XX項(xiàng)目地塊分析

1、精品XX 項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目基本情況分析1、項(xiàng)目基地基本情況分析；基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（ 1）基地面積： 72 畝，約 48000.24 平方米；（ 2）容積率：按照相關(guān)規(guī)定地處 xx 路以外的居住項(xiàng)目容積率 2.5;（ 3）建筑密度： 25%;（ 4）建筑限高：按照市政規(guī)劃要求結(jié)合項(xiàng)目情況，計(jì)算出項(xiàng)目高度為 100 米。（ 5）綠地率：45%;3、基地情況分析：（ 1）地塊狀況地塊平整方正，項(xiàng)目易于啟動，快速占領(lǐng)市場。地塊方正平整，利于產(chǎn)品的擺放，同時(shí)在確定施工計(jì)劃后，有利于工程的快速啟動，項(xiàng)目盡早的亮相市場，搶占先機(jī)。地塊三面臨主干道，擁有良好的昭示性，有利于市場快速認(rèn)知項(xiàng)目。（ 1）地塊周邊

2、狀況南：在建大型住宅項(xiàng)目，目前處于地基建設(shè)階段，它的入住對于welcome精品區(qū)域迅速發(fā)展提供較好基礎(chǔ)。另外，該側(cè)規(guī)劃一所小學(xué)校，對于區(qū)域內(nèi)擁有子女的家庭提供了良好的生活環(huán)境。北：地塊北面為一規(guī)模較大的綠化用地，有效地充實(shí)了未來項(xiàng)目周邊的生活環(huán)境，同時(shí)，地塊部分邊緣臨近金汁河，也為項(xiàng)目提供了良好的原生態(tài)景觀。東： XX 河對面規(guī)劃一所中學(xué)校，良好的教育環(huán)境遍布項(xiàng)目周邊，為三口之家切切實(shí)實(shí)的解決了子女就學(xué)的問題。西：規(guī)劃近 300 米的臨街商業(yè)和辦公用地，在方便居民實(shí)際生活的同時(shí)，也為區(qū)域帶來了現(xiàn)代化生活的品質(zhì)。另外，距離地塊 500 米處已建成的游泳館和在建的中學(xué)也為區(qū)域打造了良好的生活基礎(chǔ)。

3、（ 3）地塊價(jià)值分析：高價(jià)值區(qū)域地塊北面：臨近規(guī)劃綠地， 可用于建設(shè)總價(jià)較高的板式多層，戶戶享受小區(qū)綠化景觀的同時(shí)又可享受公共綠化， 另外，還可以依靠其高度為小區(qū)提供相對安靜生活環(huán)境；低價(jià)值區(qū)域地塊西面：臨接 xx 路延長線，可建設(shè)高容積率的高層，一來臨主干道旁的高層建筑可以有效隔離噪音， 為小區(qū)創(chuàng)造良好的生活環(huán)境， 二來，通過建筑的高度，達(dá)到地標(biāo)性昭示效果，突出項(xiàng)目質(zhì)感；（4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)假設(shè)welcome精品結(jié)合市場與項(xiàng)目現(xiàn)狀及特點(diǎn)，提出以下幾種方案：根據(jù)目前 xx 市區(qū)住宅項(xiàng)目的供給特點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)初探。方案一：容積率 2.5，產(chǎn)品表現(xiàn)形式為多層 + 高層，充分利用足容積率，主力戶型為 6

4、0-80 的兩房和 90-130 的三房（ x 市區(qū)目前的主力戶型為三房，三房也是走貨量最高的戶型，為了有效規(guī)避“90/70 ”政策，產(chǎn)品可借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，增加產(chǎn)品附加值） 。方案二，容積率 2 ，產(chǎn)品形式為多層花園洋房 + 小高層 + 聯(lián)排別墅，建筑密度控制在 30% 左右，其中面積比例 70% 為小高層， 25% 為多層， 5% 為聯(lián)排。根據(jù)以上兩種假設(shè)，匯總為以下表格：方案容積率產(chǎn)品組合建筑密度變化方案一2.5多層（洋房） + 高層22.50%方案二2聯(lián)排 + 小高層（ 13 層） + 花園洋房20%3、項(xiàng)目區(qū)域配套情況分析；教育配套；略醫(yī)療配套；略金融配套；略商業(yè)生活配套；略4、區(qū)

5、域居住用地成熟度分析；welcome精品以黎明中心為核心，半徑 3 公里以內(nèi)居住環(huán)境十分完善；各類居住生活配套設(shè)施完備、休閑娛樂、金融服務(wù)業(yè)態(tài)豐富；隨著 x 市區(qū)的發(fā)展， x 市區(qū)完全具備成為 XX 城市“副極核” 的潛力。二、開發(fā)商分析對于房地產(chǎn)開發(fā)商， 在經(jīng)營任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)開發(fā)商都必須考慮一下幾個(gè)問題：目標(biāo)：對于房地產(chǎn)企業(yè)而言， 然而對于一個(gè)好的地產(chǎn)企業(yè)而言， 為老百姓造好的房子是其基本的目標(biāo)， 盈利又是其中最為根本的基礎(chǔ)， 在兩者之間取得博弈是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵， 好的項(xiàng)目贏得市場， 同時(shí)贏得利潤，更贏得自己的客戶，樹立自己的品牌；品牌：對于發(fā)展商而言， 通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，

6、樹立發(fā)展商良好的市場形象及品牌形象， 為企業(yè)營造良好的品牌效應(yīng)， 為日后地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動開發(fā)，儲備良好的消費(fèi)群體是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期資金投入多， 資金及財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力大， 所以在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中， 應(yīng)著重考慮縮短開發(fā)建設(shè)及銷售周期， 實(shí)現(xiàn)物業(yè)的快速銷售，短期內(nèi)完成資金流動，減少資金投入的壓力。welcome精品三、市場分析1、XX 大區(qū)域市場環(huán)境分析（1） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境；進(jìn)入 2008 年以來，全國宏觀經(jīng)濟(jì)主要表現(xiàn) CPI 指數(shù)、人民幣匯率不斷攀高等問題，股市、樓市隨之接連出現(xiàn)低迷，央行 “ 9? 27”政策“：對已利用貸款購買住房、 又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首

7、付款比例不得低于 40% ，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 ”2007 年 12 月 5 日印發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知，明確以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。對房地產(chǎn)市場無異于“一記重錘” 。受信貸政策的影響，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了持續(xù)的成交萎靡狀態(tài)。（ 2） 政策環(huán)境；土地政策：擠出存量土地，限制企業(yè)囤地增加市場有效供應(yīng)貨幣政策繼續(xù)影響樓市：開發(fā)成本和購房成本預(yù)計(jì)都將上升“ 90/70 ”政策繼續(xù)貫徹：中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開發(fā)將受限物業(yè)

8、稅開征：緩解收入分配不合理狀況開征物業(yè)稅，將強(qiáng)化對財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。welcome精品（3） x 市區(qū)市政規(guī)劃；范圍：XX 市南市區(qū)范圍為北至松林，南接二環(huán)，東到建民路、西至明山。功能定位： x 市區(qū)被 XX 市政府定位為集文教、商務(wù)、居住、第二產(chǎn)業(yè)于一體的城市副中心區(qū)，x 市區(qū)作為一個(gè)次城區(qū)，到2004年基本形成城市中心，人口已達(dá)到26 萬至 28 萬人。功能分區(qū)：以黎明路延長線作為中軸線，在中軸線西側(cè)建商業(yè)商務(wù)帶，在兩側(cè)布局高時(shí)尚生活住宅區(qū)，中央公園以北至松明壩，則被辟為 x 市區(qū)永久性保護(hù)農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)用地。生活配套：目前已建成的濱江公園，已經(jīng)完工開放的黎明公園，正在恢復(fù)治理的大明湖， 以及規(guī)劃中的中央公園為x 市區(qū)勾勒出了宜居 XX 的美圖。交通：未來的x 市區(qū)交通主要由“四縱四橫”組成，四縱即黎明路延長線、小名高速、白項(xiàng)路，四橫即二環(huán)路、北明大道、小黎路、363 公路。2、小結(jié)根據(jù)項(xiàng)目地塊的實(shí)際情況，本項(xiàng)目可打造成極富市場競爭力的品質(zhì)樓盤；目前項(xiàng)目 2.5 公里范圍內(nèi)沒有任何生活配套設(shè)施，是項(xiàng)目所面臨的切實(shí)問題；welcome精品x 市區(qū)飛速的發(fā)展成為項(xiàng)目開發(fā)的良好基礎(chǔ)，特別是目前已動工的項(xiàng)目