《項目工程管理手冊》

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流項目工程管理手冊.精品文檔.內(nèi)部資料（注意保密，不得外傳） 新城地產(chǎn)流程管理體系文件項目工程管理手冊文件編號：XCDC-YY-SC-01 版本：VA.1編制：孫峰、陸建中 日期： 2014年7月31日 審核： 裴建東 日期： 2014年7月31日 審批： 王曉松 日期： 2014年7月31日 發(fā)布日期：2014年7月31日 實施日期：2014年8月1日目 錄 1 總 則 2基礎(chǔ)性管理工作流程 3過程管理流程3.1 工程策劃階段管理3.2 工程準(zhǔn)備階段管理3.3 工程實施階段管理3.4 項目驗收階段管理 4工程實施各階段表單 1 總則1.1手冊

2、編制說明1.1.1編制目的 通過 項目工程管理手冊將公司在項目開發(fā)過程中的工程管理要求、實施方法進(jìn)行歸納，便于項目管理人員系統(tǒng)了解、查詢項目實施過程中應(yīng)該遵循的制度與流程，從而提高項目團(tuán)隊整體協(xié)作效率。1.1.2編制原則： 1)從房地產(chǎn)項目管理角度對工程管理各階段的重點工作進(jìn)行歸納、梳理，提示每個階段通常涉及到的管理工作、技術(shù)與質(zhì)量要點。2）從公司管理角度，將工程實施各階段的流程、指引等具體內(nèi)容加入手冊。3）不便于在手冊中大量展開的內(nèi)容以文件發(fā)布編號、文件名稱為標(biāo)識，以便于在公司文件體系內(nèi)查詢?yōu)樵瓌t。1.1.3應(yīng)用本手冊注意事項 1）本手冊使用應(yīng)結(jié)合公司發(fā)布的權(quán)責(zé)手冊、組織管理手冊、項目管理手

3、冊。2）本手冊如涉及營銷、技術(shù)、財務(wù)等內(nèi)容與其專業(yè)管理做法有沖突，應(yīng)以各專業(yè)的流程、指引為主。1.2各階段管控成果 準(zhǔn)備階段： 項目開發(fā)計劃； 項目主項計劃； 項目全景計劃； 合約規(guī)劃、材料設(shè)備采購分判表； 項目總體采購控制計劃； 項目施工規(guī)劃大綱； 現(xiàn)場三通一平 施工階段： 開工（取得施工許可證）； 基礎(chǔ)施工完成±0； 施工樣板確定； 水電定位驗收 樣板區(qū)（房）毛坯作業(yè)結(jié)束； 樣板區(qū)（房）驗收； 主體施工達(dá)到預(yù)售條件； 主體驗收 腳手架拆除 功能試驗（通球、通水、蓄水、淋水）完成 土建與精裝交接（六方簽字）完成 精裝修施工樣板 精裝修房內(nèi)部驗收 配套施工完成； 景觀施工完成 驗收交

4、付： 項目竣工驗收、備案； 內(nèi)部預(yù)驗收； 交付預(yù)驗收； 物業(yè)接管驗收； 項目后評估 2 基礎(chǔ)性管理工作2.1基礎(chǔ)性管理工作要點2.1.1工程進(jìn)度管理 項目公司部每周三，通過線上系統(tǒng)反饋工程形象進(jìn)度； 工程運(yùn)營部每月25日前向運(yùn)營管理中心反饋各項目節(jié)點計劃的達(dá)成情況； 運(yùn)營管理中心跟蹤項目節(jié)點計劃及工程形象進(jìn)度，分析統(tǒng)計形成當(dāng)月進(jìn)度評價信息2.1.2成本控制 項目運(yùn)作開始至項目交付期間按照現(xiàn)場水電費管理流程對項目現(xiàn)場發(fā)生的各類臨水、臨電費用進(jìn)行管理； 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>>1.7 項目工程XCDC-YY-LC-02水電費管理流程 項目運(yùn)作開

5、始至項目交付期間按照自來水工程簽證辦法對項目現(xiàn)場自來水費用進(jìn)行管理； 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>>1.7 項目工程XCDC-YY-ZD-04自來水工程簽證辦法 按照臨時電纜使用辦法對工程中的臨時電纜進(jìn)行管理； 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>>1.7 項目工程XCDC-YY-ZD-03 臨時電纜使用辦法 施工過程中的各類簽證執(zhí)行現(xiàn)場簽證管理流程 詳見現(xiàn)場簽證管理流程2.1.3月度招標(biāo)計劃 項目公司部每月25日前填寫月度招標(biāo)計劃，提交城市公司工程運(yùn)營部計劃經(jīng)理協(xié)調(diào)匯總后報城市公司總經(jīng)理審批 詳見項目招投

6、標(biāo)管理流程2.1.4月度采購計劃 項目公司部每月20日前填寫月度采購計劃。項目總經(jīng)理（審核）-項目采購PM-城市公司專業(yè)負(fù)責(zé)人（采購合約）運(yùn)營經(jīng)理-城市公司管理負(fù)責(zé)人（采購合約）分管副總經(jīng)理（審批）-運(yùn)營管理中心采購總監(jiān)（備案） 詳見項目材料設(shè)備類采購管理流程2.1.5月度付款計劃 項目公司部每月20日前填報月度付款計劃，報運(yùn)營部、財務(wù)部財務(wù)經(jīng)理城市公司專業(yè)負(fù)責(zé)人（工程）、（財務(wù)）2.1.6工序樣板評審 通過對重點工序?qū)嵤影遄龇ǎ瑥?qiáng)化重點工序的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，使后續(xù)施工作業(yè)質(zhì)量得到有效控制 詳見施工樣板作業(yè)指引2.1.7月度工程檢查 項目公司部進(jìn)行日常檢查，填報“過程檢查表”，形成供應(yīng)商評價的

7、基礎(chǔ)信息； 工程運(yùn)營部每月進(jìn)行項目檢查，作為供應(yīng)商評價的主要依據(jù) 運(yùn)營管理中心每月進(jìn)行項目檢查，形成項目巡檢報告，同時作為對供應(yīng)商進(jìn)行二次評價的主要依據(jù)。 詳見供應(yīng)商管理流程2.2現(xiàn)場簽證管理流程2.2.1術(shù)語和定義 現(xiàn)場簽證：是指對施工管理中發(fā)生的零星事件的確認(rèn)。例如：因設(shè)計變更引起的拆除、地下障礙的清除遷移、銷售通道的搭建、臨時用工、各種技術(shù)措施處理、施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題、發(fā)包單位委托承包單位施工的零星工程（在施工合同之外）等。 2.2.2變更及簽證的操作原則 本著事前有約束，事后可追溯的原則對變更、增減的提出必須有書面的正式文件 2.2.3變更及簽證的審批 所有涉及變更的事項，

8、由項目公司統(tǒng)一在網(wǎng)上平臺上發(fā)起變更通知單審批。變更通知單應(yīng)扼要闡述其原因，并注明施工部位、內(nèi)容等要求。 特急事件不能及時提供書面文件的，應(yīng)在相關(guān)部門負(fù)責(zé)人口頭通知后由項目公司整理后及時補(bǔ)發(fā)正式的書面文件。 2.2.4簽證申報時間具體要求 1、需計量簽證的工程應(yīng)在每道工序完工后48小時內(nèi)，須隱蔽工程項目必須在下道工序前完成工程計量簽證，需要提前的應(yīng)提前24小時提交報告。2、若需計量工程為最后一道工序，要求施工單位最遲在工程完工7日內(nèi)完成工程簽證。2.2.5簽證在信息平臺上填報的要求 1、簽證單的簽核依據(jù)：相對應(yīng)的“通知單”和合同2、作為上傳附件的簽證單，需是經(jīng)過專業(yè)工程師、工程PM和成本財務(wù)部成

9、本成員共同簽核完成后的簽證資料。 系統(tǒng)將對應(yīng)各個標(biāo)段自動連續(xù)編號，上傳的簽證單附件編號需與系統(tǒng)中的編號一致，否則審核人將退回，以保證簽證編號的連續(xù)。 2.2.6簽證單內(nèi)容填寫具體規(guī)定 1、正確完整填寫辦理簽證的項目名稱、施工單位名稱、施工日期、簽證依據(jù)等自然情況。2、在簽證正文欄內(nèi)簡單扼要闡述時間、地點、施工部位、內(nèi)容、數(shù)量、是否使用甲供材、完成情況等，能以圖示表示的必須畫示意圖，并標(biāo)明相關(guān)尺寸。 1、根據(jù)需要，可通過攝影、照相等方式形成影像資料作為簽證附件。2、一般簽證計量本著以圖紙計算為原則，對于以圖紙計算有難度的亦可以采用現(xiàn)場實量。 2.2.7簽證注意事項 土方工程簽證：必須在簽證正文后

10、附有以下材料： 1、土方施工的“現(xiàn)場平面圖”應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場的場地自然情況合理的設(shè)置標(biāo)高測量點，并在圖上編號標(biāo)明。2、標(biāo)高測量點在土方施工前后的三方測量記錄（施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位）。3、土方工作量計算書。 挖方工程簽證：建設(shè)方有指定土方堆放回填地點的，施工方應(yīng)按建設(shè)方指定地點回填，此工作不得計量回填工作量。零星的土方工程以及抽水等適合以臺班計量的項目簽證：可以采用機(jī)械臺班計量簽證。（附：每日機(jī)械臺班使用記錄表） 砼工程簽證：注明施工部位、工作量的標(biāo)號、種類（自拌、商品砼）、外加劑品種、 輸送方式（泵送、塔吊吊運(yùn)、人工運(yùn)輸?shù)龋?鋼筋工程簽證：1、基礎(chǔ)底板馬凳：畫出馬凳大樣圖，細(xì)部尺寸，標(biāo)注

11、出鋼筋規(guī)格、間距，并且注明按矩形布置。2、后澆帶兩側(cè)固定網(wǎng)片：畫出大樣圖，鋼筋規(guī)格、長度、間距。3、塔吊基礎(chǔ)、人貨電梯基礎(chǔ)：提供塔吊基礎(chǔ)大樣圖，需要在大樣圖上簽字確認(rèn)。 砌體工程簽證：注明施工部位、工作量、砌體的材料、規(guī)格以及砌筑砂漿的標(biāo)號。內(nèi)、外墻粉刷（含保溫）工程簽證：注明施工部位、工作量、施工厚度、粉刷材料的配合比及外加劑的品種和摻量。內(nèi)、外墻面磚、地磚和石材工程簽證：注明施工部位、工作量、面磚的名稱、品種規(guī)格、鋪貼工藝。外墻涂料工程簽證：注明施工部位、工作量、涂料的名稱、品種和顏色代號。 防水工程簽證：注明施工部位、工作量、防水材料的名稱品種和施工工藝，防水層的厚度。腳手架或其他架設(shè)工

12、具簽證：注明施工部位、工作量、使用或租賃的周期。 腳手架或其他架設(shè)工具簽證：注明施工部位、工作量、使用或租賃的周期。 機(jī)電工程簽證：注明施工部位、工作量、使用材料的品種規(guī)格、等級和廠家。 園林綠化工程簽證：注明施工部位、工作量、使用材料的品種規(guī)格、種植密度。 點工簽證：點工數(shù)量必須現(xiàn)場按實估算，當(dāng)需要簽證補(bǔ)貼性質(zhì)的點工必須經(jīng)過項目總經(jīng)理同意。 確實無法采用計算工作量的：必須采用點工計算的可采用一次性點工包干的方式，以防止施工人員的消極工作。2.2.8簽證人員組成規(guī)定 1、合同中約定的施工單位現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師、項目專業(yè)工程師和工程PM、城市公司財務(wù)部成本成本部相關(guān)人員。2、城市公司財務(wù)部成本

13、經(jīng)理專業(yè)負(fù)責(zé)人（成本）對簽證單復(fù)核確認(rèn)。2.2.9城市公司審核規(guī)定 1、所有簽證單必須對應(yīng)合同條款、各類經(jīng)審核確認(rèn)的通知單等有效書面正式文件作為簽證依據(jù)，并在審批系統(tǒng)中進(jìn)行鏈接，否則為無效簽證。 2、項目公司對辦理的簽證應(yīng)以承接項目單位工程（即按標(biāo)段按幢號）為單位進(jìn)行統(tǒng)一按序編號。3、在簽證單正文最后一條內(nèi)容下應(yīng)注明“以下無內(nèi)容”字樣。 1、設(shè)計單位簽署的設(shè)計交底、設(shè)計變更、圖紙版本調(diào)整，甲方要求的統(tǒng)一做法及客戶提出并經(jīng)甲方確認(rèn)的變更按實結(jié)算，效力視同圖紙，可不辦理簽證。2、同一施工單位在同一單位工程辦理的簽證單不能發(fā)生重號簽證，若出現(xiàn)同編號簽證單則較后辦理的簽證單為無效簽證不予結(jié)算。2.2.

14、10城市公司成本財務(wù)部/財務(wù)管理中心審核規(guī)定 1、簽證單在審批未完成前不得簽發(fā)到施工單位。2、書寫字跡必須端正清晰，由于書寫字跡不清晰，造成最終無法結(jié)算或多方理解不一致的，一律按財務(wù)管理中心的意見確定。3、簽證單內(nèi)的最終結(jié)果數(shù)量必須由阿拉伯?dāng)?shù)字和中文大寫文字標(biāo)注組成，由于阿拉伯?dāng)?shù)字和中文大寫文字標(biāo)注數(shù)量不統(tǒng)一的，一律按財務(wù)管理中心的意見確定。 1、簽證單內(nèi)容不允許涂改（特別是數(shù)量），否則為無效簽證不予以結(jié)算，公司審核人員需要修改的應(yīng)在意見欄內(nèi)說明（數(shù)字應(yīng)用大寫標(biāo)注）。2、未按公司規(guī)定辦理的變更、簽證一律無效。2.2.11其他規(guī)定 1、簽證單應(yīng)保留兩份原件，一份項目公司保留，一份交城市公司成本財

15、務(wù)部/財務(wù)管理中心（未設(shè)城市公司成本財務(wù)部的）。2、 涉及反簽證的事項，在流轉(zhuǎn)中要說明原由、反簽單位和反簽金額，并提供必要的現(xiàn)場證據(jù)資料。3、一份變更通知單關(guān)聯(lián)多份工程簽證情況下，當(dāng)工程簽證的累計金額超過變更通知單的預(yù)估金額時，項目公司經(jīng)辦人應(yīng)當(dāng)說明原因。 對重大的、典型的簽證，由公司運(yùn)營管理中心組織，相關(guān)部門參與編制形成案例。2.2.12反索賠管理2.2.12.2術(shù)語和定義2.2.12.3 職 責(zé)2.2.12.4主要控制點及支持性文件2.3招投標(biāo)管理流程（是否可取消或不再單獨做招投標(biāo)管理流程）范圍：適用于公司工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作。2.3.1供應(yīng)商引入及考察 工程類供應(yīng)商考察及資格預(yù)審考察

16、小組資格預(yù)審及考察重點工程、成本（2人以上）1、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全許可證、誠信手冊；2、企業(yè)簡介、項目經(jīng)理簡介、項目經(jīng)理近三年施工的同類項目簡介；3、企業(yè)和項目部主要負(fù)責(zé)人員專業(yè)資格證書、現(xiàn)有施工設(shè)備數(shù)量及型號和使用狀態(tài)；4、擬分包工程項目及分包人情況；5、現(xiàn)場考察供應(yīng)商近兩年已完工及在建工程6、企業(yè)材料生產(chǎn)工廠考察 采購類供應(yīng)商考察、資格預(yù)審考察小組資格預(yù)審及考察重點采購、設(shè)計、成本、工程（可選）（3人以上）1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人代碼證、稅務(wù)登記證及其有關(guān)資質(zhì)以及資信證明；2、業(yè)務(wù)經(jīng)營情況及近三年主要業(yè)績工程證明；3、生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品的型式檢驗報告、質(zhì)量檢測報告、備案證、推

17、廣證等（如有）；4、產(chǎn)品樣冊及小樣；5、企業(yè)材料生產(chǎn)工廠考察 其它類供應(yīng)商資格預(yù)審考察小組資格預(yù)審及考察重點合作專業(yè)人員（2人以上）1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人代碼證、稅務(wù)登記證2、業(yè)務(wù)實施水平（根據(jù)不同的類別考慮）2.3.2供應(yīng)商入庫管理 考察小組將收集到的供應(yīng)商信息及供應(yīng)商信息登記表、供應(yīng)商考察報告，經(jīng)網(wǎng)上系統(tǒng)提交審批，審批完成后，由專業(yè)主管人員登入供應(yīng)商庫系統(tǒng)。 當(dāng)供應(yīng)商的資質(zhì)到達(dá)或接近有效期時，供應(yīng)商庫維護(hù)人員應(yīng)及時要求供應(yīng)商提交新的資質(zhì)信息。2.3.3招標(biāo)基本要求 招標(biāo)條件類型工程類材料設(shè)備類招標(biāo)30萬以上直采1、政府壟斷（含前期類）；2、已簽訂框架協(xié)議的戰(zhàn)略供應(yīng)商 供應(yīng)商數(shù)要

18、求：推薦供應(yīng)商數(shù)量滿足中標(biāo)率低于50%2.3.4制定招標(biāo)計劃 每月25日前編制招標(biāo)工作計劃項目總經(jīng)理根據(jù)合約規(guī)劃組織制定招標(biāo)計劃，提交城市公司工程運(yùn)營部計劃經(jīng)理協(xié)調(diào)匯總后報城市公司總經(jīng)理審批執(zhí)行。2.3.5編制招標(biāo)方案 招標(biāo)方案招標(biāo)小組要求招標(biāo)方案審批流轉(zhuǎn)附件要求項目總、城市公司工程 運(yùn)營部經(jīng)理、工程、成本、技術(shù)（若需要）1、承包范圍、界面、開工時間、工期、單位入圍條件、入圍投標(biāo)單位數(shù)量、現(xiàn)階段圖紙、工程質(zhì)量及工地要求等；2、依據(jù)招標(biāo)內(nèi)容及目標(biāo)成本編制工程量清單；3、制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4、合同主要條款，如：進(jìn)度款支付方式、違約處罰方式、質(zhì)量及要求、工期、保修、核價結(jié)算辦法等，原則上按公司頒布的招標(biāo)文

19、件及合同范本執(zhí)行1、招標(biāo)方案/文件2、推薦供應(yīng)商審批表3、合同模板(以公司發(fā)布的最新版為準(zhǔn))招標(biāo)小組成員負(fù)責(zé)對推薦供應(yīng)商資格預(yù)審資料進(jìn)行初審，若為新供應(yīng)商，需進(jìn)行考察并經(jīng)審批納入供應(yīng)商庫后，方可列入推薦供應(yīng)商2.3.6方案流轉(zhuǎn)審批2.3.7發(fā)標(biāo)與答疑 招標(biāo)聯(lián)系人向經(jīng)審批確定的入圍投標(biāo)單位發(fā)放投標(biāo)邀請函，投標(biāo)單位在收到邀請函后領(lǐng)取招標(biāo)文件并支付投標(biāo)保證金（保證金數(shù)額根據(jù)最新文件要求確定）。 根據(jù)招標(biāo)要求安排現(xiàn)場會議，對投標(biāo)單位所提問題做出回答：1、招標(biāo)聯(lián)系人將投標(biāo)單位對施工圖紙、招標(biāo)文件、現(xiàn)場踏勘及其它關(guān)于招標(biāo)工作所提問題進(jìn)行匯總，由招標(biāo)小組成員按問題內(nèi)容分別進(jìn)行書面解答，招標(biāo)聯(lián)系人應(yīng)將招標(biāo)小組

20、各成員書面解答內(nèi)容匯總；如果屬于對原招標(biāo)文件的補(bǔ)充，由招標(biāo)聯(lián)系人征求招標(biāo)小組成員意見后編寫。2、上述補(bǔ)充招標(biāo)文件由招標(biāo)小組成員會簽、經(jīng)招標(biāo)小組組長審核審批后確認(rèn)，發(fā)至各投標(biāo)單位。 精裝修工程、景觀工程發(fā)標(biāo)前，相關(guān)技術(shù)部門必須書面確認(rèn)由設(shè)計公司提供的裝飾材料樣板并封樣；投標(biāo)單位投標(biāo)時，需同時提供材料樣板，招標(biāo)聯(lián)系人對送樣物料書面確認(rèn)。2.3.8開標(biāo)與評標(biāo) 招標(biāo)小組組長主持現(xiàn)場開標(biāo)，由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)的審核，財務(wù)成本人員負(fù)責(zé)商務(wù)標(biāo)的審核，并填寫開標(biāo)記錄和投標(biāo)情況對比分析表。 1、招標(biāo)小組成員對投標(biāo)單位進(jìn)行商務(wù)詢標(biāo)。2、開標(biāo)后報價最高的投標(biāo)單位，不予中標(biāo)。3、報價最低且低于標(biāo)底價的投標(biāo)單位，如

21、中標(biāo)，則其投標(biāo)價即為中標(biāo)價；4、由于投標(biāo)單位串標(biāo)或因其他不符合招標(biāo)規(guī)范的行為造成有效標(biāo)書不足，進(jìn)行重新招標(biāo)5、投標(biāo)單位陪標(biāo)情況經(jīng)證明并取得相應(yīng)證據(jù)時認(rèn)定為串標(biāo)，取消其投標(biāo)資格6、評標(biāo)方法：采用最低價中標(biāo)法，即相同配置和參數(shù)的情況下，經(jīng)評審后最低價格者為中標(biāo)單位2.3.9定標(biāo) 招標(biāo)小組經(jīng)現(xiàn)場評標(biāo)及商務(wù)詢標(biāo)后，推薦中標(biāo)單位，將開標(biāo)記錄、洽談記錄、核價單、投標(biāo)情況對比分析表等信息記錄，參與招標(biāo)、評標(biāo)人員簽字確認(rèn)，提請網(wǎng)上審批。說明：1、招標(biāo)小組長的選擇原則：項目類：招標(biāo)小組組長為項目總；非項目類：招標(biāo)小組組長為所在專業(yè)部門經(jīng)理或總監(jiān)。2、招標(biāo)小組職責(zé)：工程專業(yè)：負(fù)責(zé)工程、采購類招標(biāo)事宜的工藝要求、方

22、案、施工組織設(shè)計等要求的編制、審查；技術(shù)專業(yè)：負(fù)責(zé)工程、采購、技術(shù)類招標(biāo)事宜的技術(shù)指標(biāo)信息的編制、審查；財務(wù)/成本專業(yè)：負(fù)責(zé)各類招標(biāo)事宜的標(biāo)底編制，審查投標(biāo)人投標(biāo)報價的準(zhǔn)確、真實、合理性，并分析經(jīng)濟(jì)標(biāo)；2.4項目材料設(shè)備類采購管理流程（是否可取消或不再單獨做招投標(biāo)管理流程）2.4.1供應(yīng)商管理 供應(yīng)商考察1、屬于首次合作的供應(yīng)商，根據(jù)實際情況需要進(jìn)行考察的，應(yīng)由發(fā)起部門組織相關(guān)人員進(jìn)行考察。2、供應(yīng)商考察應(yīng)由發(fā)起部門、城市公司工程運(yùn)營部、技術(shù)部、成本財務(wù)部和運(yùn)營管理中心采購條線相關(guān)人員參加，發(fā)起部門編制供應(yīng)商考察報告。 供應(yīng)商推薦1、初次在公司范圍內(nèi)合作的供應(yīng)商，采購經(jīng)辦部門（采購PM）需填寫

23、供應(yīng)商資格預(yù)審表，并報城市公司工程運(yùn)營部、運(yùn)營管理中心采購條線和分管副總裁審批。2、在公司范圍內(nèi)有合作經(jīng)歷的合格供應(yīng)商，可直接入圍招標(biāo)、采購供應(yīng)商選擇范圍。 供應(yīng)商信息庫建設(shè)經(jīng)公司審批通過的供應(yīng)商，由運(yùn)營管理中心采購條線負(fù)責(zé)納入公司統(tǒng)一的供應(yīng)商資料庫中。2.4.2采購規(guī)劃 采購規(guī)劃依據(jù)主責(zé)部門時間要求輸入條件輸出成果運(yùn)營管理中心1月30日前1、公司年度經(jīng)營計劃2、上一年度采購品類金額分析3、上一年度供應(yīng)商結(jié)構(gòu)分析材料設(shè)備分類分級管控表明確材料供應(yīng)方式、管控級別和采購方式，并初步明確戰(zhàn)略采購的范圍，報總裁室審批。 主責(zé)部門時間要求輸入條件輸出成果項目工程PM項目開發(fā)策劃評審后15天內(nèi)發(fā)起流轉(zhuǎn)項目

24、開發(fā)策劃評審采購分判表審批流轉(zhuǎn)：項目工程經(jīng)理(申請)-項目總經(jīng)理（審核）-項目采購PM-城市公司運(yùn)營經(jīng)理專業(yè)負(fù)責(zé)人（工程）-分管副總經(jīng)理城市公司管理負(fù)責(zé)人（工程）（審核）-運(yùn)營管理中心采購總監(jiān)（審批） 主責(zé)部門輸出節(jié)點要求輸入條件輸出成果項目工程PM項目主項計劃流轉(zhuǎn)完成后15天內(nèi)發(fā)起流轉(zhuǎn)1 材料設(shè)備選型定板清單2 采購分判表3 項目主項計劃4 項目合約規(guī)劃項目總體采購計劃審批流轉(zhuǎn)：項目工程經(jīng)理(申請)-項目總經(jīng)理（審核）-項目采購PM-城市公司運(yùn)營經(jīng)理-分管副總經(jīng)理（審核）-運(yùn)營管理中心采購總監(jiān)（審批） 主責(zé)部門輸出節(jié)點要求輸入條件輸出成果項目工程PM項目全景計劃流轉(zhuǎn)完成后15天內(nèi)發(fā)起流轉(zhuǎn)項目

25、主項計劃甲供材收料授權(quán)書審批流轉(zhuǎn)：項目工程經(jīng)理-采購PM-運(yùn)營部經(jīng)理城市公司專業(yè)負(fù)責(zé)人（工程）（審批）-項目成本PM-運(yùn)營管理中心采購經(jīng)理總部專業(yè)負(fù)責(zé)人（采購）（備案） 主責(zé)部門輸出節(jié)點要求輸入條件輸出成果項目工程PM每月20日前1 項目總體采購計劃2 項目主項計劃3 項目合約規(guī)劃項目月度采購計劃審批流轉(zhuǎn)：項目工程經(jīng)理(申請)-項目總經(jīng)理（審核）-項目采購PM-城市公司運(yùn)營經(jīng)理專業(yè)負(fù)責(zé)人（工程）-城市公司管理負(fù)責(zé)人（工程）分管副總經(jīng)理（審批）-運(yùn)營管理中心采購總監(jiān)（備案） 主責(zé)部門輸出節(jié)點要求輸入條件輸出成果項目工程PM滿足合理采購周期項目月度采購計劃采購工作聯(lián)系單審批流轉(zhuǎn)：項目工程經(jīng)理-項目

26、成本PM-項目技術(shù)PM-項目總經(jīng)理-項目采購PM-城市公司專業(yè)負(fù)責(zé)人（工程）-城市公司管理負(fù)責(zé)人（工程）城市公司運(yùn)營部-城市公司分管副總-運(yùn)營管理中心采購總監(jiān)（備案） 主責(zé)部門輸出節(jié)點要求輸入條件輸出成果運(yùn)營管理中心采購條線每月30日前項目月度采購計劃材料設(shè)備采購與招標(biāo)計劃（公司級）2.4.3采購實施 1、按照采購分判表，屬于戰(zhàn)略采購的，由運(yùn)營管理中心采購條線根據(jù)材料設(shè)備戰(zhàn)略采購作業(yè)指引組織招投標(biāo)并簽訂戰(zhàn)略采購框架協(xié)議。已簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的，具體合同簽訂由項目公司工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、非戰(zhàn)略采購的材料，由城市公司工程運(yùn)營部根據(jù)項目招標(biāo)管理流程組織招投標(biāo)，運(yùn)營管理中心采購條線參與價格洽談。 招標(biāo)工作

27、完成后，由城市公司工程運(yùn)營部簽訂采購合同，并經(jīng)網(wǎng)上EKP/明源系統(tǒng)網(wǎng)上流轉(zhuǎn) 城市公司運(yùn)營部主導(dǎo)的材料設(shè)備采購，價格確定后應(yīng)1天內(nèi)報總部運(yùn)營管理中心采購條線備案。2.4.4進(jìn)貨管理 主體事項項目采購PM主要材料設(shè)備進(jìn)場前，組織供應(yīng)商進(jìn)行交底，協(xié)調(diào)供應(yīng)商排產(chǎn)并組織供貨項目采購PM材料設(shè)備供應(yīng)過程中的供貨協(xié)調(diào)項目工程PM負(fù)責(zé)材料設(shè)備供應(yīng)過程中的現(xiàn)場界面和總包配合運(yùn)營管理中心采購條線負(fù)責(zé)對城市公司運(yùn)營部和項目公司材料質(zhì)量檢查執(zhí)行情況和檢查效果進(jìn)行監(jiān)督抽查。2.4.5合同履約評估 主體事項項目工程PM材料設(shè)備首次進(jìn)場，組織監(jiān)理、總包和項目采購PM進(jìn)行首次進(jìn)場驗收，檢查材料質(zhì)量項目工程PM材料設(shè)備供應(yīng)過程

28、中，甲供材每月檢查不少于4次，乙供材料每月檢查不少于2次城市公司運(yùn)營部單個項目每月質(zhì)量檢查不少于2次 特殊情況處理:1）已簽署合同或協(xié)議的供應(yīng)商不能滿足要求時，運(yùn)營管理中心、城市公司運(yùn)營部應(yīng)按項目招投標(biāo)管理流程規(guī)定，重新選擇供應(yīng)商或變更合同；2）對于不合格材料，由城市公司運(yùn)營部及時對未使用的材料進(jìn)行退貨處理，對已使用材料出具整改方案并組織整改，處理過程報運(yùn)營管理中心備案。對產(chǎn)生重大影響的不合格材料處理，需報總裁室審批。城市公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)根據(jù)合同約定追究供應(yīng)商相關(guān)責(zé)任。2.5施工樣板作業(yè)指引2.5.1樣板實施計劃 1、項目公司部編制施工樣板實施計劃，并列入項目施工規(guī)劃大綱；樣板名稱評審時間負(fù)責(zé)人

29、毛坯裝飾樣板間精裝交接樣板層屋面防水窗邊防水地下車庫頂板防水其他“其他”評審項目可包括混凝土工程、砌體工程、二次結(jié)構(gòu)、水電安裝（廚衛(wèi)間水電立管、點位等）、外裝飾（含保溫）等，據(jù)各項目不同技術(shù)特點及各分項工程重要性、質(zhì)量控制難易度自定。2、運(yùn)營管理中心等專業(yè)部門評審項目規(guī)劃大綱中施工樣板實施計劃。2.5.2樣板施工、過程控制 1、按樣板方案開展各分項工程的樣板施工，并加強(qiáng)過程控制和必要信息記錄；2、項目公司對施工樣板進(jìn)行分項自查，并完成自改。2.5.3樣板評審 項目向城市公司工程運(yùn)營部發(fā)出施工樣板評審表，填寫相應(yīng)信息； 1、城市公司工程運(yùn)營部組織多方對項目樣板進(jìn)行重點分項工程的樣板評審；2、填寫

30、施工樣板評審表評審意見，各方簽署，城市公司運(yùn)營部存檔； 項目嚴(yán)格按照評審意見進(jìn)行樣板整改，且自改完成2.5.4大面施工 通過過程監(jiān)督，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，確保樣板落地。2.6供應(yīng)商考核評價管理辦法2.6.1工程類供應(yīng)商考核評價2.6.6.1供應(yīng)商基本評價 項目工程經(jīng)理每月組織進(jìn)行現(xiàn)場工程檢查（詳見過程實施檢查表）對供應(yīng)商施工工藝及管理亮點總結(jié)、上報。 城市公司工程運(yùn)營部項目現(xiàn)場檢查、評價，季度匯總 基本評價 = ×70% + ×30%2.6.6.2供應(yīng)商二次評價 運(yùn)營管理中心項目巡查、樣板區(qū)驗收檢查、交付預(yù)驗收檢查，半年度檢查結(jié)果匯總、排序 排序前10%，加5分；排序后10%，減

31、5分；供應(yīng)商施工工藝及管理亮點，加5分 二次評價 = +2.6.6.3項目交付后供應(yīng)商評價 對供應(yīng)商投訴問題統(tǒng)計，根據(jù)投訴問題類別、比重對供應(yīng)商進(jìn)行扣分：-觀感類問題投訴占比較大的供應(yīng)商（前10%），扣分510%；-影響施工功能類問題投訴占比較大的供應(yīng)商（前10%），扣分1020%；-結(jié)構(gòu)安全隱患類問題投訴占比較大的供應(yīng)商（前10%），扣分2050%；交付后供應(yīng)商綜合評價 = +、三項之一2.6.2采購類供應(yīng)商考核評價采購類供應(yīng)商考核評分標(biāo)準(zhǔn)評價緯度權(quán)重評估標(biāo)準(zhǔn)（滿分：5）5分4分3分2分1分商務(wù)、成本相融性15%接受，無條件融合洽談，可融合洽談，有難度糾紛，難融合排斥，無法融合資金實力15%

32、主動墊資從不催款按合同催款發(fā)生停工催款制造沖突催款合同意識10%站在業(yè)主角度，全力兌現(xiàn)承諾服從，無條件遵守合同理解，偶爾談條件找借口，忽視合同約定鉆空子，惡意利用合同工作配合10%為甲方著想積極主動工作無條件配合能正常供貨被動服從經(jīng)常沖突供貨質(zhì)量10%口碑、實際品質(zhì)較高質(zhì)量穩(wěn)定、保護(hù)到位材料質(zhì)量穩(wěn)定偶爾出現(xiàn)質(zhì)量問題一直有質(zhì)量問題材料檢驗10%預(yù)檢預(yù)控能力強(qiáng)檢驗資料規(guī)范滿足材料驗收要求偶爾缺少檢測檢驗資料問題較多解決問題能力10%幫我方解決難題沒出現(xiàn)過問題正常供貨偶爾出問題經(jīng)常出問題與總包協(xié)同10%積極合作無條件配合偶爾談條件有條件配合經(jīng)常沖突送貨及時10%提前準(zhǔn)備積極供貨能夠主動及時送貨經(jīng)協(xié)調(diào)

33、能及時送貨偶爾等待送貨經(jīng)常斷供停工2.7基礎(chǔ)管理工作常用表單編號表單名稱成果主責(zé)人/部門相關(guān)要求存檔部門A-01項目工程形象進(jìn)度周報項目部項目公司項目公司項目公司每周三上傳系統(tǒng)系統(tǒng)中保存A-02月度招標(biāo)計劃項目公司項目部項目公司項目公司每月20日前填寫項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-03月度采購計劃項目公司項目部項目公司項目公司每月20日前填寫項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-04采購工程聯(lián)系單項目公司項目部項目公司項目公司項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-05甲供材現(xiàn)場交底單項目公司項目部項目公司項目公司項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心

34、A-06月度付款計劃項目公司項目部項目公司項目公司每月20日前填寫項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-07施工樣板評審表項目公司項目部項目公司項目公司評審人員簽字確認(rèn)項目部項目公司項目公司A-08工程變更單項目公司項目部項目公司項目公司系統(tǒng)流轉(zhuǎn)項目部項目公司項目公司/財務(wù)部A-09工程簽證單項目公司項目部項目公司項目公司系統(tǒng)流轉(zhuǎn)（同上）A-10供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審表項目公司項目部項目公司項目公司流轉(zhuǎn)審批項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-11推薦供應(yīng)商審批表（工程）項目公司項目部項目公司項目公司流轉(zhuǎn)審批項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-12推薦供應(yīng)商審批表（材料

35、采購）項目公司項目部項目公司項目公司流轉(zhuǎn)審批項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-13開標(biāo)記錄項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心采購條線財務(wù)部/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-14洽談記錄財務(wù)部成本條線/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心采購條線財務(wù)部/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心A-15項目巡檢記錄工程運(yùn)營部/運(yùn)營管理中心每月持續(xù)進(jìn)行A-16安全文明施工檢查要點參照內(nèi)容A-17采購類供應(yīng)商評分表運(yùn)營管理中心運(yùn)營管理中心 3 工程實施過程管理3.1工程策劃階段管理3.1.1工程策劃階段管理要點3.1.1.1開發(fā)策劃 編制項目開發(fā)計劃；編制項目主項節(jié)點計劃3.1.1.2樣板區(qū)策劃 樣板區(qū)施工專項計劃樣板區(qū)

36、平面布置、前期準(zhǔn)備3.1.1.3方案階段 方案批復(fù)后15天內(nèi)（三通一平前）編制完成施工規(guī)劃大綱 基坑支護(hù)方案評審；目標(biāo)成本評審 詳見施工規(guī)劃大綱操作流程 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>>1.3 項目成本：XCDC-CC-LC-02 項目成本管理流程3.1.1.4擴(kuò)初階段 深化選型清單評審 ；確定總分包模式和材料分判模式；確定總工期（緊急項目應(yīng)預(yù)先考慮趕工措施內(nèi)容）；確定總包場地安全文明措施方案（要求包含在報價內(nèi)容中）組織必要的總包招標(biāo)前交底工作（明確報價時應(yīng)考慮到的重點） 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>>

37、;1.5 項目設(shè)計 XCDC-CC-ZY-01材料設(shè)備選型定板管理流程3.1.1.5施工圖階段 合約規(guī)劃；項目總體采購控制計劃 ；圖紙會審 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>>1.3 項目成本XCDC-CC-ZY-01目標(biāo)成本及合約規(guī)劃編制指引 詳見“項目采購管理流程” 詳見“項目公司審圖作業(yè)指引”3.1.2施工規(guī)劃大綱操作流程3.1.2.1規(guī)劃大綱編制 項目方案批復(fù)后15天內(nèi)：項目工程PM：編制完成項目施工規(guī)劃大綱；完成自審自改；向所在城市工程運(yùn)營部申請規(guī)劃大綱評審； 編制內(nèi)容要求：內(nèi)容要求備注1. 工程概況項目基本信息，包括規(guī)劃設(shè)計、實施條件的簡要

38、描述。2. 組織架構(gòu)提供組織架構(gòu)圖。3. 項目總體規(guī)劃提供標(biāo)段劃分、場布圖、施工順序信息。4. 項目難點及應(yīng)對措施列舉項目各階段存在的技術(shù)、質(zhì)量與管理難點，并提出針對性解決方案。5.施工目標(biāo)及管理措施5.1 質(zhì)量專項質(zhì)量控制措施、樣板工序管控等實施計劃確定項目工程實施檢查表5.2 計劃提供主項、全景節(jié)點計劃（闡明各區(qū)段間推進(jìn)順序及影響因素）5.3 成本提供成本控制及降本增效策略。5.4安全文明提供突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案組織架構(gòu)。6.其他工作安排6.1 資料檔案管理提供管理方案。6.2 驗收安排提供過程驗收、竣工驗收、預(yù)驗收、交付驗收方案。6.3 物業(yè)保修管理維修工程師安排計劃。3.1.2.2規(guī)劃大綱

39、評審 由工程運(yùn)營部召集運(yùn)營管理中心及技術(shù)、營銷、采購、工程等專業(yè)部門進(jìn)行評審3.1.2.3規(guī)劃大綱流轉(zhuǎn)審批 評審會后10日內(nèi)：按評審意見修改項目規(guī)劃大綱，并進(jìn)行網(wǎng)上流轉(zhuǎn)審批； 如因特殊情況需調(diào)整主項節(jié)點計劃、招標(biāo)方式時，應(yīng)及時流轉(zhuǎn)審批； 3.1.3 項目公司審圖作業(yè)指引3.1.1.1審圖的組織 審圖小組：由城市公司工程運(yùn)營部根據(jù)項目信息，綜合考慮后選取理論基礎(chǔ)扎實、實踐經(jīng)驗豐富的工程師組建而成；審圖小組應(yīng)包括涉及審圖項目的工程主管或現(xiàn)場專業(yè)工程師。3.1.1.2審圖實施 審圖的時間：審圖需在項目開工前進(jìn)行，審圖時間一般定于周六、周日。 審圖的地點：于待審項目所在城市公司。 聯(lián)審人員闡述發(fā)現(xiàn)的問

40、題或?qū)D紙的優(yōu)化建議，聯(lián)合審圖小組針對各問題及建議進(jìn)行討論，并進(jìn)行聯(lián)合審圖的記錄。3.1.1.3審圖的后續(xù)工作 審圖小組對聯(lián)審意見做好備檔，提交城市公司工程運(yùn)營部。 城市公司工程運(yùn)營部整理聯(lián)審紀(jì)要，發(fā)參與聯(lián)審各單位。 城市公司技術(shù)部負(fù)責(zé)施工圖紙的修改。 城市公司項目公司部負(fù)責(zé)檢查審圖結(jié)果與修改后的圖紙。3.1.4工程策劃階段常用表單編號表單名稱成果主責(zé)人/部門相關(guān)要求存檔部門B-01項目全景級節(jié)點計劃項目總經(jīng)理流轉(zhuǎn)審批、列入施工規(guī)劃大綱項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心B-02項目采購分判表項目總經(jīng)理列入施工規(guī)劃大綱項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心B-03項目總體采購計劃

41、項目部項目公司項目公司上報計劃項目部項目公司項目公司/運(yùn)營中心運(yùn)營管理中心B-04項目施工圖審圖要點項目部項目公司項目公司審圖階段參考3.2 工程準(zhǔn)備階段管理3.2.1 工程準(zhǔn)備階段管理要點3.2.1.1工程現(xiàn)場圍蔽 在取得土地證后復(fù)核用地紅線，進(jìn)行圍墻施工；如采用實體圍墻廣告畫面需報公司進(jìn)行方案審批；臨時圍墻施工時優(yōu)先考慮與永久圍墻的結(jié)合與統(tǒng)一。3.2.1.2地質(zhì)勘察 勘察單位應(yīng)按設(shè)計要求提供勘察任務(wù)書；開工前應(yīng)結(jié)合周邊樓盤的資料在勘察階段論證樁基選型（必要時通過試樁） 和地下室基坑圍護(hù)形式。3.2.1.3三通一平 及時協(xié)調(diào)辦理臨水、臨電的報批及臨時排放等施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包

42、括 市政道路綠化遷移報批手續(xù)）；按照公司發(fā)布的臨時電纜使用辦法對工程中的臨時電纜進(jìn)行合理布局、管理；組織場地平整、清理和臨時道路的施工；建議臨時道路優(yōu)先選擇與永久性道路的結(jié)合；協(xié)調(diào)設(shè)計部門在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對 于山地建筑。在場地平整時需考慮項目土方的平衡，后續(xù)回填土及景觀用土的留置；場地內(nèi)設(shè)置合理的土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆 土點可設(shè)置在相鄰、較晚開放的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號；充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高部分，經(jīng)歷雨 季前要做好臨時支護(hù)，以保證安全

43、及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>>1.7 項目工程XCDC-YY-ZD-03 臨時電纜使用辦法3.2.1.4施工圖 招標(biāo)前跟蹤施工圖紙，政府圖審及建筑面積預(yù)測繪工作確保滿足招標(biāo)條件。3.2.1.5中標(biāo)單位進(jìn)場 工程監(jiān)理到崗，組織移交：場地移交；坐標(biāo)控制點、水準(zhǔn)點的移交；臨時水電移交；相關(guān)資料移交3.2.1.6質(zhì)、安監(jiān)登記 及時完成各類登記手續(xù)，簽訂各種服務(wù)合同3.2.1.7施工許可證申領(lǐng) 配合前期報建人員完成各項工作3.2.1.8臨設(shè)搭建 開工前根據(jù)項目的建設(shè)的規(guī)模及開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃；明確現(xiàn)場水電費管理分級體系，建立抄表讀數(shù)、分?jǐn)偞_認(rèn)的現(xiàn)場臨水、臨電計量網(wǎng)點。臨設(shè)搭設(shè)應(yīng)滿足當(dāng)?shù)匚拿魇┕ひ蠡蚬粳F(xiàn)場管理 標(biāo)準(zhǔn)；臨設(shè)就近設(shè)置有利于保證項目進(jìn)度及現(xiàn)場安全文明管理，宜設(shè)置在最晚開發(fā)的地 塊內(nèi)，條件允許時盡量使用市政區(qū)域、其他不影響開發(fā)的區(qū)域，減少搬遷影響；場地緊張的項目在招標(biāo)文件中明確臨設(shè)解決的方法。 參見公司內(nèi)網(wǎng)-知識管理：規(guī)范制度>>1 項目運(yùn)營篇>