商業(yè)廣場收支測算

1、商業(yè)廣場（10萬）物業(yè)管理收支測算一、 測算編制的說明1、 本測算按未來運作的模式，保潔、外墻清洗、消殺、垃圾清運、電梯維保、空調(diào)水處理等對外發(fā)包管理。2、 保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防通道門禁系統(tǒng)、消防及廣播系統(tǒng)、服務及管理標識（含百貨內(nèi)部標識）、停車場設施、高空作業(yè)車及垃圾運輸車等已作為初始投入，按5年分攤到成本中。3、 考慮超市、餐飲等業(yè)種的運營特點及招商的靈活便利，負二層及六七層空調(diào)擬采用吊頂式水冷柜機，由商戶自行控制供給及日常保養(yǎng)維護，自行承擔運行電費，我司只收取冷卻塔及水泵等公用設備折舊、維護費用及相應運行電費。4、 根據(jù)商業(yè)運營特點和購物中心整體形象需求，擬加重購物中心舒適、美觀氛圍營造，

2、主題景觀的設計，及其“五一”、國慶、圣誕、春節(jié)等節(jié)日氣氛裝飾、景觀設計。5、 外墻墻體廣告及電子屏幕廣告，由于面積及具體形式、電子屏幕選型等暫不確定，測算可變程度將比較大。6、 鑒于建筑外立面具體設計、裝飾形式、質(zhì)材，內(nèi)裝修形式及質(zhì)材，機電設計、選型、具體參數(shù)，商戶的具體面積分割等等尚不確定，本測算有不周之處，費用項目及數(shù)字不盡準確，應以具體運作數(shù)字為準。二、 支出預算基本分攤費用預算序號費用項目計算公式及內(nèi)容月費用（元）年費用（萬元）1員工工資工資標準見附表一（1年按13個月算）246700.00320.712工資附加標準見附表一（伙食補貼及社保）67725.0081.273獎勵基金按月工資

3、總額2個月計算41116.6749.344加班工資5%員工月工資12335.0014.805服裝費標準見附表一17375.0020.856員工培訓10000.0012.007辦公費（按月預計）10000.0012.008電話費8部電話機4000.004.809清潔費分包162000.00194.4010垃圾清運費（按月預計）2000.002.4011化糞池清運費（按月預計）1000.001.2012消殺費（按月預計）2000.002.4013外墻清洗費每年一次（均攤于每月）8000.009.6014綠化租擺費用日常室內(nèi)租擺15000.0018.0015綠化費1710.002.0516初始投入分

4、攤669.08萬（見附表二），5年均攤11513.00133.8217水電費公共水電（公共照明、電梯等設備運行）350000.00420.0018電梯保養(yǎng)費17臺升降梯×1000元/臺·月+80臺手扶梯×350元/臺·月扶×350元/臺·月梯45000.0054.0019日常維修費電梯、空調(diào)、消防、保安、配電等系統(tǒng)80000.0096.0020辦公室管理費300×30元/月·9000.0010.8021宿舍租金500×25元/月·12500.0015.0022節(jié)日及環(huán)境裝飾季節(jié)風格裝飾、節(jié)日氣氛

5、烘托等60000.0072.0023業(yè)務招待費（按月預計）8000.009.6024汽車費用油費、修理費、停車費4200.005.0425保險費設備保險及公眾責任保險5000.006.0026不可預見（1）+（2）+ +（25）×3%38585.2446.3027管理成本合計（1）+（2）+ （26）1324759.911614.3828含稅管理成本（27）÷（1-5.05%）1395218.441700.2429空調(diào)運行成本一年運行9個月，按80%負荷測算778541.4934.2530廣告維護運行費用電子廣告牌、燈箱廣告、稅222811.60267.3731百貨用電成本

6、每平方米建筑面積40W，每天13小時571851.43686.22總成本2968422.873588.09注：電子廣告牌建設費用300萬，5年分攤50000元。廣告稅按8.2%的稅率計算。此費用未包含可能發(fā)生的廣告發(fā)布證照費用。三、 收費標準及收入預算建議管理費標準：百貨公司管理費標準為（包空調(diào)費）：65.00元/月·獨立鋪位管理費標準為（包空調(diào)費）：40：00元/月·負二層獨立鋪位、超市、酒樓餐飲等管理費標準為：20.00元/月·（不含空調(diào)運行費，冷卻塔及水泵等公用設備折舊、維護費用及相應運行電費另行分攤。）電影院 管理費標準為：6.50元/月·停車收

7、費標準：15分鐘起計費，每小時5.00元/輛本體維修基金標準：0. 50元/平方米建筑面積·月收入預算序號收入項目計算公式及內(nèi)容月收入（元）年收入（萬元）1百貨公司管理費65元/月·×407302，647，450.003，176.942獨立鋪位40元/月·×6904276，160.00331.393負二層管理費20元/月·×6904265，740.00318.894酒樓餐飲管理費20元/月·×22869457，380.00548.865電影院管理費6.5元/月·×250016，250.

8、0019.506收入合計（1）+（2）+（5）×95% （按95%出租率計算）3，479，831.004，175.807公共場地活動租用收入50.008電費差價獨立鋪位、六七層餐飲、負二層66.609停車服務費5元/車位×387車位×10小時×30天×50%（按50%停車率計算）290，250.00348.3010墻體廣告費收入2100×130元/月·×60%（按60%對外出租率計算。）163，800.00196.5611電子廣告600元/分鐘×30分鐘×30天540，000.00648.00合

9、計收入（6）+（7）+（8）+（9）+（10）+（11）4，473，881.005，485.25注：電影院收費是依據(jù)深圳市寫字樓管理服務費最低一級收費，即四級6.50元/月·計算，空調(diào)建議設立分立系統(tǒng)，自行承擔運行費及維護費。停車服務費：每天停車高峰約10小時。電子廣告按每天30分鐘能收費時間計算。每平方米建筑面積管理費用：1700.24萬元/年÷80385÷12月/年=17.63元/月·每平方米建筑面積空調(diào)費用（未分攤空調(diào)折舊費用）：934.25萬元/年÷47634÷12月/年=16.34元/月·（一） 百貨公司、潮流新天

10、地（-1至5層）單位面積成本序號費用項目計算公式及內(nèi)容月費用（元/月·）1管理費用平均分攤 17.632空調(diào)費用平均分攤 16.343電費每平方米建筑面積按40W計算，每天13小時 14.044場內(nèi)保潔費 3.00合 計全包 51.01（二）獨立鋪位單位面積成本序號費用項目計算公式及內(nèi)容月費用（元/月·）1管理費用平均分攤 17.632空調(diào)費用平均分攤 16.34合 計水電自行負責 33.97（三）負二層及六層、七層單位面積成本序號費用項目計算公式及內(nèi)容月費用（元/月·）1管理費用平均分攤 17.63合 計水電自行負責，規(guī)定時間外空調(diào)費用另計 17.63三、收支對

11、比序號項 目年度金額（萬元）1收 入5，485.252支 出3，588.09收支對比1，897.16注：預計管理費（包括停車費）年收入4640.70萬元，年費用3320.72萬元，收支對比1319.98萬元。四、 初始投入（明細見附表二）序號項 目內(nèi)容說明年度金額（萬元）1機電工具629，130.002辦公設備521，800.003保安用品及設備 2，551，450.004電腦設備及系統(tǒng) 146，800.005消防設施 910，500.006清潔、綠化設備 1，131，100.007服務及管理標識8停車場設施 200，000.00合計 1，897.16 注：此費用已分五年分攤到成本。 初始投入

12、包括了消防廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場設施等樓宇建設設施。附表一：預算工資和福利標準崗位人數(shù)（人）工 資（元/月）伙 食 補 貼（元/月）福 利社 保工資15%服 裝 費（元/年.人）標準小計標準夜餐費4元/晚小計標準小計經(jīng)理110000100002000200150020002000經(jīng)理助理26000120002000400180020004000財務2350070002000400105020004000出納118001800200020027015001500設計師16000600020020090020002000工程主管24500900020040013502000400

13、0機電主管150005000200020075020002000機電工程師2450090002000400135020004000機電班長330009000200120720135015004500機電工2720005400020036057608100150040500事務主管2350070002000400105020004000事務助理4180072002000800108015006000保安主管135003500200020052520002000保安班長61800108002002401440162015009000保安員741100814002003000184001221015

14、00111000環(huán)境主管130003000200020045020002000綠化工2100020000030015003000廚工22200440006600勤雜工2800160002400車場收費員21500300020040045015003000小計1382467003072037005208500保安員人數(shù)計算24小時/天×30天/月÷27天/月=3.3（ 即每個崗位需人工3.3個）24個崗×3.3=80人（包括6個班長）附表二：開辦費l 機電工具名 稱預計單價購置數(shù)量金額（元）備 注75型室內(nèi)疏通機2500.00元/臺1臺2500.00手提電焊機800

15、.00元/臺1臺800.00日立牌電鉆500.002臺1000.006級鋁梯270.00元/架2架540.0014級鋁梯580.00元/架1架580.0040MX220V移動插座570.00元/臺3部1710.00960型萬能表100.003部300.00手提式應急燈300.00元/臺15臺4500.00小型維修工具（水、電）500.00元/套30套15000.00工具包，鉗子，扳手等高空作業(yè)車（可橫向伸縮）600000.00元/輛1輛600000.00合 計629130.00l 辦公設備名 稱預計單價購置數(shù)量金額（元）備 注保險柜1500.00元/組2組3000.00電話機300.00元/部

16、8部2400.00分體空調(diào)機3000.00元/部5部15000.00辦公臺、椅800.00元/張50張40000.00折椅30.00元/把80把2400.00沙發(fā)、茶幾3000.00元/套3套9000.00文件柜900.00元/個12個10800.00鐵柜1000.00元/組10組10000.00過膠機600.00元/臺1臺600.00數(shù)碼相機3000.00元/部1部3000.00辦公用品300.00元/套30套9000.00復印機（一體機）15000.00元/臺1臺15000.00碎紙機800.00元/臺1臺800.00裝訂機800.00元/臺1臺800.00面包車250000.001輛25

17、0000.00的士頭150000.00元/輛1輛150000.00合 計521800.00l 保安用品及設備名 稱預計單價購置數(shù)量金額（元）備 注鐵柜250.00元/組40組10000.00雙架鐵床200.00元/張40張8000.00軍被80.00元/張80張6400.00床墊80.00元/張80張6400.00棉大衣80.00元/件80件6400.00水鞋50.00元/雙80雙4000.00警棍50.00元/支25支1250.00對講機2500.00元/部50部125000.00含電池、充電器電視機2000.00元/部2部4000.00監(jiān)控系統(tǒng)15000.00元/點140點2100000.

18、00門禁系統(tǒng)2500.00元/門100門250000.00巡更系統(tǒng)600.00元/點50點30000.00合 計2551450.00l 電腦設備及系統(tǒng)名 稱預計單價購置數(shù)量金額（元）備 注電腦4200.00元/臺20臺8400.00辦公使用打印機（針式）2800.00元/臺1臺2800.00財務打單打印機（彩色）2500.00元/臺4臺10000.00管理軟件50000.00元/臺1套50000.00辦公自動化、財務合計146800.00l 電腦設備及系統(tǒng)名 稱預計單價購置數(shù)量金額（元）備 注滅火器75元/具1800具135000.004KG/50滅火器箱95元/個900個85500.00應急燈250元/個300個75000.00消防廣播系統(tǒng)300元/點2050點615000.00合 計910500.00l 清潔、綠化設備名 稱預計單價購置數(shù)量金額（元）備 注綠化用具500.00元/套2套1000.00不銹鋼垃圾300.00元/個150個45000.00塑料垃圾桶400.00元/個30個12000.00剪草機7500.00元/臺1臺7500.00擦地機15000.00元/臺3臺45000.00吸水洗塵機7000.00元/臺3臺2