萬科工程管理策劃指導(dǎo)書范本

1、工程管理策劃指導(dǎo)書北京萬科企業(yè)有限公司XX項目經(jīng)理部目 錄1、項目概況51.1 序言51.2 項目概況51.3 項目規(guī)劃51.4 工程及工程管理重點和難點62、項目部管理架構(gòu)及主要崗位描述62.1 部門主要工作內(nèi)容62.2 組織架構(gòu)圖72.3 主要崗位職責(zé)73、項目發(fā)展計劃94、項目總控制進(jìn)度計劃94.1 項目施工管理流程94.2 項目總控制計劃94.3 項目控制計劃關(guān)鍵節(jié)點95、施工單位和監(jiān)理公司組織方案105.1 總承包商組織方案105.2 監(jiān)理公司組織方案105.3 甲方直接分包工程組織方案106、材料設(shè)備供應(yīng)方案117、項目進(jìn)度計劃保證措施137.1 項目進(jìn)度計劃關(guān)鍵節(jié)點137.2 甲

2、方進(jìn)度計劃編制137.3 總包施工進(jìn)度計劃審核137.4 施工過程中施工進(jìn)度計劃審核147.5 總包施工協(xié)調(diào)管理147.6 獎懲機(jī)制147.7 甲分包施工進(jìn)度計劃控制147.8 甲方計劃內(nèi)部協(xié)調(diào)157.9 總包計劃控制157.10 現(xiàn)場交通情況157.11 民擾情況157.12 外協(xié)工作168、項目質(zhì)量保證措施168.1 圖紙審查制度168.2 施工單位質(zhì)量保證體系168.3 監(jiān)理公司職責(zé)168.4 設(shè)備材料進(jìn)場驗收制度168.5 樣板制度178.6XX項目質(zhì)量管理要點178.7技術(shù)方案先行制度188.8質(zhì)量通病處理188.9日常質(zhì)量管理198.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題198.11質(zhì)量事故處理198.

3、12外線施工設(shè)計和管理198.13入住前質(zhì)量檢查和維修199、項目成本控制措施209.1 項目成本控制目標(biāo)209.2 項目成本控制措施2110、安全文明施工管理2210.1施工現(xiàn)場CI標(biāo)識系統(tǒng)2210.2施工過程管理2411成品保護(hù)措施2512信息協(xié)調(diào)管理2512.1項目印章管理2512.2郵件管理2512.3文件管理2612.4會議制度2813設(shè)計協(xié)調(diào)與管理2813.1實施方案階段2813.2施工圖設(shè)計階段2913.3施工階段30附圖： 萬科XX項目總平面圖附件： 一、XX項目發(fā)展計劃 二、XX項目一期工程總控制計劃1、項目概況1.1 序言投資方：北京萬科企業(yè)有限公司發(fā)展商：北京海開萬科房地

4、產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)劃設(shè)計和總圖設(shè)計：北京市建筑設(shè)計研究院單體設(shè)計：華特建筑設(shè)計顧問公司 美國GBBN設(shè)計公司總承包商：監(jiān)理公司：1.2 項目概況萬科XX項目位于北京市海淀區(qū)，小區(qū)用地面積98814m2，總建筑面積146561m2。住宅部分由1#至26#住宅樓組成，建筑面積為138759m2，地上4至5層為住宅，建筑面積為106898m2；地下一層為車庫（1#、2#樓地下一層為人防兼地下車庫），建筑面積為31861m2。配套公建部分包括商業(yè)街、會所、幼兒園、住宅底商及配套設(shè)備用房等，建筑面積7802m2，商業(yè)街、幼兒園地上2、3層，無地下室；會所地上2層，地下1層。住宅樓結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框

5、支抗震墻，基礎(chǔ)為墻下或柱下筏板基礎(chǔ)。商業(yè)街、會所、幼兒園結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，商業(yè)街、幼兒園基礎(chǔ)為鋼筋混凝土擴(kuò)展基礎(chǔ)；會所為墻下或柱下筏板基礎(chǔ)。1.3 項目規(guī)劃萬科XX項目分兩期開發(fā)，一期工程包括1#18#住宅樓，商業(yè)街、會所等；二期工程包括19#26#住宅樓及幼兒園等。一期工程開工時間為 年3月15日，竣工備案時間為 年12月30日，入住時間為 年6月30日。二期工程開工時間暫定為 年8月份， 年年底0.000以下結(jié)構(gòu)完工。一期銷售賣場和樣板間，于 年3月15日開工， 年8月31日竣工， 年9月1日開盤銷售。1.4 工程及工程管理重點和難點根據(jù)萬科XX項目設(shè)計要點、項目發(fā)展計劃和施工

6、實踐經(jīng)驗，列出以下工程及工程管理的重點和難點：商業(yè)街、幼兒園基礎(chǔ)墊層換填施工；住宅樓鋼筋混凝土框支抗震墻轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工；銷售賣場工程工期緊，施工技術(shù)及項目管理保障措施；一期工程市政工程與主體工程交叉作業(yè)，施工技術(shù)及施工管理保障措施。2、項目部管理架構(gòu)及主要崗位描述2.1 部門主要工作內(nèi)容負(fù)責(zé)從可行性研究開始，直到工程竣工的全過程管理。主要是項目實施過程中的進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制及相關(guān)的合同管理、信息管理，并協(xié)調(diào)公司內(nèi)各相關(guān)部門和政府各職能部門。(1) 項目立項階段的建設(shè)工期和實施進(jìn)度的執(zhí)行。(2) 監(jiān)理公司及各施工承包商的考察。(3) 施工許可證的辦理。(4) 項目組織管理機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度

7、的健全，各專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)計劃的制定。(5) 建設(shè)項目征地、拆遷和施工場地“三通一平”的落實。(6) 項目施工組織設(shè)計的審定。(7) 圖紙會審和技術(shù)交底的組織。(8) 材料設(shè)備招標(biāo)計劃的提供及材料設(shè)備進(jìn)場日期的確定。(9) 施工現(xiàn)場勘探及測量放線的組織實施。(10) 現(xiàn)場施工安全及環(huán)保措施的檢查落實。(11) 施工進(jìn)度計劃的審核及檢查。(12) 按各承包合同規(guī)定的進(jìn)度要求及質(zhì)量要求，對各項工程款項審批及支付。(13) 施工過程中的質(zhì)量預(yù)測和動態(tài)控制。(14) 工程竣工的驗收作組織及各項手續(xù)的辦理。(15) 項目實施過程中的相關(guān)信息及資料管理。2.2 組織架構(gòu)圖項目部組織架構(gòu)安排如上圖，并根據(jù)工程進(jìn)

8、展需要和公司要求，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2.3 主要崗位職責(zé)2.3.1 項目總經(jīng)理2.3.1.1萬科XX項目施工階段現(xiàn)場總代表。2.3.1.2對項目施工過程的進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明、成本負(fù)責(zé)。2.3.1.3協(xié)調(diào)項目內(nèi)部和外部關(guān)系。2.3.1.4按公司項目發(fā)展計劃完成項目建設(shè)。2.3.2 項目總經(jīng)理助理2.3.2.1協(xié)助項目總經(jīng)理進(jìn)行項目管理。2.3.2.2負(fù)責(zé)項目內(nèi)部管理工作。2.3.3 標(biāo)段負(fù)責(zé)人2.3.3.1各自標(biāo)段內(nèi)主體工程、市政工程、景觀工程的施工管理負(fù)責(zé)人，對施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明、成本負(fù)責(zé)。2.3.3.2協(xié)調(diào)本標(biāo)段監(jiān)理公司、設(shè)計院、總承包商、分包商的工作。2.3.3.3協(xié)調(diào)本標(biāo)段各專業(yè)之

9、間的工作。2.3.3.4標(biāo)段一負(fù)責(zé)人保證銷售賣場按時保質(zhì)竣工。2.3.3.5負(fù)責(zé)組織本標(biāo)段的竣工驗收工作2.3.4 專業(yè)工程師2.3.4.1做好本專業(yè)工程項目管理工作，對負(fù)責(zé)專業(yè)工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明和成本負(fù)責(zé)。2.3.4.2負(fù)責(zé)組織本專業(yè)的驗收工作。2.3.4.3現(xiàn)場設(shè)計變更、簽證工作。2.3.4.4配合成本工程師做好簽證、結(jié)算的工程量確認(rèn)工作。2.3.4.3協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他專業(yè)的工作。2.3.5成本工程師2.3.5.1聯(lián)合專業(yè)工程師做好職責(zé)范圍內(nèi)的招投標(biāo)工作。2.3.5.2日常工作中設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等與成本有關(guān)的工作2.3.5.2負(fù)責(zé)竣工結(jié)算。2.3.6 資料管理員2.2.7.1

10、 負(fù)責(zé)項目部各種檔案資料的收集、分類、整理、歸檔工作。2.2.7.3 按文件處理程序負(fù)責(zé)接收、登記、發(fā)放各部往來文等。2.3.7 行政管理員2.3.7.1 負(fù)責(zé)項目部對內(nèi)對外日常行政工作。2.3.7.3 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)管理的管理工作。2.3.7.4負(fù)責(zé)現(xiàn)場保安和安全消防工作。3、項目發(fā)展計劃詳見附件一XX項目發(fā)展計劃。4、項目總控制進(jìn)度計劃項目總控制計劃是在公司項目發(fā)展計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目目前進(jìn)展情況、項目設(shè)計特點、現(xiàn)場地質(zhì)情況，并綜合考慮施工現(xiàn)場場區(qū)地形、大小，現(xiàn)場周邊交通、市政環(huán)境的影響，編制形成的。XX項目總控制計劃主要考慮一期工程從現(xiàn)場拆遷到業(yè)主入住的整個流程，二期工程將根據(jù)一期工程銷

11、售狀況靈活安排，擬 年底完成0.000以下結(jié)構(gòu)施工。4.1 項目施工管理流程XX項目工程包括基坑工程、地基處理工程、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面工程、防水工程、初裝修工程、外裝修工程、暖衛(wèi)工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、人防工程、小市政工程、園林景觀工程，以及商業(yè)街、會所、銷售賣場公共部位的精裝修工程等。項目施工管理總流程：項目開工基坑開挖（地基處理）基礎(chǔ)工程地下室結(jié)構(gòu)0.000以上結(jié)構(gòu)施工水、暖、電系統(tǒng)安裝屋面工程、初裝修、外裝修工程設(shè)備安裝精裝修小市政工程園林景觀竣工備案入住4.2 項目總控制計劃見附件二XX項目一期工程總控制計劃。4.3 項目控制計劃關(guān)鍵節(jié)點序號關(guān)鍵任務(wù)開始時間完成時間1.

12、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 年11月20日 年1月10日2.開工證 年1月16日 年3月14日3.監(jiān)理公司及總承包商招投標(biāo) 年11月15日 年2月20日4.開工時間 年3月15日5.1#18#住宅樓地基與基礎(chǔ)工程 年3月15日 年5月17日6.1#18#住宅樓主體結(jié)構(gòu)施工 年5月18日 年7月16日7.1#18#住宅樓工程竣工 年11月30日8.1#18#樓竣工備案 年12月1日 年12月30日9.市政工程 年8月1日 年11月16日10.銷售賣場及樣板間結(jié)構(gòu)施工 年3月15日 年5月22日11.銷售賣場及樣板間竣工 年8月31日12.銷售開盤 年9月1日13.景觀工程 年3月1日 年5月20日14.

13、一期入住 年6月30日5、施工單位和監(jiān)理公司組織方案根據(jù)公司總體計劃，萬科XX項目分兩期開發(fā)，一期工程包括1#18#住宅樓，商業(yè)街、會所等；二期工程包括19#26#住宅樓及幼兒園等。5.1 總承包商組織方案一期工程分為兩個標(biāo)段，分別由兩家總承包商負(fù)責(zé)施工，標(biāo)段一包括1#10#住宅樓，商業(yè)街、會所等，標(biāo)段二包括11#18#住宅樓；二期工程計劃由標(biāo)段二總承包商負(fù)責(zé)施工?？偝邪滩捎霉こ塘壳鍐握袠?biāo)方式確定。5.2 監(jiān)理公司組織方案XX項目由一家監(jiān)理公司總負(fù)責(zé)。5.3 甲方直接分包工程組織方案XX項目中，甲方直接分包的工程包括：（1） 鋁合金門窗（2） 入戶門、車庫門、單元門（3） 直飲水系統(tǒng)（4）

14、污水處理設(shè)備（5） 燃?xì)獗趻鞝t（6） 電暖氣（7） 戶式中央空調(diào)（8） 車庫消防系統(tǒng)（9） 消防水箱（10） 有線電視和衛(wèi)星接收系統(tǒng)（11） 寬帶網(wǎng)絡(luò)（12） 安防工程（13） 中壓調(diào)壓站（14） 市政工程6、材料設(shè)備供應(yīng)方案詳見下表，XX項目材料設(shè)備采購計劃。序號材料設(shè)備名稱采購方式單位數(shù)量供方進(jìn)場時間招標(biāo)完成時間考察時間采購標(biāo)準(zhǔn)確定/出圖時間1商品砼乙供M3600002005.3.232鋼材甲供噸92002005.3.103鋼結(jié)構(gòu)乙供噸2502005.5.204空心混凝土砌塊乙供M390002005.5.165隔斷板材乙供M213002005.7.106成品煙道乙供M61002005.7.

15、107防水涂膜乙供M2125002005.9.18防水卷材乙供M2870002005.3.209外墻外保溫系統(tǒng)乙供M2860002005.7.1010鋁合金門窗甲分包M2282002005.7.102005.5.12005.32005.311入戶門甲分包樘4542005.9.12005.7.12005.32005.312單元門甲分包樘552005.10.202005.5.12005.32005.313鋼制欄桿扶手乙供M61502005.7.1014空調(diào)百頁甲方限價乙供套21502005.7.202005.5.12005.32005.315內(nèi)外墻涂料甲供（集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商）M2690002005.

16、8.1016墻地磚（外墻面磚、露臺地磚）甲方限價乙供M245002005.8.102005.6.12005.42005.517石材（外墻、樓梯間、入口門廳）甲方限價乙供M2110002005.9.102005.7.12005.52005.623戶式中央空調(diào)系統(tǒng)甲分包戶4542005.5.152005.3.12005.12005.225高壓配電柜供電局招標(biāo)臺402005.7.1026低壓配電柜供電局招標(biāo)臺402005.7.1027三箱（表箱、戶箱、低壓配電箱）甲供臺9002005.5.102005.4.152005.32005.328電線電纜甲方限價乙供米700002005.4.252005.4

17、.12005.32005.329PVC電線套管乙供米300002005.4.2530金屬電線套管乙供米300002005.4.2531室內(nèi)燈具甲方限價乙供套27262005.10.52005.8.12005.72005.732室外燈具甲供套5002005.10.52005.9.12005.72005.833開關(guān)插座甲供貨（集團(tuán)統(tǒng)一采購）個130002005.10.534對講設(shè)備甲分包套4542005.10.52005.8.12005.72005.735閉路監(jiān)視設(shè)備甲分包個攝像頭902005.10.52005.8.12005.72005.736家居安防設(shè)備甲分包個9162005.10.52005

18、.8.12005.72005.737門禁設(shè)備甲分包套552005.10.52005.8.12005.72005.738停車場設(shè)備甲分包套92005.10.52005.8.12005.72005.739寬帶網(wǎng)絡(luò)甲分包點4542005.10.52005.8.12005.72005.740有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)甲分包套12005.10.52005.8.12005.72005.745車棚甲分包個102005.10.12005.9.12005.82005.846信報箱甲分包個552005.10.52005.9.12005.82005.87、項目進(jìn)度計劃保證措施7.1 項目進(jìn)度計劃關(guān)鍵節(jié)點XX項目一期工程

19、關(guān)鍵節(jié)點如下：序號關(guān)鍵任務(wù)完成時間1.開工時間2005年3月15日2.1#18#住宅樓基礎(chǔ)工程完工2005年5月17日3.1#18#住宅樓結(jié)構(gòu)封頂2005年7月16日4.1#18#住宅樓工程竣工2005年11月30日5.1#18#樓竣工備案2005年12月30日6.市政工程2005年11月16日7.銷售賣場及樣板間結(jié)構(gòu)封頂2005年5月22日8.銷售賣場及樣板間竣工2005年8月31日9.銷售開盤2005年9月1日10.一期入住2006年6月30日7.2 甲方進(jìn)度計劃編制考慮到本工程會所和商業(yè)街需要在 年8月31日前竣工，包括中心園林景觀，1#18#樓需要在 年12月30日前竣工備案，工期非常

20、緊張。在編制項目總控制計劃時，按地下外墻防水、土方回填施工與結(jié)構(gòu)施工平行作業(yè)考慮（采取必要的技術(shù)措施和安全保護(hù)措施），可以節(jié)省工期1個月左右。另外，商業(yè)街地基處理方式，原設(shè)計采用2：8灰土換填，為加快施工進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，建議采用級配砂石換填。開工前，項目經(jīng)理部聯(lián)合工程管理部根據(jù)項目總控制計劃，以及甲分包、甲供貨、甲指定、甲限價等供應(yīng)方案，編制切實可行的甲分包商組織方案和材料設(shè)備采購計劃，著重描述考察時間、二次設(shè)計時間、招投標(biāo)時間和進(jìn)場時間等各階段控制節(jié)點。7.3 總包施工進(jìn)度計劃審核施工合同簽訂后，項目開工前，總承包商根據(jù)施工合同要求編制施工組織設(shè)計和項目總施工進(jìn)度計劃，上報監(jiān)理公司。監(jiān)理

21、公司審核總承包商項目總施工進(jìn)度計劃的合理性和可行性，與以及施工組織設(shè)計中有關(guān)施工進(jìn)度計劃的技術(shù)保證措施和項目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉(zhuǎn)送項目經(jīng)理部審核。項目經(jīng)理部著重審核總承包商項目總施工進(jìn)度計劃與公司項目發(fā)展計劃和項目經(jīng)理部項目總控制計劃的各關(guān)鍵工期節(jié)點的符合性。對其中的不符合項，督促總包單位進(jìn)行整改；審批通過后的項目總施工進(jìn)度計劃將作為總包合同的一部分。總承包商按批準(zhǔn)的項目總施工進(jìn)度計劃組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進(jìn)行監(jiān)督。7.4 施工過程中施工進(jìn)度計劃審核施工總承包商按照項目總施工進(jìn)度計劃編制施工月度計劃，并細(xì)化至周計劃、以至于日計劃，監(jiān)理公司予以審核各細(xì)部計劃與項目總施工進(jìn)度

22、計劃的符合性和合理性。7.5 總包施工協(xié)調(diào)管理對于甲分包和甲供貨，總承包商按合約規(guī)定收取總包管理費(fèi)，將其納入總包管理范圍之內(nèi)?？偘诰幹祈椖靠偸┕みM(jìn)度計劃時，應(yīng)充分考慮甲分包和甲供貨的影響，將其編制在內(nèi)。施工過程中，總包應(yīng)按時組織甲分包和甲供貨的進(jìn)場，為其提供必要的作業(yè)條件和作業(yè)環(huán)境。項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲分包的關(guān)系。本工程鋼筋為甲供，總承包商提前20天報鋼筋工程量，一次報量考慮兩層施工需要，項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)審核上報工程量，報工程管理部進(jìn)行采購。7.6 獎懲機(jī)制除了一般的獎懲制度外，根據(jù)本工程的特點，在合同中，增加以下關(guān)鍵節(jié)點獎懲機(jī)制：（1）銷售賣場0.000以下結(jié)構(gòu)完工；（2）銷售賣

23、場初裝修和水暖電完工；（3）1#18#住宅樓結(jié)構(gòu)封頂。7.7 甲分包施工進(jìn)度計劃控制各分包商在進(jìn)場前，項目經(jīng)理部對其施工周期要求進(jìn)行交底，各分包商按照要求編制施工進(jìn)度計劃，并上交施工組織設(shè)計，項目經(jīng)理部聯(lián)合監(jiān)理公司審核施工組織設(shè)計中機(jī)械設(shè)備配置、人力資源配置、材料供應(yīng)計劃能否滿足施工進(jìn)度要求，提出整改意見，反饋給各分包商，各分包商修正后重新報審。7.8 甲方計劃內(nèi)部協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)與工程管理部、設(shè)計部、銷售部溝通，在充分考慮招投標(biāo)計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃的基礎(chǔ)上，編制各分部分項、材料、樣板計劃，如階段性施工進(jìn)度計劃、月施工進(jìn)度計劃、項目材料限價計劃、圖紙交付計劃、分包商進(jìn)廠計劃、樣品確認(rèn)計劃

24、等。當(dāng)施工計劃、招投標(biāo)計劃、設(shè)計計劃、營銷計劃中某一項發(fā)生變化是，應(yīng)由工程管理部組織召開工程協(xié)調(diào)會，在不影響公司項目發(fā)展計劃關(guān)鍵目標(biāo)的前提下，協(xié)調(diào)調(diào)整各有關(guān)計劃；對影響公司項目發(fā)展計劃關(guān)鍵目標(biāo)的，應(yīng)上報公司總經(jīng)理層。項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)將調(diào)整后的項目總控制計劃下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應(yīng)調(diào)整施工計劃，重新報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部審核。7.9 總包計劃控制總承包商按照項目總施工進(jìn)度計劃和各細(xì)部施工計劃，組織施工。每周監(jiān)理例會，項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，以滿足月度施工計劃，該方案報

25、項目經(jīng)理部存檔。每月總承包商提交工程月報，項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核上月工程完成情況，與上月施工計劃作對比，對工期滯后情況，監(jiān)理公司協(xié)助總包查明原因，制定切實可行的趕工措施方案，趕工效果應(yīng)體現(xiàn)在下月施工進(jìn)度計劃中，以滿足項目總施工進(jìn)度計劃，該方案報項目經(jīng)理部存檔。7.10 現(xiàn)場交通情況XX項目東側(cè)交通要道圓明園西路、現(xiàn)場北側(cè)肖家河北街、肖家河路、肖家河中街都可能進(jìn)行市政施工，為減輕對工程施工產(chǎn)生的影響，進(jìn)入現(xiàn)場考慮兩條道路，一條是走圓明園西路、肖家河北街；一條是走京密引水渠、肖家河西路、肖家河中街。施工過程中根據(jù)市政施工情況靈活選擇交通道路。7.11 民擾情況總包作業(yè)時間和施工噪音按照北京市

26、安全文明有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，減少擾民現(xiàn)象。項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)與周邊鄉(xiāng)政府和派出所的聯(lián)系和溝通，借助社會力量解決民擾現(xiàn)象，減少影響。7.12 外協(xié)工作項目經(jīng)理部、工程管理部、項目拓展部負(fù)責(zé)與質(zhì)量監(jiān)督站、煤氣公司、電力局、自來水公司等政府、行業(yè)部門的溝通，提前聯(lián)絡(luò)，各項配合工作按時完成，從而保證項目總控制計劃的順利實現(xiàn)。8、項目質(zhì)量保證措施8.1 圖紙審查制度施工圖出圖后，由工程管理部組織，項目經(jīng)理部、設(shè)計部等參加，對施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)的審查，重點檢查其與設(shè)計指導(dǎo)書、設(shè)計任務(wù)書的符合性，施工做法的合理性，對圖紙上出現(xiàn)的問題，形成審查文件，轉(zhuǎn)設(shè)計院修改后重新出圖。開工前，由項目經(jīng)理部組織，總承包商、設(shè)計院、監(jiān)理

27、公司參加，進(jìn)行設(shè)計交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀(jì)要。8.2 施工單位質(zhì)量保證體系總承包商在開工前，根據(jù)XX項目工程特點和合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，編制XX項目質(zhì)量計劃，并上報項目經(jīng)理部和監(jiān)理公司。項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進(jìn)行修改。8.3 監(jiān)理公司職責(zé)監(jiān)理公司受萬科公司的委托，對XX項目質(zhì)量進(jìn)行全過程、全方面的管理。由于一期工程兩個標(biāo)段由一家監(jiān)理公司負(fù)責(zé)監(jiān)理，二期工程明年還要開工，監(jiān)理公司人力資源配置時應(yīng)考慮按工程進(jìn)度需要進(jìn)行調(diào)整，各專業(yè)要配備足夠的監(jiān)理工程師。監(jiān)理公司負(fù)責(zé)組織召開周監(jiān)理例會和重要工

28、程技術(shù)協(xié)調(diào)會，按時上報監(jiān)理月報，按監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細(xì)則進(jìn)行工程管理。項目經(jīng)理部對監(jiān)理公司的工作進(jìn)行監(jiān)管和幫助。對監(jiān)理公司的具體要求，在監(jiān)理合同中明確說明。8.4 設(shè)備材料進(jìn)場驗收制度對于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、設(shè)計部、項目經(jīng)理部必須進(jìn)行實地考察，考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護(hù)方式，并由相關(guān)部門進(jìn)行封樣。不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備，進(jìn)場時，都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進(jìn)行檢驗，影響結(jié)構(gòu)和使用功能的，還要按照要求進(jìn)行見證取樣試驗。未經(jīng)檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。對檢驗不合格者，應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志，進(jìn)行隔離，并盡快作退場處

29、理。8.5 樣板制度樣板引路是工程質(zhì)量管理的重要手段，在本工程中，任何一分項工程，尤其是防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、轉(zhuǎn)換層施工、鋁合金門窗，都要由承包商先做樣板（樣板間、樣板工藝等），然后報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部進(jìn)行驗收，驗收通過后，方可進(jìn)行大面積施工。對于新材料，新設(shè)備、新工藝等，也要先做樣板，報監(jiān)理公司、項目管理部、工程管理部、設(shè)計部，通過試驗和鑒定后，才可應(yīng)用的工程上。8.6XX項目質(zhì)量管理要點分析XX項目的設(shè)計特點，結(jié)合工程管理要求，擬將以下工程部位作為本工程的管理要點，施工中應(yīng)加強(qiáng)管理：（1） 一期工程商業(yè)街、二期工程幼兒園地基處理（原設(shè)計采用2：8灰土換填，建議采用級配砂石換填）；（

30、2） 1#26#樓轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工；（3） 外墻外保溫體系施工；（4） 鋁合金門窗安裝；（5） 單元門、入戶門安裝；（6） 外墻干掛石材施工；（7） 地下室、屋面防水卷材施工；（8） 廚房、衛(wèi)生間防水涂膜施工；（9） 會所和商業(yè)街精裝修；（10） 戶式中央空調(diào)；（11） 水暖電管線預(yù)留預(yù)埋；（12） 配電箱、配電柜安裝；8.7技術(shù)方案先行制度總承包商和各分包商在施工前，應(yīng)編制各分項工程施工技術(shù)方案，并報監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部審批，審批通過后，才能進(jìn)行施工。未報施工方案的，一律不得施工。XX項目中擬審批的施工方案包括：（1） 施工組織設(shè)計（2） 測量方案（3） 雨季施工方案（4） 冬季施工方案（5）

31、 基坑支護(hù)施工方案（6） 地基釬探方案（7） 地基處理方案（8） 地下防水施工方案（9） 轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工方案（10） 混凝土施工方案（11） 鋼筋施工方案（12） 模板施工方案（13） 砌筑施工方案（14） 腳手架施工方案（15） 屋面工程施工方案（16） 裝修施工組織設(shè)計（17） 成品保護(hù)施工方案（18） 外墻外保溫施工方案（19） 設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計8.8質(zhì)量通病處理針對北京地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、廚廁間漏水、出頂間外墻墻面開裂，以及在青青家園、萬科星園暴露出的防水設(shè)計不合理、空調(diào)洞倒水、門窗質(zhì)量問題、結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露出的管理問題，由工程管理

32、部組織，項目部、設(shè)計部、設(shè)計院、監(jiān)理公司、承包商參加，召開專門的技術(shù)討論會，制定有效的措施，有條件的可以作樣板，以提高工程質(zhì)量。8.9日常質(zhì)量管理項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司，對承包商的日常施工進(jìn)行管理，嚴(yán)格施工工藝和工作流程，對重要的部位和工藝進(jìn)行旁站。每周監(jiān)理例會，總承包商負(fù)責(zé)將上周的工程質(zhì)量實施情況作總結(jié)匯報，就工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因，制定糾正措施和預(yù)防措施，杜絕在后續(xù)工程在類似問題重復(fù)出現(xiàn)。8.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題對于在設(shè)計中（包括鋁合金門窗二次設(shè)計、精裝修、專業(yè)設(shè)計）應(yīng)注意的問題，工程管理部、項目經(jīng)理部配合設(shè)計部，以設(shè)計指導(dǎo)書的形式向有關(guān)設(shè)計單位提出要求，明確設(shè)計要

33、求和節(jié)點做法，確保設(shè)計圖紙的深度和質(zhì)量。8.11質(zhì)量事故處理對嚴(yán)重的質(zhì)量事故，由總承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司和項目經(jīng)理部認(rèn)可后，進(jìn)行處理。對經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗收。對于一般的質(zhì)量事故，由總承包商按技術(shù)處理方案處理后，重新檢查驗收。8.12外線施工設(shè)計和管理根據(jù)萬科星園和青青家園的經(jīng)驗和教訓(xùn)，XX項目在做單體設(shè)計的同時，由北京市建設(shè)設(shè)計研究院負(fù)責(zé)進(jìn)行總圖設(shè)計，從源頭上堵住了外線施工混亂現(xiàn)象的產(chǎn)生。XX項目施工過程中，合理安排建筑主體施工和外線施工的施工工序、現(xiàn)場布置，將雙方的交叉作業(yè)影響的矛盾降低到最低點，保證總體工程進(jìn)度和質(zhì)量。外線施工要跨雨季，要編制相應(yīng)的雨季施工方案，減少雨

34、季施工的影響。園林景觀設(shè)計時，考慮北京地區(qū)氣候條件和施工季節(jié)的影響，合理選擇樹種，保證樹木一次成活率。8.13入住前質(zhì)量檢查和維修根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法，項目經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計部、物業(yè)公司一起，對主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗質(zhì)量等進(jìn)行詳盡的檢查，并對廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗，對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求總承包商進(jìn)行維修，確保業(yè)主入住交接的順利進(jìn)行。9、項目成本控制措施9.1 項目成本控制目標(biāo)序號建安成本項目目標(biāo)成本（萬元）一主體建筑工程費(fèi)18422.591 結(jié)構(gòu)及初裝修工程9377.292 門窗工程2670.993 公共部位裝修1018.584 地下車庫5355.74二主體安裝工程費(fèi)519

35、2.501 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備3259.802 室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)689.323 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)290.174.地下車庫953.21三社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2391.301 室外給排水系統(tǒng)327.632 室外采暖系統(tǒng)0.003 室外燃?xì)庀到y(tǒng)215.574 室外高低壓系統(tǒng)1642.525 室外消防系統(tǒng)0.006 室外智能化系統(tǒng)135.577 中水系統(tǒng)70.00四園林環(huán)境費(fèi)1016.741 環(huán)境設(shè)計費(fèi)0.002 綠化建設(shè)費(fèi)463.873 建筑小品100.004 道路廣場建造費(fèi)216.005 圍墻建造費(fèi)90.006 室外照明56.497 室外零星工程56.498 其他33.89五配套設(shè)施費(fèi)1399.561

36、 會所422.012 物業(yè)用房、熱力機(jī)房、電話交接間、配電房、中水用房及其它370.613 托幼園所569.184 垃圾站21.765 煤氣調(diào)壓站16.00合計284239.2 項目成本控制措施9.2.1招投標(biāo)及項目采購方式XX項目招投標(biāo)采用工程量清單方式。相對于以前采用的費(fèi)率招標(biāo)方式而言，采用工程量清單方式對成分人員的個人水平的依賴性降低，能及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理之處，減少變更發(fā)生，從而降低工程總成本。對于內(nèi)外墻涂料、插座面板等，采用集團(tuán)集中采購方式，可有效的降低產(chǎn)品采購成本，降低工程造價。對于甲分包、甲供設(shè)備材料，采用網(wǎng)上公開招標(biāo)采購，實行“貨比三家、擇優(yōu)選用”，采用合理低價中標(biāo)的原則，降低工

37、程成本。對于甲限、甲指設(shè)備材料，工程管理部、成本管理部、設(shè)計部，要廣泛考察設(shè)備材料廠家，在保證工程質(zhì)量的前提下，選擇適當(dāng)?shù)蛢r設(shè)備材料。9.2.2施工過程成本管理本工程土方工程量較大，開工前，項目經(jīng)理部、工程管理部根據(jù)設(shè)計和現(xiàn)場場地情況，做土方平衡分析，盡量做到土方挖填平衡。在本項目中，將二期已拆遷部位作為一期工程挖方暫時存土區(qū)，減少土方運(yùn)距，降低土方工程成本。開工前，工程管理部組織施工圖內(nèi)部審查，項目經(jīng)理部組織總承包商、監(jiān)理公司、設(shè)計院進(jìn)行圖紙會審，將圖紙上出現(xiàn)的問題消化在圖紙階段，減少工程返工，降低成本浪費(fèi)。對于工程施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證，項目經(jīng)理部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場審核承包商上報的工程量

38、；成本工程師負(fù)責(zé)每月的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證和零星工程結(jié)算的審核。XX項目采用月度付款形式，每月總承包商按合同約定上報工程月報，項目經(jīng)理部專業(yè)工程師協(xié)助監(jiān)理公司負(fù)責(zé)審核確認(rèn)上月完成的工程量，成本工程師負(fù)責(zé)按確認(rèn)的工程量審核確認(rèn)工程進(jìn)度款。10、安全文明施工管理10.1施工現(xiàn)場CI標(biāo)識系統(tǒng)施工現(xiàn)場按公司CI形象設(shè)計要求做好標(biāo)識，當(dāng)公司無規(guī)定時，按北京市有關(guān)安全文明要求執(zhí)行。施工現(xiàn)場CI標(biāo)識系統(tǒng)要求在總包合同中注明，并由項目經(jīng)理部在總承包現(xiàn)場臨建施工前進(jìn)行交底。10.1.1施工主入口大門施工主入口臨時大門如圖所示。10.1.2施工主入口形象要求入口處設(shè)置工程概況牌、工程目標(biāo)牌、項目組織架構(gòu)牌、文明施工

39、管理牌、安全及防火牌，工程現(xiàn)場平面布置圖，如下圖。大門口作硬地處理，車輛出入口位置設(shè)車輛沖洗裝置和排水溝，保證帶有泥土的車輛經(jīng)沖洗后才能駛?cè)氤鞘薪值馈?0.1.3臨時圍墻設(shè)計圍墻高度不小于2m。在總包合同說明，現(xiàn)場臨時圍墻的包裝宣傳權(quán)歸萬科公司所有，宣傳策劃由營銷部統(tǒng)一制定要求或設(shè)計。10.1.4項目部銘牌設(shè)計項目部銘牌上寫萬科LOGO和項目名稱，懸掛于項目部入口的顯眼處。如下圖所示。北京萬科企業(yè)有限公司XX項目經(jīng)理部10.1.5項目經(jīng)理部上墻資料要求上墻的主要資料包括：項目概況、項目組織架構(gòu)圖、崗位職責(zé)、施工進(jìn)度控制計劃、形象進(jìn)度示意圖、形象進(jìn)度、晴雨表、項目總平面圖等。如圖所示。10.1.

40、6項目經(jīng)理部工作人員配備要求在安全帽的前方正中粘貼或噴繪萬科標(biāo)志VANKE，安全帽后側(cè)正中粘貼或噴繪“萬科”。安全鞋：配備防水、防釘高幫安全鞋。對講機(jī)：管理人員在現(xiàn)場均攜帶對講機(jī)。胸卡：按公司要求制作，進(jìn)入現(xiàn)場必須佩戴。10.1.7公司CI標(biāo)志塔吊的配重臂上懸掛萬科標(biāo)志和“萬科地產(chǎn)”字樣的組合標(biāo)志，建筑物懸掛公司統(tǒng)一宣傳標(biāo)語。10.1.8現(xiàn)場道路現(xiàn)場臨時施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設(shè)施，交通暢通，路面平整、清潔。10.1.9衛(wèi)生間項目現(xiàn)場衛(wèi)生間由總承包商安排專人及時清理以保持清潔干凈。10.2施工過程管理工程開工前，項目經(jīng)理部協(xié)助監(jiān)理公司對總承包商施工組織設(shè)計中的安全文明要求進(jìn)行審核

41、，檢查其與萬科公司CI形象標(biāo)識系統(tǒng)符合性，是否滿足北京市安全文明要求。監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的日常巡視工作，檢查承包商現(xiàn)場各種材料是否按規(guī)定分類堆放整齊、臨時道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標(biāo)識是否完整準(zhǔn)備、現(xiàn)場垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護(hù)、腳手架安全防護(hù)措是否得力、現(xiàn)場夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫房內(nèi)。對于發(fā)現(xiàn)的問題，要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整改，整改后報監(jiān)理公司進(jìn)行復(fù)查。11成品保護(hù)措施鋁合金門窗在業(yè)主入住驗收前不得拆除型材表面的保護(hù)摸，窗執(zhí)手用保護(hù)膜包裝保護(hù)，嚴(yán)禁用各類硬物直接敲打鋁框，以免損壞型材；嚴(yán)禁用帶尖物品在鋁框上劃動，以免劃傷型材表面。樣板

42、房施工完畢后，任何人進(jìn)出，必須穿塑料鞋套，以防污染地板。在房間內(nèi)走動，動作要輕，對房間內(nèi)的物品要輕拿輕放，避免損壞。樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護(hù)。外墻石材完活后，易破損部分的棱角處要釘護(hù)角保護(hù)，市政園林等其他工種施工時不得劃傷、碰壞石材。屋面、廚廁間淋水試驗和閉水試驗驗收通過后，嚴(yán)禁在其上鑿眼開洞，破壞防水層，造成隱患。12信息協(xié)調(diào)管理12.1項目印章管理12.1.1印章使用范圍項目部印章適用于施工過程中發(fā)給監(jiān)理公司、總包單位及物資材料供應(yīng)商相關(guān)文件。主要用于進(jìn)場施工質(zhì)量、進(jìn)度、開復(fù)工等；不適用于公司呈文報告及部門之間地文件傳閱；有關(guān)工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T控制行業(yè)的配套專業(yè)

43、施工單位及有關(guān)變更洽商均應(yīng)蓋公司印章。12.1.2印章管理項目部印章由項目部行政崗保管，采取統(tǒng)一的審批制度，印章使用權(quán)由公司總經(jīng)理對項目總經(jīng)理授權(quán)，使用過程中須由項目總經(jīng)理簽字后方可使用。12.2郵件管理郵件管理程序簡圖：項目工程師 項目總經(jīng)理監(jiān)理公司項目信息員各總分包單位相關(guān)職能部門12.2.1項目部郵件管理統(tǒng)一由項目部信息收發(fā)匯總，項目部信息員收到集團(tuán)及北京公司相關(guān)郵件后爭得項目總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)各相關(guān)人員。12.2.2由項目部發(fā)給各單位及相關(guān)人員的郵件，須由項目總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)送。12.2.3 由項目總經(jīng)理簽發(fā)的郵件將定期刻盤存檔，如有必要交公司總經(jīng)理辦公室存檔。12.2.4 有關(guān)政府法

44、規(guī)，集團(tuán)公司及北京公司公開的信息及相關(guān)的報紙、報刊摘要，信息員可直接收發(fā)，不必經(jīng)項目總經(jīng)理批準(zhǔn)。12.3文件管理12.3.1 XX項目文件標(biāo)準(zhǔn)格式BJVK/TX/YY/XX/XXX a b c d ea. BJVK 北京萬科企業(yè)有限公司b. TX 項目名稱（XX項目）c. YY 文件類別 SJ設(shè)計部； GC工程管理部； CB成本管理部ZB總辦 ； XS銷售部； TZ項目拓展部CW財務(wù)部；RL人力資源部； KF客服中心WY物業(yè)公司； XM項目經(jīng)理部d. XX年份e. XXX該年份之文件編號12.3.2文件登記及歸檔 收文、發(fā)文、文件拷貝分發(fā)進(jìn)行登記，如文件內(nèi)存草圖應(yīng)特別注明。當(dāng)項目部收到文件后，將蓋上項目部印章，由項目總經(jīng)理指定傳閱人員及拷貝數(shù)量。傳閱后分類歸檔。文件拷貝在蓋目部印章的文件上傳閱。12.3.3收文登記A1（公司內(nèi)部）A2（公司內(nèi)部） A12設(shè)計院A17監(jiān)理公司A19建筑承包商、總包、分包12.3.4發(fā)文登記 B1公司內(nèi)部B2公司內(nèi)部B12設(shè)計院B 17監(jiān)理公司B19建筑承包商、總包、分包12.3.5 一般性文件C1C212.3.6文件更改項目文件更改如工作指導(dǎo)、計劃表等，由項目總經(jīng)理簽批。文件需標(biāo)明更改版本及日期。12.3.7總文件檔案目錄總文件檔案目錄由項目總經(jīng)理或代表編制和修