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文檔簡介

1、精品XX 項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目基本情況分析1、項(xiàng)目基地基本情況分析;基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo):( 1)基地面積: 72 畝,約 48000.24 平方米;( 2)容積率:按照相關(guān)規(guī)定地處 xx 路以外的居住項(xiàng)目容積率 2.5;( 3)建筑密度: 25%;( 4)建筑限高:按照市政規(guī)劃要求結(jié)合項(xiàng)目情況,計(jì)算出項(xiàng)目高度為 100 米。( 5)綠地率:45%;3、基地情況分析:( 1)地塊狀況地塊平整方正,項(xiàng)目易于啟動,快速占領(lǐng)市場。地塊方正平整,利于產(chǎn)品的擺放,同時(shí)在確定施工計(jì)劃后,有利于工程的快速啟動,項(xiàng)目盡早的亮相市場,搶占先機(jī)。地塊三面臨主干道,擁有良好的昭示性,有利于市場快速認(rèn)知項(xiàng)目。( 1)地塊周邊

2、狀況南:在建大型住宅項(xiàng)目,目前處于地基建設(shè)階段,它的入住對于welcome精品區(qū)域迅速發(fā)展提供較好基礎(chǔ)。另外,該側(cè)規(guī)劃一所小學(xué)校,對于區(qū)域內(nèi)擁有子女的家庭提供了良好的生活環(huán)境。北:地塊北面為一規(guī)模較大的綠化用地,有效地充實(shí)了未來項(xiàng)目周邊的生活環(huán)境,同時(shí),地塊部分邊緣臨近金汁河,也為項(xiàng)目提供了良好的原生態(tài)景觀。東: XX 河對面規(guī)劃一所中學(xué)校,良好的教育環(huán)境遍布項(xiàng)目周邊,為三口之家切切實(shí)實(shí)的解決了子女就學(xué)的問題。西:規(guī)劃近 300 米的臨街商業(yè)和辦公用地,在方便居民實(shí)際生活的同時(shí),也為區(qū)域帶來了現(xiàn)代化生活的品質(zhì)。另外,距離地塊 500 米處已建成的游泳館和在建的中學(xué)也為區(qū)域打造了良好的生活基礎(chǔ)。

3、( 3)地塊價(jià)值分析:高價(jià)值區(qū)域地塊北面:臨近規(guī)劃綠地, 可用于建設(shè)總價(jià)較高的板式多層,戶戶享受小區(qū)綠化景觀的同時(shí)又可享受公共綠化, 另外,還可以依靠其高度為小區(qū)提供相對安靜生活環(huán)境;低價(jià)值區(qū)域地塊西面:臨接 xx 路延長線,可建設(shè)高容積率的高層,一來臨主干道旁的高層建筑可以有效隔離噪音, 為小區(qū)創(chuàng)造良好的生活環(huán)境, 二來,通過建筑的高度,達(dá)到地標(biāo)性昭示效果,突出項(xiàng)目質(zhì)感;(4)產(chǎn)品設(shè)計(jì)假設(shè)welcome精品結(jié)合市場與項(xiàng)目現(xiàn)狀及特點(diǎn),提出以下幾種方案:根據(jù)目前 xx 市區(qū)住宅項(xiàng)目的供給特點(diǎn),進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)初探。方案一:容積率 2.5,產(chǎn)品表現(xiàn)形式為多層 + 高層,充分利用足容積率,主力戶型為 6

4、0-80 的兩房和 90-130 的三房( x 市區(qū)目前的主力戶型為三房,三房也是走貨量最高的戶型,為了有效規(guī)避“90/70 ”政策,產(chǎn)品可借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)的做法,增加產(chǎn)品附加值) 。方案二,容積率 2 ,產(chǎn)品形式為多層花園洋房 + 小高層 + 聯(lián)排別墅,建筑密度控制在 30% 左右,其中面積比例 70% 為小高層, 25% 為多層, 5% 為聯(lián)排。根據(jù)以上兩種假設(shè),匯總為以下表格:方案容積率產(chǎn)品組合建筑密度變化方案一2.5多層(洋房) + 高層22.50%方案二2聯(lián)排 + 小高層( 13 層) + 花園洋房20%3、項(xiàng)目區(qū)域配套情況分析;教育配套;略醫(yī)療配套;略金融配套;略商業(yè)生活配套;略4、區(qū)

5、域居住用地成熟度分析;welcome精品以黎明中心為核心,半徑 3 公里以內(nèi)居住環(huán)境十分完善;各類居住生活配套設(shè)施完備、休閑娛樂、金融服務(wù)業(yè)態(tài)豐富;隨著 x 市區(qū)的發(fā)展, x 市區(qū)完全具備成為 XX 城市“副極核” 的潛力。二、開發(fā)商分析對于房地產(chǎn)開發(fā)商, 在經(jīng)營任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)開發(fā)商都必須考慮一下幾個(gè)問題:目標(biāo):對于房地產(chǎn)企業(yè)而言, 然而對于一個(gè)好的地產(chǎn)企業(yè)而言, 為老百姓造好的房子是其基本的目標(biāo), 盈利又是其中最為根本的基礎(chǔ), 在兩者之間取得博弈是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵, 好的項(xiàng)目贏得市場, 同時(shí)贏得利潤,更贏得自己的客戶,樹立自己的品牌;品牌:對于發(fā)展商而言, 通過本項(xiàng)目的成功開發(fā),

6、樹立發(fā)展商良好的市場形象及品牌形象, 為企業(yè)營造良好的品牌效應(yīng), 為日后地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動開發(fā),儲備良好的消費(fèi)群體是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目前期資金投入多, 資金及財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力大, 所以在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中, 應(yīng)著重考慮縮短開發(fā)建設(shè)及銷售周期, 實(shí)現(xiàn)物業(yè)的快速銷售,短期內(nèi)完成資金流動,減少資金投入的壓力。welcome精品三、市場分析1、XX 大區(qū)域市場環(huán)境分析(1) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境;進(jìn)入 2008 年以來,全國宏觀經(jīng)濟(jì)主要表現(xiàn) CPI 指數(shù)、人民幣匯率不斷攀高等問題,股市、樓市隨之接連出現(xiàn)低迷,央行 “ 9? 27”政策“:對已利用貸款購買住房、 又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首

7、付款比例不得低于 40% ,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 ”2007 年 12 月 5 日印發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知,明確以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。對房地產(chǎn)市場無異于“一記重錘” 。受信貸政策的影響,房地產(chǎn)市場進(jìn)入了持續(xù)的成交萎靡狀態(tài)。( 2) 政策環(huán)境;土地政策:擠出存量土地,限制企業(yè)囤地增加市場有效供應(yīng)貨幣政策繼續(xù)影響樓市:開發(fā)成本和購房成本預(yù)計(jì)都將上升“ 90/70 ”政策繼續(xù)貫徹:中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持,非普通住宅開發(fā)將受限物業(yè)

8、稅開征:緩解收入分配不合理狀況開征物業(yè)稅,將強(qiáng)化對財(cái)富的調(diào)節(jié),緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。welcome精品(3) x 市區(qū)市政規(guī)劃;范圍:XX 市南市區(qū)范圍為北至松林,南接二環(huán),東到建民路、西至明山。功能定位: x 市區(qū)被 XX 市政府定位為集文教、商務(wù)、居住、第二產(chǎn)業(yè)于一體的城市副中心區(qū),x 市區(qū)作為一個(gè)次城區(qū),到2004年基本形成城市中心,人口已達(dá)到26 萬至 28 萬人。功能分區(qū):以黎明路延長線作為中軸線,在中軸線西側(cè)建商業(yè)商務(wù)帶,在兩側(cè)布局高時(shí)尚生活住宅區(qū),中央公園以北至松明壩,則被辟為 x 市區(qū)永久性保護(hù)農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)用地。生活配套:目前已建成的濱江公園,已經(jīng)完工開放的黎明公園,正在恢復(fù)治理的大明湖, 以及規(guī)劃中的中央公園為x 市區(qū)勾勒出了宜居 XX 的美圖。交通:未來的x 市區(qū)交通主要由“四縱四橫”組成,四縱即黎明路延長線、小名高速、白項(xiàng)路,四橫即二環(huán)路、北明大道、小黎路、363 公路。2、小結(jié)根據(jù)項(xiàng)目地塊的實(shí)際情況,本項(xiàng)目可打造成極富市場競爭力的品質(zhì)樓盤;目前項(xiàng)目 2.5 公里范圍內(nèi)沒有任何生活配套設(shè)施,是項(xiàng)目所面臨的切實(shí)問題;welcome精品x 市區(qū)飛速的發(fā)展成為項(xiàng)目開發(fā)的良好基礎(chǔ),特別是目前已動工的項(xiàng)目

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