新聚仁和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃(1)

1、 南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)20112011年年6 6月月p 市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判p 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位p 項(xiàng)目產(chǎn)品建議一、市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判一、市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判時(shí)間時(shí)間政策或行動(dòng)政策或行動(dòng)內(nèi)容內(nèi)容1 1月月1010日日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。4 4月月1111日日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款

2、，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 4 4月月1515日日國(guó)務(wù)院會(huì)議對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4 4月月1717日日國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（新“國(guó)十條”） 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的

3、炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù) 。4 4月月2121日日證監(jiān)會(huì)新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化 待定待定住房保有稅？特別房產(chǎn)消費(fèi)稅？待定本輪政策調(diào)控已持續(xù)本輪政策調(diào)控已持續(xù)5 5個(gè)月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求個(gè)月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求2003200420052006200720082009中國(guó)樓市一貫是中國(guó)樓市一貫是“政策樓市政策樓市”“市場(chǎng)低迷市場(chǎng)低迷扶持；市場(chǎng)過(guò)熱扶持；市場(chǎng)過(guò)熱限制限制/ /打壓打壓”，特征明顯，特

4、征明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營(yíng)二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過(guò)業(yè)稅，抑制過(guò)度投資度投資打壓打壓主要為執(zhí)行主要為執(zhí)行05年政策，不再年政策，不再加強(qiáng)加強(qiáng)趨于溫和趨于溫和下半年通過(guò)下半年通過(guò)房貸新政，房貸新政，提高投資門提高投資門檻檻打壓打壓政策從緊轉(zhuǎn)政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商松，減免商品房交易稅品房交易稅扶持扶持持續(xù)放松信貸持續(xù)放松信貸條件，降低利條件，降低利率率年末開(kāi)始收緊，年末開(kāi)始收緊，打擊屯地及投打擊屯地及投機(jī)機(jī)扶持扶持 打壓打壓提高個(gè)人住提高個(gè)人住房貸款門檻房貸款門檻繼續(xù)嘗試?yán)^續(xù)嘗試限限制制，但收效，但收效微弱微弱下半年嚴(yán)

5、下半年嚴(yán)格土地政格土地政策以及相策以及相關(guān)貸款金關(guān)貸款金融政策融政策開(kāi)始限制開(kāi)始限制 292033101756168020878932643根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn)半年左右半年左右的樓市低迷期，預(yù)計(jì)的樓市低迷期，預(yù)計(jì)1111年開(kāi)始年開(kāi)始市場(chǎng)逐步回暖市場(chǎng)逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇起到推動(dòng)加速作用，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展看好內(nèi)需及城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇起到推動(dòng)加速作用，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展看好市場(chǎng)爆發(fā)市場(chǎng)爆發(fā)政策力度不夠政策力度不夠調(diào)控力度加大調(diào)控力度加大市場(chǎng)趨火市場(chǎng)趨火后再次限后再次限制制金融危機(jī)金融危機(jī)后扶持后扶持開(kāi)始大力開(kāi)始大力調(diào)控打壓

6、調(diào)控打壓大幅提高大幅提高土地供應(yīng)土地供應(yīng)？本輪政策為階段性調(diào)整，市場(chǎng)短期打壓明顯本輪政策為階段性調(diào)整，市場(chǎng)短期打壓明顯政府以政府以“保自住、打投資保自住、打投資”為目的，市場(chǎng)約半年左右政策消化期，預(yù)計(jì)為目的，市場(chǎng)約半年左右政策消化期，預(yù)計(jì)20112011年上半年市場(chǎng)開(kāi)始年上半年市場(chǎng)開(kāi)始逐步走向復(fù)蘇逐步走向復(fù)蘇我國(guó)特色經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)情支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)加速、看好發(fā)展我國(guó)特色經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)情支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)加速、看好發(fā)展所以，項(xiàng)目在入市時(shí)應(yīng)處于市場(chǎng)回暖期，雖然在運(yùn)作周期中可能會(huì)碰到短期調(diào)整，但對(duì)于所以，項(xiàng)目在入市時(shí)應(yīng)處于市場(chǎng)回暖期，雖然在運(yùn)作周期中可能會(huì)碰到短期調(diào)整，但對(duì)于4040萬(wàn)方、萬(wàn)方、約約5 5年左

7、右運(yùn)作的大盤，整體大市場(chǎng)看好發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境逐步走高年左右運(yùn)作的大盤，整體大市場(chǎng)看好發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境逐步走高二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略定位升級(jí)、大南通概念形成，對(duì)客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略定位升級(jí)、大南通概念形成，對(duì)客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)p江蘇沿海地區(qū)建設(shè)成為我國(guó)東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個(gè)中心城市建設(shè)p推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè)“南融長(zhǎng)三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”p江蘇東部沿

8、海整體戰(zhàn)略定位升級(jí)，促進(jìn)江蘇相關(guān)產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展p大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強(qiáng)，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)船舶運(yùn)輸時(shí)代：1990年以前，南通交通發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎(chǔ)特別強(qiáng)汽車運(yùn)輸時(shí)代：2005年以前，南通因長(zhǎng)江阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于蘇州大橋發(fā)展時(shí)代：05年開(kāi)始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項(xiàng)、建設(shè)、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評(píng)價(jià)為最有投資潛力城市同城效應(yīng)時(shí)代：類似于蘇州，通過(guò)機(jī)場(chǎng)、鐵路、大橋等對(duì)交通環(huán)境改善，融入上

9、海發(fā)展，形成1小時(shí)都市圈， 3小時(shí)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)消費(fèi)圈城市00年05年08年09年高端房?jī)r(jià)GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價(jià)上海455110.8914411.1136989.7%149018.210萬(wàn)以上蘇州150012.6402715.36701137400111.7-2.5萬(wàn)南通73610.9147215.4251013.32873141.2-1.5萬(wàn)經(jīng)濟(jì)步入高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)將迎來(lái)快速增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)步入高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)將迎來(lái)快速增長(zhǎng)蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市中心南移，開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，必將承載城市中高端客源發(fā)展城市中心南移，開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，必將承載城市中高端客源發(fā)展區(qū)域

10、特點(diǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)期知名開(kāi)發(fā)商樓盤品質(zhì)老城區(qū)商業(yè)中心開(kāi)發(fā)成熟少中端港閘區(qū)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場(chǎng)群開(kāi)發(fā)中期少中端通河區(qū)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)前期（08年）少中端新城區(qū)市政府、體育館、CBD開(kāi)發(fā)中期（05年）少中高端開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、能達(dá)商務(wù)區(qū)、國(guó)際商業(yè)模式開(kāi)發(fā)前期集中高端蘇通合作區(qū)沿江生態(tài)科技新城開(kāi)發(fā)前期少-港閘區(qū)港閘區(qū)老城區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)通河區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)蘇通合作區(qū)1、上海-南通的鐵路兼城市輕軌兼高速公路的項(xiàng)目已經(jīng)于2008年2月得到國(guó)家發(fā)改委的批準(zhǔn)。建成后從南通開(kāi)發(fā)區(qū)到上海只要40分鐘2、長(zhǎng)江北側(cè)最大的天然30萬(wàn)噸級(jí)海港-洋口港已經(jīng)開(kāi)航，南

11、通正式進(jìn)入江海聯(lián)動(dòng)的新時(shí)代3、世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開(kāi)發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)4、中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里5、 50層五星級(jí)賓館08年12月26日開(kāi)工于南通開(kāi)發(fā)區(qū)的能達(dá)商務(wù)區(qū)；四星級(jí)酒店09年10月開(kāi)始營(yíng)業(yè)6、南通開(kāi)發(fā)區(qū)段長(zhǎng)江寬度最窄處約7公里，將發(fā)展大片工業(yè)開(kāi)發(fā)1、能達(dá)商務(wù)區(qū)于2011年基本建成2、潤(rùn)華國(guó)際中心50層五星級(jí)賓館08年12月26日開(kāi)工于；四星級(jí)酒店09年10月開(kāi)始營(yíng)業(yè)3、星湖101廣場(chǎng)共12萬(wàn)方，部分商業(yè)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)4、星湖街區(qū)共8萬(wàn)方，逐步開(kāi)始營(yíng)業(yè)5、開(kāi)發(fā)區(qū)個(gè)案預(yù)計(jì)在明年集中上市知名開(kāi)發(fā)商云集、以及政府對(duì)配套打造力度，在城市

12、發(fā)展中尚屬首次，凸顯開(kāi)發(fā)區(qū)知名開(kāi)發(fā)商云集、以及政府對(duì)配套打造力度，在城市發(fā)展中尚屬首次，凸顯開(kāi)發(fā)區(qū)在未來(lái)南通城市發(fā)展中的核心地位在未來(lái)南通城市發(fā)展中的核心地位開(kāi)發(fā)區(qū)有24個(gè)國(guó)家的400多家外資企業(yè)落戶，其中世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開(kāi)發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)，南通外資企業(yè)最多開(kāi)發(fā)區(qū)外籍人口最集中中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里南通最具國(guó)際屬性區(qū)域，南通高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，催生中高端客源，與新城區(qū)最大差異南通最具國(guó)際屬性區(qū)域，南通高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，催生中高端客源，與新城區(qū)最大差異能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能性項(xiàng)目，是開(kāi)發(fā)區(qū)建區(qū)

13、以來(lái)最大的以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，商務(wù)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，與出口加工園、新材料工業(yè)園等類似的特色園區(qū)項(xiàng)目區(qū)位更接近生活配套區(qū)域，附近集中老式小區(qū)、動(dòng)遷房等居住小區(qū)，居住氛圍更加濃厚項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，支撐運(yùn)作高端個(gè)案的區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，支撐運(yùn)作高端個(gè)案的區(qū)位價(jià)值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈總部大廈潤(rùn)華國(guó)際中心潤(rùn)華國(guó)際中心西側(cè)居民區(qū)西側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街周邊商業(yè)街外高橋外高橋功能區(qū)功能區(qū)金橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴陸家嘴金融區(qū)金融區(qū) 川沙功能區(qū)川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)南匯功能

14、區(qū)聯(lián)洋社區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海傳統(tǒng)高端居住區(qū)上海外籍居住人口最集中的區(qū)域上海外籍企業(yè)最集中的區(qū)域上海國(guó)際屬性最強(qiáng)的區(qū)域多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，提升區(qū)位板塊價(jià)值和客源認(rèn)知，樹(shù)立上海高端居住區(qū)和國(guó)際社區(qū)形象上海最大的國(guó)際社區(qū)價(jià)值運(yùn)作5萬(wàn)以上，近次于一線豪宅在非核心區(qū)、依托集中產(chǎn)業(yè)支撐，通過(guò)多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，將會(huì)吸引城市高端在非核心區(qū)、依托集中產(chǎn)業(yè)支撐，通過(guò)多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，將會(huì)吸引城市高端客源，樹(shù)立城市高端板塊客源，樹(shù)立城市高端板塊伴隨大南通規(guī)劃定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展機(jī)遇伴隨大南通規(guī)劃定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展機(jī)遇開(kāi)發(fā)區(qū)為發(fā)展核心，承載城市南向發(fā)展價(jià)值重任，依托個(gè)案、配套集中爆發(fā)，開(kāi)發(fā)

15、區(qū)將開(kāi)發(fā)區(qū)為發(fā)展核心，承載城市南向發(fā)展價(jià)值重任，依托個(gè)案、配套集中爆發(fā)，開(kāi)發(fā)區(qū)將代表未來(lái)南通房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)最高區(qū)域代表未來(lái)南通房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)最高區(qū)域我司把開(kāi)發(fā)區(qū)定位為南通的我司把開(kāi)發(fā)區(qū)定位為南通的“聯(lián)洋社區(qū)聯(lián)洋社區(qū)”，項(xiàng)目應(yīng)站在這樣一個(gè)高度來(lái)運(yùn)作，項(xiàng)目應(yīng)站在這樣一個(gè)高度來(lái)運(yùn)作區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位城市下一個(gè)重點(diǎn)板塊，相對(duì)新城和老城區(qū)，價(jià)值更有優(yōu)勢(shì)城市下一個(gè)重點(diǎn)板塊，相對(duì)新城和老城區(qū)，價(jià)值更有優(yōu)勢(shì)南通房地產(chǎn)發(fā)展走兩條線城東和港閘板塊，與市區(qū)距離相對(duì)較近，爭(zhēng)奪看中成熟配套的城市中高端客源，客源需求表現(xiàn)傳統(tǒng)依托城市發(fā)展而南向發(fā)展軸線，南通主要高品質(zhì)樓

16、盤集中南向發(fā)展軸上，走品質(zhì)路線長(zhǎng)江一號(hào)7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)03年啟動(dòng)年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)最早最早10年下半年年下半年港閘區(qū)港閘區(qū)08年啟動(dòng)年啟動(dòng)狼山狼山06年啟動(dòng)年啟動(dòng)通河通河08年啟動(dòng)年啟動(dòng)萬(wàn)通城7500金鼎灣國(guó)際15000濠南君邑15000城東城東04年啟動(dòng)年啟動(dòng)老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)港閘區(qū)港閘區(qū)狼山狼山通河通河城東城東區(qū)域代表個(gè)案后續(xù)量主要土地供應(yīng)面積城東區(qū)約59.149.1老城區(qū)約12.556.7新城區(qū)約30.2（不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項(xiàng)目）5

17、.4狼山約1029.5客源傳統(tǒng)，中端客源高端品質(zhì)，高端客源高端品質(zhì)，中高端客源客源傳統(tǒng)，中高端客源（單位：萬(wàn)方，土地供應(yīng)面積含部分商業(yè)配套）承載城市對(duì)居住品質(zhì)有要求客源，同一價(jià)值平臺(tái)下，直接競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)體量較少承載城市對(duì)居住品質(zhì)有要求客源，同一價(jià)值平臺(tái)下，直接競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)體量較少玉蘭公寓玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng)高端個(gè)案營(yíng)造手法，高端品質(zhì)具有運(yùn)作機(jī)會(huì)傳統(tǒng)高端個(gè)案營(yíng)造手法，高端品質(zhì)具有運(yùn)作機(jī)會(huì)地塊地塊用地用地性質(zhì)性質(zhì)用地面積用地面積( (平方米平方米) )建筑面積建筑面積( (平方米平方米) )綜合容綜合容積率積率樓面單價(jià)樓面單價(jià)( (元元/ /) )華潤(rùn)地塊居住商業(yè)185052.24415200

18、，其中商業(yè)214002.241555景瑞地塊居住商業(yè)191220.47328000，其中商業(yè)部分建筑面積24000，居住部分（含配套公建）建筑面積3040001.722116中港地塊居住141571.783540002.51644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住68792.23209300，其中商業(yè)建筑面積43500，居住部分（含配套公建）建筑面積1658003.042278和融地塊居住157796.173920002.481699合計(jì)合計(jì)1609600(1609600(居住居住) )品牌開(kāi)發(fā)商、地塊集中上市（品牌開(kāi)發(fā)商、地塊集中上市（160160萬(wàn)方），板塊價(jià)值和認(rèn)知將迅速釋放萬(wàn)方），板塊價(jià)值和認(rèn)知將迅速

19、釋放地塊地塊用地性質(zhì)用地性質(zhì)綜合容積率綜合容積率可能產(chǎn)品可能產(chǎn)品后續(xù)體量后續(xù)體量華潤(rùn)地塊居住商業(yè)2.24雙拼、18F小高、33F高層160萬(wàn)方景瑞地塊居住商業(yè)1.72別墅、高層中港地塊居住2.5未知農(nóng)工商地塊商業(yè)居住3.04別墅、洋房、33F高層和融地塊居住2.48？混合型產(chǎn)品，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，項(xiàng)目必須要形成自身特色，走特色品質(zhì)路線混合型產(chǎn)品，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，項(xiàng)目必須要形成自身特色，走特色品質(zhì)路線定位高端，立面質(zhì)感強(qiáng)，但規(guī)劃排布較平，沖擊力不夠定位高端，立面質(zhì)感強(qiáng)，但規(guī)劃排布較平，沖擊力不夠承載城市中高端客源南向發(fā)展方向，運(yùn)作高端物業(yè)具有機(jī)會(huì)承載城市中高端客源南向發(fā)展方向，運(yùn)作高端物業(yè)具有機(jī)會(huì)

20、板塊內(nèi)以外來(lái)開(kāi)發(fā)商為主，產(chǎn)品品質(zhì)高端，需要通過(guò)低密度高端產(chǎn)品，樹(shù)立個(gè)案高端板塊內(nèi)以外來(lái)開(kāi)發(fā)商為主，產(chǎn)品品質(zhì)高端，需要通過(guò)低密度高端產(chǎn)品，樹(shù)立個(gè)案高端形象和品牌形象形象和品牌形象和融在南通就是高端個(gè)案運(yùn)營(yíng)商，項(xiàng)目應(yīng)該形成特色、走差異化路線和融在南通就是高端個(gè)案運(yùn)營(yíng)商，項(xiàng)目應(yīng)該形成特色、走差異化路線區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位首置客源首置客源首改客源首改客源再改客源再改客源多改客源多改客源頂峰客源頂峰客源項(xiàng)目整盤客源爭(zhēng)奪的南通中高端改善型客源項(xiàng)目整盤客源爭(zhēng)奪的南通中高端改善型客源核核心心客客源源工作區(qū)域工作區(qū)域居住區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)山美地成交客源分析，主要

21、集中在老城區(qū)，占從優(yōu)山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占6565比例比例其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，占其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，占2525比例比例工作在開(kāi)發(fā)區(qū)客源，考慮工作便利性，購(gòu)買比例放大工作在開(kāi)發(fā)區(qū)客源，考慮工作便利性，購(gòu)買比例放大離開(kāi)發(fā)區(qū)最近、最高品質(zhì)社區(qū)，對(duì)于客源、運(yùn)作等借鑒參考離開(kāi)發(fā)區(qū)最近、最高品質(zhì)社區(qū)，對(duì)于客源、運(yùn)作等借鑒參考市區(qū)：市區(qū)：5555城北：城北：5 5開(kāi)發(fā)區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)：3030下屬縣市及外地下屬縣市及外地1010客源分布：客源分布：市區(qū)55，開(kāi)發(fā)區(qū)30，其他15客源年齡：客源年齡：客源年齡在35-45歲為主置業(yè)目的：置業(yè)目的：前期以首置為主的剛需客源，包括首次置業(yè)和首次改善，后期投資和改善逐

22、步增加項(xiàng)目整盤目標(biāo)客源預(yù)估項(xiàng)目整盤目標(biāo)客源預(yù)估項(xiàng)目一期客源定位項(xiàng)目一期客源定位顧專通過(guò)優(yōu)山美地運(yùn)作，對(duì)于客源區(qū)域變化的表述顧專通過(guò)優(yōu)山美地運(yùn)作，對(duì)于客源區(qū)域變化的表述顧專感受最深的是因?yàn)椤皟?yōu)山美地”在南通有著不可超越的環(huán)境，所以有一半客戶屬于改善型居住，另外剛需客戶占據(jù)23%，二者比例總計(jì)73%，改善型和剛需改善型和剛需是目前整個(gè)“優(yōu)山美地”的核心客源另外，優(yōu)山美地早期以開(kāi)發(fā)區(qū)客源主力，市區(qū)客源購(gòu)買比例不足；隨著城市發(fā)展以及城市最好居住環(huán)境，市區(qū)改善客源比例迅速放大，達(dá)到近70比例 總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受

23、關(guān)于戶型需求：因本案通過(guò)前期的別墅與洋房實(shí)景的呈現(xiàn)，再結(jié)合銷售的口碑，小區(qū)品質(zhì)也得到市場(chǎng)認(rèn)可，而購(gòu)買本案小高層客戶，近80%為改善居住，需求集中在130-145平方米左右的三房，另一部分為剛性及投資客戶，則傾向二房及一房。在近三年的小高層銷售中，在面積配比上，在在90-10090-100平方米的分布上，感覺(jué)比例偏少，也平方米的分布上，感覺(jué)比例偏少，也導(dǎo)致一些客戶流失導(dǎo)致一些客戶流失，其次三房面積變現(xiàn)偏大，最好能控制在140平方米以內(nèi)，同時(shí)對(duì)115-130115-130平方米的小三房比平方米的小三房比例也偏少例也偏少。關(guān)于客源發(fā)展：三年的銷售，客源基本以主城區(qū)客戶占據(jù)主導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)區(qū)其次，但開(kāi)發(fā)

24、區(qū)比例呈每年有小幅度開(kāi)發(fā)區(qū)比例呈每年有小幅度上升上升，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的大力開(kāi)發(fā)及招商引資，后期開(kāi)發(fā)區(qū)的客源還將繼續(xù)攀升，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)也存在較多的動(dòng)拆遷戶，開(kāi)發(fā)區(qū)也存在較多的動(dòng)拆遷戶，必然會(huì)出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群必然會(huì)出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群。關(guān)于產(chǎn)品設(shè)想：優(yōu)山美地在產(chǎn)品上制勝最大的因素是環(huán)境優(yōu)山美地在產(chǎn)品上制勝最大的因素是環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境好是很多業(yè)主介紹親朋好友的最主要的原因，在產(chǎn)品上應(yīng)該對(duì)環(huán)境提升品質(zhì)，同時(shí)在戶型上應(yīng)該能有創(chuàng)新，并且輔以實(shí)用性很好的附加值，增添戶型的舒適性和賣點(diǎn)。關(guān)于操盤心得：優(yōu)山美地近60%客戶來(lái)自他人介紹，在南通圈層營(yíng)銷、耳語(yǔ)營(yíng)銷是銷售制勝最大因素，對(duì)于項(xiàng)目的客戶無(wú)論是成交

25、還是未成交客戶，一定要把客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，用心去提升客戶的滿意度，將為項(xiàng)目帶來(lái)口碑傳送的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目前期仍是以開(kāi)發(fā)區(qū)客源為第一主力（約項(xiàng)目前期仍是以開(kāi)發(fā)區(qū)客源為第一主力（約7070），包括開(kāi)發(fā)區(qū)原居民、企業(yè)職工），包括開(kāi)發(fā)區(qū)原居民、企業(yè)職工等，表現(xiàn)為改善客源等，表現(xiàn)為改善客源 隨著區(qū)域發(fā)展，配套、交通、區(qū)位認(rèn)知逐步提升，將承載城市的居住功能，隨著區(qū)域發(fā)展，配套、交通、區(qū)位認(rèn)知逐步提升，將承載城市的居住功能，中后期中后期（2-32-3年）年）必將吸引更多的城區(qū)客源，必將吸引更多的城區(qū)客源，為第一主力，為第一主力，需求高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品需求高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)區(qū)有開(kāi)發(fā)區(qū)有5.5-6.55.5

26、-6.5萬(wàn)客源，具有購(gòu)買能力和潛在購(gòu)房需求萬(wàn)客源，具有購(gòu)買能力和潛在購(gòu)房需求產(chǎn)業(yè)人口客源潛在客源組項(xiàng)目6公里范圍的原住居民15萬(wàn)戶均3口，70比例3.5萬(wàn)500多家外資企業(yè)20萬(wàn)中層以上管理者約占10-152-3萬(wàn)2000多家中資企業(yè)3000多家私營(yíng)企業(yè)置業(yè)目的置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)購(gòu)房需求表現(xiàn)為改善和為子女買房，反映在房型面積上為三房和二房需求購(gòu)房需求表現(xiàn)為改善和為子女買房，反映在房型面積上為三房和二房需求對(duì)產(chǎn)品方面，最多選擇綠化和物業(yè)服務(wù)，表明對(duì)居住環(huán)境和品質(zhì)需求；其次表現(xiàn)為對(duì)產(chǎn)品方面，最多選擇綠化和物業(yè)服務(wù)，表明對(duì)居住環(huán)境和品質(zhì)需求；其次表現(xiàn)為戶型和規(guī)劃戶型和規(guī)劃需求房型需求房型需求面

27、積需求面積以改善型三房為絕對(duì)主力，對(duì)一房無(wú)需求以改善型三房為絕對(duì)主力，對(duì)一房無(wú)需求需求面積集中在需求面積集中在110-130110-130平米面積段，其次為平米面積段，其次為130-144130-144平米和平米和90-11090-110平米平米144144平米以上需求相對(duì)有限，在平米以上需求相對(duì)有限，在1010左右左右q住房了解：目前居住三房為主，但對(duì)物業(yè)、景觀等不滿意，未來(lái)主要表現(xiàn)為改善型需求q購(gòu)買用途：改善型需求主力（58），其次為子女購(gòu)房q房型面積：面積集中在房型面積：面積集中在110-130110-130平米，其次為平米，其次為130-144130-144平米和平米和90-11090

28、-110平米平米q產(chǎn)品需求：首選景觀和物業(yè)，其次為規(guī)劃和房型產(chǎn)品需求：首選景觀和物業(yè)，其次為規(guī)劃和房型區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位名京系名京系未來(lái)系未來(lái)系格林系格林系自在系自在系城市地段中小型住區(qū)城市地段中小型住區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)型住區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)型住區(qū)城郊低密度大型住區(qū)城郊低密度大型住區(qū)城市副中心綜合住區(qū)城市副中心綜合住區(qū)南京名京南京名京上海未未來(lái)上海未未來(lái)上海格林世界上海格林世界杭州自在城杭州自在城幸福啟航系列幸福樂(lè)居系列幸福圓夢(mèng)系列幸福尊享系列產(chǎn)品系列代表個(gè)案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價(jià)值特色“美地”系列優(yōu)山美地高端城市核心區(qū)邊緣別墅、洋房、高層山水自然環(huán)境、講

29、究異域風(fēng)情生活陽(yáng)光美地中端城市核心區(qū)邊緣小高、高層大圍合景觀“國(guó)際”系列巴比倫花園高端城市或者區(qū)域中心小高、高層對(duì)稱式布局和景觀、立面更具品質(zhì)和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已經(jīng)形成和融已經(jīng)形成“美地美地”和和“國(guó)際國(guó)際”兩大成熟產(chǎn)品系兩大成熟產(chǎn)品系中央居住價(jià)值區(qū)域，最具潛力、國(guó)際屬性的高端居住板塊中央居住價(jià)值區(qū)域，最具潛力、國(guó)際屬性的高端居住板塊港閘區(qū)港閘區(qū)老城區(qū)老城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)次中心（二級(jí)）開(kāi)發(fā)區(qū)次中心（二級(jí)）南通城市中心（一級(jí)）南通城市中心（一級(jí)）北翼次中心（二級(jí)）北翼次中心（二級(jí)）南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)市中心市中心9KM9KM新城區(qū)新城區(qū)5KM5KM狼

30、山鎮(zhèn)狼山鎮(zhèn)2KM2KM開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)3KM3KM優(yōu)山美地優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別墅20天搶空，8000運(yùn)作至11000元/洋房：15天內(nèi)8棟洋房售馨，4000運(yùn)作至6000元/公寓：07年小高層首次推盤，幾天內(nèi)去化95%，5600運(yùn)作至6000元/河流、綠地以及植被的打造項(xiàng)目產(chǎn)品跳脫整個(gè)南通市場(chǎng)價(jià)格上升迅速客源運(yùn)作到全市的高度距離老城區(qū)10公里左右交通、生活等配套欠缺南通優(yōu)山美地南通優(yōu)山美地本土最大的高端產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商，在戰(zhàn)略上，需要高端個(gè)案延續(xù)品牌形象本土最大的高端產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商，在戰(zhàn)略上，需要高端個(gè)案延續(xù)品牌形象南通高端品牌運(yùn)營(yíng)商南通高端品牌運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)區(qū)客源訪談：更多表現(xiàn)為三房、改善型需求，

31、對(duì)景觀、物業(yè)、規(guī)劃、戶型等產(chǎn)品需求，追求高品質(zhì)和居住舒適度優(yōu)山美地客源：同樣表現(xiàn)為改善型需求，看中優(yōu)山美地綠化環(huán)境優(yōu)山美地操作人員：缺少二房和小面積三房；南通主要靠口碑營(yíng)銷，所以產(chǎn)品品質(zhì)一定要好，才能有效實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；客源更看中優(yōu)山美地的景觀優(yōu)勢(shì)客源需求環(huán)境優(yōu)越、居住舒適度、高端品質(zhì)住區(qū)客源需求環(huán)境優(yōu)越、居住舒適度、高端品質(zhì)住區(qū)我司把項(xiàng)目定位為我司把項(xiàng)目定位為“國(guó)際系國(guó)際系”產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位開(kāi)發(fā)區(qū)中央住區(qū)高端個(gè)案開(kāi)發(fā)區(qū)中央住區(qū)高端個(gè)案城市級(jí)別的高端明星個(gè)案城市級(jí)別的高端明星個(gè)案和融集團(tuán)國(guó)際系產(chǎn)品、又一標(biāo)桿個(gè)案和融集團(tuán)國(guó)際系產(chǎn)品、又

32、一標(biāo)桿個(gè)案三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議定位思考定位思考如何為南通中高端客層打造一個(gè)有特色、有品質(zhì)如何為南通中高端客層打造一個(gè)有特色、有品質(zhì)的產(chǎn)品形象？的產(chǎn)品形象？追求國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式、追求全新的居住理念，塑造一個(gè)南通高端產(chǎn)品新地標(biāo)！打造南通首個(gè)國(guó)際化高端住區(qū)打造南通首個(gè)國(guó)際化高端住區(qū)為南通上流客層打造新地標(biāo)為南通上流客層打造新地標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位定位詮釋定位詮釋如何導(dǎo)入國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式？如何導(dǎo)入國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式？如何塑造地標(biāo)品質(zhì)？如何塑造地標(biāo)品質(zhì)？源于美國(guó)源于美國(guó)紐約中央公園的啟示！紐約中央公園的啟示！世界級(jí)城市公園規(guī)劃世界級(jí)城市公園規(guī)劃我們的項(xiàng)目建議我們的項(xiàng)目建議紐約、中央公園紐約、中

33、央公園下城區(qū)下城區(qū)(Lower Manhattan) 唐人街唐人街(China Town) 中城區(qū)中城區(qū)(Midtown /Theater District) 上東區(qū)上東區(qū)(Upper East Side) 上西區(qū)上西區(qū)(Upper West Side) 中央公園中央公園(Central Park) 哈德遜河公園哈德遜河公園(Hudson River Park) 國(guó)際級(jí)城市規(guī)劃模式國(guó)際級(jí)城市規(guī)劃模式居住區(qū)域圍繞核心公園分布居住區(qū)域圍繞核心公園分布各區(qū)各有各的小型中央綠地各區(qū)各有各的小型中央綠地中央公園號(hào)稱紐約中央公園號(hào)稱紐約“后花園后花園”特點(diǎn)：特點(diǎn)：城市中心湖城市中心湖城市森林城市森林城市草

34、坪城市草坪理念：規(guī)劃：超大圍合、超大棟距環(huán)境：世界級(jí)公園式景觀戶型：高附加值、可變空間建筑：國(guó)際化經(jīng)典建筑大堂：國(guó)際化高端生活體驗(yàn)配套：國(guó)際級(jí)居住品質(zhì)的體驗(yàn)產(chǎn)品定位支撐產(chǎn)品定位支撐開(kāi)發(fā)理念的國(guó)際化開(kāi)發(fā)理念的國(guó)際化一、規(guī)劃設(shè)計(jì)思考一、規(guī)劃設(shè)計(jì)思考二、我們的國(guó)際級(jí)景觀規(guī)劃二、我們的國(guó)際級(jí)景觀規(guī)劃組團(tuán)、圍合、棟距組團(tuán)、圍合、棟距追求大尺度、大空間帶來(lái)的視覺(jué)體驗(yàn)！追求大尺度、大空間帶來(lái)的視覺(jué)體驗(yàn)！追求變化的天際線帶來(lái)的地標(biāo)形象！追求變化的天際線帶來(lái)的地標(biāo)形象！經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：15.8萬(wàn)方建筑面積：39.2萬(wàn)方其中：住宅面積：377850幼兒園：4000商業(yè)：9000會(huì)所物業(yè)：1500容積率：2.4

35、8建筑密度：18%30F高層花園洋房花園洋房15體量密度高，常規(guī)30-32F高層192米超大棟距1.8-2萬(wàn)平米超大中央景觀項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可能排布項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可能排布2 2個(gè)方案，從方案視覺(jué)沖擊力效果上看，方案一明顯好于方案二；個(gè)方案，從方案視覺(jué)沖擊力效果上看，方案一明顯好于方案二；方案產(chǎn)品銷售總額總成本利潤(rùn)成本利潤(rùn)率方案一洋房15公寓8526.3億24.4億1.88億7.7方案方案二二全高層全高層27.427.4億億25.125.1億億2.242.24億億8.98.9方案一方案一方案二方案二三、我們的世界級(jí)公園景觀三、我們的世界級(jí)公園景觀我們將重點(diǎn)打造四大主題公園式景觀我們將重點(diǎn)打造四大主

36、題公園式景觀中心湖、森林、草坪、濱河中心湖、森林、草坪、濱河中 心 湖中 心 湖主題特色處理：主題特色處理：追求中心湖規(guī)劃出的半島親水空間追求中心湖規(guī)劃出的半島親水空間獨(dú)島樓王地標(biāo)獨(dú)島樓王地標(biāo)森 林森 林 草 坪草 坪主題特色處理：主題特色處理：追求森林中的參與性追求森林中的參與性大尺度開(kāi)放休閑大尺度開(kāi)放休閑/ /活動(dòng)空間以及運(yùn)動(dòng)設(shè)施活動(dòng)空間以及運(yùn)動(dòng)設(shè)施小尺度空間提供親切交流小尺度空間提供親切交流草坪草坪主題特色處理：主題特色處理：社區(qū)入口形象社區(qū)入口形象會(huì)所高爾夫會(huì)所高爾夫湖濱湖濱主題特色處理：主題特色處理：親水親水觀水觀水p利用中央五棟建筑底層4.5米架空處理，營(yíng)造景觀的通透連貫性。其他花

37、園式景觀細(xì)節(jié)其他花園式景觀細(xì)節(jié)架 空 層 花 園架 空 層 花 園打造打造花園式可變空間花園式可變空間戶型類型：小二房：85-90 二房：110-120三房：130-140 四房：160-170 樓王：200-220 高附加值、高舒適性，立體花園空間高附加值、高舒適性，立體花園空間四、戶型四、戶型優(yōu)山美地優(yōu)山美地2 2房和小房和小3 3房比例偏少，客源需求較大；客源表現(xiàn)為改善型居住，需求三房主力房比例偏少，客源需求較大；客源表現(xiàn)為改善型居住，需求三房主力面積段面積段面積面積面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比85-9085-90722702080327110-125110-125890402474

38、225135-144135-14413554035100433160-170160-170541201432811200-220200-2202688071284總計(jì)總計(jì)37785037785010010030053005100100公寓：公寓：85-9085-90公寓：公寓：110-125110-125公寓：公寓：135-144135-144公寓：公寓：160-170160-170公寓：公寓：200-220200-220商業(yè)商業(yè)會(huì)所會(huì)所幼兒園幼兒園15F15F16F16F18F18F28F28F30F30F32F32F戶型戶型樓王樓王建筑面積：建筑面積： 200200-220-220高附加值

39、的體現(xiàn)：高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：建筑面積：220220贈(zèng)送率大于15360360度空中花園，獨(dú)梯獨(dú)戶彰顯豪宅氣度。度空中花園，獨(dú)梯獨(dú)戶彰顯豪宅氣度。打造巴比倫式的空中花園空間。打造巴比倫式的空中花園空間。建筑面積：建筑面積： 160160-170-170戶型戶型四房四房高附加值的體現(xiàn)：高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：建筑面積：165165入戶花園： 28 （半送）凸窗：5.4 （全送）北陽(yáng)臺(tái)：13 （半送）總附贈(zèng)面積：25.9 附贈(zèng)比率：16 %戶型戶型三房三房建筑面積：建筑面積：130-140130-140附加值贈(zèng)送：附加值贈(zèng)送：建筑面積：建筑面積：132132設(shè)別平臺(tái)：5.6 （全送）空中花園：5（半送）南陽(yáng)臺(tái)：9（半送）工作陽(yáng)臺(tái)：3（半送）總附贈(zèng)面積：14附贈(zèng)比率：11%附加值贈(zèng)送：附加值贈(zèng)送：建筑面積：建筑面積：