土地管理學(xué)總論復(fù)習(xí)的重點(diǎn)內(nèi)容

1、土地管理學(xué)總論復(fù)習(xí)的重點(diǎn)內(nèi)容(陸紅生版)(根據(jù)上課筆記做的)一土地的概念、特性和功能概念：土地是指地球陸地和水面的總稱，是有氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構(gòu)成的自然歷史綜合體和人類社會(huì)歷史綜合體。相似概念：1.土地與土壤：土地-生產(chǎn)力,土壤-肥力2.土地與國(guó)土：國(guó)土-是一國(guó)的版圖,包括資源與環(huán)境3.土地與景觀：景觀-自然因素,土地-經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素特性：1.土地是自然產(chǎn)物；2.土地面積的有限性; 3.土地位置的固定性；4.質(zhì)量差異的普遍性； 5土地利用的可持續(xù)性；6土地報(bào)酬遞減的可能性；7利用方向變更的困難性功能：1負(fù)載功能，2養(yǎng)育功能，3倉(cāng)儲(chǔ)功能，4提供景觀的功能，5儲(chǔ)蓄和增值功能我國(guó)土

2、地資源開(kāi)發(fā)利用的基本情況： 1.土地類型多樣 2.土地資源的絕對(duì)量大，人平均占有的相對(duì)量少 3.山地多，平地少，耕地、林地比重小 山地多，平地少，耕地、林地比重小 4.河川徑流總量大，但水土配合不協(xié)調(diào) 河川徑流總量大，但水土配合不協(xié)調(diào) （資源地區(qū)匹配失衡） 5.耕地后備資源不足二.土地管理及其發(fā)展管理：1.管理是管理者在一定的環(huán)境條件下，為有效的實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，運(yùn)用一定的方式和手段所進(jìn)行的決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制的綜合性活動(dòng)。  2.管理是管理者的一種主動(dòng)、積極的、有計(jì)劃的活動(dòng)，其運(yùn)作受到外

3、界環(huán)境的影響，主要受社會(huì)環(huán)境的影響，如社會(huì)制度、人口狀況、經(jīng)濟(jì)體制與政策、文化水平、科學(xué)技術(shù)水平、法制狀況等。    3.管理是人類社會(huì)基本活動(dòng)之一土地管理：是國(guó)家在一定的環(huán)境條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制等綜合性活動(dòng)。 土地管理的職能：地籍管理、土地權(quán)屬管理、土地利用管理、土地法律、法規(guī)執(zhí)行的監(jiān)督檢查等。  土地管理的本質(zhì)：國(guó)家在一定的環(huán)境條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法、為提高土地利用

4、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等綜合性活動(dòng)。我國(guó)土地管理的形成與發(fā)展：建國(guó)后的土地管理：1947年中國(guó)土地法大綱 1950年中華全國(guó)土地改革法第一階段（19491978年）  a.初步建立新中國(guó)的土地使用制度 b.初步建立新的地權(quán)制度相適應(yīng)的地籍管理體系  c.建立了新的土地稅、租體系  d.開(kāi)始重視城市土地規(guī)劃和利用的管理 e.建立了土地由多部門管理的機(jī)構(gòu)體系  第二階段：1979年改革開(kāi)放以

5、后的土地管理  a. 土地使用權(quán)管理改革  農(nóng)村：集體土地承包給農(nóng)戶，使集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離。  城市：國(guó)有土地?zé)o償使用制改為有償使用， b. 建立全國(guó)統(tǒng)一的土地管理機(jī)構(gòu)  1986年，國(guó)家土地局成立  1998年，與礦產(chǎn)資源部合并為國(guó)地資源部  c. 制定、實(shí)施新的土地法規(guī)  1986年中華人民共和國(guó)土地管理法、基本農(nóng)田保護(hù)條例  1998年修訂土地管理法   d.&

6、#160;建立了較為合理的土地稅費(fèi)制度  e. 地籍管理由以地權(quán)登記為主轉(zhuǎn)向多目標(biāo)的地籍管理體系   f. 地價(jià)管理體系已經(jīng)建立   第三階段（1998-今）  1998年國(guó)家組建國(guó)土資源部，初步實(shí)現(xiàn)了從陸地到海洋，從土地到礦產(chǎn)的統(tǒng)一管理。地方各級(jí)國(guó)土資源主管部門領(lǐng)導(dǎo)干部實(shí)行雙重管理體制。地方主管，上一級(jí)國(guó)土部門協(xié)助管理。  2004年以后，實(shí)行省級(jí)以下國(guó)土資源管理體制改革。完善土地利用總體規(guī)劃編制和審批管理，強(qiáng)化土地執(zhí)法檢察職能。土地管理的特點(diǎn)： 

7、60;（1）統(tǒng)一性  實(shí)行全國(guó)土地統(tǒng)一管理是我國(guó)人多地少的國(guó)情決定的；實(shí)行全國(guó)土地、城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理是我國(guó)建國(guó)50多年來(lái)的土地管理實(shí)踐的必然選擇；實(shí)行全國(guó)土地統(tǒng)一管理，是我國(guó)法律規(guī)定的，體現(xiàn)了國(guó)家意志。 （2）全面性  土地管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包括土地開(kāi)發(fā)、利 用、整治和保護(hù)四個(gè)環(huán)節(jié)的全部過(guò)程：既有生產(chǎn)過(guò)程中的土地管理，也有流通過(guò)程的土地管理；既包括靜態(tài)的規(guī)劃等內(nèi)容，也包括動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)。 （3）科學(xué)性  土地管理的核心內(nèi)容是用先進(jìn)的科學(xué)管理理論和方法以及科學(xué)技術(shù)手段實(shí)施土地利用管理，從而不斷提高土地管

8、理績(jī)效，在生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá)的今天顯得尤為重要。  由于土地管理歸根到底是為了組織生產(chǎn)力、促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展，所以要充分認(rèn)識(shí)各種自然規(guī)律、經(jīng)濟(jì)規(guī)律并在土地管理工作中主動(dòng)加以運(yùn)用。遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，科學(xué)利用土地。運(yùn)用現(xiàn)代化的科學(xué)管理方法和手段實(shí)施土地管理活動(dòng)。 （4）法制性   “十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”是我國(guó)的三大基本國(guó)策之一。 （5）服務(wù)性   土地管理服務(wù)于社會(huì)生產(chǎn)，追求土地利用的最佳綜合效益，最終服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)。 土地管理的作用：  （1）土地管理是協(xié)調(diào)社會(huì)矛盾

9、的重要手段  （2）土地管理是實(shí)現(xiàn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基本保障  （3）土地管理是社會(huì)穩(wěn)定的根本保證土地管理學(xué)學(xué)科性質(zhì):土地管理學(xué)是一門古老而年輕的學(xué)科。  l古老：幾乎與人類社會(huì)同時(shí)產(chǎn)生。  l年輕：土地的永恒性及持續(xù)利用性，賦予它永遠(yuǎn)年輕的生命，社會(huì)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展、土地管理學(xué)的生命力就越旺盛。土地管理學(xué)的發(fā)展趨勢(shì)： （1）以地權(quán)管理為中心逐漸向地用管理方向發(fā)展社會(huì)制度更替和土地管理體系建立初期，以權(quán)屬管理為主。  （2）地籍管理的基礎(chǔ)地位日趨加強(qiáng)，并向兩個(gè)方向發(fā)展.（3）土地整理或土地重劃

10、已成為主要國(guó)家土地管理事業(yè)的新內(nèi)容.土地管理的方法：（一）行政方法1.特點(diǎn)： 依靠權(quán)利，具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、直接性、單一性和無(wú)償性特點(diǎn)2.具體表現(xiàn)：a行政方法能使管理系統(tǒng)達(dá)到高度的集中統(tǒng)一，充分依靠行政機(jī)關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)威，通過(guò)行政層次和行政手段，對(duì)下屬管理機(jī)構(gòu)和土地利用等方面進(jìn)行組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制；b科學(xué)的行政方法要以科學(xué)決策為依據(jù)，作出的指令，既有利于整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要協(xié)調(diào)好各部分的關(guān)系。 l3.局限性  la管理效果受領(lǐng)導(dǎo)水平的限制；  lb信息傳遞遲緩，有時(shí)嚴(yán)重失真；  c行政層次多，手續(xù)復(fù)雜，影響工作

11、效率。(二)經(jīng)濟(jì)方法 1. 地租地價(jià)杠桿  實(shí)行土地有償使用，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)；  利用地租、地價(jià)調(diào)整土地供需矛盾；  指導(dǎo)土地的合理分配和利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)；  鼓勵(lì)對(duì)土地的投入，提高土地利用的集約度。   2.財(cái)政杠桿:  通過(guò)財(cái)政撥款來(lái)體現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地利用的宏觀控制，如國(guó)家對(duì)土地整理、興修大型水利工程、城市建設(shè)等的投資。 l3.金融杠桿:  金融機(jī)構(gòu)通過(guò)銀行信貸向用地單位提供貸款，刺激用地單位對(duì)土地的投資。用地單位也

12、可以通過(guò)金融市場(chǎng)，發(fā)行土地股票、債卷，籌集土地資金。  l4.稅收杠桿: 國(guó)家通過(guò)不同的稅種（耕地占用稅等）、稅率，指導(dǎo)土地開(kāi)發(fā)利用。例如，為了穩(wěn)定耕地面積，國(guó)家通過(guò)征收耕地占用稅這一經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地或用作開(kāi)發(fā)土地、改造低產(chǎn)田等，作為對(duì)耕地被占用的補(bǔ)償。 （三）、法律方法 1.涵義： 法律方法是管理者通過(guò)貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們?cè)谕恋亻_(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)、整治過(guò)程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們行動(dòng)必須遵守的準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)行管理的方法。  l2.特點(diǎn)： 主要運(yùn)用立法和司法手段，來(lái)鞏固和調(diào)整各

13、方面的土地關(guān)系；  l比行政方法具有更大的強(qiáng)制性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性。（四）、技術(shù)方法 l運(yùn)用科技手段（如3S技術(shù)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃 等），來(lái)執(zhí)行管理職能的方法三土地管理的一般過(guò)程市場(chǎng)失靈原因：公有土地資源和公共產(chǎn)品的存在；土地利用的外部性；不完全競(jìng)爭(zhēng)和不完全信息；不確定性；土地投機(jī)行為。政府失靈1.表現(xiàn)：a短缺或過(guò)剩b信息不足c官僚主義d缺乏市場(chǎng)激勵(lì)e政策頻繁變化2.政府失靈的原因：公共決策失誤政府龐大行政機(jī)構(gòu)運(yùn)行的低效率和“內(nèi)部效應(yīng)”尋租活動(dòng)土地管理中政府失靈1.表現(xiàn)-以農(nóng)用地為例：a政府無(wú)法控制土地市場(chǎng)，土地供給失控 b政府無(wú)法保護(hù)農(nóng)民在土地征用中的

14、利益2.原因：a 政府作為土地產(chǎn)權(quán)代表和社會(huì)管理者的角色錯(cuò)位 b政府和農(nóng)民之間缺乏勢(shì)力平衡機(jī)制c政府干預(yù)缺乏公眾參與和監(jiān)督2.政府失靈的對(duì)策：強(qiáng)化政府對(duì)土地的公共管理職能加強(qiáng)公共決策科學(xué)化、民主化建立良好的地方政府與中央政府的互動(dòng)合作關(guān)系強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制和反饋機(jī)制建立健全土地法律體系和加大執(zhí)法力度 公共決策失誤公共決策失誤不完全信息機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)效率壟斷尋租活動(dòng)外部性政府干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)行 市場(chǎng)失靈微觀經(jīng)濟(jì)無(wú)效率宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定社會(huì)不公平 政府失靈財(cái)政赤字機(jī)構(gòu)臃腫官僚主義政府在土地管理中的行為模式是什么？簡(jiǎn)述政府對(duì)土地實(shí)施宏觀管理的必要性行為模式：保障土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行，糾正市場(chǎng)失靈對(duì)社會(huì)提供公共產(chǎn)

15、品和公共服務(wù)消除土地利用的外部性協(xié)調(diào)土地使用者之間的利益，保障土地配置的公平和效率。 必要性：土地是稀缺資源（特性）公有制的存在土地利用外部性的存在土地市場(chǎng)存在失靈現(xiàn)象土地參與宏觀調(diào)控的手段土地規(guī)劃，地租地價(jià)，土地供給量，土地收益分配土地管理的基本任務(wù)(1）堅(jiān)持“一要吃飯，二要建設(shè)”的方針，努力實(shí)現(xiàn)土地，特別是耕地供求的動(dòng)態(tài)平衡；(2）控制“土地供給閘門”，參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控；(3加強(qiáng)土地資源的調(diào)查評(píng)價(jià)和科學(xué)規(guī)劃；(4）加強(qiáng)土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息服務(wù)社會(huì)化 (5）深化改革，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理新體制，新機(jī)制；(6）健全法制，依法行政，實(shí)現(xiàn)土地管理秩序的根本好

16、轉(zhuǎn)。 （我國(guó)土地管理的基本任務(wù)是維護(hù)社會(huì)主義土地所有制及土地所有者和使用者的合法權(quán)益，保護(hù)、開(kāi)發(fā)、合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。）四土地權(quán)屬管理土地權(quán)利的概念：指權(quán)利人按照法律規(guī)定直接支配土地的權(quán)利土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能：1. 占有:指對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利2. 使用:指土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際利用和取得收益的權(quán)利3. 收益: 依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利(土地所有權(quán)標(biāo)志)4. 處分: 土地所有人依法處置土地的權(quán)利(土地所有權(quán)的核心)A事實(shí)上處分:對(duì)土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的變形如平整B法律上處分:如使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,抵押等 土地所有權(quán) 國(guó)家所有

17、集體所有土地產(chǎn)權(quán)體系 土地使用權(quán) 國(guó)家土地使用權(quán) 集體土地使用權(quán) 土地他項(xiàng)權(quán)利 土地抵押權(quán) .土地租賃權(quán) 土地產(chǎn)權(quán)的基本特征（1）具有排他性； （2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性； （3）土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記，才能 得到法律的承認(rèn)和保護(hù)； （4）土地產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性。土地權(quán)屬管理的內(nèi)容 a依法確認(rèn)土地權(quán)屬土地申報(bào)、調(diào)查、審批、登記 b 依法管理土地權(quán)屬變更土地所有權(quán)變更（征用集體土地）；土地使用權(quán)變更（劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承等）c 依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛d 依法查處土地權(quán)屬方面的違法行為土地所有權(quán)1.概念:土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是指土地所有者擁

18、有 的、受國(guó)家法律保護(hù)和限制的排他性的專有權(quán)利2.內(nèi)容:A土地占有權(quán) B土地使用權(quán)C土地收益權(quán)D土地處分權(quán)3.特征:A土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)B排他性C具有追及力土地他項(xiàng)權(quán)1. 抵押權(quán)2. 租賃權(quán)3. 相鄰權(quán)土地使用權(quán)1. 概念:土地使用權(quán)是指使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有，使用，收益以及依法部分處分的權(quán)利 2. 國(guó)有土地使用權(quán)的客體是國(guó)家依法提供給單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地，內(nèi)容是國(guó)有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù) 3. 農(nóng)民集體土地使用權(quán)的客體是使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、

19、宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地，內(nèi)容是集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)過(guò)程中依法形成的權(quán)利和義務(wù)4. 土地使用權(quán)的法律特征:主體廣泛穩(wěn)定性土地使用權(quán)不涉及礦產(chǎn),文物,埋藏物確定土地權(quán)屬1. 概念：狹義的指國(guó)家依法對(duì)土地所有權(quán)，使用權(quán)，他項(xiàng)權(quán)利的歸屬?gòu)V義的不僅包括主體還包括客體和內(nèi)容2. 意義：維護(hù)社會(huì)主義公有制維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)土地合理利用維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定3. 內(nèi)容：依法確認(rèn)土地所有權(quán)，使用權(quán)，他項(xiàng)權(quán)利4. 土地確權(quán)和土地登記的關(guān)系：5. 在確定所有權(quán)上存在的兩個(gè)問(wèn)題：確定土地屬于國(guó)家所有還是集體所有集體所有需要確定是哪一個(gè)農(nóng)民集體所有國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)1.取得方式a有償取得方式

20、：土地使用者通過(guò)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金或繳納土地有償使用費(fèi)以取得國(guó)有土地使用權(quán)。 有償方式還包括：土地使用權(quán)作價(jià)入股、土地使用權(quán)出租等。 b無(wú)償取得方式：土地使用者在沒(méi)有支付土地使用權(quán)出讓金或國(guó)有土地使用費(fèi)的情況下，由國(guó)家通過(guò)行政劃撥的方式而取得國(guó)有土地使用權(quán)。 c依法承包經(jīng)營(yíng)取得單位或個(gè)人可以依法承包經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，取得國(guó)有土地使用權(quán)。 d.依照法律、政策規(guī)定取得 2.國(guó)有土地使用權(quán)收回:為公共利益需要使用土地的為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的因單位撤銷、

21、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理1. 概念：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為2. 特征：a廣泛性b有償性c計(jì)劃性3. 出讓的基本原則： a所有權(quán)與使用權(quán)分離原則 b平等、自愿、有償、誠(chéng)信原則 c.國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯原則 d充分合理利用土地原則4. 土地使用權(quán)出讓期限居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年綜合或者其他用地 50年城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式概念：國(guó)

22、有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和程序?qū)?guó)有土地的使用權(quán)確認(rèn)給土地使用者。 出讓方式： （1）協(xié)議方式出讓 ：指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒(méi)有第三人參與的條件下通過(guò)談判、協(xié)商達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見(jiàn)的方式。 （2）招標(biāo)方式出讓 ：是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式 （3）拍賣方式出讓：按指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理1. 概念：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指以出讓方

23、式取得的國(guó)有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系2. 基本形式：出售，交換和贈(zèng)與3. 轉(zhuǎn)讓條件：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得國(guó)有土地使用證（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，需取得國(guó)有土地使用證，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納完土地使用權(quán)出讓金 4. 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容：（1）權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)移： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，合同中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給新的受讓人。（2）地上建筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上的建筑物、其他附屬物隨之轉(zhuǎn)讓。（3）使用期限： 合同規(guī)定的年限-原使用者已使用的年

24、限（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 ：若國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 若市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲，市縣人民政府可采取必要措施，平穩(wěn)價(jià)格； 土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附屬物一同轉(zhuǎn)讓的，其價(jià)格應(yīng)分別評(píng)估，一同支付。5. 轉(zhuǎn)讓時(shí)若需要改變土地用途，必須經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審批，并調(diào)整出讓金城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理1. 概念：合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人使用，承租人為此支付租金的行為2. 租賃形式:協(xié)議，指標(biāo)，拍賣3.城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理1. 概念：土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按

25、期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。（債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在是抵押的前提）2. 期限：3. 作用：促進(jìn)資金融通農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)1. 所有權(quán)實(shí)質(zhì)：農(nóng)民集體對(duì)屬其所有土地的共同共有關(guān)系2. 使用權(quán)確認(rèn)：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)-集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，建設(shè)用地-集體建設(shè)用地使用證3. 確認(rèn)流程：審批-審核-登記-核發(fā)證書-確權(quán)4. 所有權(quán)收回： 農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地： 全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等，農(nóng)民成建制集體遷移后不再使用，轉(zhuǎn)為國(guó)有 國(guó)家依法征收農(nóng)民集

26、體土地 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) （1）含義：農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，指屬農(nóng)民集體所有的農(nóng)、林、牧、漁用地使用權(quán)在不同使用者之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移（2）背景：社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物城鎮(zhèn)化水平提高農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的需要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)需要（3）意義：提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)農(nóng)民收入增長(zhǎng)增加農(nóng)業(yè)資金投入發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理 應(yīng)具備的條件 （1）前提條件：當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力得到轉(zhuǎn)移 （2）必備條件：土地產(chǎn)權(quán)明晰 3）法律保證：完善的法律法規(guī) （4）技術(shù)支持：農(nóng)村土地分等定級(jí)、價(jià)格評(píng)估措施：開(kāi)展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查開(kāi)展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記并

27、頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證開(kāi)展農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)工作正確引導(dǎo)和調(diào)控農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流向建立合理的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系土地征收1. 概念：指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為2. 土地征用與土地征收：共同點(diǎn)：為了公共利益的需要 經(jīng)過(guò)法定程序 依法給予 補(bǔ)償區(qū)別：土地征收所有權(quán)改變 土地征用使用權(quán)改變 3. 土地征收的特點(diǎn)：a 公益性 b強(qiáng)制性 c有償性 d程序合法性4. 被征地農(nóng)民安置途徑:5. 征收程序:預(yù)報(bào)預(yù)審-申請(qǐng)用地-組織現(xiàn)場(chǎng)勘察-下達(dá)測(cè)量通知書-擬定方案-批前公告和確認(rèn)-上級(jí)審批-批復(fù)-實(shí)施-頒發(fā)建設(shè)用

28、地批準(zhǔn)書6. 征地補(bǔ)償(一) 征地補(bǔ)償費(fèi)由下幾項(xiàng)構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)用、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)(二)  征地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)： 制定征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則是使被征地農(nóng)民的生活水平不因征地而降低，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。 征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。年產(chǎn)值按被征收前3年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格計(jì)算。 征收耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定7. 征收土地與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批土地征收國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限 （1）基本農(nóng)田 （2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的 （3）其他土地超過(guò)70公頃的 農(nóng)用地專用國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限 （1）國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地的 （2）省、自治區(qū)、直轄市人民政府