西山國際小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)融資初案6p辯析

1、西山國際小鎮(zhèn)土地一級開發(fā)融資初案公司介紹：金宸集團(tuán)成立于1996 年，總部設(shè)在深圳，目前已在深圳、北京、昆明、洛杉磯等地設(shè)立區(qū)域公司， 是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭， 集商業(yè)運營、 物業(yè)管理于一體的大型民營企業(yè)集團(tuán)，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 擁有美國加州金宸集團(tuán)、 深圳金宸地產(chǎn)、 北京奧宸地產(chǎn)、云南金宸地產(chǎn)、金宸家居、金宸奧特萊斯、金宸物業(yè)等多家子公司。10 多年來，金宸集團(tuán)以市場需求為導(dǎo)向，逐步形成了“公司管理集團(tuán)化、業(yè)務(wù)拓展區(qū)域化、 人力資源專業(yè)化”的經(jīng)營管理格局。在集團(tuán)強大資本運營平臺、 研發(fā)設(shè)計平臺、 經(jīng)營管理平臺支持下， 沿承“成就世界人居夢想”開發(fā)理念， 在深圳、北京、昆明等城市進(jìn)

2、行“多項目、多業(yè)態(tài)”綜合開發(fā)。集團(tuán)在美國洛杉磯開發(fā)了Single-family House、 Green apple 、 Town House 等總建筑面積 60 萬平方米的居住社區(qū)和酒店。與全球最大的OUTLETS運營商西蒙·切爾西集團(tuán)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。在中國區(qū)域已完成開發(fā)面積280 萬平方米，正在開發(fā)面積260 萬平方米，儲備開發(fā)面積900 萬平方米， 集團(tuán)旗下的云南金宸地產(chǎn)在開發(fā)規(guī)模、銷售收入及業(yè)界影響力已成為云南省第一名，成為云南知名地產(chǎn)品牌。目前，金宸集團(tuán)已完成從“單一房地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市運營商”的定位轉(zhuǎn)變。 未來幾年內(nèi)，金宸集團(tuán)將依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)趨勢及城市化進(jìn)程要求，

3、形成“旅游地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn) +住宅地產(chǎn)”的開發(fā)模式， 重點致力于“旅游文化小鎮(zhèn)”與“舊城舊村改造、 城市土地一級開發(fā)”兩方面， 不斷創(chuàng)新經(jīng)營理念， 打造全國知名地產(chǎn)品牌， 朝著“中國房地產(chǎn)十強企業(yè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)！項目背景：北京作為世界著名古都和現(xiàn)代國際城市，其正以建設(shè) “國家首都、 國際城市、 文化名城、宜居城市”為努力目標(biāo)，不斷提高在世界城市體系中的地位和作用，進(jìn)一步發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)，弘揚歷史文化，形成傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映、具有高度包容性、多元化的世界城市，增強城市的綜合輻射帶動能力，提高國際影響力。為了更好的順應(yīng)建設(shè)“國際城市”的發(fā)展目標(biāo)，貫徹落實“十七大”的會議精神，推動科學(xué)發(fā)展，促

4、進(jìn)社會和諧，倡導(dǎo)生態(tài)文明建設(shè)，石景山區(qū)提出打造“ CRD 新區(qū)”的城市發(fā)展目標(biāo)，充分利用和挖掘石景山區(qū)的潛在優(yōu)勢，完善和提升石景山區(qū)旅游綜合開發(fā)能力。金宸集團(tuán)愿意在石景山區(qū)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下， 運用其十余年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗， 站在“城市運營”的高度，以“文物保護(hù) +旅游地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式，通過強大的資本運營平臺、高效的資源整合手段，將本項目打造為“北京石景山區(qū) CRD 生態(tài)旅游示范區(qū)” 。項目綜述：石景山區(qū)處于北京市總體規(guī)劃 “兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)中“一軸（長安街）、一帶（西部發(fā)展帶） ”的交匯處。突出的城市戰(zhàn)略地位、區(qū)域交通的四通八達(dá)、首鋼的搬遷和加盟中關(guān)村科技園區(qū)等， 為石景

5、山區(qū)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 改善環(huán)境質(zhì)量， 提升區(qū)域形象，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型提供了難得的歷史機(jī)遇，同時也令處于石景山區(qū)內(nèi)自然資源優(yōu)勢顯著的“西山國際小鎮(zhèn)”項目得到了發(fā)展的最好時機(jī)。西山國際小鎮(zhèn)項目立足石景山 CRD（首都休閑娛樂中心區(qū)）戰(zhàn)略發(fā)展高度，結(jié)合北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、北京市“十一五”商業(yè)規(guī)劃及石景山“一二三六”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，努力將項目打造成集文物保護(hù)、休閑娛樂、國際商業(yè)、旅游景觀為一體的大型品牌綜合項目， 帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升石景山品牌效應(yīng)。項目區(qū)位：1、 項目區(qū)位項目位于石景山佛教文化、 專題性博物館及自然資源集中的西部區(qū)域， 翠微山南麓， 東北側(cè)與八大處公園由翠微山山體相連。項目內(nèi)擁有法海

6、寺、永濟(jì)寺、萬泉寺、承恩寺、冰川遺跡陳列館、龍王廟、田義墓等眾多文化旅游景觀。項目同時屬于石景山CRD（首都休閑娛樂中心區(qū)）功能布局規(guī)劃中休閑度假區(qū)與創(chuàng)意高新區(qū)的結(jié)合部位， 獨特的地理位置及資源優(yōu)勢使得項目擁有發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及文化旅游業(yè)的深厚基礎(chǔ)，將突出和諧CRD（ Capital Recreation District ）主題，打造一座和諧文化、特色旅游、養(yǎng)生休閑、健康生活的“文化旅游小鎮(zhèn)”。2、項目四向闡述西山國際小鎮(zhèn)項目規(guī)劃總占地面積約4100 畝土地， 230 多萬平米。與外界的交通聯(lián)系已形成了便利的交通網(wǎng)絡(luò)，劉娘府路、金頂西路、阜石路三路環(huán)圍項目東、南、西三面，金頂山路更是穿過項目內(nèi)

7、部，使項目對外聯(lián)系更密切。項目通過劉娘府路、 金頂西路、 阜石路三條交通道路，東向與科技園、 奧運射擊館無縫連接，距離北京市中心僅有 20 公里，利于吸納人氣，尤其為文化創(chuàng)意、休閑娛樂、商務(wù)服務(wù)、高新技術(shù)、旅游會展等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有利條件。項目南面計劃于 2010 年建成使用的“蘋果園交通樞紐工程”是一處集軌道交通、快速公交、常規(guī)公交于一體，包括出租車、小汽車、自行車、步行等交通方式相互銜接的綜合客運樞紐； 此交通樞紐的建設(shè)不但緩解了石景山交通擁擠的現(xiàn)狀， 更為石景山快速發(fā)展提供強大動力，同時直接受益的將是項目商業(yè)對外的輻射范圍及輻射能力。項目西面一河（永定河）之隔的門頭溝區(qū)，通過項目旁的

8、金頂西路與項目連接，項目獨特的佛教文化旅游資源及全新的中西結(jié)合的商業(yè)模式可無障礙、最大化地吸引門頭溝區(qū)域大量消費群體前來消費。項目整體資金運用計劃：時間投資額資金用途（億元）2008 年 10-12月3.42完成文物街區(qū)保護(hù)和土地一級開發(fā)的立項、報批、報建工作以及模式口村危舊房產(chǎn)權(quán)置換工作2009 年 1-12月35.1完成征地、拆遷及土地一級開發(fā)用于法海寺修繕、模式口民居修繕工程，完成模式口片區(qū)安置2010 年 1-12月16.58房、配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)；同時進(jìn)行永定河兩側(cè)綠化帶、奧特萊斯購物中心、加州風(fēng)情街、劉娘府南區(qū)安置房、企業(yè)總部基地和小學(xué)、幼兒園的開發(fā)建設(shè)完成法海寺修繕、模式口民居修

9、繕工程，永定河兩側(cè)綠化帶、奧特萊斯購物中心、加州風(fēng)情街、企業(yè)總部基地和小學(xué)、幼兒2011 年 1-12月19.61園、低密度住宅（一期）的建設(shè)以及劉娘府南區(qū)安置房的后續(xù)工程；同期開工建設(shè)歌劇院、鳳翔湖、五星級酒店、數(shù)碼動漫城、山地主題樂園以及低密度住宅、水岸小鎮(zhèn)的建設(shè)完成劉娘府南區(qū)安置房、歌劇院、鳳翔湖、五星級酒店、數(shù)碼2012 年 1-12月18.04動漫城、山地主題樂園以及低密度住宅、水岸小鎮(zhèn)（二期）的建設(shè)2013 年3.05用于住宅的后期銷售、酒店、商業(yè)的招商運營以及項目清算等等總計95.79項目完成資金整體籌措初步計劃：方式投資額（億元）自有資金20.09集團(tuán)預(yù)備投入資金銀行25工商銀

10、行、農(nóng)業(yè)銀行、深圳平安等銀行申請貸款和授信風(fēng)險投資10美國國際私募資本管理委員會、天銀投資發(fā)展有限公司進(jìn)行風(fēng)險投資信托15深圳平安信托、中融信托等信托發(fā)行信托理財產(chǎn)品銷售資金投入預(yù)計 40.7分期建設(shè)，分期銷售滾動，利于資金回籠預(yù)計總投資111項目完成土地一級開發(fā)融資初案：西山國際小鎮(zhèn)項目現(xiàn)在正處于土地一級開發(fā)的前期階段，事實上，目前在土地一級開發(fā)的資金構(gòu)成方面，除了外部資金直接投入外，通過融資來解決的主要渠道有兩個，一是銀行信貸，二是通過信托公司發(fā)行信托計劃。從事一級開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項目設(shè)立的項目公司，融資比較困難，原因在于：（ 1）企業(yè)成立時間短，缺少經(jīng)營業(yè)績，市場信譽和銀行信用還沒有

11、建立起來；（ 2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此直接進(jìn)行抵押融資；（ 3）受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。 中國人民銀行 “ 121 號文件” 明確規(guī)定要 “嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放” ，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；（ 4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。根據(jù)央行 2003 年 6 月發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知有關(guān)支持土地一級開發(fā)貸款的規(guī)定，一級開發(fā)貸款必須以土地作為抵押，貸款期限最長不超過2 年，貸款額度最高不超過土地收購、整

12、理和儲備總成本的 70，要求自有資金投入不低于 30%。在現(xiàn)有條件下，北京地區(qū)一級土地開發(fā)貸款總體成本約為年息13%左右，其中包括銀行貸款基本利率和銀行對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)收的各種管理費用，包括咨詢費、 評估費和財務(wù)包裝費等等，一級開發(fā)土地在銀行的抵押率基本在50%左右。土地一級開發(fā)項目， 如果銀行貸款有難度， 也可以采用信托融資方式。 因為對于信托投資公司而言， 土地一級開發(fā)在某種程度上是一種政府行為，其收益率是既定的， 風(fēng)險也很小，能夠為委托人提供有保障的利益回報。由公司作為融資人， 信托公司作為受托人，發(fā)行信托計劃，向委托人取得信托資金后交與融資人，融資人必須提供與資金同等價值的資產(chǎn)進(jìn)行抵押

13、擔(dān)保， 信托計劃期滿時， 融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價購回抵押物。受托人將溢價作為信托受益進(jìn)行分配。在現(xiàn)有環(huán)境下，北京地區(qū)的信托融資成本年息在18%左右，土地基本也在抵押率 50%左右。對比文章最后列表中所有融資方式， 資金成本最低為銀行貸款， 所以為公司土地一級開發(fā)項目的首選。 先期已經(jīng)聯(lián)系有意向操作的銀行有：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)商行和興業(yè)銀行，具體條件等備齊銀行所需資料進(jìn)一步跟進(jìn)聯(lián)系。土地一級開發(fā)銀行相關(guān)政策和要求：土地一級開發(fā)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款額度不超過所購?fù)恋卦u估價值的70%，期限最長不超過2 年。借款人條件1. 經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)成立

14、的土地儲備中心， 或受政府委托依法從事土地收購、 整理及儲備工作的企業(yè)法人；2. 經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證；3. 經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力。項目條件1. 所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財政狀況良好，土地市場化程度較高，房地產(chǎn)市場環(huán)境良好，土地收購、儲備、出讓等行為規(guī)范；2. 貸款項目符合有關(guān)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎溆媱潱?貸款用于收購、 儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、 商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地；貸款項目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)具備合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；3. 貸款應(yīng)與具體地塊相對應(yīng)，而

15、且地塊應(yīng)地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)條件具備，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景。辦理條件1. 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為借款主體的土地一級開發(fā)貸款（ 1）財務(wù)制度健全 , 有可靠的還款來源。（ 2）年檢合格的貸款卡和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證明。（ 3）信用等級符合銀行要求。（ 4）土地儲備中心委托進(jìn)行土地一級開發(fā)的委托協(xié)議。（ 5）項目列入政府年度土地儲備計劃，并具有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見書。（ 6）提供銀行認(rèn)可的抵押擔(dān)保，自有資金比例符合要求。2. 以北京市區(qū)級土地儲備中心為借款主體的土地儲備貸款（ 1）土地征用手續(xù)或收購手續(xù)齊全，項目列入政府年度土地儲備計劃，具有規(guī)劃部門的規(guī)劃意見書。（ 2）我行規(guī)定

16、的其他條件。3. 以國家級或市級開發(fā)區(qū)管委會及其委托的開發(fā)公司為借款主體在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的土地一級開發(fā)貸款（ 1）園區(qū)是經(jīng)政府批準(zhǔn)國家級、市級工業(yè)園區(qū)，具有相關(guān)批文。（ 2）我行規(guī)定的其他條件。其他事項借款人應(yīng)在我行設(shè)立貸款專戶和還款專戶， 并向我行出具土地出讓收入優(yōu)先歸還我行貸款的承諾。借款人應(yīng)承諾不以我行貸款的土地為他人設(shè)定擔(dān)保。借款人、 財政部門原則上要與我行簽訂監(jiān)管協(xié)議，財政部門應(yīng)承諾土地出讓收益中借款人應(yīng)得部分及時返還借款人，并存入其在我行的結(jié)算專戶，優(yōu)先用于償還我行貸款。房地產(chǎn)融資方式對比銀行貸款上市或借殼房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)信托海外投資基金私募典當(dāng)合作開發(fā)發(fā)行無較高較高較高無無無無成本債

17、券發(fā)行利率不允基本貸款利率由行由市場行情而定， 現(xiàn)許超過儲蓄和存款現(xiàn)狀信托發(fā)行利率利潤分成，或要求不利率的 40%，發(fā)債費利率政手段確定加上一在由于宏觀調(diào)控， 中一般在 16%左右加上低于 30%左右的年收依據(jù)私募對象年息月息 5%，年息 60%左用為總發(fā)債額千分利潤分成模式水平定管理費用，總成本小型地產(chǎn)企業(yè)基本一些管理費用，總成益，對合作企業(yè)要求25-40%不等之五，制度審批嚴(yán)右13%左右無此可能本 18%左右高格，中小型地產(chǎn)企業(yè)很困難償還短期居多，可申請期大多與開發(fā)期限相短期居多，也可發(fā)行大多與開發(fā)期限吻無合，也有短期要求回短期居多一般不超 3 個月與開發(fā)期限吻合期限限為 1-2 年吻合2-3 年期報高屬借貸資金機(jī)會資金流動差，與開發(fā)分散股權(quán)到期還款額度大到期還款額度大大多要求前期控股