廊系列綠色走廊系列: :環(huán)繞型環(huán)繞型/ /可參與性（觀賞型可參與性（觀賞型+ +使用型）的花園組合使用型）的花園組合1 13 32 22 2陽光早餐廳陽光早餐廳4 4獨立獨立客房客房3高層戶型創(chuàng)新莊嚴經(jīng)典莊嚴

10、經(jīng)典n營造廣場的莊重和神秘感營造廣場的莊重和神秘感 用用噴泉或巨石、大樹噴泉或巨石、大樹作為主入口標(biāo)志，將小作為主入口標(biāo)志，將小區(qū)隱藏其后，避免一眼看透。區(qū)隱藏其后，避免一眼看透。n切忌切忌主入口廣場主入口廣場設(shè)置開放型露天大廣場設(shè)置開放型露天大廣場n歐式宮廷大門：氣勢營造歐式宮廷大門：氣勢營造 以莊嚴、典雅的大門封閉感，以莊嚴、典雅的大門封閉感，建立與外界建立與外界的區(qū)隔的區(qū)隔，凡人，凡人不敢逾越的距離不敢逾越的距離 。4n從廣場到達會所的主入口通道從廣場到達會所的主入口通道建立豪宅建立豪宅形象標(biāo)簽形象標(biāo)簽. . 主入口道路主入口道路儀式感儀式感n情景示范區(qū)情景示范區(qū)樹陣景觀大道樹陣景觀大道

11、 集合天然樹種精心打造，全景開放式設(shè)計布局，創(chuàng)造集合天然樹種精心打造，全景開放式設(shè)計布局，創(chuàng)造生態(tài)住區(qū)的生態(tài)住區(qū)的綠色互動空間綠色互動空間，體現(xiàn)足下的，體現(xiàn)足下的精致尊精致尊貴貴和進入社區(qū)的和進入社區(qū)的儀式感儀式感 。4n地上地下地上地下雙大堂雙大堂設(shè)計設(shè)計 提升項目高形象的關(guān)鍵動作。提升項目高形象的關(guān)鍵動作。入戶大入戶大堂堂汽車大汽車大堂堂汽車大堂：位于地下一二層，停車后經(jīng)由地下大堂進入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。4n地下地下車庫電梯間內(nèi)，設(shè)置車庫電梯間內(nèi)，設(shè)置休息服務(wù)區(qū)休息服務(wù)區(qū) 真正的人性化尊貴生活標(biāo)志。真正的人性化尊貴生活標(biāo)志。n6米以上米以上通高入戶大堂通高入戶大堂4n富

12、麗堂煌的富麗堂煌的水晶大堂水晶大堂 名貴的名貴的天然水晶吊燈天然水晶吊燈、進口玻璃進口玻璃、貴重的大理石材貴重的大理石材鋪面鋪面本報告是嚴格保密的15n按照五星級酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)打造，配按照五星級酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)打造，配備酒店服務(wù)臺、商務(wù)中心等備酒店服務(wù)臺、商務(wù)中心等4n圍墻圍墻渾厚的氣勢渾厚的氣勢/ /高墻大樹掩映高墻大樹掩映/ /傳遞不容侵犯的訊號傳遞不容侵犯的訊號 剛性線條的挺拔感與綠植的掩映結(jié)合，體現(xiàn)居住剛性線條的挺拔感與綠植的掩映結(jié)合，體現(xiàn)居住者的王者地位。者的王者地位。n在項目南側(cè)沿山體面圍墻內(nèi)設(shè)置閉合在項目南側(cè)沿山體面圍墻內(nèi)設(shè)置閉合環(huán)路小區(qū)巡邏道，環(huán)路小區(qū)巡邏道，2424小時安防巡邏小時

13、安防巡邏4p公共空間：公共空間：大理石等名貴材料裝飾；氣派的入戶大堂：p酒店式服務(wù)：酒店式服務(wù)：引入國際知名酒店管理公司，提供各項酒店式服務(wù)；（內(nèi)容見附件）p精裝修：精裝修：800-1000元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，提著行李即可擁有靜致周到的生活；類酒店式公寓精裝修提著行李，帶著簡單的家具，提著行李，帶著簡單的家具，就可擁有精致周到的生活就可擁有精致周到的生活5本報告是嚴格保密的18窗簾和百頁以及分戶中央空調(diào)等也要進行統(tǒng)一配置窗簾和百頁以及分戶中央空調(diào)等也要進行統(tǒng)一配置類酒店式公寓精裝修51 1西向隔西向隔熱熱采用聚苯板等導(dǎo)熱系數(shù)低的材料及構(gòu)造，減少墻體因太陽輻射產(chǎn)生的熱傳導(dǎo)。節(jié)約夏季空調(diào)費用，提

14、高西向房間的舒適性。外墻保溫專威特72元/M22 2遮陽遮陽在特定的部位采用合理的遮陽設(shè)施，通過阻擋大部分陽光進入室內(nèi)，提高室內(nèi)環(huán)境舒適度。節(jié)約夏季空調(diào)費用，提高房間的舒適度。LOW-E玻璃（價格較中空玻璃提高100-200元/M2），其余遮陽價格根據(jù)設(shè)計測算3 3通風(fēng)屋通風(fēng)屋面面利用空氣動力原理在屋面內(nèi)形成一個空氣對流層帶走屋面多余的熱量和濕氣，輔助屋面節(jié)能，同時有效延長屋面的使用壽命。減少屋面的得熱，降低夏季空調(diào)費用，提高頂層戶型得舒適度。大約140元/平方米（包括保溫層）生態(tài)節(jié)能技術(shù)方向建議5人防設(shè)計：人防設(shè)計：1、邊界線：圍墻（利用穿孔鋼板）2、邊界巡邏隊：根據(jù)項目特殊位置，在安防第一

15、道防線，配置巡邏隊和巡邏犬，24小時巡邏。在第二道防線的各出入口設(shè)置保安廳；3、沿線一定距離設(shè)崗，穿插巡邏，重點布防，全方位控制社區(qū)；4、對整個小區(qū)第二道防線內(nèi)實行封閉管理，訪客進入小區(qū)需要征得業(yè)主同意。技防設(shè)計：技防設(shè)計：5、邊界設(shè)置具有聯(lián)動報警監(jiān)視功能的防越報警系統(tǒng)或閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；6、身份識別系統(tǒng)：客人來訪，訪客在大門處被影像留底，同時發(fā)放一張專有的社區(qū)門禁卡，該門禁卡只能通過前往指定住宅的沿路屏障。當(dāng)訪客離開社區(qū)時，將門禁卡交回大門安全員，安全員根據(jù)儲存資料鑒別持卡人是否為同一人，核對后方可離開小區(qū)。7、臨時停車場管理：8、消防管理：（1）每套房配備中央控制系統(tǒng)，可供連接保安/警報系

16、統(tǒng)、燃氣防漏感應(yīng)、煙感和緊急警報按鈴、并配視屏對講機。建立業(yè)主防火責(zé)任制、組織義務(wù)消防隊；（2）后期可考慮組織業(yè)主防火責(zé)任制，組織義務(wù)消防隊；物防設(shè)計：物防設(shè)計：1、在山體可能會出現(xiàn)大雨滑坡位置，建造擋土墻；2、在有噪音區(qū)域，房屋門窗采用隔音玻璃，有效隔音。安全安全678人防、技防有機結(jié)合：人防、技防有機結(jié)合：充分考慮項目的特殊地理位置，利用海岸巡邏隊、德國狼狗、海灘了望塔、內(nèi)部設(shè)崗、穿插巡邏、重點不防等措施，全方位控制小區(qū)。在技術(shù)設(shè)計上，主要體現(xiàn)在以下設(shè)施：身份識別系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（與周界防越報警系統(tǒng)德聯(lián)動報警監(jiān)視功能）、停車場管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、居家防盜報警系統(tǒng)、信息顯示管理系統(tǒng)

17、形成完備的智能化技防網(wǎng)絡(luò)。物防：物防：房屋門窗玻璃采用夾膠玻璃，有效隔音、防臺風(fēng)，使人防、物防、技防有機結(jié)合。實踐案例：萬科實踐案例：萬科17英里英里安全安全實踐案例：紅樹西岸實踐案例：紅樹西岸/香蜜湖香蜜湖1號號/蝴蝶谷蝴蝶谷 紅樹西岸：五重安防紅樹西岸：五重安防1 1、小區(qū)周邊的智能探測器、小區(qū)周邊的智能探測器2 2、小區(qū)內(nèi)智能警示系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)智能警示系統(tǒng)3 3、大堂智能門禁、大堂智能門禁4 4、自動識別業(yè)主身份電梯到、自動識別業(yè)主身份電梯到5 5、智能門鎖與室內(nèi)紅外防護模式、智能門鎖與室內(nèi)紅外防護模式香蜜湖香蜜湖1 1號：號：1 1、周邊防護系統(tǒng)、周邊防護系統(tǒng)（1 1）社區(qū)圍墻設(shè)置紅外高

18、速云臺攝影機、對射）社區(qū)圍墻設(shè)置紅外高速云臺攝影機、對射探測器、警示燈、探測器、警示燈、2424小時監(jiān)控社區(qū)安全小時監(jiān)控社區(qū)安全（2 2）社區(qū)內(nèi)多處設(shè)置監(jiān)控中心，配合社區(qū)集中）社區(qū)內(nèi)多處設(shè)置監(jiān)控中心，配合社區(qū)集中控制室對社區(qū)進行控制室對社區(qū)進行2424小時監(jiān)控小時監(jiān)控/ /攝影攝影2 2、停車場快速到達系統(tǒng)、停車場快速到達系統(tǒng)使用智能卡放置車內(nèi)，系統(tǒng)使用智能卡放置車內(nèi)，系統(tǒng)1010外遙感來車，快外遙感來車，快速過閘無須停車刷卡速過閘無須停車刷卡 蝴蝶谷：蝴蝶谷：1 1、圍墻安裝紅外對射系統(tǒng)、圍墻安裝紅外對射系統(tǒng)2 2、公共區(qū)域安裝攝像頭，閉路電視監(jiān)控、公共區(qū)域安裝攝像頭，閉路電視監(jiān)控3 3、感

19、應(yīng)式智能門禁系統(tǒng)、感應(yīng)式智能門禁系統(tǒng)4 4、專梯專戶的私有電梯特設(shè)指紋識別，語音提、專梯專戶的私有電梯特設(shè)指紋識別，語音提示和可存貯記憶等電子設(shè)備示和可存貯記憶等電子設(shè)備安全安全n與郊野公園達成長期合作意向，定期進行互動活動；與郊野公園達成長期合作意向，定期進行互動活動；n聯(lián)系南開實驗學(xué)校，爭取小學(xué)和初中的學(xué)位。聯(lián)系南開實驗學(xué)校，爭取小學(xué)和初中的學(xué)位。9配套配套水濂山郊野公園水濂山郊野公園康華醫(yī)院康華醫(yī)院南開實驗學(xué)校南開實驗學(xué)校與地形結(jié)合，利用谷與地形結(jié)合，利用谷地地勢高差打造充滿空間地地勢高差打造充滿空間趣味性的谷地公園趣味性的谷地公園景觀最大景觀最大化利用化利用南面公南面公共綠地景共綠地景觀觀/周邊山周邊山體景觀；體景觀；聚集人聚集人氣氣陽陽光山風(fēng)中光山風(fēng)中的休閑生的休閑生活；活；10配套配套結(jié)合谷結(jié)合谷地公園打造地公園打造項目登山徑，項目登山徑，提升山體資提升山體資源的參與性源的參與性配合物料：登山手冊配合物料：登山手冊配套配套1026極少人知道法國巴黎這個多元文化匯聚的浮華都市背后，還存有一道未經(jīng)世人極少人知道法國巴黎這個多元文化匯聚的浮華都市背后，還存有一道未經(jīng)世人觸碰的美麗風(fēng)景，這就是觸碰的美麗風(fēng)景，這就是盧瓦溪谷盧瓦溪谷這個被稱作這個被稱作“法國后花園法國后花園”的地方，一處極具法蘭西風(fēng)情的角落。盧瓦溪谷被稱為的地方，一處極具法蘭西風(fēng)情的角落。盧瓦溪谷被